住宅ローンが払えないから売りたい

近年、「分譲マンション」、「一戸建て住宅」に関係なく、どちらとも売却率が急激に上昇しており、その中でも、「住宅ローンが払えない」という理由でマンションを売却するケースが増加しています。

原因としては、長年続いてる景気低迷の影響で会社が倒産したり、リストラの対象となったケースが多くを占めていますが、それ以外にも「ゆとりローン」や、「ゼロ金利政策」の弊害だとも言われています。

ここでは、住宅ローンが支払えない場合にマンションを売却する際の注意点や、任意売却と競売について詳しく解説します。

競売のリスクと対策

住宅ローンの滞納が続くと、差し押さえからの競売という最悪の結果が待ち構えています。そうなる前に、早く適切な対処をすることがとても大事です。

まずは競売とはどんな制度なのかを理解して、競売にならないための対策や注意点などについて見ていきましょう。

競売とは

住宅ローンの滞納が続くと、融資を受けている金融機関や保証会社から、電話や督促状などで支払い催促の連絡がきます。

この連絡や督促を無視していると、マイホーム差し押さえの手続きが進められ、マンションは裁判所に差し押さえられてしまい、その後、競売にかけられることになります。

競売とは、裁判所がやっている不動産オークションのようなものです。最低落札価格は決められているのですが、これは普通に売却する市場相場の「半額以下」程度に設定されています。

購入希望者は、その最低落札価格を上回る額を入札によって争います。その際に、一番の高値をつけた人がその物件を落札するという流れです。

いくらオークション形式といっても、裁判所に差し押さえられるような訳アリ物件なのですから、市場価格以上で落札されることはまずありません。良くても市場相場の7割程度、最悪の場合は市場価格の半額以下というケースもあります。

そうなると、普通に市場売買すれば2,000万円で売却できる中古マンションでも、競売であれば良くて1,400万円程度でしか売れないことになります。

この売却された金額は、当然売主には入ってきません。住宅ローンの融資をしている金融機関や、保証会社が受け取ることになります。それでも返済しきれない債務(残債)については、借主が分割などで返済していくことになります。

競売と通常売買ではこんなに違う

実際に、競売と通常の売買を比較して、売主がどれくらい損をするのか見てみたいと思います。住宅ローンの残債務を2,300万円だとして解説します。

通常のマンション売買であれば、売却査定は2,000万円ほどです。この価格で売却しても300万円ほど債務に届きませんので、この300万円は自己資金で補填することになります。

しかし裁判所の競売では、高くても1,500万円ほどの値しかつきません。この場合、住宅ローン債務には800万円ほど足りないことになります。当然、これも売主が最後まで返済しなければなりません。

この時点ですでに競売の方が500万円も損しています。しかも、返済できなかった300万円と800万円を、それぞれ5年かけて返済していくとした場合、利息の問題もあり、800万円の方がさらに損失が大きくなります。

固定金利7%で5年返済だと、300万円の完済額が約356万円、800万円の完済額は約950万円ほどです。この利息分だけでも、800万円の方がさらに100万円損をすることになり、競売の方が結果的に「最大600万円ほど損をする」ということがわかります。

住宅ローンの返済ができないからといって、金融機関や保証会社からの連絡を無視した代償がこの「600万円」です。

同じ住宅ローンが払えない状態でも、金融機関や保証会社と早期に話し合いをしておけば、任意売却という手段もあり、損失はここまで大きくなることはありません。

特に、住宅ローンの支払いが困難になった理由が、突然の病気やリストラであれば、逃げ隠れせず、すぐに金融機関に連絡を取り相談しましょう。

住宅ローン滞納のタイムリミットは3ヶ月

住宅ローンの滞納が続くと、強制的に競売で売却され、大きな損害を招くことは理解いただけたと思います。

そのような最悪のケースを回避するためには、競売のタイムリミットと言われている、住宅ローン滞納から3ヶ月以内に、何らかの対策を取る必要があります。

しかし、なぜ住宅ローンの支払いが厳しくなったのか、その現状(理由)を自分自身が把握できていなければ対策のしようがありません。

ローン滞納の原因によって相談する先も変わりますので、以下の表を参考にしてください。

滞納の理由 相談先 対策
病気により入退院を繰り返している 融資先の金融機関 返済の猶予を相談
突然のリストラにあった 融資先の金融機関 返済計画の見直し、借り換えを検討
住宅ローンの返済計画に無理があった 融資先の金融機関 返済計画の見直し、借り換えを検討
ショッピングやギャンブルによる借金 弁護士や司法書士 自己破産や個人民事再生などの債務整理
家族や知人の保証人になり借金ができた 弁護士や司法書士 自己破産や個人民事再生などの債務整理

返済計画の見直しや住宅ローンの借り換え

突然の病気やリストラ、さらには当初の返済計画に無理があった場合は、すぐに融資を受けている金融機関に相談してください。金融機関によって対応は異なりますが、返済計画の見直しや返済の猶予をお願いできる場合があります。

また、返済計画そのものに無理があったと思うのであれば、住宅ローンを新たに借り替えるのも対策の1つです。

一度決めた返済計画は、そう簡単に変更することができませんが、また新たに住宅ローンを借りなおすのであれば、返済期間を延ばしたり、ボーナス払いを無くしたりと、無理のない返済計画に組みなおすことができます。

返済計画の見直しをしても、どうにも支払いを続けるのが困難であれば、最終的にはマイホームを手放すことも考えなければなりません。

ですが、この時点で、金融機関に返済方法の見直しを相談しているのと、何もしてないのでは、売却するときに大きな差がでます。真摯に向き合い返済計画の改善などを相談していれば、金融機関側も任意売却に応じやすくなるためです。

ギャンブルや借金で返済できない場合

ギャンブルや借金苦により住宅ローンの返済が困難な場合は、金融機関に相談するより弁護士や司法書士に相談するほうが良いでしょう。

金融機関に、「ギャンブルにお金を使い、住宅ローンが払えないので返済をまってください」と相談しても、相手にしてくれないことは明白です。この場合は弁護士や司法書士に相談し、債務整理という手段になる可能性が高いです。

借金をすべて帳消しにできる自己破産を選択すれば、当然マイホームも差し押さえられますが、マイホームを残したまま少しずつ借金返済していきたいというのであれば、個人民事再生という債務整理の方法もあります。

もちろん、そのまま売却することになっても、弁護士を通しておいたほうが任意売却となる可能性が高く、金融機関側に直接相談するよりも良い条件で売却できます。

住宅ローンの返済計画に無理があった場合の対処法

借金をしたり、リストラにあった訳でもないのに、住宅ローンの返済が困難になるケースもあります。

特に、「ゆとりローン」や「ゼロ金利政策」の恩恵を受けて住宅ローンを借りている世帯に多く、ゆとりローンやゼロ金利政策の弊害とも言われています。

このように当初の返済計画に無理があり、住宅ローンの返済が困難になったのであれば、すぐにマンションの売却を考えず、返済計画の見直しや住宅ローンの借り換えも検討してみてください。これで解決できるケースが多いと思います。

ゆとりローンの借り換えには、どの金融機関も積極的

特に、ゆとりローン利用者の住宅ローン借り換えには、どの金融機関も積極的なので、高い確率で借り換えが成功すると思います。

ゆとりローンとは、平成4年〜平成11年まで、政府のお墨付きでスタートした住宅ローンの優遇制度のことです。優遇制度とはいえ、その実態はとても酷いものでした。

年収が少ない若年者層でもマイホームが購入できるようにと、当初は返済額を抑えておき、年数が経過するとともに返済額をアップするという優遇制度でした。

ですが、日本経済の景気回復が思ったようにいかず、年収はアップせずに返済額ばかりが増える結果となってしまいました。

ゆとりローンの返済事例

  • 1年目〜5年間の返済額:8万円
  • 5年目〜11年目の返済額:14万円
  • 11年目以降の返済額:16万5千円

このように、借入れ11年目以降は、返済額が当初の2倍以上になることもあり、とても住宅ローンの返済を続けていくのは難しく、仕方なくマイホームを手放す人が増加しました。

住宅ローンの借り換えができない場合

住宅ローンの借り換えが出来なかった場合の対策としては、競売になる前に任意売却で売ってしまうのが一番おすすめの方法です。

任意売却は通常の不動産売買と違い、専門的な知識や交渉が必要となるので、任意売却に慣れている業者を選ぶように心がけてください。

もしお住まいの地域に、任意売却に長けている業者がないというのであれば、インターネットの一括見積りサイトを利用して、任意売却に強い業者を探すのが良いでしょう。

まとめ

突発的な病気やケガ、さらには突然のリストラや倒産などで、住宅ローンの返済が一時的に厳しくなることもあるとは思いますが、どのような理由であっても、住宅ローンの支払いを滞納することは、あなたにとってマイナスにしかなりません。

まずは、支払いが出来ない理由を金融機関側に相談し、返済計画の見直しや猶予をお願いしましょう。

返済計画そのものに問題があり、今後住宅ローンの返済を続けていくのが難しいようであれば、こちらも滞納する前に金融機関に相談することが大切です。

返済計画の見直しなどで対応できない段階まで来ているのであれば、あとは競売になる前に、任意売却してしまうことが最優先事項となります。競売に強い専門の業者に相談し、今後の対策を話しあってください。

すでに住宅ローンを滞納している段階なのであれば、街の不動産会社に相談しても上手くいかない可能性が高いです。必ず任意売却の経験が豊富な専門業者か、弁護士や司法書士に相談するようにしましょう。

おすすめの一括査定サイト一覧

マンション.navi

マンション.naviは、その名の通りマンションの仲介に特化しているサイトで、業界内では老舗のサービスとしてかなり有名です。

運営歴が長いので、住友不動産販売、野村の仲介+、ピタットハウス、三井のリハウス、みずほ不動産販売など、大手の不動産業者と提携しているのはもちろんのこと、地元密着型の小さいな不動産業者にも強いのが特徴です。

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またマンション.naviの場合、「売却」だけではなく、業者による「買取」の査定金額や、一時的に「賃貸」として貸したい場合の相談などもできます。

大手に比べると知名度は落ちますが、訳あり物件の売却や、マンションを貸すのか売るのかで悩んだ場合には、ぜひ利用したいサイトです。

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ソニー不動産

ソニー不動産は、ソニーグループが運営する不動産サービスの一つです。一括査定とは違って、ソニー不動産自体が直接売却などの相談に乗ってくれます。

最大の特徴は、「同一物件では片側だけしか仲介しない」という点です。売主にとって不利な両手仲介が発生しないので、今非常に大きな注目を集めています。(両手仲介が発生すると、百万円単位で売り主が損をする可能性があります)

今のところ1都3県(東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県)でしか利用できないのがネックですが、この地域に住んでいる売主にはかなり大きなメリットがあります。

運営元もソニーグループということで安心感があるので、都心に住んでいるなら第一候補として使いたいサービスです。

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HOME4U

「HOME4U」は、NTTデータが運営する国内最大級の不動産情報サイトです。不動産の一括査定サイトとしては最大手の一つで、今までの利用者数は約550万人以上と、豊富な実績を持っています。

東急リバブル、野村の仲介+、三菱UFJ不動産販売、三井住友トラスト不動産、阪急不動産、みずほ不動産販売、Century21など、大手の不動産業者はほとんどカバーしているので、これからマンションを売却したいと考えている人におすすめのサイトです。

もちろん、大手以外の地域密着型の不動産業者も多数参加していて、全国900社の業者の中から、最大6社にまとめて査定依頼ができます。

運営元もNTTデータという大企業で、過去の実績・経験も豊富なので、信頼性が高く安心して使えるサイトです。

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