築古マンションが売れるのか不安を感じている人向けに、売却するための具体的な手段や、資産価値の目安について解説します。
築50年のマンションの資産価値は、「購入時の30～35％」が目安となり、売却方法としては専門業者による買取が現実的な手段です。
毎年空き家が増えている日本の現状では、使わない築古マンションは一刻も早く売らないと大きな負債になってしまう可能性があります。
今回は築50年のマンションの売却について、具体的な方法をアドバイスしますので、ぜひ参考にして下さい。
築古マンションを売却する3つの方法
まずは最も気になる「築古マンションの売却方法」を3つ解説します。
どの方法もデメリットがあるので、一番損をしない方法を探して売却する必要がありますが、多くの人は3番目の「専門業者に買取を依頼する」が一番無難だと思います。
理由を解説するので、ぜひ参考にして下さい。
1．売却金額を限界まで下げる
1つ目の方法は、シンプルですが「売却金額を限界まで下げる」という方法です。
築古マンションでも立地が良ければまだ売れる可能性はあるので、限界まで値下げして買主を探すという考え方です。
不動産は所有しているだけで固定資産税などの維持費が毎年かかるので、使わないならできる限り早く売却しなければなりません。
この時のポイントは、「周囲の物件よりも明らかに安くして早期に売り抜ける」ことです。
周辺相場に合わせて買い手を見つけようとしても、なかなか見つからないので、思い切った値下げをして早く売ってしまった方が、結果として得をすることが多いです。
ただし地方にあるマンションの場合、赤字レベルまで値下げをしても売れない「負動産」になってしまうケースもあります。
単純な値下げだけでは対応できないケースが年々増えているので、できる限り早期の売却を目指しましょう。
2．リフォーム・リノベーションしてから売る
2つ目の方法は、自費でリフォームやリノベーションをして、物件の価値を上げてから売却する方法です。
現状のままでは買い手が見つからないので、リフォームでキレイにしてから売却しよう…という考え方です。
この考えの人も多いと思いますが、かなりの確率で損をするのでおすすめはできません。
理由はこの後のブロックで詳しく解説しますが、簡単に説明すると、「リフォームにかかる費用の方が高くて元が取れない」ためです。
仲介業者の中には、「築古マンションでもキレイにリフォームすれば高値で売れますよ！」といってリフォームを勧めてくるところもありますが、やめた方がよいです。
このような業者の多くが、別にリフォーム部署を持っているか、リフォーム業社を斡旋して紹介料や手数料をもらっているので注意して下さい。
3．専門業者に買取を依頼する
3つ目の方法は、個人へ売却するのではなく、「専門業者に買取を依頼する」という方法です。
ここで言う専門業者とは、マンション売買の仲介を行う業者ではなく、「直接マンションを買い取る業者」のことを指します。
一般の個人へ売却する場合と比べて、専門業者に売る場合は金額が3割ほど安くなってしまいますが、築古マンションを売るならこれが一番現実的な方法だと思います。
専門業者の場合、築古物件や訳あり物件であっても、自社で安くリフォームした上で、転売するノウハウを持っています。
そのため、築古で安く手に入る物件を探しているところもあるので、そのような業者を見つけて買い取ってもらうのが良いと思います。
「売却額が3割ほど安くなる」というデメリットはありますが、以下のようなメリットもあります。
- 築古マンションでも早期に売却できる（最短数日）
- 瑕疵担保責任のリスクがなくなる
- 購入希望者の内覧対応などの手間が不要
- 事前のリフォームなどをする必要なし
築古物件の買取を行っている業者はそれほど多くありませんが、下記の「マンション.navi」を使うと探すことが出来ます。
| サイト名 | 特徴 |
|---|---|
| マンション.navi | 一般的な売却だけではなく、不動産業者の「直接買取」も査定できるので、築古マンションや訳あり物件を売却したい場合にも適している。 |
普通に売るのが難しい物件の場合は、リフォームをする前に、まずは専門業者に買取依頼を出してみましょう。
できる限り早く売却した方が良い理由
続いては、築古マンションをできる限り早く売却した方が良い理由について説明します。
ここ数年は2020年の東京オリンピックに向けて、都心近郊の不動産の価値は高騰していますが、その一方で地方では空き家の増加が問題となっています。
買取業者でも手を出さない戸建てが急増しており、今後マンションでも同様のことが想定されます。
人口減により買い手がますます減る
現在日本の人口はどんどん減っており、それに伴い空き家の数が増加しています。
内閣府が公表しているグラフでは、今後も日本の人口は減少を続け、2050年には1億人を切ると予測されています。
中でも注目しなければならないのが、マイホームを購入する世代の割合が大きく減っている点です。（グラフの青い部分）
（出典：https://www8.cao.go.jp/kourei/whitepaper/w-2012/zenbun/s1_1_1_02.html）
あわせて、「空き家数の予測推移」グラフも要注目です。
総務省が5年おきに実施している調査によると、平成25年を境に一気に増加しているのがわかります。
15年後には、全世帯の30％以上が空き家になってしまうと予想されています。
（出典：http://www.fudousan.or.jp/topics/1507/07_3.html）
日本中で人口が減っているのに空き家が増えるのですから、当然住居があまってしまい、不動産は今後確実に売れにくくなります。
つまり売りたくても売れない「負動産」化が、今後ますます加速するということです。
ですから、築古マンションを抱えている人は、まだ買い手が見つかる今のうちに、できる限り早く売らなければなりません。
地方にあるマンションは非常に厳しい予測
先ほども書きましたが、都心部にあるマンションは古くても売れる可能性があります。
理由は、この先の日本では都心部に人口が集中すると予想されているので、立地さえ良ければ需要はあるからです。
一方で地方にある物件はどんどん売るのが難しくなっていきます。
不動産業者に仲介を依頼しようとしても、そもそも売却依頼を受けてくれる業者が見つからない……というケースが実際に増えています。
そのため、地方在住の人はできる限りたくさんの仲介業者にオファーするために、マンションの一括査定サイトなどを上手に活用する必要があります。
先ほど紹介した「マンション.navi」や、不動産大手6社が運営する「すまいValue」などを使って、なるべくたくさんの仲介業者に問い合わせてみましょう。
| サイト名 | 特徴 |
|---|---|
| マンション.navi | 大手業者だけではなく、全国の地元密着型業者まで、幅広く提携しているので買い手が見つかりやすい。 |
| すまいValue | 業界大手6社のみ参加、ここでしか査定できない業者もあり。最低限利用しておきたいサイト。 |
地方にある不動産の価値が回復することは、この先数十年スパンで見てもなかなか難しいと言わざるを得ないので、迷っている人もすぐに行動した方が良いと思います。
都心部の好立地にあるマンションの場合
ちなみに都心部で、かつ好立地にあるマンションの場合は、例え築50年以上経過していても高額で売れる可能性があります。
立地さえ良ければ、一部屋単位でフルリフォームして、快適な部屋にしてから住むという資産家がいるからです。
このケースでは売り急ぐと損をしてしまうので、都心部に強い仲介業者に依頼して、高く買い取ってくれる相手を探しましょう。
都心部の場合は大手業者の方が影響力が強く、特に「SRE動産（旧ソニー不動産）」がおすすめです。
| サイト名 | 特徴 |
|---|---|
| SRE不動産（旧ソニー不動産） | 東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫、京都、奈良しか使えないが、一番有利な不動産業者。 |
対応地域が限られている分、専門的なサポートが期待できるので、都心部に住んでいる人はぜひ一度相談してみてください。
売るためのリフォームは損する可能性大！
先ほど簡単に説明しましたが、「売却のためにリフォームすると損をする」という点について、理由を詳しく解説します。
確かにリフォームをすれば、売却価格はアップしますし、買い手が見つかる可能性も高くなります。
しかし「リフォームにかかった費用」と、「売却価格に上乗せできる額」では、前者の方が確実に大きいので、結果として損をしてしまうということです。
実際に部屋をリフォームする場合、各箇所の相場費用はこのようになります。
| 水まわり全体のリフォーム | 200～300万円 |
|---|---|
| システムキッチンの交換 | 約60万～ |
| バスルームの交換 | 約70万～ |
| 洗面化粧台の交換 | 約10万～ |
| トイレ交換 | 約20万～ |
| 壁紙の交換 | 約30万～ |
| フローリング張替え | 約40万～ |
さらに築40年や50年のマンションの場合、部分的なリフォームではなく、部屋全体のフルリノベーションが必要になりますので、「1平米あたり○○万円」といった見積もりを出されるケースが多いです。
例えば「2DK（50～60平米）」のマンションの場合、フルリノベーションの大まかな費用目安は600万円程度です。
仮に600万円かけて部屋をキレイにしたとしても、この費用を全額売却価格に上乗せすることはできません。
上乗せできたとしても、せいぜい200万～300万円程度が限界なので、赤字になる可能性が極めて高いと覚えておきましょう。
買取専門業者に任せた方が無難
実際に「個人でリフォームした場合」と、「買取専門業者に任せた場合」とを比べれば、どちらが得かすぐわかります。
例として、「想定売却額800万円」の物件で考えてみましょう。
個人でリフォームした場合
- 想定売却額800万円
- リフォーム費用600万円
- 上乗せできる額200万円
（800万＋200万）－600万＝400万
買取専門業者に任せた場合
- 想定売却額800万円
- 上記の3割引きで売却
800万ｘ0.7＝560万
このように、手元に残る金額は後者の方が多いことがわかります。
さらに言えば、「リフォームしても売れないリスク」があることも忘れてはいけません。
部屋の模様やインテリアの趣味は人それぞれなので、売り主が良いと思ったデザインでも、買い主が気に入るとは限らないからです。
例えば、和室の畳をすべて新品に交換したとしても、買い主側は和室をなくしてフローリングの洋室にリフォームしたいと考えているかもしれません。
そうなると新品に交換した畳代は、すべて無駄な費用となってしまいます。
このような理由から、売却のためのリフォームはリスクの方が高いので、専門業者による買取の方が無難だと思います。
※専門業者による買取のメリット・デメリットについては、「マンション買取」のページで詳しく解説しているので参考にしてください。
築50年マンションの資産価値はどれくらいか？
続いては築古マンションの資産価値について、管理人の考えを解説します。
古くなった分譲マンションの資産価値については、下記のように色々な意見があります。
- 土地の所有権もあるのだから価値がゼロになることはない
- リノベーションが流行なので今は価値が見直されている
- いずれ建て替えや解体を迎えるので、土地の価値はそれらの費用で消えてしまう
- 築35年を超えるとマンションの価値はほとんど変わらない
- 築古マンションの価値は、管理の程度で決まるから物件によって異なる
どの意見にも一理あり、ある意味すべて正しいとも言えます。
建物が古くなっても土地そのものには価値がありますし、リノベーション人気に乗じて築古マンションの取引も増えているからです。
しかし、築50年マンションの資産価値という面で考えれば、最後の「管理状況で決まる」というのが、管理人個人の考えに一番近いです。
50年という長い期間の中で、しっかりと管理・修繕を行っているマンションであれば十分買い手がつきますが、放置したままで取り壊し寸前のマンションでは売却は難しくなるからです。
購入時の30％程度が目安
マンションの場合、築50年での資産価値は30％～35％くらいになるのが一般的です。
仮に新築時4,000万円で購入した物件であれば、1,200～1,400万円くらいでの売却が目安となります。
もちろん立地や物件の状態にもよるので、人気エリアであれば新築時の40％台、大規模リフォーム済みの物件であれば40～50％程度の価値になることもあります。
（出典：https://plus-search.com/chintai/knowledges/column.php?entry=443）
上記のグラフのように年数が経過するにつれマンションの資産価値は右肩下がりですが、新規登録物件だけ築26年以降に上昇しています。
これは築25年くらいを目安に売却が増え、買取業者が大規模なリフォームをして再販しているからではないかと考えられます。
管理状況が大きく影響する
築古マンションの資産価値は、その物件の管理状況で大きく変動します。
「マンションは管理を買え」という言葉があるように、管理状況がマンションの資産価値を高めることは間違いありません。
特に注意したいのは以下の点です。
- 計画的に建物の修繕・補修が実施されている
- マンションの将来的なビジョンがはっきりしている
- マンション全体の管理・清掃が行き届いている
- 管理組合がしっかり機能している
マンションの過去の修繕や補修、さらには将来的な計画については、管理組合が保管している議事録をチェックすればわかります。
マンションを売却する際には、これらの議事録を準備しておき、要望があればいつでも開示できるようにしておくと良いでしょう。
業者による買取りを希望するのであれば、こちらから書類を提出することで、買取額もプラス査定になることが期待できます。
逆に言うと、議事録などがちゃんと管理されておらず、普段から管理が行き届いていないような物件は、売るのが難しくなる可能性があります。
築古マンションを購入する場合の注意点は？
続いては視点を変えて、築古マンションを購入する人向けのアドバイスをいくつか解説したいと思います。
購入者側の心理を知ることで、売却する際に役立つこともあると思いますので、ぜひ参考にしてください。
- 耐震基準を満たしている物件か？
- 将来的に建て直しや解体の計画が決まっていないか？
- 売却の理由
- 住宅ローンの担保価値
それぞれの項目について解説します。
耐震基準を満たしている物件か？
耐震基準を確認する際に大事なことは、旧耐震基準なのか、それとも新耐震基準なのかということです。
いくら「耐震基準物件」と書かれていても、旧耐震基準の場合は注意が必要です。
新耐震基準が制定されたのは1981年なので、それ以前に建てられている古いマンションの場合は、新耐震基準をクリアしているのかをしっかりチェックしてください。
悪質な業者の場合、「耐震基準物件」としか書かず、実は旧耐震基準しかクリアしていないという場合もあるからです。
国内のビル・マンションは全500万戸あるといわれており、そのうちの約100万戸が耐震基準に問題ありとされているので、約20％（5戸に1戸）に及びます。
ここで注意して欲しいのは、上記は「マンションが完成した年月が1981年」という意味ではないという点です。
この耐震基準が改正された1981年（昭和56年）の6月1日より以前に「建築確認申請された物件」なのかを確認する必要があります。
つまり1982年や1983年に完成したマンションであっても、確認申請された時期が1981年5月以前であれば、旧耐震基準で建てられているマンションの可能性があるということです。
将来的に建て直しや解体の計画が決まっていないか？
築古マンションの中には、近い将来建て替えや取り壊しが決定している物件もあります。
今後10年以上住むつもりで購入したのに、5年後に解体が決定していたなんてことになったら意味がありません。
もし建て替えになった場合は、マンションの解体費や建築費を居住者たちで負担するのが一般的で、そうなると想定外の大きな出費になってしまうのは明らかです。
このようなトラブルに巻き込まれないように、事前に確認しておきましょう。
売却の理由
買い主側としては、「なぜ売却するのか？」という理由は気になるものです。
正当な理由による売却なら心配ないのですが、生活に支障をきたすような不具合が出たことで、売却している可能性もゼロではありません。
ただし、築古マンションの場合、建物の不具合箇所や生活に不便を感じる場所がゼロということはありえません。
その点を理解した上で、生活するにあたってどの程度の不便が生じているかをしっかり確認しましょう。
住宅ローンの担保価値
これが一番ネックとなる部分かもしれません。
もし住宅ローンを利用して購入を検討しているのであれば、事前に金融機関に事情を説明して、仮審査を受けておくことをおすすめします。
基本的に住宅ローンは、建物や土地に対する評価額で融資を行っています。
そのため築50年という中古マンションに対して、金融機関がどれほどの価値をつけてくれるかが気になります。
これは売却する側も意識しなければならない点です。タイミングよく買いたいと思ってくれる人がいても、住宅ローン融資が通らなければどうにもなりません。
まとめ
今回は築50年以上のマンションを売却するにあたって、具体的な考え方と注意点を解説しました。
日本では年々加速する人口減によって、特に地方では空き家問題が深刻になりつつあります。
今後もこの流れは止まらないので、築古の戸建て・マンションを所有している人は、早めに対策をしないと「負動産」化するリスクが高くなります。
「もう少し価格があがってから売ろう」、「数年後でも売れるだろう」ではなく、売れるうちに売っておくことが大事です。
今ならば築古物件であっても買い手が見つかる可能性はありますし、いざという時は買取専門業者に頼めばどうにかなります。
しかし、これが数年後になると、買取専門業者にも売れなくなってしまう可能性があります。
2020年のオリンピック以降は、不動産の価値が大きく落ちることが予想されているので、できる限りその前に行動することが、損をしないための大きなポイントです。
マンション.navi
マンション.naviは、その名の通りマンションの仲介に特化しているサイトで、業界内では老舗のサービスとしてかなり有名です。
運営歴が長いので、住友不動産販売、野村の仲介＋、ピタットハウス、三井のリハウス、みずほ不動産販売など、大手の不動産業者と提携しているのはもちろんのこと、地元密着型の小さいな不動産業者にも強いのが特徴です。
全国すみずみまで網羅しているので、とにかくたくさんの業者を比較したい時には絶対に外せないサイトです。
またマンション.naviの場合、「売却」だけではなく、専門業者による「買取」の相談や、一時的に「賃貸」として貸したい場合の相談などもできます。
大手に比べると知名度は落ちますが、訳あり物件の売却や、マンションを貸すのか売るのかで悩んだ場合には、ぜひ利用したいサイトです。
SRE不動産（旧ソニー不動産）
SRE不動産は、ソニーグループが運営する不動産サービスの一つです。一括査定とは違って、SRE不動産自体が直接売却などの相談に乗ってくれます。
最大の特徴は、「同一物件では片側だけしか仲介しない」という点です。売主にとって不利な両手仲介が発生しないので、今非常に大きな注目を集めています。（両手仲介が発生すると、百万円単位で売り主が損をする可能性があります）
今のところ東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県でしか利用できないのがネックですが、この地域に住んでいる売主にはかなり大きなメリットがあります。
運営元もソニーグループということで安心感があるので、都心に住んでいるなら第一候補として使いたいサービスです。
すまいValue
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提携しているのは東急リバブル、三井のリハウス、三菱地所ハウスネット、野村の仲介プラス、小田急不動産、住友不動産販売の業界大手6社で、ここでしか査定比較できない業者もいます。
大手業者は都心部の物件に強く、過去の事例を見ても圧倒的な実績を持っているので、少しでも高く売りたいなら必ず査定依頼をしておいた方が良いです。
大手だけに安心感や信頼感はバツグンなので、初めて査定比較をする人にもおすすめのサイトです。
