【2017年10月】首都圏マンションの契約率の推移

東京オリンピック特需とでも言うべきでしょうか、首都圏をはじめ、大都市圏でのマンション価格が急騰し続けています。

まずはこちらのグラフをご覧ください。

2017年10月首都圏マンションの契約率推移

(出典:ビジネスジャーナル

こちらのグラフは首都圏の中古マンションの売却価格を平米単価で表したものです。こうやって見ると2013年1月頃から、首都圏の中古マンションがどんどん高騰しているのがよくわかります。

2013年1月〜2017年9月までに、首都圏の中古マンション平米単価は、じつに11万円ほど上昇しています。これをファミリー向けマンションの平均70uに換算すると、驚くことに770万円も値上がりしている計算になるのです。

東京オリンピックに向けて不動産価値は上がるとは言われていましたが、中古マンションで価格が高騰しているのですから、新築マンションや土地の価格はそれ以上に高騰しているのでしょう。

価格が上昇しているのは首都圏だけではありません。同じように2013年1月からだと近畿圏の中古マンション平米単価も64,000円ほど上昇しています。同じくファミリー向けマンションの平均70uに換算すると、約450万円も上がっているのです。

価格上昇の背景もあり、中古マンションの売り時が難しくなっているのは事実です。この機会にマンションの売却を考えていても、「もっと値が上がるかもしれない」という思いがあり、売り出すタイミングを迷っている人も多いのではないでしょうか。

不動産バブルはいつまで続くのか?

このまま不動産バブルは2020年の東京オリンピックまで続くと考える人は、もっと中古マンションの価値が上昇すると思っているので、売却はしばらく待った方が得だと判断しているのではないでしょうか。

不動産バブルは、東京オリンピックまでは続かないという見方をしている専門家も多いようです。東京オリンピックの開催が決まり、一気に建設業界の景気が上向いたのは事実ですし、それを予想する専門家がほとんどでした。

しかし、バブルがいつまで続くのかについて専門家の多くは、東京オリンピック特需は1年ないし2年前に終了すると予測していたのです。そうなると2018年から陰りが見え始めても不思議ではありません。現に2017年9月と10月には、新築分譲マンションの販売戸数が前年度同月比で減少に転じています。

これまで出せば売れると言われていた新築マンションですが、一転して新規販売数が減少しているのです。

  • 9月は前年同月比で13.0%の減少
  • 10月も前年同月比で3.0%の減少

続いて、新規分譲マンションの月間契約率も9月、10月で同じく低迷しています。

  • 9月の月間契約率は前年同月比7.1ポイント低い64.9%
  • 10月の月間契約率は前年同月比0.9ポイント低下の60.7%

好調・不調の目安となる70%を下回っただけでなく、10月としては1991年(56.5%)以来、26年ぶりに低水準を記録したことになります。

この東京オリンピックバブルともいえる時期に、26年ぶりとなる低水準っておかしいですよね。首都圏のマンション事情に何らかの変化が起こっているようにしか思えません。

2019年10月の消費税増税がタイムリミット!?

ここからは筆者の個人的な見解になりますが、オリンピックバブルは2019年9月にピークを迎えるのではないかと考えています。理由は2019年10月に消費税の増税が控えているからです。

つまり消費税増税前の駆け込み需要で、不動産業界の売上げが一番高まる時期だからです。ですがこのまま好調の期間が2019年9月まで続くとは思っていません。

実はすでに不動産業界の低迷は始まっており、それが消費税増税を前に、もう一度加熱すると予測しています。今後しばらくは中古マンション市場の契約率は、上昇や低迷を繰り返しながら、徐々に減っていくと思います。そして一番怖いのが日本の利上げです。

アメリカはリーマンションからずっと続いていた超低金利時代に終わりをうち、2017年度には3回の利上げ(2回実施済み)をする予定ですし、欧州に関してもイギリスが10年振りとなる利上げを正式発表しました。

経済の中心となるアメリカはもちろん、英国までもが利上げに踏み切ることで、世界各国はそれに追随することが容易に予測できます。日本経済はアメリカに比べ2年〜3年、欧州に比べて1年くらい遅れると言われます。そう考えると日本の利上げも近々なのかなと予測できますよね。

利上げが意味することは、もちろん住宅ローンの金利上昇です。住宅ローンの金利が上昇すれば、不動産売買市場はしばらくの間、必ず低迷に転じます。

もし中古マンション市場の上昇を狙い、売却するタイミングを悩んでいるなら、住宅ローンの金利上昇前に売却することをおすすめします。もちろん住宅ローンの金利が上昇してからでは遅いです。日本が利上げを発表する前に売却してしまうのがベストなタイミングではないかと思います。

バブル崩壊は突然やってきます。そのことは日本人ならよく知っていますよね。

これから中古マンション市場は、3月の新年度に向けて上昇すると思っています。まず第一弾目の売却に向く時期としては、2018年の2月〜3月ではないでしょうか。もしその時期の売却を目指すのであれば、遅くても年明けくらいには、売却を開始しておかなければなりません。

売却の意思が決まっているのであれば、年内は少し高めの価格設定で売りにだしておき、年が明けてから適正な価格帯まで値下げするのもありだと思います。

まだ多くの人は首都圏の不動産バブルは続いていると思っているはずですから、年内の高値時に買いたいと言ってくれる人が現れる可能性だって十分にあります。そのチャンスを逃さないようにしましょう。

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