結婚前に購入した家やマンションの財産分与は?

結婚前に購入した家やマンション、離婚時の財産分与や住宅ローンは?

離婚の際、結婚前に購入していた家やマンションの扱いがどうなるのか気になる人も多いと思います。

結婚後にも住宅ローンを支払っていた場合は財産分与の対象となりますが、結婚前に完済していた場合は財産分与の対象とはなりません。

今回は離婚時の家やマンションの財産分与について、ポイントを分かりやすくまとめたので参考にしてください。

結婚後も住宅ローンを払っていた場合

結婚前に購入していた物件であっても、結婚後に残っている住宅ローンを支払っていた場合は、離婚時の財産分与の対象となります。

結婚前に支払っていた頭金や住宅ローン分については「個人の特有財産」となりすが、結婚後に支払った住宅ローン分については「夫婦の共有財産」という扱いになります。

これは妻が専業主婦で収入が無かったとしても、夫婦の共有財産として扱われます。

夫の収入、住宅ローンの返済方法などによって財産分与の割合は変わってきますが、結婚前に購入していた物件だからといって、名義人だけの財産となることはありません。

財産分与の金額はどのくらいになるのか?

気になる財産分与の金額に関してですが、算出するためには、まずは家やマンションを売却したときの金額を調べなければなりません。

売却相場を調査し、そこから住宅ローンの残債を差し引いた額が、現在の不動産の市場価値ということになります。

さらにここから、先ほど書いた「結婚前に支払っていた頭金や住宅ローン」などを考慮して財産分与の金額を決めるという流れです。

当然ですが、売却相場を調べる際は、より高く売却してくれる業者に依頼した方が、財産分与として残る額面も多くなります。

具体的に離婚の話が進んでいるのであれば、こちらの「マンションを高く売るコツ」のページを参考に、売却業者選びも考えておきましょう。

結婚前の段階でローンが完済されていた場合

結婚前の段階で、すでに購入した物件のローンが完済されている場合は、名義人固有の特定財産という扱いになりますので、離婚時の財産分与の対象とはなりません。

婚姻期間が長ければ不動産以外にも分与できる財産があると思いますが、期間が短く妻が専業主婦だった場合は、分与できるほどの財産がないまま離婚となる可能性もあります。

この場合、離婚後すぐに家やマンションを出ていかずに、次の仕事や住まいが決まるまでの期間は、住み続けられるように交渉しておくとよいでしょう。

婚姻中に相続した不動産の扱いは?

婚姻期間中にどちらかの両親が他界してしまい、ローンが完済された実家やマンションなどの不動産を相続することになった場合はどうでしょうか?

このようなケースでは、「夫婦の共有財産」と考える人が多いのですが、実は相続人の「個人の特有財産」という見方をするのが一般的です。

そのため、財産分与の対象とはならないケースが多いので注意してください。

また生命保険や預貯金で得た相続財産についても同じ考え方になります。

離婚時の財産分与でよくある例

ここからは結婚後に家やマンションを購入し、夫婦でローンを支払っていたというケースについて、離婚時によくある例をあげながら注意点を解説していきます。

夫が住み続けるケース

離婚後もその家やマンションに夫が住み続けるケースは珍しくありません。この場合、住宅ローン残債があれば夫が払っていくこととなるでしょう。

もちろん家やマンションが財産分与の対象となっていれば、妻が本来得ることができるであろう資産分については、住み続ける夫へ請求することができます。

仮に離婚時に2,500万円で売却できそうなマンションがあって、残りのローンが2,000万円だったとします。

売却すればローンを完済することができ、500万円手元に残ることになります。

この500万円は夫婦の共有財産として財産分与の対象と考えます。

妻は出て行くことになりますが、住み続ける夫に対し半分の250万を支払ってもらうことができます。

ただし問題もあります。離婚しても住宅ローンの連帯保証人から外れる訳ではありません。

妻や妻の親族が連帯保証人となっている場合は、離婚後に夫が住宅ローンを滞納した場合のリスクが残っているという点を理解しておく必要があります。

妻が住み続けるケース

夫ではなく妻が住み続ける場合でローン残債がある場合、支払いは夫が行うケースが多いです。

この場合の注意点は、家やマンションの名義が誰になっているのか確認しておくことです。

もし名義が夫になっている場合は、色々と注意が必要な点があります。

例えば、財産分与として妻が住み続けることに合意した場合でも、名義が元夫である以上、夫の意志で売却することができてしまいます。

また不動産を担保にお金を借りることもできます。

それなら妻の名義に変更しておけば問題ないように思うかもしれませんが、住宅ローンの債務が残っている状態で不動産の名義を変えることは原則できません。

名義変更する方法はないのか?

名義を変更するには一旦ローンを完済する必要があります。

夫が金策などをしてローンを一括返済することができれば、名義を変更することができます。

後々トラブルにならないためにも、離婚後の住宅ローン返済については十分に話し合っておきましょう。

その他のケース

上記で紹介した2つのパターンが多いのですが、その他にも以下のようなケースもあるので簡単に紹介しておきます。

  • 他人に賃貸し賃料から金銭を支払う
  • 妻が住み続け元夫へ家賃を払う

他人に賃貸し賃料から金銭を支払う

離婚後の住まいを他人に貸して、その賃料で財産分与分の金銭を支払う約束をするケースもあります。

(財産分与だけでなく、慰謝料や養育費として賃料を受け取る約束になっていることもあります)

最近では養育費や慰謝料の不払いが問題視されているので、家賃収入という形でお金を受け取れるようにしておくのは悪い考えではありません。

ただし、先ほどと同じように元夫の名義のままだとローン滞納や差し押さえなどのリスクは残ったままです。

大家として不動産を管理するのは簡単なことではありませんし、どうしてもという事情がないのであれば、売れるうちに売却した方が無難だと思います。

妻が住み続け元夫へ家賃を払う

元夫と賃貸借契約を交わし、家やマンションを借りているようにして、妻が住み続けるというパターンもあります。

この場合、妻は元夫に対して月々の家賃を支払うことになるのですが、慰謝料や養育費分を差し引いて請求されるケースが多いです。

仮に家賃10万円が相場の不動産で、養育費4万と慰謝料3万だった場合、差し引いた3万円を家賃として支払うことになります。

それぞれの状況によって金額が異なるため一概には言えませんが、近隣物件より安く住むことができるので検討してみてもいいかもしれません。

財産分与で損することもあるので注意

ここまで財産分与をするにあたり、家やマンションを離婚時どうするかについて話をしてきましたが、財産分与が必ずしもプラスの結果になる訳ではないことも理解しておきましょう。

解りやすく言うと、財産分与することで借金を背負ってしまうケースがあるということです。

財産分与はプラスだけでなく、マイナスについても二人で分けなければならないからです。

もし、妻が夫名義の残債のある不動産に対して財産分与の権利を主張するのであれば、ローンというマイナスの財産についても分与されることになります。

離婚をする時点でマンションの価値が2,000万円だったとして、2,500万円の住宅ローンが残っていればマイナス500万円も共有財産となります。

財産分与を主張するということは、500万円の借金を二人で分けることになる点を理解しておきましょう。

資産価値を把握しておくのがポイント

このような財産分与で負の財産を背負わないためには、離婚の前にしっかり家やマンションの資産価値を調べておくことが大切です。

ただし、離婚前なので相手にバレないように行動したいという人の場合は、少し慎重に問い合わせる必要があります。

他人に知られずに資産価値を調べたいのであれば、インターネットの一括査定サービスを使って相場を調べるのがおすすめです。

査定依頼時の要望欄に、「電話NG、メールのみ可」と記載しておけば、相手にバレることなく資産価値がどれくらいなのか調べることができます。

※インターネットの一括査定サービスは色々ありますが、売却相場と賃貸相場の両方が調べられる「マンション.navi」が一番便利です。

よくあるトラブルと過去の判例

続いては、財産分与についてのよくあるトラブルや、過去の判例をいくつか紹介していきます。

ただし、離婚の原因、家族構成などによって状況は変わってくるので、あくまでも1つの目安として考えてもらえればと思います。

資産価値の食い違い

夫と妻で家の資産価値に食い違いが発生するケースはよくあります。

例えばですが、住宅ローンが1,000万円残った状態での離婚で、夫が住み続けるケースで両者の主張が異なる場合です。

  • 夫:業者買取で査定した2,000万円を主張
  • 妻:一般売却で査定した2,800万円を主張

※「業者買取」とは、専門業者に買取を依頼することで、一般の売却よりも早く現金化できる方法です。その代わり売却額が安くなります。
詳しくは「マンション買取」のページで解説しています。

このケースでは、夫側が査定額が安くなる「業者買取」を根拠とし、妻側は「一般売却」を根拠としています。

夫としては資産価値を少なく主張した方が、財産分与で支払う金額が少なくなるので有利なためです。

しかしこのような場合、妻側が主張する一般売買における市場相場を資産価値として採用されるという判例が出ています。

市場相場を調べる方法としては、近隣で似たような条件の売買実績をチェックするか、先ほど紹介した一括査定サービスを使うのがよいでしょう。

離婚してからの財産分与

DV被害を受けているので一刻でも早く離婚成立させたいと思っている人、また離婚になかなか応じてくれなかった相手が突然離婚してもよいと言い出したりするケースなど、財産分与や慰謝料、養育費などの取り決めもせずに離婚してしまった人もいると思います。

このような場合、離婚後でも財産分与を相手側に請求することはできるのでしょうか?

答えは「YES」です。

離婚後でも財産分与について話し合いをして決めることはできますし、相手がそれに応じない場合は、離婚成立日からさかのぼって2年以内であれば、家庭裁判所に「財産分与請求の調停」を申し立てできる決まりになっています。

この財産分与請求の調停に関しては、裁判所のホームページで詳しく解説してあるので必要な人は確認してみてください。

ただし、家やマンションなどの不動産は売却して現金化されてしまう恐れがあります。

売却した代金が残っていれば良いのですが、一切手元にお金が残ってないと支払ってもらうことが非常に難しくなるので、なるべくなら離婚前にしっかりと取り決めておくことをおすすめします。

まとめ

今回は離婚時の財産分与について解説しました。

特に揉める原因になるのが、資産価値がハッキリしない不動産です。

預貯金のように金額が確定していれば分けるのも簡単ですが、不動産の場合は「実際どれくらいの資産価値があるか?」がわかりにくいので、揉める原因となります。

不動産は金額が大きい分トラブルになりやすいので、お互いが納得できるように、一括査定サービスなどを使って、公平な相場価格を出しておくことをおすすめします。

もちろん、実際に売却する場合には少しでも高く売れた方が両者にとって得になるので、下記の特集ページも参考に、高く売却してくれる業者を探してみて下さい。

マンション売却のおすすめはどこ?高く売るなら仲介業者選びが超重要!

目的に合わせた仲介業者選びまとめ

  • できる限り高く売りたい
  • 急いで売って現金化したい
  • なかなか売れなくて困っている
  • 賃貸にしようか迷っている
  • 買取専門の業者を探している
  • ローン残債があるけど売りたい
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