マンションを賃貸で貸す場合税金はかかりますか?

38歳(私)と35歳(妻)、結婚して約1年の夫婦です。子どもは今のところいません。
私も妻も、独身の間にマンションを購入しており、現在、私が購入した方のマンションに二人で住んでおります。

妻のマンションは、売る予定にしていたのですが、買った時よりもかなり値段が下がっているので、今、売るよりも賃貸に出した方がいいのではないか、と考えています。

そこで質問なのですが、持ちマンションを賃貸に出した場合、その収入についての税金はどうすればいいのでしょうか?
妻の名義のマンションなので、妻の収入になると思うのですが…。確定申告などをしないといけないんでしょうか?よろしくお願いいたします。

一般的に、収入が会社などからの給与だけの場合は、会社で年末調整をしてくれているので、確定申告をする必要はありません。

ただ今回の質問のように、不動産の家賃収入など給与以外の収入がある場合は、自分で確定申告をしなければなりません。

しかし、家賃収入で入ってきたお金すべてに税金がかかるわけではありません。貸している物件の購入や維持にかかる費用については、必要経費として家賃収入から控除されます。

必要経費として計上できるものは、貸している物件のローンの利子部分、物件にかけている火災保険などの保険料、入居者募集のために行った広告費や仲介手数料、管理を委託している業者に支払う管理費用、建物や付属している設備の修理やリフォーム代、固定資産税などです。

家賃として入ってきた金額から、上記のような諸経費を差し引いた額が不動産所得となります。

この不動産所得に所得税がかかるわけですが、給与以外の所得と合わせた額が20万円以下である場合には、確定申告をする必要はありません。

では、不動産所得がある場合、どれくらいの税金を納めないといけないのでしょうか?

実は給与と不動産所得を合わせた額(総所得)の額によって、税率がきまるので、支払う税額が変わってくるのです。計算式はつぎのようになります。

総所得額(不動産所得額 + 給与所得)− 各種所得控除額(基礎控除、扶養者控除など)× 税率− 控除額(不動産賃貸を生業としていない場合は10万円)− 各種税額控除(住宅ローン控除)− 源泉徴収税額

税率は、総所得額が330万円以下なら10%、695万円以下なら20%、900万円以下なら23%、1800万円以下なら33%となっています。

一例を挙げると、年収が1000万円で不動産所得額が100万円ならば、計算後の追加納付額は約19万円となります。

もちろん、貸している物件の必要経費が思った以上にかさんで、結果として不動産所得額がマイナスになった場合は、税金の還付を受けることができます。

税金を支払っても不動産所得として少しでもプラスになるなら、売るよりも貸した方が得だと思われるかもしれません。しかし、マンションは通常年数が経つほど価格は下がりますし、賃貸中のマンションは居住用のマンションよりも売る時の査定価格が安くなります。

ですから、収益物件としてあまり見込みがない場合や、将来自分や家族などが住む予定がないのでしたら、今のうちに売却することも視野に入れることをおすすめします。

使わない部屋を賃貸にするか売却するかについては、こちらのページでも詳しい考察を載せていますので、ぜひ参考にして下さい。

高く売りたい人必見!仲介業者選びの2大ポイント

賃貸でマンションを貸すのと売るのはどちらが得か?

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