自宅マンションを賃貸で貸す場合の税金は?

自宅マンションを賃貸で貸す場合の税金は?確定申告は必要?

自宅マンションを賃貸として貸した場合、家賃収入を得ることになりますので、税金の支払いが発生します。

また、毎年自分で確定申告する必要があるので忘れずに行いましょう。

ざっくりとした計算ですが、家賃収入が年間180万円(月15万)のマンションの場合、税金の負担額は年間で約50万円ほどとなります。

このページでは、自宅マンションを賃貸にする場合の税金や、確定申告のポイントなどを解説するので、検討中の人はぜひ参考にして下さい。

現在使っていないマンションを貸すか売却するかで迷っている人は、「分譲マンションを賃貸で貸すのと売るのはどちらがお得?」のページでメリット・デメリットを解説しているので、あわせて参考にして下さい。

家賃収入を得たときの税金

所有するマンションを賃貸物件として貸し出した場合、増えることが予想される税金は2つあります。

  1. 所得税
  2. 住民税

この2つのうち、特に所得税が大きく増える可能性があります。

計算方法を解説するので、しっかり覚えておきましょう。

所得税について

所得税は、年収(給与所得)の額によって税率が決められており、その税率を所得に掛けて算出します。

会社員の場合は、毎月の給料から天引きされているケースが多いのであまり意識しないかもしれませんが、計算自体は難しくありません。

課税される所得金額 税率
195万円以下 5%
195万円を超え 330万円以下 10%
330万円を超え 695万円以下 20%
695万円を超え 900万円以下 23%
900万円を超え 1,800万円以下 33%
1,800万円を超え 4,000万円以下 40%
4,000万円超 45%

細かな計算は省きますが、例えば給与所得が400万円の人の場合、税率は20%なので、

400万円×20%=80万円

が所得税の額だと考えておけば、大きな誤差はありません。

上記の例で、給与所得以外に毎月15万円の家賃収入が増えたとします。

15万円×12ヶ月=180万円

年間では180万円ほど所得が増えることになりますので、もともとの給与と家賃収入を合算すると、

400万円+180万円=580万円

が年間の所得金額になります。

580万円であれば、税率は先ほどと同じ20%となるので、

180万円×20%=36万円

が不動産所得に対する課税分(所得税)だと考えて下さい。

ただし、本来の所得税を計算するときは、基礎控除や不動産に関わる経費分などを差し引いた金額に対して、所得税が課せられることになります。

よって実際の課税額は上記よりも少なくなるはずですが、話が複雑になるので今回は省略しています。

不動産所得と不動産経費

家賃以外にも不動産所得として含まれるものや、経費として認められるものについて、簡単に解説します。

家賃以外に所得として含まれるものとしては

  • 礼金(敷金は含まれない)
  • 管理費、共益費
  • 駐車場料金
  • 更新手数料

などがあります。

これらは家賃収入と合算し、不動産所得として申告しなければなりません。

一方で、経費に該当するものは以下のとおりです。

  • 住宅ローン金利
  • 火災、地震保険料
  • 管理委託費用
  • 固定資産税と不動産所得税
  • 宣伝広告費
  • 修繕費
  • その他、賃貸業に関する交通費や清掃費など

これらは賃貸を経営する上での経費として計上できるので、確定申告の際は忘れずに含めましょう。

経費計上できる額が増えれば、当然納税額も少なくなります。

住民税について

住民税も所得に応じて納税額が決まるので、不動産所得が増えることで納税額も増えます。

各自治体によって多少の違いはありますが、基本的に住民税は「所得の10%程度」だと考えておけば問題ありません。

家賃収入によって年間180万円所得が増えるのであれば、180万円×10%なので、住民税は約18万円ほど増える計算になります。

確定申告について

たとえ会社員であっても、マンションを他人に貸して家賃収入を得ている場合は、毎年の確定申告が必須となります。

(※ただし、不動産所得から経費などを差し引き、所得金額が20万円以下の場合は確定申告不要です)

確定申告は面倒だと思っている人も多いですが、自分が所有しているマンション1室に対する確定申告であれば、さほど手間はかかりません。

必要な書類さえしっかり保管しておけば、慣れてない人でも2時間ほどあれば申告用の書類作成は終わると思います。

もしそれも面倒だと思うのであれば、税理士にお願いして確定申告を代行してもらうこともできます。

税理士への依頼費用は、個人家主規模であれば7万円~10万円ほどが相場です。この費用ももちろん経費として計上することができます。

青色申告と白色申告

確定申告をする方法として「青色申告」と「白色申告」という2種類があります。

簡単に違いを解説すると、青色申告の方が控除額などで優遇されますが、帳簿の管理などが複雑になります。白色申告は比較的簡単に作成できますが、控除額が少なくなります。

少しでも納税額を安く抑えたければ、青色申告をする必要がありますが、個人家主であれば、白色申告でも十分だと思います。

青色申告は10万円~65万円の控除を受けることができますが、基本的に個人家主が受けられる控除は10万円です。

10万円の控除を受けるということは、納税額が年間1万円ほど減るということです。

この1万円を得るために、毎月帳簿管理をしっかりやっておく必要が出てくるので、経理などが苦手な人は白色申告でも十分でしょう。

なお青色申告をするためには、家主業を開始した時点で税務署に届け出をしておく必要があるので注意して下さい。

確定申告の手続き

確定申告について知識がなく不安だという人は、確定申告の時期が来る前に税務署に出向き、職員に詳しく説明を受けましょう。

確定申告の時期以外であれば、基本的に税務署は忙しくありませんので、必要な書類や記載方法などを丁寧に教えてくれます。

最初の年は、そのまま税務署で職員さんに教わりながら確定申告の書類を作ってしまうのもありですし、自宅にパソコンがあるのなら、必要な書類をネット上ですべて作成することもできます。

白色申告不動産収支内訳書

(図:国税庁HP

とにかく大事なことは、不動産に関する領収書はすべて保管しておくということです。

物件に足を運ぶときのタクシー代から、カギの交換費用まで、すべての領収書をしっかり保管しておきましょう。

領収書がキチンと保管できていれば、あとは簡単な計算をしながら数字を書き込むだけなので、特に問題なく確定申告は終わるはずです。

まとめ

個人で所有している家やマンションを、賃貸として貸したいと考えている人は意外と多いです。

しかし、税金の問題や住宅ローンの問題、確定申告の問題など、お金に関することだけでも考えなければならないことがたくさんあります。

さらに、借り手が決まったあとの管理やクレーム対応など、賃貸経営を続けていく上でのストレスも増えます。

もともと賃貸経営をするつもりで部屋を貸すならいいですが、「相続したマンションを使わないままにしておくのはもったいないから…」などという理由で安易に部屋を貸すのは、少し注意した方がいいかもしれません。

こちらのページでも解説しましたが、素人が賃貸経営を行うのはかなり大変なことです。

一度始めてしまったら、なかなかすぐにやめるということはできないので、十分に検討してから賃貸経営を始めましょう。

マンションを高く売るなら仲介業者選びが超重要!おすすめはどこ?

分譲マンションを賃貸で貸すのと売るのはどちらがお得?

マンション買取ならどの業者がおすすめ?

あなたの売却理由に合わせた達人のアドバイスをチェック!

  • 住み替えのために売りたい
  • 資産整理のために売りたい
  • 住宅ローンが支払えないから売りたい
  • 引っ越し、転勤のために売りたい
  • 離婚のために売りたい
  • 相続したが不要なので売りたい
ページトップ