とても大切な「重要事項説明書」

マンションに限らず、不動産を売買する時には、様々な書類に目を通したり記名、押印したりしなければいけません。中でも「重要事項説明書」は、その名前の通り、とても大切なものです。

ここでは、その「重要事項説明書」について、くわしく見ていきたいと思います。

「重要事項説明書」って?

重要事項説明書とは、宅地建物取引士(注※)が不動産の売買契約を行う前に、買主に必ず説明を行うよう宅地建物取引業法で義務付けられているもので、宅地建物取引士が記名捺印したものを説明した上で交付します。

この手続きは、宅地建物取引士の資格のある者しか行うことができず、重要事項説明の際には、必ず宅地建物取引士(宅地建物取引主任者)証を提示しなければなりません。

その説明を聞いた買主がすべての項目に納得したら、同様に重要事項説明書に署名捺印します。これらの手続きが完了しないと、売買契約に進むことができません。

(注※)宅地建物取引業法の改正により、平成27年4月1日から「宅地建物取引主任者」は「宅地建物取引士」へ名称が変更されました。

「重要事項説明書」の内容

不動産の売買契約において、とても大切な重要事項説明書。そこには、どのような内容が記載されているのでしょうか?

物件に直接関係する事項

まず、どのような物件であるのか、権利関係がどのようになっているのかなど、物件に直接関係する事項が記載されています。主なものは次の通りです。

  • 物件そのものの概要について(所在、地目、面積(登記簿実測)、権利の種類など)
  • 登記記録の内容について(抵当権の設定など)
  • 売主について(第三者の占有について。売主以外の賃借人など)
  • 都市計画法、建築基準法などの法令に基づく制限について(市街化区域かどうか、など)
  • 接道状況、私道負担について
  • 上下水道、電気、ガスなどの状況について
  • 宅地造成建物の形状等について
  • 造成宅地防災区域や土砂災害警戒区域内であるかどうかについて
  • 石綿(アスベスト)の使用状況について
  • 耐震診断の内容、住宅性能評価書交付の有無について
  • マンションの場合は、さらに以下のような記載、説明があります。
  • 敷地についての区分所有者の権利などについて
  • 共用部分、専有部分などの定めについて
  • 修繕積立金、管理費について
  • 管理形態委託先などについて
  • 修繕の実施状況について

不動産に関する専門用語もありますが、どれも大切な項目です。わからない場合はうやむやにせず、理解できるまでしっかりと説明してもらうようにしましょう。

取引条件に関する事項

売主と買主との間で、物件と代金をどのようにやり取りするかに関する事項が記載されています。主な項目は以下の通りです。

  • 代金の支払いについて
  • 代金以外の支払いや精算金などについて(手付金、固定資産税などの支払いについて)
  • 契約解除について(手付解除などについて)
  • 損害賠償額や違約金について(契約違反による解除などについて)
  • 手付金支払金預かり金などの保全措置について
  • 金銭の貸借について(ローン契約について)
  • 瑕疵担保責任の履行に関する措置について(欠陥があった場合などについて)
  • 金銭の貸借について(ローンの内容について)

どれも金銭に関係する内容ばかりですので、大切であることは言うまでもありませんよね。後でトラブルにならないように、しっかりと確認しておくことが大切です。

その他の事項

物件に直接関係する事項と、取引条件に関する事項以外のこと以外についての項目です。

  • 供託所について
  • 添付書類について

「供託所」とは、取引に何らかのトラブルが生じて、売主や買主に被害が及んだ場合、不動産業者がそれを弁済するための保証金を供託所に預けておくというシステムです。また、不動産業者によっては、宅地建物取引業保証協会という団体に入会している場合もあります(この団体に入会してれば、営業保証金の供託は必要ありません)。

いずにしても、いざという場合にどのような備えがあるか、という項目ですので、きちんと説明を受けるようにしましょう。

重要事項説明書を交わして契約した後に、「こんなはずじゃなかった」と言っても通りません。契約についての最終確認ですので、しっかりと説明を受けて内容を確認するようにしましょう。

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