築50年くらいの古いマンションは売れるのか?

日本の第一次マンションブームは、東京オリンピックが開催された1964年の前後2年(1962年〜1966年)くらいだと言われています。つまりこの頃建てられた分譲マンションがちょうど築50年を迎えていることになります。

築年数が経った古いマンションの所有者にとっては、この先マンションをどうするかが悩みの一つだと思います。

そこで今回は、築50年のように古くなったマンションでも売却できるのか?という点について考えてみたいと思います。

築50年マンションの資産価値はどれくらいか?

50年前と今では物価の違いがありますので、単純に金額だけでマンションの資産価値を計ることはできません。当時と今とでは、同じ100円でも資産価値が違うからです。

インターネットで中古マンションを検索してみると、築40年や50年といった古いマンションも多数ヒットします。都心部なら2,000万円から3,000万円という価格がついていることも珍しくありません。

それを見ると、古いマンションでも高く売れそうな気がしますが、このような価格がついている物件は大規模なリフォームやリノベーションをしていることが多いので、何も手を加えていない築古マンションと同じに考えることはできません。

築古マンションの価値については、以前から色々な意見が分かれています。

  • 土地の所有権もあるのだから価値がゼロになることはない
  • リノベーションが流行なので今は価値が見直されている
  • いずれ建て替えや解体を迎えるので、土地の価値はそれらの費用で消えてしまう
  • 築35年を超えるとマンションの価値はほとんど変わらない
  • すべては管理の程度で決まるから物件によって価値は大きく異なる

これらの意見にはどれも一理あり、ある意味すべて正しいとも言えます。建物が古くなっても土地そのものには価値がありますし、リノベーション人気に乗じて築古マンションの取引も増えているからです。

しかし、築50年マンションの資産価値という面で考えれば、最後の「管理状況で決まる」というのが、私個人の考えに一番近いです。

50年という長い期間の中でも、ちゃんと管理・修繕を行っているマンションであれば十分買い手がつきますが、ずっと放置したままで取り壊し寸前のマンションでは、やはり売却は難しくなるでしょう。

築年数が古ければ古いほど、それまでの管理体制で大きく資産価値が変わってきます。

立地が大きく関係してくる

管理体制の他に大きく影響してくるのは、やはりマンションの立地です。

都心部であれば、築50年の中古マンションでも売却できる可能性は高いですし、リノベーションがしてあればそれなりの高値もつきます。

不動産業者が買い取って自らリノベーションをして売るというビジネスも最近増えているので、まったく管理をしていないマンションであっても、都心部で立地さえ良ければ売れるかもしれません。

しかし、これが地方となると話しは大きく変わってきます。

ではそれぞれのケースについて注意点を解説しましょう。

首都圏の場合

首都圏にある物件の場合、まずしなければならないのは、耐震基準などを満たしている安全な建物であることの証明です。

この証明をするためには、住宅診断を利用するのが一番良いでしょう。多少の費用はかかりますが、民間の業者に住宅診断を依頼して、安全なマンションであることを証明してもらいましょう。住宅診断証明書があるだけで、買い手側の印象は大きく変わります。

次は、将来的な建て替えや解体を不安に思っている人へのアピールです。例えば現在の修繕積立金など、管理状況をまとめた資料を作っておき、それを内見者に渡したりするのも効果的です。

首都圏にあるマンションであれば、この2つのポイントをクリアしておけば売却できる可能性は十分あると思います。

地方都市の場合

一方で地方にある物件の場合、まずは売却依頼を受けてくれる不動産業者探しからはじめる必要があります。地方へいけば行くほど、引き受けてくれる業者は少なくなるからです。

不動産業者側も、売却を引き受けた以上は宣伝広告費などを投入しなければなりませんし、その物件の資料作成や案内などで人員を割かなければなりません。そのため売れる見込みが少ない物件に関しては、売却依頼そのものを受けてくれないこともあるからです。

このようなケースでは、インターネットの一括査定を使って業者を探すのが効果的です。特にマンションの場合は、一括査定の老舗サイトである「マンション.navi」がおすすめです。大手だけではなく、各地域の地元業者ともつながりが深いからです。

マンション.naviの公式サイトを見てみる

さらに売却と同時進行しておきたいのが、物件を買い取ってくれる「買取業者」を探すことです。もし通常の手順でマンションの買い手が見つからなかった場合、最終手段として不動産業者による買取を検討する必要があるからです。

業者による買取の場合、通常の売却よりも価格は安くなってしまいますが、地方物件の場合は買い手を見つけることが難しいケースもあるので、最終手段として検討しておきましょう。

※不動産業者による買取に関しては、「不動産業者による「買取」は損か得か?」の記事で詳しく解説しています。

購入者側の注意点は?

続いては築古マンションを購入する人向けに、いくつかアドバイスしておきたいと思います。購入者側の心理を知ることで、売却に役立つこともあると思います。

また、不動産投資をしている人の場合は、築古マンションを購入して自らリノベーションし、高く転売するという人もいると思います。そのような場合に役立つと思うので、ぜひ参考にしてください。

まずは以下の点を確認します。

  • 耐震基準を満たしている物件か?
  • 将来的に建て直しや解体の計画が決まっていないか?
  • 管理組合の運営状況(修繕計画の有無や修繕積立金などは十分か?)
  • 売却の理由
  • 住宅ローンの担保価値
  • リノベーションしている物件の本当の価値

それぞれの項目について解説します。

耐震基準を満たしている物件か?

耐震基準を確認する際に大事なことは、旧耐震基準なのか、それとも新耐震基準なのかということです。

いくら「耐震基準物件」と書かれていても、旧耐震基準の場合は注意が必要です。新耐震基準が制定されたのは1981年なので、それ以前に建てられている古いマンションの場合は、新耐震基準をクリアしているのかをしっかりチェックしてください。

悪質な業者の場合、「耐震基準物件」としか書かず、実は旧耐震基準しかクリアしていないという場合もあるからです。

将来的に建て直しや解体の計画が決まっていないか?

築古マンションの中には、近い将来建て替えや取り壊しが決定している物件もあります。

今後10年以上住むつもりで購入したのに、5年後に解体が決定していたなんてことになったら意味がありません。もし建て替えになった場合は居住者が自費負担しなければならないので、大きな出費となりることもあります。

このようなトラブルに巻き込まれないように、事前に確認しておきましょう。

管理組合の運営状況

築古のマンションで一番重要視されるのが、そのマンションの管理状況です。管理組合がしっかりと機能しているマンションであれば、築50年でも十分快適に生活できますし、売買の需要もあります。

しかし管理組合がしっかり機能していないせいで、修繕積立金などが不足しているというケースもよくあります。

購入直後にそれが判明し、不足した積立金を徴収されたという話もよく聞くので、管理組合の運営状況はしつこいくらい徹底的に調べておきましょう。

売却の理由

やはり買い手としては売却の理由は気になるものです。正当な理由による売却なら心配ないのですが、なにか不具合を感じたために売却している可能性もゼロではありません。

そもそも築古マンションの場合、建物の不具合箇所や生活に不便を感じる場所がゼロということはありえないので、生活する上でどの程度の不便が生じているのかを、売り主からうまく聞き出しましょう。

多少の不具合なら我慢できても、生活するのに致命的な欠陥があったとしたら大問題だからです。

住宅ローンの担保価値

これが一番ネックとなる部分かもしれません。もし住宅ローンを利用して購入を検討しているのであれば、事前に金融機関に事情を説明して、仮審査を受けておくことをおすすめします。

基本的に住宅ローンというのは、建物や土地に対する評価額で融資を行っています。そのため築50年という中古マンションに対して、金融機関がどれほどの価値をつけてくれるかが気になります。

リノベーションしている物件の本当の価値

大規模なリフォームやリノベーションをしているマンションは、築50年でも十分魅力的に見えます。実際に売却するためだけに大規模なリフォームやリノベーションをすることはよくあります。

このような場合、リフォームやリノベーションの目的は「売ること」だけなので、目に見える部分だけをやたら豪華にして、その他の部分は手抜きをしているという可能性があります。

もし不安があるならば、専門業者に依頼して、リフォームやリノベーション抜きでの本当の価値を知っておく必要があります。

またリフォームやリノベーションをしている物件というのは、「リフォームで500万円かけました」などと金額を強くアピールしてくるので、本来の資産価値+リフォーム費用を計算した上で、それでもお買い得物件なのかを検討しましょう。

耐震基準や修繕が必要な箇所、損傷が激しく早急に補修が必要な箇所などは、素人が物件見学に行ってもわかりません。

ですので本当に購入しようか迷っている物件に出会ったときは、多少費用をかけてでも、住宅診断会社などに一度見てもらうことをおすすめします。診断費用に関しては、売主と買主で折半したり、ときには不動産会社が捻出してくれることもあるので、遠慮せずに相談してみましょう。

リフォームよりも業者買取の方がお得?

それでは今回のまとめとして、もう一度売却する側の立場に戻りますが、「売るためだけのリフォームやリノベーション」についてはおすすめしません。

なぜなら築古マンションの大規模リフォームには数百万円単位のお金がかかりますし、それをしたからといって、必ずマンションが売れるという保証はないからです。

それに今は古い物件を買い取って、自分好みにリフォームするのが流行っているので、すでにリフォーム済みという物件は逆に敬遠される可能性もあります。

リフォームやリノベーションに500万円かけて売却先を探すくらいなら、もともとの希望売却価格から500万円安くして買い取ってくれる業者を探す方がよいでしょう。

例えば物件情報に、「リフォーム費用として500万円値引き致します!」と大々的に書いてもらえば、興味をもって問い合わせしてくれる人は増えるはず。

その人が内見にきてくれた時に、「500万円かけてリフォームしようと思ったのですが、壁紙の色など趣味や好みがあるので、それならリフォーム費用分の500万円を値引きして、買主の方に好きにリフォームしてもらう方が良いと思ったんです」と言ってあげれば、買主に与える印象も良くなるはずです。

このような点から、「売るためだけのリフォームやリノベーション」はあまりおすすめではないと考えています。

早期売却希望なら買取業者が一番

不動産業者の買取を検討している人への補足ですが、もし事情があって急いでマンションを売りたいのであれば、業者買取を利用するのが一番です。

業者買取であれば、最速だと即日現金化するこも不可能ではありませんし、どんなに遅くとも1ヶ月程度で売却代金を手にすることができます。

またもう一つのメリットとして、買取業者に売却した場合は、売却後の「瑕疵担保責任」の心配もしなくてすみます。築50年という古い物件なら、瑕疵担保責任のことは不安でしょうから、業者買取という選択肢は築古マンションにとっては悪い判断ではないと思います。

※瑕疵担保責任については、「瑕疵担保責任、危険負担について」のページで詳しく解説しています。

まとめ

というわけで、今回は築古マンションの売却について解説しました。古いマンションの場合は、立地と管理状況が大きく関わってくるので、自分のマンションがどうなっているのか確認しましょう。

また、業者買取も効果的な選択肢の一つなので、なかなか売れなくて困っている人は一度検討してみて下さい。

買取業者の探し方については、

  • 東京・神奈川・千葉・埼玉にある物件なら「ソニー不動産」
  • それ以外の地域の物件なら「マンション.navi」

を使って探すのがおすすめです。

ソニー不動産は、上記の1都3県でしかサービスを提供していませんが、首都圏の物件に関してはかなり強いので、対象地域内にあるなら最有力候補です。

一方でマンション.naviの方は、売却査定だけではなく、業者買取の依頼もできる珍しいサイトなので、首都圏以外に住んでいるならここを使って探すのが早いです。

普通に売却しようか、それとも業者買取にしようか迷っているという人も、マンション.naviなら両方対応できるので、まずはここで査定を取ってみるのがいいかもしれませんね。

築50年のマンションを売るのは大変かもしれませんが、決して不可能なことではないので、不動産業者と相談しながら、ベストな方法を探しましょう。

ソニー不動産

ソニー不動産は、ソニーグループが運営する不動産サービスの一つです。一括査定とは違って、ソニー不動産自体が直接売却などの相談に乗ってくれます。

最大の特徴は、「同一物件では片側だけしか仲介しない」という点です。売主にとって不利な両手仲介が発生しないので、今非常に大きな注目を集めています。(両手仲介が発生すると、百万円単位で売り主が損をする可能性があります)

今のところ1都3県(東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県)でしか利用できないのがネックですが、この地域に住んでいる売主にはかなり大きなメリットがあります。

運営元もソニーグループということで安心感があるので、都心に住んでいるなら第一候補として使いたいサービスです。

公式サイトはこちら

マンション.navi

マンション.naviは、その名の通りマンションの仲介に特化しているサイトで、業界内では老舗のサービスとしてかなり有名です。

運営歴が長いので、住友不動産販売、野村の仲介+、ピタットハウス、三井のリハウス、みずほ不動産販売など、大手の不動産業者と提携しているのはもちろんのこと、地元密着型の小さいな不動産業者にも強いのが特徴です。

戸建て、マンション、土地などをまとめて扱う大手サイトと比較すると、マンション.naviの方がより専門的なサービスになっているので、マンションを売るなら絶対外せないサイトですね。

またマンション.naviの場合、「売却」だけではなく、業者による「買取」の査定金額や、一時的に「賃貸」として貸したい場合の相談などもできます。

大手に比べると知名度は落ちますが、訳あり物件の売却や、マンションを貸すのか売るのかで悩んだ場合には、ぜひ利用したいサイトです。

公式サイトはこちら

高く売りたい人必見!仲介業者選びの2大ポイント

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