人気が高いエリアは過去の成約事例に引きずられないこと

中古マンションの査定方法として多く採用されているのが取引比較事例法です。
この取引事例比較法とは、過去に同じマンションや近隣で同タイプのマンションが売却されたときの価格を参考に査定金額を算出する方法です。

取引事例比較法で査定してもらうことは悪いことではありませんが、必ずしも過去の成約事例が正当な取引だったという考え方は危険です。
もしかすると、売主の方が家庭の事情や仕事の都合で売り急いでいた物件の可能性もあります。

また、取引事例比較法の欠点は、過去2年前や3年前の成約事例でも参考にされてしまうということです。
この場合、2年前に3000万円で売買が成立しているので、2年経った今は2700万円くらいが妥当だという計算になるのです。
このように過去の成約事例から経過している年数を考慮して査定額を算出することを「時点修正」といいます。

取引事例比較法の注意点

取引事例比較法を応用してマンション査定をする場合、ほとんどの物件が過去の成約事例よりも査定額は下がります。
これは、年数がそれだけ経過しているのですから当然といえば当然のことです。
しかし、該当マンションの周辺で大規模な都市開発が行われたりするとマンションの価値が逆に上がるというケースもあるのです。

実際に私が現在住んでいる地域では、主要駅周辺の大規模開発が行われました。
そうなるとこれまで築7年ほどの中古分譲マンションの売却相場1800万円だったのが、いっきに2000万円〜2200万円まで跳ね上がったのです。

このように周辺環境の変化によって査定が上がることは珍しくありません。
とくに地方部になればなるほど、開発による価格変動は頻繁におこります。

新築時の価格を上回る査定が出ることも

ちょっと極端な例ですが、地域によっては新築時の販売価格を上回る価格で中古マンションが売買されているケースもあります。
例えば皇居周辺に建設されているマンションなどが良い例です。
皇居周辺は建築規制が大変厳しく、土地もありませんので、今後新築マンションが建設される可能性が極めて低い地域のひとつです。
このように需要があれども供給が追いつかない地域などはプレミアムマンションとして高値で取引されることがあるのです。

皇居というのは少し極端な例でしたが、同じように建築が制限されている地域だったり、新たにマンションを建てるだけの土地が無い場所であれば、プレミアムマンションとなる可能性はあります。

新築時の価格を上回るとまではいかなくても、通常の分譲マンションと比較すると経年による価値の下落を最小限に抑えることが可能になるはずです。

上記で紹介したように近年に大規模な都市開発が行われた地域だったり、プレミアム地域のマンションであれば、取引事例比較法で算出した価格を鵜呑みにするのでなく、最初の1ヶ月〜2ヶ月くらいは少し強気な価格で売り出してみるのも良いのではないでしょうか。

とくに「リガイド一括査定」や「HOME4U」のように、ネットの一括見積もりサイトで査定見積もりや売却依頼を考えているのであれば、地元の事情などは細かくアピールするようにしてください。

まとめ

  • 過去の成約事例は、売り急ぎの物件も混ざっているので適正価格だったとは限らない
  • 近年、都市開発が進んでいる地域であれば査定額もアップする可能性がある
  • 建築制限のある地域のマンションなどはプレミアムマンションとして値段が下がりにくい傾向にある
  • 新築購入時と比べ、周辺の開発が進んでいるマンションは査定時にアピールする
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