築50年の古いマンションの資産価値は?売ることはできる?

築50年くらいの古いマンション

日本の第一次マンションブームは、東京オリンピックが開催された約50年ほど前です。

築50年経過すると、大規模修繕などをしているマンションでも、築年数の経過には勝てず、資産価値はかなり落ちています。

所有者にとっては、この先マンションをどうするかが悩みの一つですが、もし売却を考えているならできる限り早い方がよいでしょう。

今回は築50年のマンションでも売却できるのかについて、考え方とアドバイスをまとめました。

マンション少しでも高く売るための「仲介業者選びのコツ」はこちら

築古マンションを売却する3つの方法

まずは最も気になる「築古マンションの売却」について、現実的な方法を3つ解説します。

どの方法もデメリットがあるので、一番損をしない方法を探して売却する必要がありますが、多くの人は3番目の「専門業者に買取を依頼する」が一番無難だと思います。

理由を解説するので、ぜひ参考にして下さい。

売却金額を限界まで下げる

まず1つ目の方法は、当たり前過ぎるかもしれませんが「売却金額を限界まで下げる」という方法です。

都心に近い物件ならまだ普通に売れるかもしれませんが、地方の物件はまったく買い手が見つからず、まさに「負動産」となってしまうケースがあります。

維持費だけでも毎年お金がかかるので、できる限り早期に売却しなければなりません。

住宅ローンがまだ残っている人の中には、持ち出し(赤字)覚悟で値下げする人もいます。

この時のポイントは、「周囲の物件よりも明らかに安くして早期に売り抜ける」ことです。

周辺相場に合わせて買い手を見つけようとしても、なかなか見つからないので、思い切った値下げをして早く売ってしまった方が、結果として得をすることが多いためです。

一度リフォームしてから売る

2つ目の方法は、売却前に自費でリフォームをして、物件の価値を上げてから売却するという方法です。

現状のままでは買い手が見つからないので、リフォームでキレイにしてから売却しよう…という考え方です。

この考えの人も多いと思いますが、かなりの確率で損をするのでおすすめはできません。

理由はこの後のブロックで詳しく解説しますが、簡単に説明すると、「リフォームにかかる費用の方が高くて元が取れない」ためです。

仲介業者の中には、「築古マンションでもキレイにリフォームすれば高値で売れますよ!」といってリフォームを勧めてくるところもありますが、やめた方がよいです。

その仲介業者は、リフォーム会社を紹介することで紹介料を受け取ろうとしている可能性が高いので、ぜひ注意して下さい。

専門業者に買取を依頼する

3つ目の方法は、個人へ売却するのではなく、「専門業者に買取を依頼する」という方法です。

ここで言う専門業者とは、マンション売買の仲介を行う業者ではなく、「直接マンションを買い取る業者」のことを指します。

一般の個人へ売却する場合と比べて、専門業者に売る場合は金額が3割ほど安くなってしまいますが、築古マンションを売るならこれが一番現実的な方法だと思います。

専門業者の場合、築古物件や訳あり物件であっても、自社で安くリフォームした上で、転売するノウハウを持っています。

そのため、築古で安く手に入る物件を探しているところもあるので、そのような業者を見つけて買い取ってもらうのがベストだと思います。

「売却額が3割ほど安くなる」というデメリットはありますが、

  • 築古マンションでも早期に売却できる(最短数日)
  • 瑕疵担保責任のリスクがなくなる
  • 購入希望者の内覧対応などの手間が不要
  • 事前のリフォームなどをする必要なし

上記のようなメリットもあります。

築古物件の買取を行っている業者はそれほど多くありませんが、下記の「マンション.navi」を使うと探すことが出来ます。

サイト名 特徴
マンション.navi 一般的な売却だけではなく、不動産業者の「直接買取」も査定できるので、築古マンションや訳あり物件を売却したい場合にも適している。

普通に売るのが難しい物件の場合は、リフォームをする前に、まずは専門業者に買取依頼を出してみましょう。

売却のためのリフォームは後悔する可能性大

先ほど簡単に説明しましたが、「売却のためにリフォームすると損をする」という点について、理由を詳しく解説します。

築年数が経過しているマンションの場合、もちろんリフォームを行った方が買い手が見つかる可能性は高くなります。

実際に買取を行っている専門業者も、買取後に自社でリフォームをしてから別の誰かへ売却しています。

しかし、これを個人でやると損をします。

対象者 リフォーム費用 リフォーム会社の利益
個人の場合 300万円 150万円
専門業者 150万円 自社でやるため0円

例えば300万円かけてリフォームする場合、上記にあるように、個人の場合は「リフォーム会社の利益」を含めた金額を支払わなければなりません。

一方で、専門業者は自社でリフォームするため、原価のみの負担で済みます。

「築古だけどリフォーム済み」という条件で考えた場合、この差は非常に大きいです。

もし個人が300万円払ってリフォームした場合、かかった費用をそのまま売却額に上乗せしてしまったら、周辺相場よりもかなり高くなってしまうため、買い手を探すのが困難になります。

しかし専門業者の場合は、「3割安く仕入れた上で、自社で安くリフォームしている」ので、周辺相場で売り出しても十分に利益が残せるというわけです。

ちょっとズルいと思うかもしれませんが、個人でリフォームしようとしても損するだけなので、現状のままで専門業者に買い取ってもらった方がお得だとおぼえておきましょう。

リフォームしても買い手の好みに合わないリスクもある

余談ですが、もう一つリフォームにはリスクがあります。

それは、がんばってリフォームしたとしても、それが買い主の好みに合うかどうかわからないという点です。

部屋の模様やインテリアの趣味は人それぞれなので、売り主が良いと思ったデザインでも、買い主が気に入る保証はありません。

例えば今ある和室の畳をすべて新品に交換したとしても、買い主側は和室をなくしてフローリングの洋室にリフォームしたいと考えているかもしれません。

そうなると新品に交換した畳代は、すべて無駄な費用となってしまいます。

このような理由から、売却のためのリフォームはあまりおすすめできないので、もしやるなら先に専門業者の買取を検討してからにしましょう。

※専門業者による買取のメリット・デメリットについては、「マンション買取」のページで詳しく解説しているので参考にしてください。

築50年マンションの資産価値はどれくらいか?

続いては築古マンションの資産価値について、管理人の考えを解説します。

古くなった分譲マンションの資産価値については、下記のように色々な意見があります。

  • 土地の所有権もあるのだから価値がゼロになることはない
  • リノベーションが流行なので今は価値が見直されている
  • いずれ建て替えや解体を迎えるので、土地の価値はそれらの費用で消えてしまう
  • 築35年を超えるとマンションの価値はほとんど変わらない
  • 築古マンションの価値は、管理の程度で決まるから物件によって異なる

どの意見にも一理あり、ある意味すべて正しいとも言えます。

建物が古くなっても土地そのものには価値がありますし、リノベーション人気に乗じて築古マンションの取引も増えているからです。

しかし、築50年マンションの資産価値という面で考えれば、最後の「管理状況で決まる」というのが、管理人個人の考えに一番近いです。

50年という長い期間の中で、しっかりと管理・修繕を行っているマンションであれば十分買い手がつきますが、放置したままで取り壊し寸前のマンションでは売却は難しくなるからです。

購入時の30%程度が目安

マンションの場合、築50年での資産価値は30%~35%くらいになるのが一般的です。

仮に新築時4,000万円で購入した物件であれば、1,200万~1,400万円くらいでの売却が目安となります。

もちろん立地や物件の状態にもよるので、人気エリアであれば新築時の40%台、大規模リフォーム済みの物件であれば40~50%程度の価値になることもあります。


(出典:https://smtrc.jp/useful/knowledge/market/2012_07.html)

少し情報が古いですが、上記は中古マンションの築年別平均坪単価を表したグラフです。

図にあるように、築20年くらいまでは緩やかに右肩下がりですが、築20年を超えると横ばいで推移しています。

つまり築20年ほどでマンションとしての建物価値は底値まで落ちてしまい、その後は土地の価値としての評価になるということです。

ですので、築20年以降は急激に価値が落ちることはありませんが、建物や室内の老朽化具合によって、資産価値が変動すると思っておきましょう。

※ちなみに東京都では、築20年を超えても坪単価が上がっている箇所がありますが、これはその時期を目安にリフォームする世帯が多く、それによって中古マンションとしての成約価格が上がっているためだと思われます。

管理状況が大きく影響する

築古マンションの資産価値は、その物件の管理状況で大きく変動します。

もともと「マンションは管理を買え」という格言があるように、管理状況がマンションの資産価値を高めることは間違いありません。

特に注意したいのは以下の点です。

  • 計画的に建物の修繕・補修が実施されている
  • マンションの将来的なビジョンがはっきりしている
  • マンション全体の管理・清掃が行き届いている
  • 管理組合がしっかり機能している

マンションの過去の修繕や補修、さらには将来的な計画については、管理組合が保管している議事録をチェックすればわかります。

マンションを売却する際には、これらの議事録を準備しておき、要望があればいつでも開示できるようにしておくと良いでしょう。

業者による買取りを希望するのであれば、こちらから書類を提出することで、買取額もプラス査定になることが期待できます。

首都圏にあるマンションの場合

首都圏にある物件の場合は、地方物件に比べて資産価値は保ちやすいです。

まずは、耐震基準などを満たしている安全な建物であるかを証明しましょう。

この証明をするためには、住宅診断を利用するのが一番良いでしょう。

多少の費用はかかりますが、民間の業者に住宅診断を依頼して、安全なマンションであることを証明してもらいましょう。

住宅診断証明書があるだけで、買い手側の印象は大きく変わります。

さらに、将来的な建て替えや解体を不安に思っている人へのアピールも重要です。

例えば現在の修繕積立金など、管理状況をまとめた資料を作っておき、それを内見者や買取業者に渡すと効果的です。

首都圏にあるマンションであれば、この2つのポイントをクリアしておけば売却できる可能性は十分あると思います。

地方の物件はかなり厳しい状況

一方で地方にある物件の場合、まずは売却依頼を受けてくれる不動産業者探しからはじめる必要があります。

地方へ行けば行くほど、引き受けてくれる業者は少なくなるからです。

不動産業者側も、売却を引き受けた以上は宣伝広告費などを投入しなければなりませんし、物件の資料作成や案内などで人員を割かなければなりません。

そのため、売れる見込みが少ない物件に関しては、売却依頼そのものを受けてくれないこともあります。

このようなケースでは、インターネットを使って広く不動産業者を探す必要が出てきます。

大手業者では断られる可能性も高いため、地元密着型の小さな不動産業者まで含めて、できるだけたくさんの業者にアプローチしましょう。

先ほど紹介した「マンション.navi」や、NTTデータが運営する「HOME4U」などは、提携している業者数が多いので役に立つと思います。

サイト名 特徴
マンション.navi 大手業者だけではなく、全国の地元密着型業者まで、幅広く提携しているので買い手が見つかりやすい。
HOME4U NTTデータが運営。提携業者数が多く、運営元の信頼性もあり。なるべくたくさんの業者を比較する場合におすすめ。

ある程度時間をかけても買い手が見つからないような場合は、先ほど説明した通り、専門業者による買取も視野に入れて計画を立てましょう。

マンションを手放すのに時間がかかればかかるほど、色々な経費がかさんで損をしてしまうからです。

購入者側の注意点は?

続いては視点を変えて、築古マンションを購入する人向けのアドバイスをいくつか解説したいと思います。

購入者側の心理を知ることで、売却する際に役立つこともあると思います。

また不動産投資をしている人の場合は、築古マンションを購入して自らリノベーションし、高く転売するという人もいると思います。

そのような場合に役立つと思うので、ぜひ参考にしてください。

  • 耐震基準を満たしている物件か?
  • 将来的に建て直しや解体の計画が決まっていないか?
  • 売却の理由
  • 住宅ローンの担保価値

それぞれの項目について解説します。

耐震基準を満たしている物件か?

耐震基準を確認する際に大事なことは、旧耐震基準なのか、それとも新耐震基準なのかということです。

いくら「耐震基準物件」と書かれていても、旧耐震基準の場合は注意が必要です。

新耐震基準が制定されたのは1981年なので、それ以前に建てられている古いマンションの場合は、新耐震基準をクリアしているのかをしっかりチェックしてください。

悪質な業者の場合、「耐震基準物件」としか書かず、実は旧耐震基準しかクリアしていないという場合もあるからです。

将来的に建て直しや解体の計画が決まっていないか?

築古マンションの中には、近い将来建て替えや取り壊しが決定している物件もあります。

今後10年以上住むつもりで購入したのに、5年後に解体が決定していたなんてことになったら意味がありません。

もし建て替えになった場合は居住者が自費負担しなければならないので、大きな出費となりることもあります。

このようなトラブルに巻き込まれないように、事前に確認しておきましょう。

売却の理由

買い主側としては、「なぜ売却するのか?」という理由は気になるものです。

正当な理由による売却なら心配ないのですが、なにか不具合を感じたために売却している可能性もゼロではありません。

そもそも築古マンションの場合、建物の不具合箇所や生活に不便を感じる場所がゼロということはありえません。

その点を理解した上で、生活するにあたってどの程度の不便が生じているかをしっかり確認しましょう。

多少の不具合なら我慢できても、生活するのに致命的な欠陥があったとしたら大問題だからです。

住宅ローンの担保価値

これが一番ネックとなる部分かもしれません。

もし住宅ローンを利用して購入を検討しているのであれば、事前に金融機関に事情を説明して、仮審査を受けておくことをおすすめします。

基本的に住宅ローンは、建物や土地に対する評価額で融資を行っています。

そのため築50年という中古マンションに対して、金融機関がどれほどの価値をつけてくれるかが気になります。

まとめ

今回は築古マンションの売却に関するアドバイスと、資産価値についての考え方を解説しました。

古いマンションの場合は、立地と管理状況が大きく関わってくるので、自分のマンションがどうなっているのか確認しましょう。

また、専門業者の買取も効果的な選択肢の一つなので、なかなか売れなくて困っている人は一度検討してみて下さい。

普通に売却する場合に比べて、確かに金額は安くなってしまいますが、多少問題がある物件でも買い取ってくれるはずです。

また、買取までのスピードが速いことと、瑕疵担保責任のリスクがなくなるのも、大きなメリットです。

普通に売却しようか、それとも業者買取にしようか迷っている人は、「マンション.navi」なら両方対応できるので、まずは査定を取ってから、どうするか検討してみましょう。

築50年のマンションを売るのは大変かもしれませんが、決して不可能なことではないので、不動産業者と相談しながらベストな方法を探しましょう。

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