売却した際の確定申告の流れ、赤字だった時の税金還付について

マンションを売却した際に気になることの一つとして、「確定申告」があります。税金が絡む話なので、面倒だなと感じる人も多いと思いますが、今回はこの確定申告について詳しく解説したいと思います。

確定申告をした場合、多額の税金がかかると思っている人も多いですが、実はそれは間違いです。

不動産の売買で多額の税金を払う必要がある人は、全体で見ればほんの一部でしかありません。もっと言えば、ほとんどの人は確定申告をすることで得をする可能性があります。

それでは具体例を交えながら、マンション売却時の税金問題について解説していきたいと思います。

ただし、居住用マンションと事業用の賃貸マンションでは話が変わってくるので、今回説明するのは居住用として使っていた分譲マンションを売却した場合のケースとなります。

マンション売却と確定申告

サラリーマンであれば会社が所得に対する税の手続きをしてくれるため、ほとんどの人は個人で確定申告をする必要がありません。

給与以外の収入がある人は自分で確定申告をしなければなりませんが、多くの企業では副業を認めていないため、サラリーマンで確定申告の経験がある人は少ないと思います。

マンションを売却すると、「譲渡所得」という給与以外の所得が発生することになるので、確定申告が必要となるケースがありますが、これから説明する理由によって、実際には確定申告の対象になる人は少数です。

マンションを売却したら必ず確定申告が必要なの?

まず、マンションを売却したからといっても、必ず確定申告が必要となるわけではありません。確定申告が必要となるのは、マンションを売却して「利益を得た人」のみです。

例えばマンションを3,000万円で売却した場合、この3,000万円すべてが利益になるというわけではありません。

マンションが3,000万円で売れたとしても、そのマンションを買った時の価格が4,000万円だったのなら、これは3,000万円の利益ではなく、逆に1,000万円の赤字(損失)と考えます。

先ほども書いたように、確定申告をする義務があるのはマンションを売却して「利益を得た人」なので、この場合は確定申告をする義務は発生しないことになります。

マンション売却で利益が出るケース

マンションを売却した際の利益と損失は、以下の公式で簡単に計算することができます。

実際に自分が売買した時の金額を当てはめてみて、利益が出ているのか、それとも損失が出ているのか確かめてみて下さい。

譲渡所得(利益or赤字)=譲渡価格(※1)― 取得費(※2)― 譲渡諸費用(※3)― 特別控除

※1マンションを売却した金額
※2マンションを購入するときに掛かった代金(仲介手数料なども含む)から、減価償却分を差し引いた金額
※3マンションを売却するときに掛かった諸費用(仲介手数料など)

注:マンションの購入費がわからないときは、譲渡価格×5%が取得費となる

例)4,000万円で買ったマンションを売却した場合

損失のケース 利益を得たケース
譲渡価格 3,500万円 4,500万円
取得費 4,000万円 4,000万円
譲渡費用 250万円 250万円
譲渡所得 ▲750万円 250万円

上記の表にあるように、4,000万円で購入したマンションを4,500万円で売却したなら、譲渡費用を差し引いても250万の利益が出たと言えます。

この場合、250万円の利益に税金がかかる……と思う人が多いのですが、実はこのケースでもまだ税金は発生しません。

なぜかというと、自分が住んでいたマンション(居住用のマンション)を売却した場合は、3,000万円の特別控除の枠があるためです。先ほどの例では利益額が250万円なので、この枠の中に収まっています。

現在の日本の不動産事情を見る限り、購入した価格より3,000万円も高く売れるマンションなんてほとんどありません。あったとしても都心部の一等地など、ごく限られた地域の物件だけでしょう。

このような理由から、ほとんどの人はマンションを売却しても税金はかからず、確定申告の対象にはならないのです。

逆に、マンションを売った際に赤字になる人の方が多いですが、この場合は確定申告の義務はないものの、できれば自主的に確定申告をした方がお得です。

なぜなら赤字を活用することで、税金の還付を受けることができるからです。

赤字が出た場合の確定申告

では、マンションの売却で赤字(損失)が出た場合の解説をします。マンション売却で赤字が出た場合、確定申告をすることで、払いすぎている税金の還付を受けることができます。

大きく分類すると、「売却後に買い替えをする場合」と、「売却後に買い替えをしない場合」の2種類があります。どちらも税の還付を受けられる可能性が高いので、確定申告することをおすすめします。

  • 買い替えの場合…居住用財産の買換えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除制度
  • 買い替えしない場合…特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除制度

それぞれのケースごとに、ちょっと長めの名称で繰越控除制度が定められています。名称をおぼえる必要はないので、中身だけ理解しておきましょう。

居住用財産の買換えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除制度

居住用財産(マンション)の買換えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除制度とは、マンションを売却し、定められている期間内に新たにマイホーム(新築・中古可)を購入した場合に確定申告することで、税の優遇を受けることができる制度のことです。

売却したことで赤字(損失)が出ていることが要件となり、給与所得などと損益通算することができるので、払いすぎている税を還付してもらえる可能性があります。

少し難しい言葉が並んでいますが、1つずつ考えればそう難しくありません。

  • 損益通算…給与所得や売却時の赤字を全て合算して考えること
  • 繰越控除…1年だけでは控除しきれないほどの赤字であれば、それを翌年以降も繰り越して控除できること

例えば3,000万円でマンションを売却し、1,500万円の赤字が出たとします。またこのマンションの所有者の給与所得は600万円とします。

本来なら給与として600万円の所得を得ているので、この600万円対して税金がかかってきますが、今回はマンション売却によって1,500万円の赤字(損失)も出ています。この両者を合算できるというのがポイントです。

つまりこの年の所得を計算すると、「給与600万円−マンション売却の赤字1,500万円=▲900万円」という計算になるので、総額はマイナスになります。そのため、給与600万円に対してかかっていた所得税等を、すべて還付してもらえることになります。

さらに、マンション売却の赤字分は▲900万円も残っているので、その翌年も給与所得から差し引くことができます。600万円からマイナス分の900万円を差し引くと▲300万円なので、この年も給与にかかっていた所得税等はすべて還付してもらえます。

そしてさらにその翌年、まだ残っているマンション売却の赤字▲300万円分を、給与所得の600万円から差し引きます。するとこの年の所得は「600万円−300万円=300万円」となり、残った300万円分にだけ所得税等が課せられることになります。

したがって上記のケースでは、3年間に渡って税金の還付が受けられるということなので、確定申告した方かなりお得になります。

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除制度

もう一方の、特定居住用財産の上と損失の損益通算および繰越制度とは、マンション売却後に新たなマイホームを購入しなくても、税の優遇を受けることができる制度です。

内容は次の2つのうち、いずれか金額が低い方を採用することになります。

  • 譲渡損失額(取得費−譲渡価額+譲渡費用)
  • 住宅ローン残高から譲渡価格を引いた際の損失額(住宅ローン残高−譲渡価額)

先ほどと同じように3,000万円でマンション売却し、1,500万円の赤字が出たとします。さらに、今回のケースでは住宅ローンの残高が2,200万円残っていたとしましょう。

まず前者の譲渡損失額については、そのまま赤字額である「▲1,500万円」となります。

一方で後者の住宅ローン残高から譲渡価格を引いた際の損失額は、「住宅ローン残高2,200万円−譲渡価格3,000万円=▲800万円」となります。

前者の損失額は1,500万円、後者の損失額は800万円なので、損益通算の対象となるのは低い金額である800万円です。

あとは先ほどの例と同じように、この800万円分の赤字を利用して、給与所得にかかってた税金を還付してもらえばOKです。

今回説明した2つの繰越控除制度には、それぞれ要件が決められているので、詳しく知りたい人は東急リバブルさんのHP(http://www.livable.co.jp/shiritai/tax/09.html)が参考になると思います。

またどちらの制度も2017年9月時点では、同年の12月31日までの譲渡に対する制度となっているのでご注意ください。

マンションを売却した時の確定申告の流れ

ここまで説明した通り、マンション売却時の確定申告については、義務となる人(控除の枠を超えて多額の利益が出る人)はごく少数です。

一方で、義務ではないがやった方がお得な人(赤字が出た人)はたくさんいると思いますので、当てはまる人はぜひ確定申告を行いましょう。

確定申告って、いつどこでするの?

マンションを売却した翌年の2月16日から3月15日までの期間に、居住している地域の税務署で行います。一部ネットなどの情報では、この時期以外でも確定申告の申請はできると紹介されていることがありますが、必ずこの時期は守ってください。

なぜかというと、この期間内でなければ、上記で説明した3,000万円の特別控除が適用にならない可能性があるからです。

ちなみに確定申告は自分でやらなくても、税理士に依頼して申請書類の作成から申請手続きまで、すべてを代行してもらうこともできます。

もちろんお金がかかりますが、確定申告に慣れてない人が自分でやった場合、書類作成と申請で丸々2日間くらいはかかってしまうと思うので、仕事が忙しい人は税理士に代理を頼むのもありでしょう。

なお申請書さえできていれば、郵送で提出することもできます。

確定申告までの流れ(手順)

確定申告の流れは以下のようになります。

  1. 確定申告に必要な書類の準備
  2. 確定申告書の作成
  3. 確定申告書の提出

これだけ?と意外に思うかもしれませんが、確定申告で必要なのはこの3つのステップだけです。

もし還付金を受け取れる場合は、後日指定口座への振込みとなり、申告後から約1ヶ月〜1ヶ月半を目安に振り込まれます。

確定申告に必要な書類の準備

利益が出た場合と赤字(損失)だった場合では、準備する書類に若干の違いがありますが、ここでは一般的な必要書類を紹介しておきます。

確定申告書(税務署で入手)

給与所得者と個人事業主などで様式書類が異なります。

分離課税申告書(税務署で入手)

給与所得と不動産所得それぞれの所得を分離算出するための書類です。

譲渡所得の内訳書(税務署で入手)

売却したマンションの詳細(住所、面積、価格)などを記入する書類です。

売買契約書(購入・売却のどちらとも)

マンションを売却したときの売買契約書だけでなく、そのマンションを購入したときの売買契約書も必要です。

登記簿謄本(法務局で入手)

正確には「譲渡資産の登記事項証明書」です。法務局へ行けば取得方法は職員の人が詳しく教えてくれます。所得には費用が掛かりますが、マンションの場合だと1,000円程度で済みます。

住宅ローンの残高証明書(金融機関)

住宅ローン融資を受けている金融機関に連絡し、手配してください。利用する特例内容によっては不要です。

除票住民票(役場で入手)

市区町村役場で入手できます。

仲介手数料など、諸経費となる分の領収書

購入時、売却時の仲介手数料の領収書、登記に掛かった諸費用、リフォームしたときの領収書など

確定申告書の作成

確定申告書類の作成は、以下の2種類の方法があります。

  • e-Taxを利用し、パソコンで必要書類の作成を行う
  • 必要書類を入手し、自分で作成する

パソコンの文字入力ができる人であれば、パソコンを利用して作成する方が簡単なのでおすすめです。

パソコンが使えないという人は、税務署へ出向き職員さんに教えてもらいながら作成するか、税理士が主催している確定申告の無料相談会などに出向き教えてもらうのがよいでしょう。

確定申告書の提出

確定申告書の提出は3つの方法があります。

  • e-Taxを利用してインターネットで提出する
  • 必要書類を印刷し、税務署で直接提出する
  • 必要書類を印刷し、郵送で提出する

e-Taxを利用し、インターネットで提出するのが一番簡単なのですが、これには事前準備(購入)しておかなければならない備品があるのでおすすめしません。

また郵送での提出も、間違いがあれば再提出を求められるので、初めての人には少しハードルが高いかもしれませんね。

慣れている人は郵送が楽だと思いますが、初めての場合は期間内に税務署へ出向き、そこで職員さんに確認してもらいながら提出という方法が一番確実だと思います。

税理士に依頼した場合の費用相場は?

仕事などが忙しくて自分で手続きができない人は、税理士に確定申告の代行を依頼するのがよいでしょう。

税理士に依頼したときの費用ですが、マンション売却時の確定申告くらいであれば4万円〜5万円前後、高くても7万円〜8万円くらいが相場でしょう。

地域によって費用に差が出るかもしれませんが、あまりにも高額な場合は他の税理士を探した方がよいと思います。

なお、確定申告期間に入ってから依頼すると、税理士側も依頼が多すぎて断られてしまうことがあります。もし依頼するのであれば、できるだけ早い段階で依頼しておくようにしましょう。

まとめ

確定申告と聞くと、「税金を納めなくちゃいけないんだ…」と考える人が多いですが、マンション売却に絡む確定申告では、その逆のケースが多いです。

ほとんどの人は税金を払うのではなく、還付金を受けられる立場だと思うので、売却した際はぜひ確定申告を行いましょう。

赤字額が大きい人の場合、数年に渡って給与所得にかかる税金をゼロ円にできるので、手間をかけるだけの意味はあると思います。

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