取引事例法の欠点

マンションの売却を成功させるポイントはいくつかありますが、中でも最初の売り出し価格をいくらにするかは特に大切です。「これぐらいで売りたい」という価格と、「これぐらいなら売れそうだ」という価格との折り合いをつけ、そこに様々な条件を加えながら算出する必要があります。

売り出し価格を決める時に重要となるのが「査定価格」。大抵の場合、「このマンションならば、これぐらいの価格で売れそうだ」という査定価格は、売却を依頼した不動産業者が出してくれます。そして、この時によく使われるマンションの査定方法が「取引事例法」です。

「取引事例法」とは?

取引事例法とは不動産査定方法の一つで、これまでに売買が成約した事例などをもとにして、その事例と比較しながら売却物件の売り出し価格を決めるというものです。

例えばマンションの場合だと、同じ建物内で同じぐらいの広さの部屋が、これまでにいくらぐらいで売れたのかという成約事例と、それから何年経っているか、その部屋と比べてどのようなメリット、デメリットがあるかなどを考慮した上で計算されます。同じ建物内での成約事例がなければ、立地や建物の条件が似ているマンションの成約事例を参考にすることもあります。

取引事例法の欠点とは?

マンションの売り出し価格を決める時によく使われる取引事例法ですが、常に適正な価格が出されるとは限りません。では、取引事例法によって、適正な価格が出されにくいのはどのような場合でしょうか?

事例数が少ない場合

これまでにいくつもの成約事例があるマンションの場合、売り出し価格を決め方として取引事例法は非常に有効です。しかし、そのマンションで初めて売りに出す場合や、小規模マンションで成約事例がない場合などでは、取引事例法はあまり有効ではないと言えるでしょう。

成約時期が古い場合

取引事例法で扱う成約事例が、最近のものであれば問題はありません。しかし、何年も前の古い成約事例しかない場合、その頃と比べて、周辺の環境や不動産の相場、そして社会の景気全体が変化している場合がほとんどですので、今の売却相場の参考になりにくいことが多いようです。

成約事例の背景がわからない場合

取引事例法で比べようとしている成約事例が、どのような背景で行われたのかがわからない場合も注意が必要です。例えば、何らかの理由で売却を非常に急いでいた場合、相場よりも低い価格で売却された可能性があります。このような場合の成約事例が、売り出し価格の参考になりにくいのは言うまでもありません。

取引事例法の価格より高くなる場合も?

一般的に取引事例法を使うと、過去の成約事例と同じ条件のマンションを売りに出した場合、その成約事例から経っている年数分、古いマンションと見なされて安くなることがほとんどです。

しかし、過去の成約事例よりも、売り出し価格を高く設定できる場合もあります。例えば、近くに駅や大型ショッピングセンターができるなど、周辺の開発が進んで環境が良くなった場合や、規制によってその周辺の新しいマンション建設がむずかしくなった、というような場合です。

もし、あなたが売りに出そうとしているマンションが、そのような場所にあるならば、マンションの査定価格を出してもらう時に、しっかりとアピールしましょう。理想を言えば、こちらからアピールしなくても、周辺の調査をきちんと行って、査定の時に初めから考慮してくれる不動産業者がベストです。

できるだけたくさんの不動産業者に査定を依頼して、そのような点まできちんと配慮してくれる業者を選ぶことをおすすめします。

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