売れないマンションの特徴と早期売却のためにやるべきこと

「マンションを売りに出しているのになかなか売れない…」

これはかなり多くの人が抱えている悩みだと思います。

築年数がかなり経過していたり、駅から遠く離れていて立地条件が悪いなど、どうしても買い手が見つかりにくい物件というのはあります。

しかしそれとは違い、「このスペックなら普通はすぐに売れるはずなのに、なかなか売れない物件」というのもあったりします。

そこで今回は、

  • 元々の条件的に売れにくいマンションはどうすればよいか?
  • スペックは十分なのになかなか売れないマンションの共通点
  • 売れないマンションを売るためにやるべき対策

について、詳しく解説したいと思います。

元々の条件的に売れにくいマンションはどうすればよいか?

「築40年以上」 「駅から遠くて不便」など、元々の条件的に売れにくいマンションの場合、取れる戦略は限られてきます。

残念ながら、築年数や立地については売主側の努力では改善できないので、早期にマンションを売却するためには、

  • 売値を大きく下げる
  • 業者による「買取」を検討する

この2つが主な対策となるでしょう。

売値を大きく下げる場合

マンションの売値を下げる場合、やってしまいがちなのが50万円や100万円単位で、ちょっとずつ様子を見ながら価格を下げていくというやり方です。

これが悪いとまでは言いませんが、少しずつ売値を下げていく間に、かなりの時間が経過してしまうリスクがあります。

長期間売れ残ったままのマンションは、購入者側から見て「何か大きな問題がある物件ではないか?」という不安がついてしまうので、あまりに慎重すぎる値下げは避けましょう。

すでに売却活動を開始してから半年以上経過しているのに手応えがない物件は、相場価格と大きなズレがあるということなので、思い切って300万〜500万程度の値下げを考えるべきです。

この時のコツは、「検索する際にキリの良い数字を意識する」ということです。

不動産業者を含め、マンションの購入を検討している人の多くは、インターネットを使って購入物件の情報を探します。

その際、自分の予算に合わせて「2,000万円以下」「3,500万円以下」などといった条件で検索するので、これを意識しようという意味です。

例えば2,300万で売りに出している物件を、100万円引きの2,200万円に値下げしても、インターネット上で閲覧される数はほとんど変わりません。

一方で、思い切って1,980万円まで値下げすれば、「2,000万円以下」という条件で探している人にヒットするので、閲覧数が大きく増える可能性があります。

大幅な値下げになってしまう点は正直痛いですが、売れにくい物件を早期売却したい場合は、これくらいの覚悟で値下げをすることも検討しましょう。

業者による「買取」を検討する場合

早期売却するのにもう一つ有効な手段は、不動産業者による「買取」を利用する事です。

一般の個人相手ではなく、不動産業者を相手にマンションを売却するので、諸々の手続きなどもスムーズですし、いわゆる「訳あり物件」なども売却しやすいので、状況によってはとても効果的なやり方です。

ただしその分、売却できる金額は大きく下がります。一般的には、個人向けに売った場合と比べて、7割程度の金額になると言われています。

その代わり、早ければ数日程度で手元に現金が入りますし、瑕疵担保責任も免除されるので、買取を検討するメリットは十分あると思います。

個人向けではなかなか買い手が見つからない物件の場合は、「大幅な値下げ」と「業者買取」の2つを選択肢として考えて、どちらがお得かを比較してみましょう。

その際に便利なのは「マンション.navi」というサイトで、一般的な売却の査定と、業者買取をする場合の査定の両方が取れるので、ぜひ一度試してみてください。

マンション.naviの公式サイトを見てみる

※業者買取に関する詳しいメリット・デメリットは、「不動産業者による「買取」は損か得か?」のページでも詳しく解説しているので参考にしてください。

スペックは十分なのになかなか売れないマンションの共通点

続いては、「マンション自体のスペックは高いのに、なぜかなかなか買い手がつかない」場合について解説します。

管理人はこれまで数多くの売却依頼を受けてきましたが、その経験から、「売れないマンションの共通点」を3つ見つけました。

  • 大規模マンションの部屋
  • 築年数が経過していて管理費が高い
  • 売主が物件を過大評価している

この3つです。それぞれ詳しく解説していきます。

1.大規模マンションの部屋

まず1つ目の共通点は、「大規模マンションの部屋」であるということです。

一般的に、大規模マンションは駅の近くにあったり、あるいはスーパーやコンビニが隣接されていたりと、居住者にとっては高評価な点が多いです。

しかし大規模であるがゆえに、あなたと同時期に、同じマンションの別の部屋が売りに出されるという可能性があります。

このようなケースは、世帯数が100を超えるような大規模マンションでは珍しくなく、常に同じマンションから2部屋程度売りに出されているといった状況をよく見かけます。

これが1部屋や2部屋くらいであればまだいいですが、同時に3部屋や5部屋も売りに出されていると厄介です。なぜなら購入者から見た場合、不安に感じる原因となるからです。

購入希望者が不安に感じてしまうことも

このような状況だと、購入者側は「こんなにたくさん売りに出ているなんて、このマンションには何か問題があるのでは?」と不安に思います。これが売却価格にも大きな影響をおよぼしてきます。

同じマンション内の部屋なので、間取りが大きく違わない限りは、どの部屋の評価もそう大きくは変わりません。この状況であなたの売り出し価格が2,500万円、他の部屋が2,200万円だったとしたらどうでしょうか?

多少部屋のキレイさや日当たりなどが劣っていても、安く売りに出されている物件から売れていく可能性が高いです。

こうなると、早く売るためには最安値近くまで値下げしなくてはなりませんが、あなた以外の他の部屋の売主も同じことを考えています。その結果、価格競争に巻き込まれてしまい、当初の予定よりもかなりの値下げを強いられるかもしれません。

状況によっては「待ち」の方が良いケースも

万が一価格競争に巻き込まれてしまった場合は、早期売却を考えずに、他の部屋が売れるのを待ってから、改めて売却活動をはじめるという選択肢もありです。

時間はかかりますが、その方が最終的に高く売れる可能性もあるからです。

一方で、引っ越しや転勤などの事情で売却期限が迫っている人の場合は、他の部屋より少しでも安くして、早期に売り抜けることを考えなくてはいけません。

できる限り損をしないようにと、他の部屋と同じ価格で売りに出していると、なかなか買い手が決まらずに、チャンスを逃してしまう可能性があります。

大規模マンションの場合は、売りに出すタイミングによって売りやすさがかなり変わるので、同マンション内で他の部屋が売りに出されていないかしっかりチェックしましょう。

2.築年数が経過していて管理費が高い

築年数がある程度経過しているマンションであっても、よっぽど古くない限りは、適切な売値を設定することで一定期間内には売れていくはずです。

しかし中には、売値が相場の範囲内であるにも関わらず、なかなか売れないマンションも存在します。

このようなケースで問題となっているのは、単純な売却価格ではなく、管理費や修繕積立金の負担の方かもしれません。

マンションは築年数が古くなるほど、維持管理するコストが増えていきます。当然、改修や補修などの費用は住人が負担するので、新築時よりも多くのコストがかかるようになります。

例えば1,000万円の住宅ローンを組んだ場合、20年返済の固定金利3.0%であれば、月々の返済額は55,000円程度になります。

55,000円程度であれば、賃貸を借りるよりもお得だと考える人もたくさんいるはずですが、これに管理費などが毎月30,000円乗っかってきたらどうでしょうか?

月々にかかる住居費の合計は85,000円になってしまうので、これでは厳しいと考える人がかなり増えると思います。さらに駐車場代が発生した場合は、月々の負担は90,000円超えになっていまいます。

管理費自体はなくすことができないので、このようなケースでは、

  • 管理費の負担が、将来の快適な生活につながるということ
  • 逆に築古で管理費が低い物件は危険だということ(管理不足の可能性)

という点を購入希望者にしっかりアピールして、管理費が高い理由を納得してもらう工夫が必要になります。

3.売主が物件を過大評価している

マンション自体のスペックは良いのに、なかなか売れない原因としてやはり多いのが、売主側の認識のズレです。簡単にいってしまうと、売主が自分の家に対して過大評価をしているケースがよくあります。

特に新築で購入した思い入れのある物件の場合、「新築のときは○○○万円もしたんだ」とか、「この部屋が一番日当たりが良い部屋なんだ」などといった理由で、「安売りしたくない」という心理が働きます。

中には「1円たりとも値引きはしません!」と、かなり強気な態度を取る売主の方もいるので、せっかく部屋の状態が良くても、買主側に嫌われて話が流れてしまうこともあります。

自分にとっては思い入れのある家でも、買主側にとっては「数ある中古物件の1つ」という認識でしかありませんので、ここは冷静に対応する必要があります。

もし、内覧希望者は多いのになかなか成約に至らないという状態であれば、上記の様な過大評価をしていないかどうか、ぜひ確認してみてください。

内覧希望が複数入っているという時点で、十分に売れる見込みがある物件ということなので、対応を変えればすぐにでも売れる可能性があります。

売れないマンションを売るためにやるべき対策

マンションがなかなか売れない原因を詳しく解説してきましたが、どれか当てはまるものはあったでしょうか?

原因によって取れる対策は変わりますが、大きな効果が期待できる対策としては、

  • 大幅な値下げ
  • 業者買取の検討

この2点がまず挙げられるでしょう。

しかしもうひとつ、大幅な値下げなどを行う前に、ぜひ検討して欲しいことがあります。それは「仲介業者(不動産業者)の変更」という対策です。

仲介業者(不動産業者)を変える

他のページでも書いていますが、マンションの売却活動にもっとも大きく影響するのは、契約している仲介業者の良し悪しです。

少し極端な言い方になりますが、あなたのマンションが売れない最大の原因は、仲介している業者の力不足と言ってもいいでしょう。

なぜかというと、先ほど説明したマンションの大幅な値下げ戦略や、管理費負担に関する説明などは、仲介業者がしっかりとアドバイスをしていればすでにやっている対策のはずだからです。

それが出来ていないということは、仲介業者の力量が不足しているということなので、なるべく早めに別の仲介業者に変えることをおすすめします。

ほとんどの人は、最初に契約した仲介業者に任せっきりになってしまいますが、なかなかマンションが売れずに困っているのであれば、まずは仲介業者の見直しを検討しましょう。

一般的に、仲介業者との契約は3ヶ月更新となっているので、3ヶ月または6ヶ月の節目で業者を変えてもいいですし、もっと早くに変えたい場合は、早期の契約解除を申し出てみましょう。

あなたのマンションの資産価値は、時間が経てば経つほど下がってしまうので、業者側に遠慮して待ち続けるのは大きな損失につながります。

仲介業者側もプロですから、結果が出せないならば契約解除されても当然なので、見込みがないと感じたら早めに業者を変えることをおすすめします。

まとめ

というわけで、マンションがなかなか売れない場合の原因と対策について解説しました。

もし今回解説した原因に当てはまらない場合であっても、現実的に取れる対策は、「大幅な値下げ」 「業者買取の検討」 「仲介業者の変更」の3つだと思うので、ぜひ検討してみてください。

ちなみに、売却までのスピード(早期売却)を優先させる場合は、「業者買取」を選ぶのが圧倒的に早いです。

売値が7割程度と大きく下がってしまうのが痛いところですが、時間がない人は業者買取を打診してみましょう。

一方で、これを機に仲介業者を変更してみるという人は、まずはインターネットの一括査定を使って、いくつかの業者を比較してみましょう。

一括査定サイトに登録されている業者は、一定の審査をクリアしている業者なので、悪徳業者などに当たる心配がありません。また、査定額が安すぎたり、逆に高すぎたりしないかが一目でわかるのでとても便利です。

先ほど紹介した「マンション.navi」の他にも、NTTグループが運営する大手の「HOME4U」など、一括査定サイトは色々あるので、いくつか使って一番良いと思える仲介業者を探してみて下さい。

仲介業者の良し悪しで、マンション売却の結果が大きく変わってしまうので、損をしないためにもしっかり選ぶことが重要です。

※一括査定サイトではありませんが、東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県に住んでいる人であれば、「ソニー不動産」もかなりおすすめです。

仲介業者の中では珍しく、片側の仲介しかしない(売却だけに専念してくれる)業者なので、対応地域内であれば一番期待できます。

おすすめの一括査定サイト一覧

マンション.navi

マンション.naviは、その名の通りマンションの仲介に特化しているサイトで、業界内では老舗のサービスとしてかなり有名です。

運営歴が長いので、住友不動産販売、野村の仲介+、ピタットハウス、三井のリハウス、みずほ不動産販売など、大手の不動産業者と提携しているのはもちろんのこと、地元密着型の小さいな不動産業者にも強いのが特徴です。

戸建て、マンション、土地などをまとめて扱う大手サイトと比較すると、マンション.naviの方がより専門的なサービスになっているので、マンションを売るなら絶対外せないサイトですね。

またマンション.naviの場合、「売却」だけではなく、業者による「買取」の査定金額や、一時的に「賃貸」として貸したい場合の相談などもできます。

大手に比べると知名度は落ちますが、訳あり物件の売却や、マンションを貸すのか売るのかで悩んだ場合には、ぜひ利用したいサイトです。

公式サイトはこちら

ソニー不動産

ソニー不動産は、ソニーグループが運営する不動産サービスの一つです。一括査定とは違って、ソニー不動産自体が直接売却などの相談に乗ってくれます。

最大の特徴は、「同一物件では片側だけしか仲介しない」という点です。売主にとって不利な両手仲介が発生しないので、今非常に大きな注目を集めています。(両手仲介が発生すると、百万円単位で売り主が損をする可能性があります)

今のところ1都3県(東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県)でしか利用できないのがネックですが、この地域に住んでいる売主にはかなり大きなメリットがあります。

運営元もソニーグループということで安心感があるので、都心に住んでいるなら第一候補として使いたいサービスです。

公式サイトはこちら

HOME4U

「HOME4U」は、NTTデータが運営する国内最大級の不動産情報サイトです。不動産の一括査定サイトとしては最大手の一つで、今までの利用者数は約550万人以上と、豊富な実績を持っています。

東急リバブル、野村の仲介+、三菱UFJ不動産販売、三井住友トラスト不動産、阪急不動産、みずほ不動産販売、Century21など、大手の不動産業者はほとんどカバーしているので、これからマンションを売却したいと考えている人におすすめのサイトです。

もちろん、大手以外の地域密着型の不動産業者も多数参加していて、全国900社の業者の中から、最大6社にまとめて査定依頼ができます。

運営元もNTTデータという大企業で、過去の実績・経験も豊富なので、信頼性が高く安心して使えるサイトです。

公式サイトはこちら


ページトップ