一般媒介と専任媒介の違いは?仲介契約の有利・不利

マンションの売却の仲介を不動産業者に依頼する場合、かならず行わなければならないのが「媒介契約」です。この媒介契約を結ばない限り不動産業者側は、売買に関する販促活動を開始することはありません。

ただし、媒介契約といっても「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」という3種類があり、それぞれ違った特徴があります。

それぞれの契約条件やメリット・デメリット、さらに「どの媒介契約が、どんな物件に適しているのか?」」を詳しく解説するので、自分に合った媒介契約がどのタイプであるか、このページを参考に検討してみてください。

媒介契約の種類と契約条件

それぞれの媒介契約の特徴を一覧表でまとめてみました。

一般媒介 専任媒介 専属専任媒介
複数の業者へ同時依頼 × ×
レインズへの登録義務 義務なし 7日以内 5日以内
自分で買主を見つける ×
売主への状況報告義務 義務なし 2週に1回以上 1週に1回以上
契約の有効期間 自由 3ヶ月 3ヶ月

こうやって比較すると、売主側からみて自由度が高い順は「一般媒介契約」→「専任媒介契約」→「専属専任媒介契約」というのがよくわかります。

特に注目しておきたいポイントは、複数の不動産業者への同時売却依頼と、自己発見取引です。自己発見取引とは、自分で買主を探してきた場合のことを言います。

このあと詳しく解説しますが、「自己発見取引」が不可となっている「専属専任媒介契約」の場合、仮に自分で買主をみつけてきたとしも、不動産業者には仲介手数料を支払う必要があります。

そのため、自分でも知り合いにあたって売却先を見つけたいと考えている人は、専属専任媒介以外を選ぶ必要があります。

また、売却の依頼を一社にしぼらずに、複数の不動産業者に平行してお願いしたいと考えるのであれば、選択肢は「一般媒介契約」しかないことがわかります。

しかし一般媒介契約になると、レインズへの登録義務や、売主への報告義務がなくなるので、専任媒介や専属専任媒介と比べて、「不動産業者は真剣に売却活動をしてくれるのだろうか?」、という不安を抱えることになります。

このように、マンションを売却するにあたっては、どの媒介契約を選ぶかが非常に大きく影響してきます。

万が一、悪質な仲介業者と専任媒介契約を結んでしまい、囲い込みやオトリ物件に使われてしまうと、早期での売却が非常に難しくなるので注意しましょう。

もしいま依頼している業者に不満があるならば、契約期間が終了するのを待って別の業者に変えるか、あるいは早期契約終了を申し込むこともできるので、このページを参考に、もう一度自分に合った媒介契約がどれか考えてみて下さい。

それでは、媒介契約の種類について、一つずつ詳しく解説していきます。

一般媒介契約とは

一般媒介契約

売主に対する制限が一番ゆるく設定されているのが「一般媒介契約」です。最大の特徴は、複数の不動産業者に同時に売却依頼ができるということです。

複数の業者に依頼することで、情報を発信する窓口が増えますから、買主が早く見つかる可能性が上がるように思えますよね。ただしこの契約の場合、レインズへの登録義務や、売主への販促活動の報告義務は業者側に課せられていません。

そのため、業者側が必ずしも期待通りの販促活動をしてくれるとは限らず、広告チラシに物件の写真が載せてもらえなかったり、何日たっても業者から状況報告の連絡がこないなど、不利益を受ける可能性もあります。

不動産業者側の心理としては、チラシ作成などにお金をかけて宣伝活動をしたとしても、他の業者で売却が決まってしまったら広告費が無駄になってしまうので、積極的に宣伝活動をしにくいという背景があります。

一般媒介のメリット

複数の不動産業者へ同時に売却依頼をすることができる

一般媒介契約だけが、同時に複数の不動産業者に売却を依頼することが認められています。売却依頼をする不動産業者が増えるということは、それだけ多くの業者が一斉に売却活動を開始してくれるということなので、情報の広がるスピードも格段に早まります。

売買に未熟な業者や不誠実な業者が混ざっていても他の業者でカバーできる

複数の業者に売却の依頼ができることで、「知識に乏しい業者」、「売買に弱い業者」、「売却活動が下手な業者」などが混ざっていても、その他の業者でカバーすることが期待できます。

業者同士で競争意識が働くので早期売却が期待できる

複数の業者に依頼することができるので、「早く売却しないと他社に先を越されてしまう」という競争意識が働き、早期売却の期待が高くなります。

一般媒介のデメリット

十分な広告、宣伝活動を展開してくれない

このあと解説する専任媒介や専属専任媒介のように、自社だけに売却依頼をしてくれている物件と比べると、一般媒介の物件は広告宣伝活動に多くの費用をかけてくれないというデメリットがあります。
チラシやホームページへの掲載も他の物件が優先されるので、広告スペースの大きさによっては、そもそも掲載されないという場合もあります。

不動産業者のモチベーションが低い

複数の業者への依頼が競争意識を芽生えさせるメリットになることもあれば、「どうせ他の業者が先に動いているから」と、業者のやる気を低下させるデメリットになるケースもあります。

窓口が複数あるため情報の整理などが大変

複数の業者から同時に内覧希望の連絡が入るなど、情報の整理に手間がかかります。どの業者とどのような話をしていたのか、忘れないようにメモを取る必要が出てきます。

報告義務がないため、進捗状況がつかめない

他の2つに比べ、一般媒介契約だけは業者側から売主への定期連絡義務がありません。そのため、「今どのような広告活動を行っているのか?」、「どれくらいの数の問い合わせが入っているのか?」、「内覧をすませたお客様との進捗状況はどうなっているのか?」など、知りたい状況をつかめない場合があります。

※もちろん、普通の不動産業者であれば問い合わせれば教えてくれるはずなので、売主側が積極的に動けばある程度このデメリットは解消できます。

一般媒介はどんな物件の売却に向くのか?

一般媒介契約が適しているのは、主に以下のような物件を売る場合です。

人気のエリアにあるマンション

人気物件であれば、専任媒介や専属専任媒介契約をしなくとも、すぐに買い手は見つかるはずです。A社から「買いたい人がいる」という連絡があっても、「B社の人と交渉中なので」というように、値引き交渉なども強気で応じることができるというメリットがあります。

築年数が経ってる古民家や僻地の物件

最近では古民家をリフォームしてから売るのが流行っていますが、築年数が古い家の買い手をみつけるのはやはり簡単ではありません。特に古民家の場合、立地などの条件よりも、買う人の個人的な好みが大きく影響するため、日本全国から広く買い手を探すことが重要になります。

そうなると、できるだけ物件情報を発信してくれる窓口(業者)を広げる必要があります。地元の不動産業者や古民家専門の業者などもあるので、可能性がある業者に片っ端から売却依頼を出せる一般媒介が適しています。

任意売却や競売の危機にある物件

任意売却や競売の危機にあるということは、残された時間はあまり多くありません。一つの不動産業者にしぼって売却活動をするよりも、複数の業者にお願いして、より広く売却情報を流す努力をした方が効率的です。

こちらも古民家と同じように、地元不動産業者や任意売却専門の業者に売却を依頼しましょう。複数の業者に依頼することになるので、一般媒介契約しか選択肢はありません。

専任媒介契約とは

専任媒介契約

媒介契約に関して多くの人が悩むのが、「専任媒介契約」と「一般媒介契約」のどちらを選ぶかだと思います。媒介契約は3種類ありますが、本当に契約内容を理解している人なら、この「専任媒介契約」と「一般媒介契約」の2択で迷うことになるでしょう。

専任媒介契約の特徴は、売却の依頼を1社の不動産業者にしか出すことができないことです。A不動産と専任媒介契約を交わしている以上は、例え友人が経営している不動産会社であっても、同じ物件の売却を依頼することは許されません。

もし知らずに複数の不動産業者に売却の依頼をしてしまうと、「契約義務違反」となり、ペナルティを受けることになるので十分に注意してください。

一般媒介契約と違って、「レインズへの登録義務」と、「売主への定期的な販促状況の連絡義務」が発生するのも特徴の1つです。一般媒介と違って売主にも色んな制約が課せられる分、不動産業者側にも最低限の義務が課せられています。

そして何よりも注目したいのは、比較表には書かれていませんが、「不動産会社側のモチベーション」についてです。

一般媒介のように複数の不動産会社に売却依頼をすることができないので、他の不動産会社に出し抜かれてしまう恐れがありません。そのため、時間やお金を掛けてしっかり販促活動に取り組んでくれる可能性が高くなります。

専任媒介のメリット

窓口を1本化できるため、内覧案内や情報の整理が楽になる

売却依頼をお願いした業者がすべての窓口になってくれるので、「内覧希望の連絡」や「価格交渉の連絡」など、全ての連絡窓口を1本化することができます。そのため情報の混乱を招くことがありませんし、内覧スケジュールなども組みやすくなります。

十分な費用を使った広告、宣伝活動が期待できる

依頼を受けた業者は、他に競合する業者がいないため、本気の宣伝活動を行ってくれる可能性が高いです。また不動産雑誌や広告チラシなども目立つ場所に掲載してくれる可能性が高くなります。

購入希望者を自分で探すことができる

もし友人・知人・親戚などが購入を希望した場合、自由に売却することが可能です。不動産業者の許可も必要ありませんし、このような自己発見取引であれば仲介手数料を業者側に支払う必要もありません。

専任媒介のデメリット

両手仲介を狙い情報をオープンにしない業者もいる

悪い業者に売却依頼をしてしまうと、売主と買主の両者から仲介手数料を貰う目的で、他の不動産業者に情報を流さないケースもあります。これを「両手仲介」と呼びます。(両手仲介の詳しい解説ページはこちら

他の業者が買主を紹介してくれた場合には、仲介手数料の半分を紹介してくれた業者に渡すことになりますが、自社で買い手を見つけてくれば、売主と買主の両方から仲介手数料がもらえるからです。この両手仲介を目的として物件の囲いこみなども後を絶たないことから、アメリカなどでは両手仲介をすることが禁止されています。

※囲い込みとは、両手仲介をしたいがために、他の不動産会社から問い合わせが入ってもウソをついて紹介をしないことを言います。

依頼した不動産業者によって当たりハズレが大きい

専任媒介契約だと1社だけしか売却依頼をすることができません。そのため、その業者が売買に弱い業者だったり、担当になった営業マンが入社したばかりの新人さんだったりすると、売却活動にも大きく影響します。

専任媒介はどんな物件の売却に向くのか?

専任媒介契約が適しているのは、主に以下のような物件を売る場合です。

時間をかけてもいいので、出来るだけ高額で売却したい

時間をかけてもいいので、なるべく高額で売却したいと考えているなら、専任媒介契約がおすすめです。専任媒介となれば、不動産業者側も時間とお金を使ってしっかり宣伝活動をしてくれますので、売り急がずに条件が良い買い手がみつかるまでじっくり探すことができます。

リフォーム済みの物件

外観が古くても内装はリフォームしていてキレイという物件なら、専任媒介契約でしっかりと下準備をしてから売却することをおすすめします。専任売却であれば不動産業者もお金と時間をかけてオープンハウス見学会などを主催してくれます。外観に自信がないけど内装には自信があるという物件にもオープンハウスなどは効果的です。

投資向きの物件

立地もよく投資物件としても価値があるマンションなどは、レインズに登録してもらい全国から投資家を募る方がよいでしょう。

専属専任媒介契約とは

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、基本的に「専任媒介契約」と大きな違いはありません。一番の違いは「自己発見取引が可能か否か」というくらいです。

あとは登録や報告の期間が多少違うくらいですので、当サイトでは「専属専任媒介契約」を選ぶほどのメリットはないと考えています。

レインズへの登録も5日と7日、売主への活動報告も1週間と2週間の違いしかありません。レインズへは業者もすぐに登録しますし、何か新しい動きがあれば担当者はすぐに連絡してくれるはずなので、義務期間のことはあまり考えなくてもよいと思います。

専属専任媒介はどんな物件の売却に向くのか?

専属専任媒介契約が適しているのは、主に以下のような物件を売る場合です。

早期売却が難しいと思う物件

事故物件や訳アリ物件のように、普通に売却してもなかなか買い手がみつからない物件の場合は、1社の不動産会社に本気で売却活動をしてもらうしかないので、専属専任媒介契約をおすすめします。

売却までにかかる期間の平均はどれくらい?

とある調査会社のデータでは、家やマンションを売りに出してから売買契約が成立するまでの販促期間を調査した結果、以下のようなデータが出たそうです。

  • 一戸建ての売却 …平均11ヶ月
  • マンションの売却 …平均6ヶ月

ただし、元不動産会社の営業マンである管理人からすれば、この期間には信憑性がありません。率直に言って、売却までこんなに時間がかかる物件は全体の3割くらいでしょう。

ではなぜこのような調査結果になったのか?それは「良い物件はすぐに売れる」が、「悪い物件は1年、2年経っても売れない」からです。

やはり人気がある地域の物件や、新築に近い物件などはすぐ売れますが、需要のない地域の物件の場合は売却までかなり長い時間がかかることがあります。

あくまでも参考としてですが、管理人の個人的な感覚では一般的な物件の売却にかかる期間はこれくらいだと考えています。

  • 一戸建ての売却 …3ヶ月〜6ヶ月
  • マンションの売却 …1ヶ月〜3ヶ月

一戸建てよりもマンションの方が早く売れる理由は、他の物件と比較しやすく、相場価格も調べやすいからだと考えています。戸建て住宅の場合は、比べる対象となる物件がはっきりしていませんが、マンションであれば同じマンションや近隣マンションと価格を比較することができるからです。

そのため、買い手側からしても、「もしかして高値で買ってるんじゃないだろうか?」という心配がありません。

なかなか物件が売れない場合は仲介業者の変更も

このように、一戸建てとマンションで差はあるものの、一般的な物件であれば半年くらいで売却できるのが普通です。しかし、中には半年を経過してもろくに内見の希望も入らず、ただ時間だけが経過してしまうというケースもあります。

このような場合は、一度仲介業者の見直しを検討する必要があります。

媒介契約を結んでいる以上、そのルールには従わなければなりませんが、もし期待していたような販促活動を業者側がやってくれないのであれば、話は別です。時間をムダにしないためにも、すぐに解約のために行動しましょう。

媒介契約の契約期間は、一般的には3ヶ月が多いです。ただし、契約の種類にもよるので、例えば一般媒介には契約期間の定めはありません。(なぜなら他の業者に同時に依頼してもOKだからです)

専任媒介、専属専任媒介契約の場合は3ヶ月が多いので、戸建ての場合であれば2回目(6ヶ月)、マンションであれば1回目(3ヶ月)の契約期間が終了しても、はっきりとした手応えが感じられない場合は、業者の変更を検討してみましょう。

契約期間の途中で解約できるケースもある

もし今すぐにでも仲介業者を変えたい場合は、その旨を業者側にはっきり伝えましょう。契約途中であっても、契約解除をすること自体は可能です。

ただし、早期解約をする場合は双方の合意が必要ですし、場合によってはペナルティとして多少のお金を要求されるケースはあります。(これは業者側がかけた広告費などを補填するためです)

もちろん、中にはペナルティなしで解約に応じてくれる業者もいますので、これから契約する人は事前に確認しておくとよいでしょう。

途中解約を申し出るのは気まずいと思う人もいるかもしれませんが、売却期間が長くなってしまうと、どうしても売却価格を値下げせざるをえず、大きな損失につながることもあります。ここは遠慮せずにはっきり伝えた方がいいと思います。

ちなみに、「担当は良い人で、すごくやる気はあるんだけどなかなか売却につながらない」という仲介業者もいると思います。

このような業者に当たってしまった場合、いくら良い人でやる気があったとしても、6ヶ月たっても結果が出せないときは業者の変更をおすすめします。

なぜなら、各業者ごとに得意・不得意があるため、やる気だけではどうにもならない部分があるからです。

不動産業者にも得意・不得意な分野がある

いくら親身になって売却活動をしてくれる業者だとしても、6月たっても結果が残せないようでは、その先売れる可能性は低いでしょう。不動産業者と言ってもそれぞれに得意・不得意があるので、もしかしたらその業者は「賃貸の仲介が得意」な業者なのかもしれません。

業者と契約をする際には、相手から「うちは賃貸の方が得意です」と教えてくれるようなことはまずありません。また、なかなか手応えがない状況であったとしても、業者から「他の仲介業者に変更した方がいいですよ」と言ってくれることもありません。

ですから、もし今のままでは売れないと感じたなら、依頼主であるあなたの方から解約の意志を伝える必要があります。結局、物件が売れないことには、あなたにとっても業者にとっても辛い時間が続くだけなので、割り切って解約の医師を伝えましょう。

良い仲介業者かどうか見極めるポイントは?

もし仲介業者を変更するのであれば、次は失敗しないように慎重に業者を選ぶ必要があります。その時にチェックしたいポイントをまとめたので参考にして下さい。

  • HPをチェックして売買物件の数を確認する
    (賃貸物件7割:売買物件3割が最低ライン)
  • 売買物件の名前で検索してどんな広告媒体に登録しているのか確認
  • 電話やメールなどのレスポンスが早いか確認
  • 新人営業マン一人に担当させず、必ずベテランがサポートについてるか
  • HPにオープンハウスなどの開催情報が常に載ってるか
  • 両手仲介はしません!と断言しているか

上記のポイントを、なるべくたくさんクリアしている不動産業者を探しましょう。

また、業者を決める際は、1社だけで判断しようとせずに、必ず複数の業者を比較した上で、一番信頼できそうなところと契約するのが鉄則です。その際にはインターネットの一括査定サイトが便利なので、必ず利用しましょう。

一括査定サイトに登録するには、運営会社の審査をパスしなければなりませんので、悪質な業者にあたる可能性が低くなります。また、一括査定サイトに登録している業者は、競争力にも自信がある業者が多いので、登録していない業者に比べれば早期に売れる可能性が高くなります。

査定サイト自体は無料で使えるので、下記で紹介するおすすめサイトを参考に、自分にあった査定サイトを利用してみましょう。(査定サイトにもそれぞれ特色があります)

まとめ

ということで、今回は各媒介契約の特徴などを解説しましたが、一般的に「一般媒介契約」と「専任媒介契約」のどちらかを選ぶことになると思います。

「専属専任媒介契約」は文中でも書いてるとおり、専任媒介契約とほぼ同じ内容であり、特別な事情がない限りは選択するほどのメリットがありません。

どの媒介契約がベストなのかは、結局ケースバイケースになってしまうので、最終的には本人の判断次第という結論になります。

むしろそれよりも、売却価格や売却期間に大きく影響するのは、「どの不動産業者に仲介を依頼するか?」の方でしょう。ここを間違えてしまうと、3ヶ月から6ヶ月という時間をムダにしてしまう可能性があるので、「業者選び」こそが最重要だと理解して下さい。

もしすでに媒介契約をしている業者がいて、売り出してから3ヶ月以上たっても買い手が現れていない状況であれば、業者の見直しを真剣に検討する時期に来ていると思います。

大切な資産の売却を任せているわけですから、ここは一時の感情に左右されずに、冷静に結果だけを見て行動するのがおすすめです。相手も不動産に関わるプロですから、結果がでない以上は解約されても仕方ないと理解してくれるはずです。

できるだけ早く、できるだけ高く売れるように、一括査定サイトなどを使って、売却に強い不動産業者を見つけましょう。

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運営元もソニーグループということで安心感があるので、都心に住んでいるなら第一候補として使いたいサービスです。

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「HOME4U」は、NTTデータが運営する国内最大級の不動産情報サイトです。不動産の一括査定サイトとしては最大手の一つで、今までの利用者数は約550万人以上と、豊富な実績を持っています。

東急リバブル、野村の仲介+、三菱UFJ不動産販売、三井住友トラスト不動産、阪急不動産、みずほ不動産販売、Century21など、大手の不動産業者はほとんどカバーしているので、これからマンションを売却したいと考えている人におすすめのサイトです。

もちろん、大手以外の地域密着型の不動産業者も多数参加していて、全国900社の業者の中から、最大6社にまとめて査定依頼ができます。

運営元もNTTデータという大企業で、過去の実績・経験も豊富なので、信頼性が高く安心して使えるサイトです。

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