購入申し込みを受けたらなるべく早く契約すること

内覧をしたお客さんに購入の意思があれば数日中に仲介を依頼している不動産業者に購入を検討しているという連絡があるはずです。
その連絡を受けた不動産業者は、購入希望者に対し購入の意思があることを書面にて提出するように催促します。
この書類のことを不動産業界では「購入申込書」や「買付申込書」と呼びます。

ただし購入申込書を受け取ったからといっても手放しには喜べません。
この書類はあくまでも「購入を検討している」という段階にすぎませんので、正式な契約でも何でもありません。

この購入申込書に書かれている内容というのは、あくまでも購入希望者側の一方的な条件です。一般的には以下のような内容が記載されているはずです。

  • 買主が購入したい希望価格
  • 手付金の額
  • 住宅ローン利用の有無や借入予定金額
  • 契約締結の希望時期
  • 物件引渡しの希望時期

これらの内容を精査しながら、その後交渉を続けるかを売主側は判断することができます。
しかし、これは売主側だけでなく買主側にも同じことがいえます。
買主側はこの購入申込書を提出した後でも、他に良い物件があればいつでもそちらに鞍替えすることが可能なのです。
もちろんそうなっても何らペナルティを受けることはありません。

つまり、売主側は購入申込書を受け取ったら、少しでも早い段階で売買契約まで持ち込むことが大事になるのです。

早期契約を実現するために、購入申込書に関する主なチェックポイントを簡単に説明していきたいと思います。

買主が購入したい希望価格

繰り返しになりますがあくまでも購入希望者側の一方的な希望価格が書かれているにすぎません。
2500万円で売りに出している物件なのに、購入申込書の希望価格には「2300万円」と書かれていたりすることは珍しくありません。
それよりも売主の希望価格そのままの金額が書かれている方が珍しいくらいです。
たいていの場合、購入希望者側は売り出し価格よりも低い金額を提示してきます。

2500万円に対して、2000万円などあまりにもかけ離れた金額を提示してくる場合には一蹴しても良いですが、2400万円や2350万円という金額の場合には購入希望者側もダメ元で価格交渉しているケースが多いので、交渉次第では希望通りの2500万円で契約できる可能性は低くありません。

手付金の額

手付金の額や期日も記載されています。
この手付金の額は購入希望者を見極めるうえで非常に重要になる部分なので慎重に検討するようにしましょう。

手付金の額があまりにも低い場合や期日がかなり先延ばしに記載されている場合は要注意です。

一般的には手付金の額は物件価格の5%〜10%が相場となっています。
2500万円で売りに出している物件であれば手付金の相場は「100万円〜300万円」程度だと思って良いでしょう。

5%を下回るような手付金の額が記載されていた場合は、遠慮なく「手付金の額を上げてもらえませんか?」と交渉してみましょう。
手付金の額が低いことで問題となるのが「手付け解除」です。
この手付け解除とは、一定の期間内であれば手付金を放棄することで契約を解除できるというシステムのことです。

つまり、手付金として10万円しか受け取っていない場合、買主は他に良い物件を見つけたときに手付金の10万円を放棄することで自由に契約を解除することができるのです。
手付金として100万円や200万円を受け取っていれば、買主側も簡単には他の物件へ目移りすることは無くなるのですが、10万円程度の金額であれば簡単に他の物件に目移りしてしまう可能性が高くなるのです。

しかもその買主が近隣で新たに売り出された安い物件を購入してしまったら、今後はそれが取引相場として公開されますので、これまでよりも売却相場が下がってしまうことになり結果として大幅に値下げをすることにもなりかねません。

住宅ローン利用の有無や借入予定金額

意外に知られていないことの1つに住宅ローンの問題があります。
購入希望者が現れた場合、売主は買主側がすでにお金の工面ができているのだと思っているようですが、決してそうではありません。

ほとんどのケースでは、売買契約が終了した後にならないと住宅ローンの正式な申込ができなくなっているのです。
そのため、売買契約は済ませているが住宅ローンの審査でNGとなってしまい、結果として契約そのものが白紙撤回というケースは珍しくありません。

このように住宅ローンの問題で契約そのものが白紙になった場合、契約書に貼付した数万円の収入印紙代も無駄になりますし、売主側は契約時に手付金として受け取っていたお金もすべて買主側に返還しなければならない決まりがあります。
これを「ローン特約」といいます。

住宅ローンの正式な申し込みは契約後しかできないようになっていますが、ほとんどの住宅ローン商品では事前審査を受けることができるようになっています。
しかし、購入希望者のなかには事前審査を受けていない人も珍しくありません。

自分は絶対に審査に通るという自信があるのか、または事前審査を受ける前に良い物件が見つかったから慌てて購入申込書を提出したのかもしれません。

どちらにしても、売買契約を締結する前の段階で購入希望者が住宅ローンを利用する場合は事前審査に通っているのかを必ずチェックするようにしましょう。
どうしても住宅ローンの事前審査を受ける前に契約したいと言ってきた場合には、「ローン特約」を除外した契約を持ちかけてみるのも良いと思います。

契約締結の希望時期

先にも言いましたが購入申込書を頂いてから売買契約するまでの時期は短ければ短いほど良いです。

購入希望者の気持ちが変わることもありますし、他に良い物件が売りに出されてしまうこともあります。

購入希望者の気持ちが変わる前に早い段階で売買契約まで持ち込むのが理想です。

理想としては購入申込書を頂いてから10日以内。どんなに遅くても3週間以内の契約を目指しましょう。

物件引渡しの希望時期

買主側にも売主側にもそれぞれの都合がありますので、思っているよりも難航してしまうのが、この引渡し時期の問題です。
買主側はお正月前には引渡しを希望している、しかし売主側は転勤が決まっている3月を目処に引渡しを考えているなんていうケースも珍しくありません。

価格交渉や手付金の額ばかりを気にしがちですが、この引渡し時期は最も大事な項目の1つでもあります。
この引渡し時期が双方の考えと合わない場合は、いくら話し合いをしても平行線をたどるだけです。

売主と買主の双方が引き渡し時期を絶対に譲れないのであれば、交渉を長引かせるだけ無駄な時間を費やすことになります。

ちなみに約束していた引渡し期限内に物件を引き渡せなければ、売主側に対して賠償責任が発生することも考えられますので、安易に計画を立てずにしっかりと考えてから引渡し時期を決めるようにしましょう。

まとめ

  • 購入申込書を受け取ったら、なるべく早く契約する
  • 購入申込書を受け取った後でも、他に良い物件があれば買主側はキャンセルしてもペナルティはない
  • 購入申込書に記載されているのは、買主側の一方的な希望にすぎない
  • 手付金の額が少ないと手付け放棄されてしまうので、最低でも物件価格の5%以上が望ましい
  • 売買契約の前に住宅ローンの事前審査に通っているのかをチェックする
  • 購入申込書を頂いてから契約までの期間は短い方が良い
  • 引渡し時期が売主と買主の希望に合わない場合は契約に至らないケースが多い
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