マンションの固定資産税評価額、課税標準額の計算方法

戸建てにしてもマンションにしても、マイホームを購入したときから毎年払い続けなければならないのが固定資産税です。

毎年必ず払っていくものですから、マイホームを購入するときにも「どれくらい毎年払わなければいけないのだろう?」と、気になっている人も多いはずです。そこで今回は固定資産税について詳しく説明したいと思います。

まず固定資産税のポイントを挙げておきます。

  • 固定資産税は基本的に3年間変わらない
  • 固定資産税の基準となるのが固定資産税評価額である
  • 固定資産税は固定資産税評価額(課税標準額)の1.4%
  • 固定資産税の滞納は、最悪自宅の差し押さえに繋がる
  • 市街化区域であれば固定資産税とは別に都市計画税がかかる

税金の話しといえば難しく感じる人も多いと思いますが、そう難しく考える必要はありません。

このあとより詳しく解説していきますが、基本的に固定資産税に関してはこの5つのポイントを抑えておけば十分です。

固定資産税(評価額)とは

この先「固定資産税」と「固定資産税評価額」という、2つの似た言葉が何度も出てきますので、まずはこの「固定資産税」と「固定資産税評価額」の違いについて明確にしておきましょう。

固定資産税とは
毎年収めなければならない土地や建物に対する税金のこと

固定資産税評価額とは
固定資産税を算出するための基準になる金額のこと

どれくらいの固定資産税を払わなければならないのか知るためには、まず固定資産税評価額を知っておかなければなりません。

固定資産税評価額とは、公示価格の70%相当で求められた額になっていることが多く、この額を基準にして固定資産税などを算出することになります。

そして知っておいて欲しいのが、【 固定資産税評価額=その土地の価格(価値) 】では無いということです。

例えば、1,000万円で売られている土地の評価額を調べてみたら550万円だったから、500万円近くも高値で買わされた…という訳ではないということです。

土地の売買価格と固定資産税評価額は、同等でもなければ比例している訳でもありません。少しややこしいですが、下記の画像を見て下さい。

これはある土地と建物に対する固定資産税の納付書に同封されていた計算書です。この土地は管理人の実家なのですが、土地が70坪ほどあり、建物は築20年ほどです。

2年ほど前に道路を挟んだすぐ目の前の家が売却に出されました。土地は私の実家よりも少し狭くて、65坪と物件情報に書いてあり、建物は築17年でした。それがいくらで売れたのかと言うと、約1,450万円です。

物件情報の価格が1,450万円だったので、最終的には値引き交渉などが入りこれよりも安くなっていたかもしれませんが、それでも1,300万円は切ってないと思います。

土地建物あわせて400万円くらいの評価額しかなくても、実際に売買されるときには、それよりも明らかに高い金額になることがわかります。

このように固定資産税評価額とは、その土地や建物の価値ではなく、あくまでも税額を算出するための基準額であることを覚えておいてください。

では上記の画像をもとに、固定資産税の計算に関しても説明していきたいと思います。

固定資産税の計算

まず上の図をみて注目して欲しいのは、土地の課税標準額が853,120円とかなり低くなっていることです。

黄色の文字で評価額は462万3千円と書いていますが、実際に計算されている課税標準額は853,120円です。これはなぜだかわかりますか?

知っている人も多いと思いますが、居住用の土地には税金の負担を軽くする「軽減措置」が取られています。居住用の土地の場合は6分の1に軽減されることになっています。(だしこれは200u未満と決められており、200uを超えると軽減率は3分の1で計算することになります)

管理人の実家は70坪あり、60坪と10坪に土地を分筆しているので、60坪のほうが6分の1軽減され、残りの10坪は3分の1軽減されています。そのため、減税率を含めて計算すると、評価額462万3千円だったのが、書面にあるとおり853,000円になるということです。

さらに土地と建物(家屋)を合計した課税標準額に、固定資産税の税率1.4%をかけると、書面のとおり57,000円というのが固定資産税の納税額が出てくる、という計算になります。

基本的な計算式は、

「固定資産税=固定資産税評価額(課税標準額)×1.4%(標準税率)」

となります。

本来は負担水準なども乗じなければならないのですが、これを説明しだすとすごく難しくなってしまうのでここでは省略しておきます。

ちなみに負担水準が適用されたとしても、6分の1や3分の1した額に5%を乗じるだけなので、納税額はそう大きく変わることはありません。

負担水準とは
固定資産税が土地価格の上昇などにより、急激に増えたりしないよう調整のために用いられるもの

仮に1,000万円の評価額がある土地だったとして、負担水準で5%が乗じられても、年間で1,000円程度しか税額は変わりません。

都市計画税の計算

都市計画税も、基本的には固定資産税と同じ考え方で問題ありません。

ただ固定資産税の場合は、軽減措置が6分の1(200u未満)と3分の1(200u超)でしたが、都市計画税ではこの軽減措置がそれぞれ3分の1(200u未満)と2分の1(200u超)になっています。

そしてもう1つ固定資産税の税率が1.4%だったのに対し、都市計画税では0.3%になっているという違いだけです。基本的な計算式は同じなので、軽減措置や税率が異なっているだけです。

よって計算式は、

「都市計画税=固定資産税評価額(課税標準額)×0.3%(標準税率)」

となります。

不動産取得税とは

せっかく固定資産税と都市計画税の話をしたので、不動産を購入したときにかかる「不動産取得税」についても解説しておきたいと思います。

不動産取得税は、「固定資産税」や「都市計画税」のように毎年収めるものではなく、不動産を購入したときに発生します。

不動産取得税の基本的な考え方は、「固定資産税評価額×0.4%」なのですが、軽減措置が設けられており、平成30年3月までは0.3%になっています。

そのほかにも平成30年3月31日までの間に取得した宅地に関しても、軽減処置があり2分の1控除されたり、新築住宅であればu数に応じて1,200万円の控除が受けれるようになっています。

さらに、更地を購入して3年以内に戸建て住宅を建てれば土地分の税は免除など、不動産取得税では多くの特例や軽減措置を利用することができるので、いざフタをあけてみれば「不動産取得税は全額免除でした」となるケースも珍しくありません。

この辺をすべて理解するのは素人では難しいので、家やマンション購入時の税金について詳しく知りたい人は、担当の不動産業者に問い合わせてみて下さい。

固定資産税評価額を書類で調べる方法とその見方

固定資産税評価額は、税務署から毎年5月から6月頃に送られてくる「固定資産税の納付書」に同封されています。

もし納付書を紛失してしまっている場合は、税務署や市区町村役場で「固定資産評価証明書」という書類を取得することもできます。

固定資産評価証明書の取得方法

固定資産税評価証明書の方は、本人でなければ取得することはできません。ただし委任状があれば代理人でも取得することができます。

市区町村役場の資産税課や市民税課などで交付を受けることができるのですが、各自治体によって担当部署は異なりますので、受付などでお尋ねしてみてください。

持参するものは、運転免許証などの本人確認できるものがあれば大丈夫です。費用は1通400円程度(自治体によって異なる)となっています。

証明書には、固定資産税評価額も課税標準額も記載されていますが、自治体によっては課税標準額の記載がないケースもあります。基本的に自治体が発行しているものなので、地域によって記載内容などは異なります。

固定資産税の課税明細書の見方

下記の画像は、税務署から送られてくる納付書に同封されている「課税資産証明書」です。

この課税証明書や課税計算書は、紛失したからといって再発行を受けることはできませんので、その場合は上記の固定資産税評価証明書を交付してもらうことになります。

固定資産税額が納得いかない場合の不服申し立て

固定資産税の納付額について不服がある場合は、それを知った日から3ヶ月以内であれば不服申し立てをすることができます。これを「審査請求」といいます。

審査請求書の提出方法ですが、東京都であれば東京都の税務署所長に提出する方法と、東京都知事(審査庁)に提出する2通りどちらでもかまいません。

とくに決まった書類が準備されているわけでなく、自分で不服申し立てに関する書類を作成しなければならないのですが、以下の項目を必ず記載しておく必要があります。

  • 審査請求者の氏名(名称)住所
  • 審査請求に関する不服内容
  • 審査請求に関する不服を知った年月日
  • 審査請求の理由
  • 東京都税事務所長の教示の有無及びその内容
  • 審査請求の年月日

固定資産税に関する不服申し立てにも、内容によって方法が異なったりしますので、まずは管轄している税務署などにお尋ねすることをおすすめします。

まとめ

不動産に一番関わりあいが深い税金として「固定資産税」の解説をしてきましたが、やはり慣れない人には難しかったと思います。

固定資産税はその都度、軽減措置などが複雑に絡みあうので、一度理解してもそれがずっと通用するわけではありません。ですのであまり難しく考えずに、基本的な固定資産税の計算式を覚えておく程度で問題ないと思います。

固定資産税の基本となる計算式は、文中にも書いてますが、

「固定資産税=固定資産税評価額(課税標準額)×1.4%(標準税率)」

です。

この計算式を覚えておけば、おおよその税額は知ることができます。

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