知らない人は大損!?住宅ローン借り換えのポイント

住宅ローン借り換えのポイント

「アベノミクスの影響で景気が上向いており、今後住宅ローンなどの金融商品も軒並み金利が上昇する」

2014年の夏くらいからでしょうか、テレビ番組や書籍、WEBサイトなどで、このような話しを目にする機会が増えました。実際アベノミクスの影響を受け、大手企業などは賃上げをしたり、新卒雇用を増加させているので、景気が上昇しているのは間違いありません。景気が上向けば、当然金融商品の金利も上昇していくのが一般的ですよね。

しかし、それを住宅ローンにそのままあてはめるのは早計かもしれません。現に2015年2月には、フラット35の金利は過去史上最低の1.37%を記録しています。その後は、3月金利1.47%、4月金利1.54%と、確かに上昇傾向にありましたが、5月には1.46%へと引き下げられています。

このように2015年2月の史上最低金利のニュースをみて、住宅ローンの借り換えを検討していたけれど、3月、4月と金利が上昇していくのをみて、乗り遅れてしまった・・・、と後悔している人も少なくないと思います。

しかし、過去最低記録だった1.37%には及んでいませんが、2015年5月の1.46%も過去2番目に低い金利となっていますので、まだまだ借り換えの効果は十分に期待できると言えるでしょう。

住宅ローンを借り換える時のチェックポイント

住宅ローンの借り換えには、効果が期待できる3条件というものがあります。

  • 残債務 1000万円以上
  • 残期間 10年以上
  • 金利差 1.0%以上

この3つの条件をクリアしている場合、借り換えの効果がかなり期待できると言われています。ただし、ここまで低金利化が進んでいるのであれば、必ずしもこの3条件を満たしている必要はありません。

例えば、2012年5月時点のフラット35の金利は2.07%でした。2015年5月時点の金利と比較した場合の差は、およそ0.61%です。この0.61%での借り換えメリットは、単純計算をすると、約330万円(残高3000万円で計算)ほど返済総額を減らせる計算になります。

もちろん、借り換えをするためには多少の手数料などを払う必要がありますが、それを考慮しても300万前後の節約効果が期待できるということになります。

住宅ローンを借り換えることで、300万円という大金が節約できるのであれば、申込み手続きや必要書類の調達といった多少の手間くらい、さほど気にはならないですよね。

現状、ほぼ国有化されているフラット35でさえ、これだけの借り換え効果があるのですから、競争が激化しているインターネット系銀行の住宅ローンとなれば、さらに大きな効果が期待できるのは言うまでもありません。

借り換えずに、いま利用中のローンで交渉するのはダメなの?

わざわざ新しく住宅ローンを組み直すよりも、金利が下がっているんだから現在利用中の金融機関に金利の引き下げの交渉をすればいいのでは?と思う人もいると思います。たしかにその方が楽ですし、金融機関もみすみす顧客を逃すこともなくなるので合理的だと思います。

しかし、実際にはそう単純なことではありません。100%無理だとは断言できませんが、ほとんどの金融機関は、利用中の住宅ローン商品に対する金利引き下げの交渉には応じてくれないでしょう。

もしそれを大々的に認めてしまえば、住宅ローンだけでなく、自動車ローンや事業ローンなど、すべてのローン利用者の金利引き下げにも応じなければならなくなるからです。

もちろん粘り強く交渉することで、金利の引き下げに応じてもらった人も中にはいるでしょうし、リストラや病気などが理由で返済が困難になり、返済期間の猶予や金利引き下げに応じてもらったというケースもあると思います。

ですが、これらはかなり特殊なケースと言えるので、一般的には「金利引き下げの交渉はできない」と考えておいた方がいいと思います。よって、やはり現時的には「住宅ローンを借り換えて節約する」という選択肢になるでしょう。

ちなみにもし借り換えるとなれば、同じ金融機関での借り換えは原則不可となっていますので、現在利用中の金融機関以外で借入をする、ということになります。

そもそも本当にこの先金利は上昇するのか?

テレビや雑誌などで「今後住宅ローン金利が上昇する」と言われていますが、何を根拠にそう言っているのかご存知でしょうか?

アベノミクス効果で株価が上昇したり、東京オリンピック効果で景気が上向いていることもあるでしょう。しかし、この金利上昇の引き金となっているのは、政府と日銀が実施しているデフレ対策(大規模金融緩和)にあります。

このデフレ対策の大きな目標は以下の3つです。

  • 消費者物価指数を2%アップさせる
  • 市場に流通するお金の量を2倍にする
  • 日銀が株や不動産を大量購入する

こうしたデフレ対策が成功すれば、およそ住宅ローン金利は2%ほど上昇するという見方がされています。

現在の低金利からは想像できないかもしれませんが、近い将来、住宅ローン金利は3.5%ほどに上がっても不思議ではありません。今の金利を見ると信じられないかもしれませんが、20年ほど前の住宅ローン金利は5%台後半でしたし、バブル全盛期には7%くらいの数値だったはずです。

つまり、景気が良くなれば住宅ローンなどの金融商品の金利も上昇する可能性が高いということです。20年前に5%台後半だった住宅ローン金利が、今では1.5%ほどなのですから、この先数年で、2%程度の金利上昇があったとしても不思議ではないと思います。

住宅ローンを借り換える場合のメリット・デメリット

借り換えの主なメリットとして挙げられるのは、返済総額を大幅に減らせるということですよね。しかし、借り換えのメリットはそれだけではありません。他にもメリット、デメリットは色々とあるので、まとめて解説したいと思います。

借り換えによるメリット

返済総額を減らすことができる

低金利の住宅ローンに借り換えることで、返済の総額を減らすことができます。これが借り換えのもっとも大きなメリットとなります。また、金利差だけではなく、返済期間などの見直しによって、さらに返済総額を減らすことも可能です。

将来的な金利上昇リスクに備える

現在利用中の住宅ローン商品で、変動金利を選択している、もしくは当初優遇型金利を選択している場合、景気が向上することで、金利が大幅に上昇するリスクがあります。このような場合、長期固定型のローンに借り換えることで、金利上昇のリスクに備えることができます。

月々の返済額を少しでも抑えたい

低金利の住宅ローンに借り換えることで、月々の返済額を減らすこともできます。たった1%金利が違うだけで、月々の返済額は1万円~2万円ほど安くなるので、家計にとっては大きな助けになると思います。

※返済期間を延ばすことはできない
住宅ローンを借り換えた際に、返済期間を延ばすことで月々の返済額を大幅に抑えることができるのでは…?と考える人も多いですが、基本的には「現在利用中のローン残期間内での返済」となるため、返済期間を延ばすことはできません。

ただし、一部例外的に返済期間を延ばすことができる借り換え住宅ローンもあるようです。

借り換えによるデメリット

緒費用を再度支払う必要がある

住宅ローンの借り換えとは、基本的に今とは違う金融機関で新たに住宅ローンを組むことを意味しています。そのため、ローンを申し込む際に必要な緒費用を再度支払う必要があります。この点も考慮してお得かどうか判断しましょう。

金利だけを優先すると将来的なリスクが増す

とにかく低金利の住宅ローンに借り換えたいと考える人が多いのですが、一般的に金利というのは、変動型の方が固定型よりも低くなっています。ただし、変動型の場合は当然ですが将来的に金利があがるリスクがあります。この点もしっかり考慮しましょう。

目先の借り換えだと自分の首を絞めることになる

先ほど一部例外的に返済期間を延長することができる借り換え住宅ローン商品があると説明をしました。しかし、こうした返済期間の延長では、月々の返済額を大幅に抑えることができる反面、利息が膨らみ返済総額が増えてしまう可能性があります。そうすると完済年齢が上がってしまうので、年金を切り崩しながら返済を続けることになる恐れもあるため、注意が必要です。

借り換え先を選ぶ場合のチェックポイントは?

とあるサイトのアンケートで、「住宅ローンの借り換えを行うとき、金利以外で重要視している項目は何ですか?」というものがありました。結果は以下の通りです。

1位 緒費用
2位 繰上げ返済プラン
3位 返済期間の延長
4位 付帯保障

借り換えを考えるのであれば、上記の項目はチェックしておきましょう。

目的にあった商品を選ぶ

借り換えをする動機によってベストなローンは違ってきます。例えば、返済総額を抑えたいのであれば、金利が低いものを選ぶのがベストですし、将来的なリスクを軽減したいのであれば、固定型の金利が低いものを選ぶことになります。

さらに保障や安心を考慮したいのであれば、疾病特約など、保障が充実している住宅ローン商品を選ぶという選択肢もあります。

まずは、どのような理由で住宅ローンの借り換えを検討しているのか、その理由について整理してみましょう。そうすることで、どのローンが自分にとってベストなのか、ある程度絞られてくるはずです。

借り換え時の緒費用に注目

どの住宅ローンに借り換えるにしても、現在利用中の住宅ローンを新規で組んだときと同じように、保証料、印紙代、登記などの緒費用が掛かります。

今は住宅ローン商品も多様化されており、団体信用生命保険料は銀行負担だったり、保証料0円という商品も少なくありません。しかし、そういった商品の場合、必ずどこかにカラクリがあります。

例えば保証料0円の場合、他の金融機関よりも少しだけ金利が高く設定されていたり、事務手数料が高額になっている場合もあります。またその逆のパターンで、金利が他の金融機関よりも少し高いなと思っていたら、保証料が0円だったりすることもあります。

このように金利だけで単純に比較することはできませんので、緒費用までなるべく細かくチェックしましょう。

繰上返済の条件に注目

繰上返済の条件を、借り換え理由にあげている人も少なくありません。繰上返済を上手に活用することは、長期に及ぶ住宅ローン返済ではとても重要だからです。

しかし、繰上返済をされると、融資を行っている銀行側はそれだけ利益が減ってしまいますので、あまり歓迎してないというのが本音でもあります。そのため、繰上返済をするたびに手数料を取られてしまうこともあるのですが、最近では繰上返済の手数料を無料にし、簡単に繰上返済ができるような仕組みにシフトチェンジしつつあります。

注目するべきポイントは、以下の3つです。

  • インターネットから簡単に繰上返済ができること
  • 1円単位から繰上返済できること
  • 繰上返済の手数料が無料であること

この3点をクリアしている住宅ローンは、繰上返済がしやすいローンだと言えるでしょう。

付帯保障にも注目しよう

団体信用生命保険が付加されている住宅ローン商品は、今では当たり前になってきました。いま注目を集めているのは、特定疾病付の団体信用生命保険です。

これは生命保険などでもお馴染みの疾病特約を、住宅ローン保障に取り入れた保険商品になります。例えば、ガンや脳梗塞など、指定されている病気になった場合に、住宅ローンの残債務を全て保険会社が支払ってくれる、という保障です。

一見すると非常にありがたい保障ですが、もちろん注意点もあります。いくら疾病付きの団信を利用できたとしても、その保険料が高額になってしまっては、普通に生命保険に加入するのと何ら変わりません。やはり狙うのは、疾病付きの団信を無料で付加してくれる住宅ローン商品ということになります。

ちなみにメガバンク系に多いのが、疾病付きの団信を利用する場合、金利に0.2%~0.3%上乗せするパターンのようです。3000万円の残債務で年利0.2%なら、1年間に支払う保険料は6万円にもなってしまうので注意しましょう。

審査内容や金融機関の信頼度は不要

借り換え先の金融機関を選ぶとき、審査の内容や、金融機関の信頼度をかなり気にする人もいますが、そこまで心配する必要はないでしょう。たしかに何千万円という大金を借りるのですから、大きくて知名度がある金融機関で借りたいという気持ちはわかりますが、そこまで神経質に考えなくても大丈夫です。

こちらがお金を預ける側あれば、万が一の倒産のことまで考える必要がありますが、逆にお金を借りるのですから、例えその金融機関が倒産してしまっても、借りている側としてみれば、別の銀行に債権が移り、返済先が変わる程度に過ぎません。

また審査の内容を気にする人も多く、出来るだけ審査が通りやすい金融機関に申込みたいと考える人が多いのですが、これもほぼ意味がありません。それぞれの金融機関ごとに審査の内容は異なりますし、具体的な審査の内容は公表されていませんので、最初から神経質になる必要はないと思います。

もし仮審査に申し込んでみて、1度、2度と審査で断られてしまうようであれば、改めて自分の属性にあった金融機関を探せばいいだけだと思います。

実質金利に注目しよう

住宅ローンの金利には、「表面金利」と「実質金利」の2種類があることをご存知でしょうか?

「表面金利」というのは、一般的に銀行が公表している金利のことを指し、一方で「実質金利」というのは、多数ある住宅ローンをより比較検討しやすいように、手数料などまで含めて算出された金利のことを指します。

最近ではインターネット系銀行を中心に、金利がかなり低くなってきていますが、これに対抗しようと、表面金利だけを下げた住宅ローン商品を発売している金融機関があります。注意深く確認してみると、低いのは表面金利だけで、保証料や事務手数料などの緒費用が高く設定されている場合があります。

そうなると、仮に表面金利が低かったとしても、返済総額でみればメリットがない可能性もありますよね。

このような複雑なシステムを簡素化するために使われているのが、諸費用などまで含めて計算された「実質金利」と呼ばれるものです。

この実質金利では、保証料や事務手数料などの緒費用を金利に組み込んで計算しているので、住宅ローンなどの商品に詳しくない人でも、ひと目でどこがお得なのか比較しやすいようになっています。専門知識がない人にとってはありがたい数字ですね。

ただし、比較サイトなどによっては、実質金利と言いながらも保証料のみしか換算していない場合もあり、事務手数料や団信などを考慮しいてないケースもあるので注意してください。

管理人が選ぶ!おすすめ住宅ローン

住友信託銀行とSBIグループ共同出資の「住信SBIネット銀行」

住信SBIネット銀行は、2007年に住友信託銀行とSBIホールディングスが共同出資して設立したネット銀行です。ネット銀行系の住宅ローンをここまで認知させたのは、この住信SBIネット銀行だと言っても過言ではないほど、住宅ローン業界に大きな影響を与えました。

変動金利、固定金利ともに業界最低水準の低金利

変動金利、固定金利ともに、常に業界では最低水準レベルの金利を実現しています。とくにここ数年は、固定金利タイプに力を注いでいる印象が強く、3年、5年、10年、20年、30年と、どれを選んでも常に低金利を実現しています。

変動金利への借り換えを検討しているのであれば、他のネット系銀行と比較しながら検討することになりますが、固定金利への借り換えを検討しているのであれば、住信SBIネット銀行が圧倒的な支持を得ています。

8疾病保障が無料で利用できる

8疾病保障を住宅ローンに付帯する金融機関も増えてきていますが、無料付帯を実現しているのは、2015年現在では、住信SBIネット銀行だけです。通常、8疾病保障を付加する場合、0.2%~0.3%ほどの金利上乗せとなりますので、その分お得です。

変動金利なら圧倒的な人気!!『じぶん銀行』

国内最大手の三菱東京UFJ銀行と、auの携帯電話を扱っているKDDIが共同出資して設立したのが「じぶん銀行」です。住宅ローンの借り換えを変動金利で考えているのであれば、間違いなく候補に入ってくると思います。

変動金利なら常にトップレベルの超低金利

「じぶん銀行=変動金利」というほど、変動金利の低さには定評があります。変動金利タイプへの借り換えを検討しているのであれば、絶対に候補から外すことはできないと思います。

またじぶん銀行の住宅ローンは、基本的に保証料組込み型なので、保証料0円と考えてよいでしょう。ただ残念なことに、事務手数料は若干高めです。

総合的に見ると、事務手数料分を考慮しても他の金融機関の変動金利タイプよりも金利が低いので、おすすめできるローンになっていると思います。

健康上の問題がってもワイド団信が利用できる

健康上の問題を抱えているため団信への加入ができない…、という理由で融資を断れてしまった人でも、じぶん銀行ではワイド団信を利用できる場合があります。

ワイド団信とは、特定の疾病に対しては保障の対象外となるのですが、それ以外の病気などについては保障が適用されるという仕組みの商品です。ワイド団信を扱っていない金融機関も多いので、このワイド団信があるだけでも検討する価値があると思います。

三菱東京UFJ銀行からの借り換えが可能

一般的には同じ金融機関からの借り換えは不可となっているのですが、じぶん銀行の場合は、出資元の三菱東京UFJ銀行で借りている住宅ローンの借り換えにも応じてくれるようです。同系列からの借り換えなので、まったく別の金融機関から借り換えをするよりも比較的審査の面などで安心感があります。

フラット35を検討しているなら「ARUHI」がおすすめ

「ARUHI」は、2015年5月1日より社名を「SBIモーゲージ」から「ARUHI」に変更したため、あまり聞き覚えがないという人も多いと思います。

ただ、35年固定金利タイプのフラット35への借り換えを検討しているのであれば、間違いなく有力な候補となります。実際に、フラット35の取り扱いがある300社の中で、4年連続契約獲得数1位を維持しています。

フラット35では常に最低水準の低金利

フラット35は、どの金融機関で借りても同じ商品だと思っている人が多いと思いますが、それは大きな勘違いです。たしかにフラット35を扱う母体となっているのは、住宅金融支援機構ではありますが、各金融機関によってフラット35の中身は全然異なります。その代表となるのが金利だったり、各種手数料です。

その点、ARUHIは最低水準に低金利を維持していて、4年間連続で獲得数1位という実績を出しています。

仮審査最短当日、本審査最短3営業日のスピード

メガバンクや地銀などで住宅ローンの審査を申し込むと、平均3週間程度かかるといわれています。審査回答までの機関が短いと言われているネット系の住宅ローンでも、やはり1週間程度は必要ですう。

そんな中、ARUHIでは仮審査最短1日、本審査であっても最短3営業日というスピード化が大きな特徴になっています。

全国展開しているため多数の相談窓口がある

全国に多数の住宅ローンショップを展開しているので、対面での借り換え相談が可能です。ネット銀行の良さと店舗型金融機関の良さを併せ持つ、新しいタイプの金融機関だと思います。また、土日でも営業していますので、平日は仕事で忙しいという方にもおすすめです。

勤続年数の縛りがない

多くの住宅ローン商品では、申込み条件として勤続3年以上が必要となっています。そのため、以前に住宅ローンを組んだあとに転職した人は、借り換えたくてもできないという状況がありませんでした。しかし、フラット35では勤続年数の制限はありませんので、転職して間もない人でも借り換えのチャンスがあります。

これから借り換えを検討する人へのアドバイス

というわけで、住宅ローンについて詳しく解説してきましたが、最後にこれから住宅ローンの借り換えを検討するという人のアドバイスを書きたいと思います。

よく「家は3度建てて理想の家を造ることができる」といいますが、これは住宅ローンも同じです。一度実際に経験することで、不満な点が必ず見えるようになっています。

ですから、もし今借りているローンに不満があるのであれば、迷わずに借り換えを検討してみましょう。借り換えは何度したって自由なので、一度といわず2度、3度と借り換えることで、より返済総額を節約できる可能性があります。

ちょっと極端な言い方になりますが、家と違い、住宅ローンは失敗しても問題ありません。もし借り換えて失敗だったなと思うのであれば、また借り換えをすれば帳消しにできるからです。

例えば、「月々1000円しか支払いが軽減できなかった」というのであれば、その借り換えは正直失敗に近いと思います。でも、それならもっと勉強をして、さらに効率の良い住宅ローンに借り換えればいいだけの話ですよね。

このように、住宅ローンの借り換えにはある程度の思い切りも大事だと思うので、あまり慎重になりすぎずに、お得だと思ったら積極的に借り換えの相談をしてみるのが、一番トクする可能性が高いと思います。



マンション売却のおすすめはどこ?高く売るなら仲介業者選びが超重要!

分譲マンションを賃貸で貸すのと売るのはどちらがお得?

マンション買取ならどの業者がおすすめ?
ページトップ