親族からマンションを相続したが不要なので売りたい

実家といえば一戸建て住宅を想像する人が多いですが、最近は子供たちが独立したあと、一軒家から利便性が高いマンションへと住み替える人が増加しています。

実際、管理人が不動産会社の営業マンをしていた頃にも、「親が住んでいたマンションを相続したけど、利用する予定がないので売却したい」、という相談がかなり多かったです。

相続したマンションの場合、売却という選択肢とは別に賃貸という選択肢もあります。利便性が高いマンションへと移り住んでいるケースが多いため、賃貸としての需要が高めだということも理由だと思います。

ですが、賃貸として貸し出すにしても、管理や維持費などで「売却しておけばよかった」という方がいるのも事実です。

ここでは、相続したマンションの売却方法や、「売る」と「貸す」ならどちらがいいのかについて、わかりやすく解説します。

売れるうちに売っておくのが鉄則

相続したマンションを利用する予定がないのであれば、売却と賃貸の選択で悩むのは間違いだと管理人は思っています。

「将来的に売却予定だが、もっと価値が上がってから売却したい」という方もいます。高く売却できた方がいいというのはわかりますが、、日本の不動産事情を見ると、そんな悠長なことを言ってられる状況ではありません。

総務省が発表している日本国内の空き家データによると、平成25年度の国内住宅総数は「6,063万戸」なのに対し、空き家総数は「820万戸」となっています。

空家率にすると13.5%であり、約8戸に1戸が空き家だという計算です。空き家増加率は、5年前と比較すると8.3%増だそうです。

このペースでいくと、東京オリンピックが開催される平成32年には、空き家率が全体の20%を超えていてもおかしくありません。このように、日本の空き家率はものすごいスピードで増加しています。

単純に考えても、今後は売買物件は供給過多の時代に突入し、都心の一部地域を除いては不動産価値の下落へ向かうと想定できます。

つまり、売りたくても売れない時代、そして売主よりも圧倒的に買主が強い時代がやってくることが容易に予想できます。

ですので管理人は、売るか貸すか相談に来た方には、「売れるうちに売っておく」ということを話すようにしてます。

相続税が払えないので売りたい

相続したマンションは手放したくないが、相続税の支払いがあるため仕方なく売却するという人もいます。この場合に気をつけておくべきポイントは、「相続税には納期限が設けられている」ということです。

一般的な相続税の納期限は、相続が発生した日(相続を知った日)から10ヶ月以内です。

10ヶ月と聞くと余裕があるように思うかもしれませんが、不動産売買では、売り出してから10ヶ月経っても売れない物件は山のようにあります。

しかも、マンションを売却すると決心するまで、親族や親戚で話し合いをしていたら、売り出すまでに数ヶ月かかることもあります。

もし相続税の納期限までにマンションが売れず、相続税を納めることができなければ、最悪の場合、財産の差し押さえを受けることもあります。

そうならないためには、1日でも早く売却の決断をすることが大事です。「最悪この日までに売れない場合は、業者買取や買取保証を利用する」、と決めておくとよいでしょう。

買取を検討するのであれば、業者選びの決め手は「少しでも高値で買取してくれる業者」です。複数社の買取価格を比較できる「マンション.navi」などを利用して、一番高く買い取ってもらえる業者を見つけましょう。

築25年以上のマンションは売却が難しい

戸建て住宅であれば、最近は古民家ブームということもあるため、築年数が経過している物件であっても、リフォームやリノベーションをして売却することができますが、マンションではそうもいきません。

マンションでもリノベーション物件が中古市場でも目立つようになりましたが、戸建て住宅ほど動いている印象はありません。その理由の1つに、マンション特有の問題があります。

その問題というのが、老朽化にともなった建て替えや取り壊しの問題です。

戸建住宅は、お金をかければいくらでもリフォームすることができ、新築時のようなマイホームへと変貌させることができます。

しかしマンションでは、所有者全員の同意がなければ大規模リフォームをすることもできませんし、部屋だけのリフォームでは限界があります。

また、築35年〜40年となったマンションが、老朽化をきっかけに取り壊される可能性もあります。取り壊され、土地は地主に返還されるマンションもあります。

建て替えが決まっても、その建て替え費用を負担するのはマンションの所有者たちであり、それには数千万円というお金が掛かることになります。

このようなリスクがあるマンションを購入する人はそういません。マンションの場合は築年数が経過することで、確実に購入者が大幅に減少してしまいます。

「マンションは築25年を過ぎると、ガクッと需要が減る」ということは覚えておきましょう。

相続問題があるうちは売却できない

相続した不動産を売却したい場合、「相続人全員の同意がなければ売却できない」という問題があるため、相続人全員の同意がない状態で不動産業者に売却の相談にいっても、ほとんどの業者が真剣にとりあってくれないでしょう。

相続人が5人いたとして、そのうちの4人は売却することに同意していても、残りの一人が売却することに反対しているのであれば、この物件を売却するのは難しいです。

ですが、逆のパターンは比較的簡単に解決できます。相続人4人が「売りたくない」で同意していて、残りの一人が売りたいというパターンです。

この場合は、売りたいという一人は現金での分配を想定しているのでしょうから、売却した場合の金額を現金で渡すことで、売却しないことに同意してくれるはずです。

ですが、最初にいった一人だけが売却したくないというパターンは、お金で解決するのが難しいので、話し合いが長引く傾向にあります。

相続問題を不動産会社に持ち込む人が多いのですが、それは間違いです。相続人同士の意思疎通問題は、不動産会社ではなく、弁護士や司法書士などに相談するようにしましょう。

まとめ

相続時の売却というのは、税金の問題も絡んでくるので、普通のマンション売却と考えず、相続物件の売却慣れしている業者に依頼することをおすすめします。

また、相続問題が解決するまでは売却することは出来ませんので、相続する不動産がある場合は、相続後どうするかを日頃から話し合っておくことも大事です。

相続に関することは、なかなか家族間でも話しづらいとは思いますが、しっかりと話し合っておくことで、後のトラブルを防ぐことができます。

どうしても相続後の対応について話がまとまらないときは、不動産会社ではなく、弁護士や司法書士へ相談するようにしましょう。

相続したマンションを売ることが決まっているのであれば、あとは少しでも高値で売却してくれる業者を選ぶだけです。「高く売りたい人必見!仲介業者選びの2大ポイント」を参考にして、少しでも高く売却してくれる業者を探しましょう。

おすすめの一括査定サイト一覧

マンション.navi

マンション.naviは、その名の通りマンションの仲介に特化しているサイトで、業界内では老舗のサービスとしてかなり有名です。

運営歴が長いので、住友不動産販売、野村の仲介+、ピタットハウス、三井のリハウス、みずほ不動産販売など、大手の不動産業者と提携しているのはもちろんのこと、地元密着型の小さいな不動産業者にも強いのが特徴です。

戸建て、マンション、土地などをまとめて扱う大手サイトと比較すると、マンション.naviの方がより専門的なサービスになっているので、マンションを売るなら絶対外せないサイトですね。

またマンション.naviの場合、「売却」だけではなく、業者による「買取」の査定金額や、一時的に「賃貸」として貸したい場合の相談などもできます。

大手に比べると知名度は落ちますが、訳あり物件の売却や、マンションを貸すのか売るのかで悩んだ場合には、ぜひ利用したいサイトです。

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ソニー不動産

ソニー不動産は、ソニーグループが運営する不動産サービスの一つです。一括査定とは違って、ソニー不動産自体が直接売却などの相談に乗ってくれます。

最大の特徴は、「同一物件では片側だけしか仲介しない」という点です。売主にとって不利な両手仲介が発生しないので、今非常に大きな注目を集めています。(両手仲介が発生すると、百万円単位で売り主が損をする可能性があります)

今のところ1都3県(東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県)でしか利用できないのがネックですが、この地域に住んでいる売主にはかなり大きなメリットがあります。

運営元もソニーグループということで安心感があるので、都心に住んでいるなら第一候補として使いたいサービスです。

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HOME4U

「HOME4U」は、NTTデータが運営する国内最大級の不動産情報サイトです。不動産の一括査定サイトとしては最大手の一つで、今までの利用者数は約550万人以上と、豊富な実績を持っています。

東急リバブル、野村の仲介+、三菱UFJ不動産販売、三井住友トラスト不動産、阪急不動産、みずほ不動産販売、Century21など、大手の不動産業者はほとんどカバーしているので、これからマンションを売却したいと考えている人におすすめのサイトです。

もちろん、大手以外の地域密着型の不動産業者も多数参加していて、全国900社の業者の中から、最大6社にまとめて査定依頼ができます。

運営元もNTTデータという大企業で、過去の実績・経験も豊富なので、信頼性が高く安心して使えるサイトです。

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