マンションの売り時は?築年数と価値から考える売却時期

分譲マンションの売り時

ここ数年、分譲マンションの資産価値は大きく上昇してきました。高層階の部屋だといわゆる「億ション」と呼ばれる物件も珍しくなく、まさにバブルのような高値がついていました。

しかし2018年に入った今では、そろそろマンションの価値も頭打ちになっており、今後は資産価値(売値)が下がっていくのではないかという話もよく聞きます。

一般的に、マンションの資産価値は築15年を目安に大きく下落していきます。もし売却を考えるなら、その前までがお得と言えるでしょう。

このページでは、「分譲マンションを売るならいつ、どのタイミングがお得なのか?」について、将来的な不動産市場も交えて解説していきます。

【目次】分譲マンションの売り時は?
  1. 分譲マンションの売り時はいつがベストか?
    1. 築15年までに売るのが一つの目安
    2. 将来の不動産市場からタイミングを考える
    3. 住宅ローンも過去最低金利で今が売り時
  2. 早期売却を考えるべきマンションの条件
    1. 将来的に人口が減る地域にある
    2. マンションの近くに駐車場が確保できない
    3. こだわりの間取りになっている
    4. 総世帯数が多いマンション
    5. 低層階で日当たりが悪い
    6. 管理費や修繕積立金のコストが高い
  3. おすすめの一括査定サイト一覧

分譲マンションの売り時はいつがベストか?

分譲マンションの売り時としてベストなのは、以下の3つの条件をなるべく多く満たす時です。

  • マンションがまだ築浅である
  • 不動産の市場価値が上がっている
  • 住宅ローンが低金利である

築年数については物件ごとに変わるので何とも言えませんが、残りの2つの条件については、まさに「今がチャンス!」と言える時期です。

それぞれについて解説するので、売却を考えている人は参考にして下さい。

築15年までに売るのが一つの目安

マンションは戸建て住宅と違い、築年数が経過するほど価値が下がり、築30年を大きく超えてしまうと売却するのが難しくなります。(戸建ては古くなっても土地自体に価値があるから売れる)

築年数ごとにざっくりとした傾向を書くと、下記のようになります。

築1年~築3年 新古マンションとして人気が高い
築4年~築10年 築浅物件として人気が高い
築11年~築15年 手頃な価格帯で人気が高い
築16年~築20年 かなりリーズナブルな価格の物件が多い
築21年~築35年 リフォームやリノベーション物件として人気がある
築36年~ 大規模修繕や建て替え問題が絡んでくるので売れづらい

上記の表を見ればわかるように、もし分譲マンションをある程度の価格で売りたいのであれば、「築15年までに売却する」のが一つの目安となります。

下記はマンションの築年帯別平均成約価格のグラフですが、築15年を過ぎると一気に成約価格が落ちているのがわかると思います。

築年数による平均成約価格
(出典:http://purchase.lixilrealty.com/post-1650/

マンションを購入する側から見ると、「築16年以降の物件を買えば資産価値が落ちにくい」ということになりますが、マンションを売却する側から見ると、「築16年経過すると資産価値は落ちきってしまう」ということになります。

ですから、なるべく高い価格でマンションを売却しようと思うなら、遅くとも築15年まで、できれば築10年くらいを目安に売却した方がお得ということになります。

特に最近はマンション価格の変動が激しいので、今すぐ売る気がなくても、将来的に可能性があるなら、早めに査定だけはとっておいた方がよいでしょう。

地域別のおすすめ査定サイト

将来の不動産市場からタイミングを考える

築年数の次に大事なのが、不動産の市場自体がどうなっているのかという点です。当然ですが、不動産市場が盛り上がっている時に売却した方が、同じ物件でも高値で売れるはずです。

過去には不動産の「バブル期」と呼ばれていた時期があり、この時期は本当に異常とも言えるほど不動産の価格が高騰していました。

信じられないかもしれませんが、当時は東京の山手線内の土地価格で、アメリカ全土の土地が買えたと言われていたほどです。

しかし驚くことに2017年7月、東京銀座の土地価格がバブル期の高値を越えたというニュースが流れました。

この好景気を生み出しているのは、もちろん2020年に開催が決定している東京オリンピックです。オリンピックの影響で、今現在は首都圏や大都市圏の不動産価格がどんどん上昇しています。

これはマンションを売りたいと考えている人にとって、非常に大きなプラス材料なので、「オリンピック景気が終わるまでに売る」のがベストなタイミングと言えるでしょう。

【補足】なぜオリンピックで不動産価格が高騰するのか?

不動産の価格は、全国的にみても上昇傾向にあり、オリンピックが開催される東京都心部だけの話ではありません。

なぜ全国的に影響が広がっているのかというと、オリンピックに向けて大量の資材や人材が都心部に集中しているからです。

これによって、日本全国で資材や人材不足がおこり、新築マンションの建設数が減っているため、それが販売価格に影響してどんどんつり上がっている状態です。

このような状況になると、新築マンションを買うのを諦め、中古マンションを購入する人も増えるので、マンションを売りたい人にとっては大きなチャンスという状況になっています。

住宅ローンも過去最低金利で今が売り時

オリンピック開催と同様に、住宅ローンの低金利もマンション売買の後押しをしています。

住宅ローンの金利が1.0%違うだけで、支払い完了時の総額が百万円単位で変わるので、マンションを買うなら過去最低金利の今がチャンスと考えている人はたくさんいます。

マンションの購入希望者が多いということは、同時にマンションを売却するのにもベストなタイミングということなので、売却だけを考えている人にとっても、住宅ローンの金利は大事なポイントです。

この低金利がいつまで続くかわかりませんが、アメリカや欧州が利上げを実施していることから、日本でも近いうちに住宅ローンの金利の引き上げが検討される可能性があります。

だからこそ、オリンピック景気と住宅ローン低金利の条件を同時に満たしている今が、まさに「マンションの絶好の売り時」と考えてよいと思います。

※マンションを高く売るためには、今回解説した条件の他に、「良い仲介業者」を見つけることが重要です。

詳しくは「マンションを高く売るなら仲介業者選びが超重要!」のページで解説しているので参考にして下さい。

早期売却を考えるべきマンションの条件

続いては少し考え方を変えて、「なるべく早めに売っておかないとまずいマンション」について解説したいと思います。

下記条件に複数当てはまるマンションを持っている場合は、できるだけ急いで売却した方がよいでしょう。

将来的に人口が減る地域にある

少子高齢化、若者の地元離れによる過疎化、商業施設の撤退、産業の衰退などによって、日本各地で急速に人口が減る地域が出てきています。

簡単に言ってしまえば、大都市の都心部に人口が集中し、地方の自治体で人が減っているということですが、これは非常に重要なポイントです。

将来的に人口が減る地域に住んでいる場合、当然ですがマンションの買い手が少なくなるため、この先どんどん売却するのが難しくなっていくでしょう。

過疎化のスピードは過去にないくらい早いので、のんびりと考えず、少しでも早く売り抜けることが大事です。

万が一売り時を逃してしまうと、タダ同然の安値でも売れない「負動産」となってしまい、将来的に大きな負債となってしまう可能性もあります。

マンションの近くに駐車場が確保できない

最近では「地下鉄があるからクルマは要らない」と考える人が増えてきましたが、これは都心部に住む独身世帯に多い考え方です。

やはりファミリー世帯であれば、ショッピングやレジャーはもちろん、田舎へ帰省するのにもマイカーは欠かせません。

そのため、売却するのがファミリー向けマンションの場合、駐車場が無いというのはかなり大きなマイナスポイントになります。

近隣に月極めの駐車場すら確保できない場合、致命的な欠点と受け取られてしまう可能性があるので、売れるチャンスがあったら決して逃さないようにしましょう。

マンションに駐車場がない場合の対策方法としては、「近隣の月極駐車場の募集と同時にマンションを売り出す」という作戦があります。

あらかじめ、近隣の駐車場を管理している不動産会社を調べておき、売却の相談をしておきます。

駐車場が空くタイミングで連絡をもらえるようにしておくことで、駐車場を確保できる確率が高くなりますし、ほかに売り出し中の近隣マンションとの差別化にもなります。

こだわりの間取りになっている

最近では分譲マンションでも、新築購入時に注文住宅のように間取りを自由に変更できたり、さまざまなオプション品を設置できる物件が増えてきました。

例えば3LDKとして売り出されていた物件を、夫婦2人だけだからといって、壁を壊してリビングが広い2LDKに変更したり、大音量で映画鑑賞するのが趣味だからといって、防音完備の部屋を作る人もいます。

このようなこだわりは、自分が住んでいる間は理想の生活をもたらしてくれますが、いざ売却しようとすると、逆に欠点になってしまうケースが多くなります。

元々分譲マンションというのは、万人受けするように考えて設計されていますので、それを大きく変更すればするほど、「万人受けしない物件」になってしまっていると考えましょう。

総世帯数が多いマンション

総世帯数が100世帯を超えるような大規模マンションに住んでいるなら、できる限り早く売却を検討しましょう。

これは非常に単純な理由で、総世帯数が多ければ多いほど、売り出す時のライバルが増えるからです。

築10年を超えたあたりから、徐々に売り出す世帯が増えてきて、売り時の目安となる築15年を迎える頃には、常に数世帯が同時に売りに出している…という状態が想像できます。

同じマンションで数世帯が同時に売りに出した場合、価格競争が起こってしまうため、相手に負けないようにどんどん売値を下げなければ売れ残ってしまいます。

これは本当にやっかいな問題で、部屋自体に問題はないのに、「売り出し時期がカブってしまった」というだけで、百万円単位で損をしてしまうのです。

価格競争を避けたければ、「マンション.navi」などの一括査定サイトを使って、早めに売却の予定を立てておきましょう。

万が一同じマンションからライバルが出てしまったら、一早く値下げをして、早期に売り抜けることをおすすめします。

低層階で日当たりが悪い

ご存知のように、分譲マンションは高層階になればなるほど高値がつきます。

逆に低層階で、かつ日当たりが悪い部屋の場合、そのマンション内における資産価値は低く査定されてしまいます。

もしここで、上記に書いたように同じマンション内で売りに出すライバルが出てきてしまうと、より一層の値下げをしないとなかなか買い手がつかなくなります。

つまり低層階や日当たりの悪い物件の場合は、同じマンションの他の部屋が売りに出される前に、なるべく早めに売却した方がお得ということになります。

管理費や修繕積立金のコストが高い

中古マンションといえども、現金一括支払いで購入する人はごく稀です。ほとんどの人は住宅ローンを利用して購入することになります。

そんな時に意外な盲点となるのが、マンションの管理費や修繕積立金の存在です。

売却する部屋そのものは気に入ってもらえたのに、月々の管理費や修繕積立金が高いために、残念ながら契約に至らなかったというケースは多々あります。

特に小規模マンションや築年数が経過している場合、修繕積立金の額は新築時よりもかなりアップしているはずです。

さらに、ここ数年で大規模な改修工事を行っているマンションであれば、積立金のプールも無いはずなので、次に何か修繕工事が発生すると「持ち出し金(個人負担)」が発生する可能性があり、これは買主側にしてみれば大きな不安材料となり、契約に対して二の足を踏んでしまう恐れがあります。

もしまだ大規模な改修工事を行っていない物件でも、近々行う予定があるのであれば、改修工事後に修繕積立金がアップする可能性は高いので、そうなる前に売却してしまうのが得策です。

まとめ

というわけで、分譲マンションを売るのにベストなタイミングと、なるべく早めに売った方が良いマンションの条件を解説しました。

今の状況から考えると、「オリンピックまでになるべく早めに売る」というのが、マンションを高値で売却するための条件と言ってよいと思います。

住宅ローンの低金利がいつまで続くかはわかりませんが、オリンピック景気に関してはあと2年ほどで終わってしまうので、本気でマンションの売却を考えているなら早めにスケジュールを立てましょう。

※マンションを売却するまでのスケジュールに関しては、こちらのページの「マンション売却の流れと売れるまでの期間」で詳しく解説しているので参考にして下さい。

まだどの不動産業者に仲介を頼むか決まっていないという人は、まずはインターネットの一括査定を使って、良さそうな業者を探してみましょう。

住んでいる地域や、マンションの状態によって、どの業者に仲介を頼めば良いかは違ってきます。

分譲マンションは、まさに今が高値で売るチャンスと言えるタイミングなので、このチャンスを逃さないように、早めに行動するのがおすすめです。

おすすめの一括査定サイト一覧

マンション.navi

マンションナビ

マンション.naviは、その名の通りマンションの仲介に特化しているサイトで、業界内では老舗のサービスとしてかなり有名です。

運営歴が長いので、住友不動産販売、野村の仲介+、ピタットハウス、三井のリハウス、みずほ不動産販売など、大手の不動産業者と提携しているのはもちろんのこと、地元密着型の小さいな不動産業者にも強いのが特徴です。

戸建て、マンション、土地などをまとめて扱う大手サイトと比較すると、マンション.naviの方がより専門的なサービスになっているので、マンションを売るなら絶対外せないサイトですね。

またマンション.naviの場合、「売却」だけではなく、業者による「買取」の査定金額や、一時的に「賃貸」として貸したい場合の相談などもできます。

大手に比べると知名度は落ちますが、訳あり物件の売却や、マンションを貸すのか売るのかで悩んだ場合には、ぜひ利用したいサイトです。

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ソニー不動産

ソニー不動産

ソニー不動産は、ソニーグループが運営する不動産サービスの一つです。一括査定とは違って、ソニー不動産自体が直接売却などの相談に乗ってくれます。

最大の特徴は、「同一物件では片側だけしか仲介しない」という点です。売主にとって不利な両手仲介が発生しないので、今非常に大きな注目を集めています。(両手仲介が発生すると、百万円単位で売り主が損をする可能性があります)

今のところ1都3県(東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県)でしか利用できないのがネックですが、この地域に住んでいる売主にはかなり大きなメリットがあります。

運営元もソニーグループということで安心感があるので、都心に住んでいるなら第一候補として使いたいサービスです。

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HOME4U

HOME4U

「HOME4U」は、NTTデータが運営する国内最大級の不動産情報サイトです。不動産の一括査定サイトとしては最大手の一つで、今までの利用者数は約550万人以上と、豊富な実績を持っています。

東急リバブル、野村の仲介+、三菱UFJ不動産販売、三井住友トラスト不動産、阪急不動産、みずほ不動産販売、Century21など、大手の不動産業者はほとんどカバーしているので、これからマンションを売却したいと考えている人におすすめのサイトです。

もちろん、大手以外の地域密着型の不動産業者も多数参加していて、全国900社の業者の中から、最大6社にまとめて査定依頼ができます。

運営元もNTTデータという大企業で、過去の実績・経験も豊富なので、信頼性が高く安心して使えるサイトです。

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