マンションの査定で損をしないためのチェックポイント

マンションを売却する際には、まず不動産業者(仲介業者)にマンションの価値を査定してもらう事になります。この時、どんなところが査定価格に影響するか気になりますよね。

「査定価格=売却価格」というわけではありませんが、出来るだけ高い査定が出るように意識した方がお得なのは間違いありません。

ここではマンションの査定価格に大きく影響する7つのポイントを解説するので、ぜひ参考にして下さい。

※今回解説するのは、「仲介業者が査定時に見るポイント」です。これはこれで大事なポイントですが、マンションを高く売るためには「どの仲介業者と契約するか?」の方がはるかに重要です。

まだ仲介業者と契約する前の方や、あるいは今契約している仲介業者に不満がある方は、こちらの「マンションを高く売りたい人必見!仲介業者選びの2大ポイント」をぜひ先に読んで下さい。

マンション査定に影響する7大ポイント

それではマンションの査定額に影響するポイントを1つずつ解説していきますが、先に正直な話をしてしまうと、これから解説するポイントの大半は「努力しても改善できない部分」となります。

なぜかというと、査定額にもっとも影響するのが「立地」や「周辺環境」など、個人の努力ではどうにもできない部分だからです。

ですので、査定額の算出方法にはあまり興味がなく、「どのように査定するのがお得なのか?」という点を知りたい人は、この記事の後半にある「失敗しないマンションの査定方法」まで読み飛ばして下さい。

では解説していきます。

1:最寄駅からの距離

マンションの査定額にもっとも影響するのは、やはり「立地」です。特に最寄り駅からの距離が一番重要です。

東京や大阪など、都心であればあるほど駅からの距離が査定価格に大きく反映してきます。できれば「徒歩10分」というのが一つの目安だと考えてください。

徒歩6分でも徒歩10分でも大きな影響はありませんが、徒歩10分を過ぎてしまうとマイナス査定となってしまいます。距離にすると駅から約1キロ以内かどうかが重要視されます。

また、その駅の中でも、新幹線が止まる、特急が止まる、快速が止まるなど駅によっても違いがでます。当然多くの電車が止まる主要駅の方が高くなります。

さらに東京や大阪などの大都市では、複数の電鉄(JRと私鉄、地下鉄など)にアクセス可能なマンションは高く評価されます。

一方で地方の場合は、駅までの距離よりも、駐車場の有無が重要視される傾向にあります。

都心と違って電車やバスなどの公共交通機関より、マイカーで通勤・通学をする人の方が多いからです。特に人数が多い家庭の場合は、一家に一台分では駐車場が足りないケースもあるので、なるべく広い駐車場を備えたマンションが評価されます。

  • 敷地内に何台分の駐車スペースを確保できるか?
  • 徒歩圏内に月極めの駐車場はあるか?
  • 駐車場の負担費用は毎月いくらなのか?

これらの点をチェックしておくと、マンションの買主(購入者)にも喜ばれると思うので、ぜひ確認しておきましょう。

2:周辺環境などの立地条件

徒歩圏内に買い物ができるスーパーがあるか?子供の学校までの距離、公園などの遊び場が近くにあるか?といった点も査定価格に影響します。

特に2−3キロ以内に大型の緑地公園があるか、またはマンションの目の前や近所に小さな公園がある可などをチェックしましょう。公園は子供にとって大切な場所ですので、重要視される傾向にあります。

その他、近隣にあるとポイントが高い施設としては、「病院・郵便局・コンビニ・銀行・役場」などが挙げられます。中でも、子供や老人を受け入れてくる夜間の緊急病院があったりするとさらに高く評価されます。

つまり、便利な施設が近くにあればあるほど、査定価格が高くなるということですね。

また、マンションが国道や高速道路沿いなどに建てられている場合は、交通量や騒音なども査定に影響する場合があります。高速道路側に防音壁があるかなどもポイントのひとつです。

夜中でも大型トラックの交通量が多い場所では、壁や窓ガラスの防音性能まで細かくチェックされるので覚えておきましょう。

3:眺望や方角など

部屋やバルコニーからの眺望が良い物件は人気がありますので、高額査定となるポイントの一つです。さらに夜景が綺麗な場所に建てられているマンションであれば、階数が上がるほど高額査定となります。

同一マンションであっても、階数によって眺望や夜景は見え方が全然違ってきますので、他の部屋よりも眺望が良い部屋は積極的にアピールすると良いでしょう。

また、昨今は超高層マンションの建設ラッシュも進んでいます。そのため、眺望できる部分に超高層マンションの建設予定がある場合には、残念ながら査定ポイントが下がる傾向にあります。

もちろん日当たりも関係してきますので、南向きである方が査定にもプラスになりますし、角部屋であればさらにプラス査定となります。

西向きや東向きであれば、南向きに比べマイナス1ポイント、北向きであればマイナス2ポイントくらいに考えるとよいでしょう。

さらに、高層階専門のエレベーターがあるかなどもチェックポイントとなります。大型マンション特有の問題として、朝のラッシュ時にエレベーターがなかなか来ない、というマイナスポイントがあるからです。

  • 眺望が良い
  • 夜景が綺麗
  • 近所に高層マンションの建設予定がない
  • 日当たりが良い(南向き)
  • 高層階になるほど良い
  • 各階ともに角部屋が人気

上記の項目を多く満たす物件ほど、査定額は高くなります。

4:グレードと築年数

マンションの築年数ももちろん査定に大きく影響します。築年数が浅ければ浅いほど査定額は高くなります。

また築年数では、1981年(昭和56年)以前に建てられたマンションなのか、それ以降に建てられたマンションなのかが重要になります。これは、耐震構造が大きく関係しており、1981年6月以降に建てられているマンションは新耐震基準を満たしているからです。

1981年以前は、震度5程度の地震に耐えうる住宅から、新基準の6強以上の地震で倒れない住宅と基準が変わりました。

1981年以前のマンションでも、補強工事をして、新基準に適応しているマンションも多数存在します。この新基準に適応しているマンションの方が高く評価されます。

マンションのグレードも査定に影響する項目のひとつです。同じクルマでもエンジンの排気量が違っていたり、シートが布製ではなく皮製になっているなどグレードの違いがあります。

マンションもクルマと一緒で、建築した会社が同じでも建物によってグレードが分けられていたり、同じマンションでも部屋によってグレードが違うという場合もあります。

5:保守・セキュリティー

管理組合が上手く機能していて、定期的なメンテナンスが実施されているマンションや、近年大規模な改修工事を行っているマンションは査定ポイントが高いです。

たとえば、積み立て費から捻出されて、マンションの外壁のペンキの塗り替えや、防水施工などの工事をした年が近ければ近いほど、査定が高くなります。

経年劣化するとやはりそれだけメンテナンス費用がかかるため、大規模修繕改修工事を行えば、次に行うまでには時間的余裕があるからです。ほとんどが積み立て金から捻出されるのですが、それでも足りない場合は、居住者で均等に割り負担する事になるため、直近で終わっていれば安心感があります。

また、管理人の有無はもちろん、24時間体制で管理人が常駐しているマンションだと高い評価になります。

マンション内の清掃については、管理人が清掃を行う場合もありますし、清掃会社としっかり契約している管理組合もあるので、ここも確認しておきましょう。

最近ではエレベーターのセキュリティーがしっかりしているマンションもあり、入り口で対応した階にしか止まらないなど、安全面の評価も重要視されています。

6:リフォームや使用状況

過去に行ったリフォームもプラス査定となる場合がありますが、リフォームするのに200万円掛かったからといって、査定額が200万円高くなる訳ではありません。

この点については誤解している人も多いので、「査定額を上げるためのリフォーム」をもし考えているなら、赤字になってしまうのでやめておきましょう。

また、部屋の使用状況も査定には大きく影響します。壁紙の汚れなどは売却時に交換するので問題ありませんが、フローリングの損傷などは、改修するとなれば費用が高額になる場合もあるので、壁紙のように簡単にはいきません。大きな傷がないかチェックしましょう。

その他、築年数と比較してキッチン、浴槽、トイレ、洗面台などの消耗が激しい場合はマイナスの査定となります。

部屋の汚れについては、掃除して落ちる部分については査定には影響しません。ですが、部屋の汚れなどが目立つと内覧に来られる方への印象が悪くなりますので、内覧時までには目に見える部分は綺麗に清掃しておくようにしましょう。

  • クロスの汚れは張替えれるので問題ない
  • フローリングは重要
  • 水周りは、査定が厳しい
  • 印象は大事なので内覧時にはできるだけ綺麗に

ここを抑えておけばマイナス査定にはなりにくくなります。

7:査定時の「時点修正」とは

最後に解説するポイントはこれまでと少し違います。

マンションの査定を依頼すると、「時点修正」という言葉を営業マンから聞くこともあると思います。この時点修正とは、新築時からの経過年数や過去の取引事例を参考に、現在の価値を算出する方法です。

例えば、2年前に同じマンションで同じ間取りの部屋が2800万円で売買されているので、2年が経過している現時点では2500万円くらいが妥当だろう、という考え方です。

これはマンションの問題だけではなく、周辺環境の変化や地価の変動などにも影響されます。

この点に関しては、部屋の持ち主の努力ではどうにもできないケースが多いので、「時点修正というものがある」とだけ覚えておけばよいでしょう。

失敗しないマンションの査定方法

というわけで、マンションの査定額に影響する7つのポイントを解説してきましたが、個人の努力ではどうにもならない部分が多かったと思います。

やはり重要なのは「立地」などの環境面で、家の中の状態(部屋がキレイかどうか)などは、そこまで大きく影響しないということですね。

しかし、だからといって「査定なんか適当でいい」というわけではありません。

むしろ、この査定時に手を抜いてしまうと、マンションの売却価格が大きく下がって、下手をすると数百万円単位で損をする可能性があります。

査定時に大事なのは「金額の高さ」ではない

初めてマンションを売る人の多くが勘違いをしてしまうのですが、査定時に大事なのは、「金額の高さ」ではありません。

なぜかというと、マンションの査定額は不動産業者(仲介業者)が勝手に算出した「目安価格」であって、実際に売れる金額とは異なるからです。

この点を利用して、「適当に高い査定額さえ出しておけば契約してくれるだろう」と考える、悪徳仲介業者もいるので注意して下さい。

査定をしてもらう際に大事なのは、「適正な価格かどうか」と、「査定の根拠をちゃんと説明してくれるか」です。

悪徳業者の場合は、ちゃんとした説明もなく、「うちなら○○円(明らかに相場より高い金額)で売れるのでぜひ任せて下さい!」と調子の良いことを言ってくるので、うっかり騙されないように注意が必要です。

必ず複数の仲介業者を比較しよう

では、どのように査定すればよいのかという点ですが、他のページでも解説しているとおり、必ず複数の仲介業者から査定を取って比較することが大事です。

複数の業者を比べることで、

  • 適正な査定額がわかる(全体の平均を見ればOK)
  • 怪しい業者を見抜ける(やたら査定額が高い業者はNG)
  • 各業者の対応の良し悪しなどがわかる

このようなメリットがあります。

査定を取るのが若干面倒というデメリットもありますが、インターネットの一括査定サイトを使えば簡単に比較できるので、これから査定を取ろうと考えている人は必ず利用しましょう。

そもそも、業者側が一括査定サイトに登録するためには審査を通らないといけないので、この段階で明かな悪徳業者は弾かれるというメリットもあります。

すでにどこかの仲介業者と契約している人も、3ヶ月で契約期間は終わるので、業者に不満がある場合は一旦契約を打ち切って仲介業者を選び直しましょう。

仲介業者の良し悪しで、マンションの売却額は大きく変わってしまうので、ここは多少手間をかけてでもしっかり選ぶべきだと思います。

おすすめの一括査定サイトは?

不動産の一括査定サイトはたくさんありますが、マンションを売却する場合なら「マンション.navi」というサイトがおすすめです。

このサイトは、マンションリサーチという会社が運営しているのですが、業界内では古くからある老舗のサービスで、特にマンションの売却に強いことで有名です。

また、都心部限定となりますが、東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県の1都3県に住んでいる人は、「ソニー不動産」に依頼するのがベストです。

名前からわかるとおり、ソニーグループが運営する不動産サービスですが、ここは「両手仲介は行わない」という特徴があるため、売主にとってかなり有利なサービスになっています。

地域が限定されてしまいますが、該当する人はソニー不動産が一番おすすめできると思います。

※両手仲介については、「両手仲介を狙う不動産業者に気をつけよう!」のページで詳しく解説しています。

その他、大手が運営するサービスとしては、NTTグループが運営する「HOME4U」なども人気が高いです。

これらのサイトは、すべて無料で利用する事ができるので、マンションの査定を取る際はぜひ上手く活用して、良い仲介業者を見つけて下さい。

マンション.navi

マンション.naviは、その名の通りマンションの仲介に特化しているサイトで、業界内では老舗のサービスとしてかなり有名です。

運営歴が長いので、住友不動産販売、野村の仲介+、ピタットハウス、三井のリハウス、みずほ不動産販売など、大手の不動産業者と提携しているのはもちろんのこと、地元密着型の小さいな不動産業者にも強いのが特徴です。

戸建て、マンション、土地などをまとめて扱う大手サイトと比較すると、マンション.naviの方がより専門的なサービスになっているので、マンションを売るなら絶対外せないサイトですね。

またマンション.naviの場合、「売却」だけではなく、業者による「買取」の査定金額や、一時的に「賃貸」として貸したい場合の相談などもできます。

大手に比べると知名度は落ちますが、訳あり物件の売却や、マンションを貸すのか売るのかで悩んだ場合には、ぜひ利用したいサイトです。

公式サイトはこちら

ソニー不動産

ソニー不動産は、ソニーグループが運営する不動産サービスの一つです。一括査定とは違って、ソニー不動産自体が直接売却などの相談に乗ってくれます。

最大の特徴は、「同一物件では片側だけしか仲介しない」という点です。売主にとって不利な両手仲介が発生しないので、今非常に大きな注目を集めています。(両手仲介が発生すると、百万円単位で売り主が損をする可能性があります)

今のところ1都3県(東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県)でしか利用できないのがネックですが、この地域に住んでいる売主にはかなり大きなメリットがあります。

運営元もソニーグループということで安心感があるので、都心に住んでいるなら第一候補として使いたいサービスです。

公式サイトはこちら

HOME4U

「HOME4U」は、NTTデータが運営する国内最大級の不動産情報サイトです。不動産の一括査定サイトとしては最大手の一つで、今までの利用者数は約550万人以上と、豊富な実績を持っています。

東急リバブル、野村の仲介+、三菱UFJ不動産販売、三井住友トラスト不動産、阪急不動産、みずほ不動産販売、Century21など、大手の不動産業者はほとんどカバーしているので、これからマンションを売却したいと考えている人におすすめのサイトです。

もちろん、大手以外の地域密着型の不動産業者も多数参加していて、全国900社の業者の中から、最大6社にまとめて査定依頼ができます。

運営元もNTTデータという大企業で、過去の実績・経験も豊富なので、信頼性が高く安心して使えるサイトです。

公式サイトはこちら


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