住み替えをする場合に活用したい譲渡損失の繰越控除

マンションの売却をした場合、買ったときの金額よりも高値で売れたときには譲渡税が課せられることになるのですが、買った金額よりも高値で売れることは稀です。
一般的には購入したときの金額よりも低い価格での売却となり、この場合には税金が課せられるのと逆で税金が免除される特例があります。
この特例のことを「譲渡損失による繰越控除」といいます。

不動産に限ったことではありませんが、税金の話となると難しく感じる人も多いと思いますので、今回はこの譲渡損失による繰越控除についてわかりやすく解説していきたいと思います。

譲渡損失による控除は2種類ある

平成25年現在では、譲渡損失による控除には2種類があります。
1つは現在のマイホームを売却して新しいマイホームを購入する場合、そしてもう1つが現在のマイホームを売却して新たなマイホームを購入しないケースです。
それぞれ受けることができる控除の内容が異なります。

今回は買い替えを前提に話をしていきたいと思います。

買い替えによる譲渡損失が発生した場合は最大4年間の控除が可能

マイホームの買い替えを前提としてマンションを売却した場合、売却価格が購入金額を下回ることで譲渡損失が発生したことになります。
つまり、4000万円で購入したマンションを2400万円で売却した場合、1600万円の損失が発生したという考え方になります。

このようにマイホームの売却により損失が発生した場合、所得税と住民税の控除を受けることができます。

控除は3年間の繰越が可能ですので、売却した年を含めると合計4年間の控除を受けることができるようになっています。

それでは具体的な例をあげて解説していきたいと思います。

控除対象となる売主の年収が500万円だったとしましょう。

1600万円の損失なので1年目は「1600万円−500万円」となり、所得の500万円を大きく上回っているため所得税は0円となります。
ちなみに住民税は前年度の収入に対して発生しますので、1年目の控除はありません。

続いて2年目ですが繰越した損失が1100万円ありますので「1100万円−500万円」という計算になり、この年も所得税は0円となります。
また、この年は前年の収入に対して住民税が計算されますので、前年度所得0円だったことから住民税も0円となります。

続いて3年目ですが、繰り越した損失が600万円ありますので「600万円−500万円」となり、この年も所得税・住民税ともに0円となります。

そして控除対象の最後となる4年目ですが、まだ繰り越した損失が100万円ありますので「100万円−500万円」という計算になり、400万円がこの年の所得とみなされます。
この400万円から基礎控除などを指し引いた所得に対して所得税が課税されることになります。

年収500万円の所得税っていくらなの?

控除により所得税が0円になるといわれてもピンと来ない人も多いでしょう。
生命保険や各種保険に年金などを控除しなければならず「年収=所得」ではありませんが、今回はわかりやすいように年収=所得として考えたいと思います。

それでは年収500万円の場合どれくらい所得税を払う必要があるのでしょうか?
すごく雑な計算をするなら500万円の所得税は57万円ほどになりますが実際には25万〜30万というのが妥当でしょう。

そう考えるならば、この「譲渡損失による繰越控除」という特例で約100万円の所得税が免除されたことがわかります。
これに住民税も控除されるのですから、かなり大きな恩恵を受けることができます。

住民税は地域などにより算出方法も違いますので詳しくは書きませんが、所得の10%程度だと考えてください。

高く売りたい人必見!仲介業者選びの2大ポイント

賃貸でマンションを貸すのと売るのはどちらが得か?

不動産業者による「買取」は損か得か?

あなたの売却理由に合わせた達人のアドバイスをチェック!

  • 住み替えのために売りたい
  • 資産整理のために売りたい
  • 住宅ローンが支払えないから売りたい
  • 引っ越し、転勤のために売りたい
  • 離婚のために売りたい
  • 相続したが不要なので売りたい
ページトップ