このようなマンションは早めに売ろう

色々な理由で、今住んでいるマンションを売ろうかどうか迷っている人も多いと思います。いくら事情があるとはいえ、一世一代の買い物だったはずのマイホームを手放すのは簡単ではありませんよね。

しかし、マンションの資産価値というのは、年数が経てば経つほどほぼ確実に減少していきます(値上がりするのはごく一部の特殊な例)。

もし今、マンションの売却を考えているけれど、あと一歩が踏み出せない・・・という人がいたら、以下の条件に当てはまるかどうかをチェックしてみてください。もし当てはまるようなら、なるべく早めの売却をおすすめします。

※すでにマンションが売れなくて悩んでいる状態の人は、不動産業者による「買取」を検討するのが一番早いです。最短で数日程度で売却が完了し、手元に現金化できます。

「買取」に関しては、「不動産業者による「買取」は損か得か?」のページで詳しく解説しているので、そちらも参考にして下さい。

早期売却を考えるべきマンションの7箇条

では、なるべく早期に売却を考えた方がよいマンションについて、7つの特徴を解説します。

こららに複数当てはまるマンションを所有している人は、中古マンションの需要が増加していて売りやすい今の時期に、なるべく早めに売却しておくことをおすすめします。

築年数が15年以上である

マンションの耐用年数は30年とも50年とも言われていますが、これはあくまでも理論的な話に過ぎません。実際にマンションを購入する人は、理論的な話よりも感情論で物事を考えます。

多くの人は、耐用年数が30年や50年あったとしても、心情的には築5年〜10年以内の物件を購入したいと考えています。

もちろん、これは厳密な数字ではありませんので、築10年以内と考えている人でも、築11年や12年で立地条件や価格に魅力を感じてくれれば、十分に購入候補に入るでしょう。

ただし、築10年以内を希望している人の多くは、許容範囲を築11〜14年くらいで考えていることが多いようです。やはり心情面で区切りとなるのが「5年」単位なのでしょう。

そのため、築15年以上の物件になると、ある程度立地や価格に魅力を感じていたとしても、築年数だけで除外される可能性が高くなります。

平均的な資産価値よりも減少率が高い

一般的な分譲マンションの資産価値は、新築時と比べて5年で2割減、10年で3割減、15年で5割減と言われています。つまり、新築時4000万円で購入した物件であれば、築5年では3200万円、築15年では2000万円ほどの価格となります。

この減少率よりも早いスピードで価値が減っている物件については、地域の過疎化、商業開発の頓挫など、なんらかの原因が考えられます。このような場合、今後の減少スピードがより早くなる可能性が考えられるので、少しでも早く売り抜けすることが大事になります。

もしまだ自分のマンションの資産価値を把握していないという場合は、インターネットの簡易査定でもいいので、現在の資産価値をなるべく早くチェックしておきましょう。

駐車場が確保できない

最近では「地下鉄があるからクルマは要らない」、と考える人が増えてきましたが、これは主に都心部に限った話になりますし、何よりも独身の人に多い考え方となります。やはりファミリー世帯であれば、ショッピングやレジャーはもちろん、田舎へ帰省するのにもマイカーは欠かせません。

そのため、もし売却するのがファミリー向けマンションの場合、駐車場が無いというのはかなり大きなマイナスポイントになります。近隣に月極めの駐車場すら確保できない場合、かなり致命的な欠点と受け取られてしまう可能性があるので、売れるチャンスがあったら決して逃さないようにしましょう。

駐車場がない分譲マンションの売却を検討しているのであれば、近隣の月極駐車場の募集と同時に売りに出すのも1つの方法だと思います。駐車場が確保できるのとできないのでは、購入希望者への印象が大きく変わってくるからです。

こだわりの間取り物件

近年では分譲マンションでも、新築購入時に注文住宅のように間取りを自由に変更できたり、さまざまなオプション品を設置できる物件が増えてきました。

例えば3LDKとして売り出されていた物件を、夫婦2人だけだからといって、壁を壊してリビングが広い2LDKに変更したり、大音量で映画鑑賞するのが趣味だからといって、防音完備の部屋を作るという人もいます。

このようなこだわりは、自分が住んでいる間は理想の生活をもたらしてくれますが、いざ売却しようとすると、逆に欠点になってしまうケースが多くなります。

元々分譲マンションというのは、万人受けするように考えて設計されていますので、それを大きく変更すればするほど、「万人受けしない物件」になってしまっていると考えましょう。

総世帯数が多い

総世帯数が100世帯を超えるような大規模マンションに住んでいるなら、できる限り早く売却を検討しましょう。これは非常に単純な理由で、総世帯数が多ければ多いほど、売り出す時のライバルが増えてしまうからです。

築10年を超えたあたりから、徐々に売りに出す世帯が増えてきて、築15年を迎える頃には、常に数世帯が同時に売りに出している、という状態が想像できます。

同じマンションで数世帯が同時に売りに出した場合、価格競争が起こってしまうため、相手に負けないようにどんどん売値を下げなければ売れ残ってしまいます。これは世帯数が多い大規模マンションほど起こる可能性高いので、ライバルが増える前に売り抜けすることを考えましょう。

低層階で日当たりが悪い

ご存知のように、分譲マンションは高層階になればなるのど高値がつきます。逆に低層階で、かつ日当たりが悪い部屋の場合、そのマンション内における資産価値は低く査定されてしまいます。

もしここで、上記に書いたように同じマンション内で売りに出すライバルが出てきてしまうと、より一層の値下げをしないとなかなか買い手がつかなくなります。

つまり低層階や日当たりの悪い物件の場合は、同じマンションの他の部屋が売りに出される前に、なるべく早めに売却した方がお得ということになります。

管理費や修繕積立金のコストが高い

中古マンションといえども、現金一括支払いで購入する人はごく稀です。ほとんどの人は住宅ローンを利用して購入することになります。そんな時に意外な盲点となるのが、マンションの管理費や修繕積立金の存在です。

売却する部屋そのものは気に入ってもらえたのに、月々の管理費や修繕積立金が高いために、残念ながら契約に至らなかったというケースは多々あります。

とくに小規模マンションや築年数が経過している場合、修繕積立金の額は新築時よりもかなりアップしているはずです。さらに、ここ数年で大規模な改修工事を行っているマンションであれば、積立金のプールも無いはずなので、次に何か修繕工事が発生すると「持ち出し金(個人負担)」が発生する可能性があり、これは買主側にしてみれば大きな不安材料になります。

もしまだ大規模な改修工事を行っていない物件でも、近々行う予定があるのであれば、改修工事後に修繕積立金がアップする可能性は高いので、そうなる前に売却してしまうのが得策です。

マンションの売り時としてベストなタイミングは?

ここまでマンションの築年数などから見た、マンションの売り時について話をしてきましたが、全体的な景気として判断するのであれば、今から東京オリンピックが開催される2020年というのは、まさにマンション売却の絶好機だと思います。

大きな理由は2つで、

  • 中古マンション需要の高まり
  • 住宅ローンが低金利で利用できる

この2つが中古マンションの購入者層を大きく後押しをしているからです。

中古マンションの需要増加は、オリンピックが開催される都心部だけの話しではありません。今は建設業界全体が東京オリンピックに向け、大きな工事を請け負っています。当然、資材や人材もそれらの建設工事にまわされます。

これによって日本全国で資材や人材不足が起こり、新築マンションの建設数が減少し、販売価格もどんどんつり上がっています。これは現在の新築マンション価格を見れば明らかだと思います。

その結果、新築マンションの購入をあきらめて、中古マンションを購入するという人が増えています。これが最近中古マンションの需要が高まっている理由の一つです。

住宅ローンも過去最低金利で今がチャンス

もう一つ、住宅ローンの低金利も不動産売買の後押しをしています。今は過去最大規模の低金利で住宅ローンを借りることができます。

住宅ローンの金利は1.0%違うだけで、支払い完了時の総額が数百万円、場合によっては数千万円も違ってきます。この低金利がいつまで続くかわかりませんが、これ以上低くなる可能性はあまりないでしょう。

これら2つの理由からみても、まさに今がマンションの買い時でもあり、同時に売り時であることがわかります。

購入希望者の数が多ければ多いほど、あなたのマンションを希望額の高値で買ってくれる確率が高くなります。今すぐ売ろうと考えていない人でも、このオリンピック需要を逃がすのはもったいないので、早めに検討してみることをおすすめします。

なるべく早く査定を取って、仲介業者のあたりをつけておこう

というわけで、なるべく早めに売った方が良いマンションの条件を解説しました。上記の条件に複数当てはまる物件の場合は、なるべく早く売り抜けた方がいいと思います。

自宅を手放す決断をするのは難しいことですが、時間が経てば経つほど、売却する際に不利な条件が加速度的に増えていくからです。

また、もし仲介業者の査定をまだ受けていないという場合は、今すぐにでも査定の申し込みをしておきましょう。いざマンションを売ろうと思っても、そんなにすぐに売れるわけではありませんので、準備だけは早めに済ませておく必要があります。

特に大事なのは「信頼できる仲介業者を見つけること」ですが、これは実際に査定を依頼して面会してみないと判断できません。ですから、ある程度「売るかもしれない」という気持ちが出てきた段階で、早めに査定をとっておく方がいいです。

実際に売るかどうかは査定額を見てから判断してもいいですし、査定を受ける過程で、業者側からも色々なアドバイスがもらえると思います。

※仲介業者の選び方については、「マンションを高く売りたい人必見!仲介業者選びの2大ポイント」のページで詳しく解説しているので参考にして下さい。

仲介業者の良し悪しで、マンションの売却価格は大きく変わってしまうので、非常に重要なポイントです。

おすすめの一括査定サイト

では、最後におすすめの一括査定サイトを紹介します。マンションの査定を取る際に便利なので、上手に活用して、信頼できる仲介業者を見つけましょう。。

これらの一括査定サイトは、無料で利用できて便利なのもメリットの一つですが、、それ以上に「怪しい業者」につかまる可能性が低くなるという点が大きいです。

特に大手のサイトはサポートもしっかりしているので、初めてマンションを売る人の場合は、下記のサイトを利用すると安心だと思います。

マンション.navi

マンション.naviは、その名の通りマンションの仲介に特化しているサイトで、業界内では老舗のサービスとしてかなり有名です。

運営歴が長いので、住友不動産販売、野村の仲介+、ピタットハウス、三井のリハウス、みずほ不動産販売など、大手の不動産業者と提携しているのはもちろんのこと、地元密着型の小さいな不動産業者にも強いのが特徴です。

戸建て、マンション、土地などをまとめて扱う大手サイトと比較すると、マンション.naviの方がより専門的なサービスになっているので、マンションを売るなら絶対外せないサイトですね。

またマンション.naviの場合、「売却」だけではなく、業者による「買取」の査定金額や、一時的に「賃貸」として貸したい場合の相談などもできます。

大手に比べると知名度は落ちますが、訳あり物件の売却や、マンションを貸すのか売るのかで悩んだ場合には、ぜひ利用したいサイトです。

公式サイトはこちら

ソニー不動産

ソニー不動産は、ソニーグループが運営する不動産サービスの一つです。一括査定とは違って、ソニー不動産自体が直接売却などの相談に乗ってくれます。

最大の特徴は、「同一物件では片側だけしか仲介しない」という点です。売主にとって不利な両手仲介が発生しないので、今非常に大きな注目を集めています。(両手仲介が発生すると、百万円単位で売り主が損をする可能性があります)

今のところ1都3県(東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県)でしか利用できないのがネックですが、この地域に住んでいる売主にはかなり大きなメリットがあります。

運営元もソニーグループということで安心感があるので、都心に住んでいるなら第一候補として使いたいサービスです。

公式サイトはこちら

HOME4U

「HOME4U」は、NTTデータが運営する国内最大級の不動産情報サイトです。不動産の一括査定サイトとしては最大手の一つで、今までの利用者数は約550万人以上と、豊富な実績を持っています。

東急リバブル、野村の仲介+、三菱UFJ不動産販売、三井住友トラスト不動産、阪急不動産、みずほ不動産販売、Century21など、大手の不動産業者はほとんどカバーしているので、これからマンションを売却したいと考えている人におすすめのサイトです。

もちろん、大手以外の地域密着型の不動産業者も多数参加していて、全国900社の業者の中から、最大6社にまとめて査定依頼ができます。

運営元もNTTデータという大企業で、過去の実績・経験も豊富なので、信頼性が高く安心して使えるサイトです。

公式サイトはこちら


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