一般媒介と専任媒介の違いは?売却ならどれがおすすめ?

一般媒介と専任媒介の違い

マンションを売却する際は、仲介してくれる不動産業者と「媒介契約」を結ぶことになります。

「一般媒介」、「専任媒介」、「専属専任媒介」の3種類がありますが、ほとんどの人は真ん中の「専任媒介」契約を結ぶと思います。

実際に、専任媒介が一番バランスの取れた契約だと思いますが、状況によっては一般媒介などの方が適しているケースもわずかですがあります。

それぞれの契約方法ごとに、適する物件や注意点などを解説しますので、ぜひ参考にしてください。

媒介契約の種類と条件・早見表

3つの媒介契約の条件を一覧表でまとめました。

一般媒介 専任媒介 専属専任媒介
複数の業者へ同時依頼 × ×
レインズへの登録義務 義務なし 7日以内 5日以内
自分で買主を見つける ×
売主への状況報告義務 義務なし 2週に1回以上 1週に1回以上
契約の有効期間 自由 3ヶ月 3ヶ月

表にあるとおり、売主側からみて自由度が高い順は、

  • 一般媒介
  • 専任媒介
  • 専属専任媒介

という順番になっています。

特に重要なポイントは、「複数の業者へ同時依頼が可能かどうか」という点で、唯一「一般媒介」契約だけが可となります。

「専任媒介」と「専属専任媒介」に関しては、そこまで大きな違いはありませんので、実質的には「一般媒介と専任媒介のどちらにするか?」というのが選択肢になります。

では、各契約について重要な点をそれぞれ解説していいきます。

一般媒介契約とは

一般媒介契約

売主にとっても、不動産業者にとっても、条件が一番ゆるく設定されているのが「一般媒介契約」です。

上記の図にあるように、

  • 売主は複数の業者と同時に契約してOK
  • 売主は自分で直接買主を見つけてきてもOK

という条件になっています。

その代わり、不動産業者側からの状況報告義務や、レインズへの登録義務などがないので注意が必要です。

業者側としてはやる気が出ない契約である

一般媒介の最大の特徴は、複数の不動産業者に同時に売却依頼ができるという点です。

これをメリットに感じる人もいるかもしれませんが、不動産売買においてはデメリットに働くことの方が多いです。

不動産業者側からすると、「うち以外の業者から売れる可能性があるから、本気で売却活動にができない」ということになりますので、専任媒介の人に比べて手を抜かれてしまう可能性が高くなります。

(※業者側は成功報酬なので、自社経由で物件が売れない限り、手数料は1円も得られません)

そうなると、積極的に広告宣伝費を使うことができないので、どうしても専任媒介に比べてモチベーションが下がってしまうというわけです。

また、一般媒介契約では売主への定期連絡義務がありません。

そのため、「今どのような広告活動を行っているのか?」、「どれくらいの数の問い合わせが入っているのか?」など、知りたい状況をつかめない場合があります。

もちろん、自分から業者へ問い合わせることはできますが、毎回複数の業者へ問い合わせて状況確認をするのは、売主にとってかなりのストレスになります。

複数の業者と同時契約するメリットは?

複数の業者と同時に契約するメリットがあるとすれば、

  • 気になる業者が複数いる時に「お試し」として契約できる
  • ダメな業者が混ざっていても他の業者がカバーしてくれるかもしれない
  • 訳あり物件を売る際は、ダメ元で手広く情報を拡散することができる

この3つが考えられます。

1つ目に関しては、いきなり専任媒介契約を結ぶのが不安な場合に、まずはお試し的なイメージで、気になる業者と一般媒介契約を結んでみるという考え方ができます。

ただしこの場合、業者側のモチベーションは低いはずなので、結局時間を無駄にするだけというリスクがあります。

2つ目は読んだままですが、よほど運がよくない限りこのようなケースにはならないので、あまり期待しないようにしましょう。

3つ目は訳あり物件を売る時の考え方です。

そもそも訳あり物件の場合、専任媒介契約を結んだとしても売れる可能性は低いので、それならダメ元で多数の業者に情報を流した方が、売れる可能性は高くなるかもしれません。

一般媒介はどんな物件の売却に向くのか?

前の項目で解説したように、「訳あり物件」を売却する場合には、一般媒介の方が適しているケースもあります。

具体的には、

  • 特に人気が高いエリアにあるマンション
  • 築年数が経ってる古民家や僻地の物件
  • 任意売却や競売の危機にある物件

この3つの条件のどれかに当てはまるマンションであれば、一般媒介を検討してみてもよいでしょう。

特に人気が高いエリアにあるマンション

超人気エリアにある物件の場合、広告宣伝に力を入れなくても、購入希望者側が勝手に情報を見つけて問い合わせてきてくれます。

この場合は売主側が強い立場なので、あえて一般媒介を使って、強気の交渉をするという考え方は有りです。

しかし、このような考え方ができるのは、大都市の一等地にある、ごく一部の物件だけです。

築年数が経ってる古民家や僻地の物件

築年数が古いマンションや僻地にある物件を売るのは、専任媒介で契約したとしても簡単なことではありません。

特に古民家の場合、立地などの条件よりも、買う人の個人的な好みが大きく影響するため、日本全国から広く買い手を探すことが重要になります。

このようなケースでは、一般媒介を使ってできるだけたくさんの業者に売却依頼を出した方がよいケースもあります。

任意売却や競売の危機にある物件

任意売却や競売の危機にあるということは、残された時間はあまり多くありません。

一つの不動産業者にしぼって売却活動をするよりも、、地元不動産業者や任意売却専門の業者など、手広く依頼して情報を集めるべきです。

複数の業者に依頼することになるので、一般媒介契約しか選択肢はありません。


上記の様に、一般媒介が適しているのは何らかの「訳あり物件」に限られるので、一般的には次に紹介する専任媒介契約の方がおすすめです。

専任媒介契約とは

専任媒介契約

専任媒介契約では、特定の1社とのみ仲介契約を結びます。

上記の画像にあるように、同時に複数の業者へ依頼する事はできません。(自分で直接買主を見つけることはできます)

その代わりに、不動産業者側に「レインズへの登録義務」と、「売主への定期的な販促状況の連絡義務」が発生するので、一般媒介に比べてしっかりと売却活動に取り組んでくれるという安心感があります。

それに加え、「業者側のモチベーション(やる気)」が高いという大きなメリットがあるので、通常はこの「専任媒介」を選んでおくのがおすすめです。

売主・仲介業者ともにメリットがある契約

専任媒介契約では、売主と不動産業者は1対1の関係であり、他のライバル業者がいないため、お互いの信頼関係が深くなります。

不動産業者側も本気で売却活動に取り組んでくれるので、一般媒介に比べて広告宣伝に使う費用が多くなり、雑誌や広告チラシなど目立つ位置に掲載してくれます。

また「内覧希望の連絡」や「価格交渉の連絡」など、全ての連絡窓口が1本化されるので、業者とのやり取りもスムーズです。

さらに一般媒介と違い、売主への定期的な状況報告義務があるため、「契約したのに何もせず放置される」というリスクが低くなります。

売却活動を成功させるには、売主と仲介業者(営業マン)の信頼関係が非常に重要なので、一般媒介よりも専任媒介の方がメリットが大きいと言えます。

ただし囲い込み(両手仲介)を狙う業者には注意!

一方で専任媒介のデメリットは、万が一悪質な業者と契約してしまった場合に、まったく売却活動が進まず、時間を無駄にしてしまう可能性があるという点です。

業者の中には、仲介手数料を2倍取るために、「囲い込み(両手仲介)」を狙う悪質なところもあります。(囲い込み(両手仲介)の解説ページはこちら

このような悪質業者に捕まってしまうと、なかなか内見の予約が入らず時間を無駄にしてしまうので、おかしいと感じたらすぐに別の業者に変えましょう。

仲介業者との契約は3ヶ月更新となるので、ダメな業者や悪質業者に当たってしまった場合は、契約を更新せず、もう一度業者選びからやり直すのがベストな選択です。

囲い込みを確実に防ぐ方法ある?

よく売主に相談を受けるのですが、囲い込みを100%完全に防ぐ方法はありません。

不動産業者自体はまっとうな会社でも、担当する営業マンが自分の数字を伸ばすために、隠れて囲い込みのようなことをやってしまうケースもあるからです。

ただし1つだけ例外があって、「うちは片手仲介しか行いませんよ」と、独自のルールを設けている業者がいます。

例えばソニー不動産がこれに該当しますが、このような業者に依頼すれば、囲い込みを100%防ぐことができます。

問題は、ソニー不動産のようは業者はまだごく少数で、全国で見ても限られた地域しか対応していないという点です。

ソニー不動産の場合であれば、東京・千葉・埼玉・神奈川の1都3県が対象地域になっているので、この地域内の人はソニー不動産を利用するのがおすすめです。

専任媒介はどんな物件の売却に向くのか

専任媒介は、3つの契約の中で一番バランスが取れた内容になっているので、ほとんどの人に向く契約と言っていいでしょう。

何か特殊な事情が無い限り、基本的には専任媒介を選んでおけばよいと思います。

それ以外に意識しておきたいケースとしては、「もしかしたら親戚や知人に売れるかもしれない」というケースです。

専任媒介の場合、他の業者と同時契約することはできませんが、自分自身で買い手を見つけてくることはできます。

そのため、もし親戚や知人の中から購入希望者側が見つかりそうな場合は、専任媒介契約を選んでおけば、仲介手数料を払うことなく直接売却することができます。(次の「専属専任媒介」契約ではできません)

専属専任媒介契約とは

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、前項の専任媒介の条件をさらに厳しくしたものです。

上記の図にあるとおり、売主は特定の1社としか契約できず、さらに自分自身で買主を探してくることもできません。

したがって、マンションを売却する際には、100%契約中の不動産業者に手数料を支払うことになります。

専任媒介と比べてどちらが良いのか?

「専任媒介」と「専属専任媒介」、名前も似ていますが、内容も非常に似通っています。

専任媒介 専属専任媒介
複数の業者へ同時依頼 × ×
レインズへの登録義務 7日以内 5日以内
自分で買主を見つける ×
売主への状況報告義務 2週に1回以上 1週に1回以上
契約の有効期間 3ヶ月 3ヶ月

大きな違いは、自分で買主を見つけることができるかいう点だけで、あとはわずかな期間の差でしかありません。

その点を考えると、わざわざ専属専任媒介契約を選ぶメリットは薄いので、基本的には専任媒介で問題ないでしょう。

専属専任媒介はどんな物件の売却に向くのか?

事故物件や訳あり物件のように、普通に売却してもなかなか買い手がみつからない物件の場合は、不動産業者に全力で売却活動をしてもらうために、専属専任媒介契約を選択することはあります。

ただし、それでも売れる確率は低いので、事故物件や訳あり物件を売却するなら、こちらのページで解説している「マンション買取(業者買取)」も選択肢に入れましょう。

媒介契約に関するよくある疑問

3つの媒介契約の特徴を解説しましたが、ここではその他によくある質問について解説します。

専任媒介で仲介手数料の値引き交渉をするのはあり?

売主の立場からすれば、不動産業者に支払う仲介手数料はかなり大きな出費です。場合によっては百万円単位になりますので、できれば安く抑えたいと思う人もいるでしょう。

ですが、仲介手数料の値引き交渉をするのは率直にいっておすすめできません。

不動産業者側としても、あくまで成功報酬で売却活動を行っているわけですから、その上でさらに値引き交渉までされると、売却へのモチベーションは下がってしまいます。

したがって、

「仲介手数料を値引きしてもらって得をする」

という考え方ではなく、

「できる限り不動産業者へ協力して、マンションを高く売ってもらう」

という考え方をした方が、売主にとっても得になるケースが多いです。

売主と不動産業者はパートナーなので、相手のモチベーションが下がるような行いは極力避けましょう。

一般媒介では何社と同時に契約できるの?

一般媒介で契約を結ぶ場合、特に何社までという上限数はありません。

それなら何十社もまとめて契約すれば…と考える人もいるかもしれませんが、あまり現実的ではありません。

契約する数が多ければ多いほど、業者とのやり取りや、内覧スケジュールの調整などに手間がかかるので、売主の負担は大きくなります。

一般媒介から専任媒介へ変更することはできる?

一般媒介から専任媒介へ変更することは可能です。

一般媒介契約では、特に契約期間の定めがありませんので、もしどこか特定の業者と専任媒介を結びたくなったら、他の業者との契約をすべて終了したうえで、改めて専任媒介契約を結び直せばOKです。

この考え方を利用して、

  1. 最初は一般媒介契約で複数の業者と契約してみる
  2. 一ヶ月ほど様子を見て、対応の良い業者を選ぶ
  3. 選んだ業者と改めて専任媒介契約を結ぶ

という方法で、相性の良い業者(営業マン)を見つける方法があります。

手間と時間がかかる方法ではありますが、慎重に業者を選びたいという人はやってみてもよいかもしれません。

契約期間の途中で業者を変更したくなった場合は?

専任媒介、専属専任媒介契約の場合、原則として契約期間の途中で業者を変更することはできません。

ただし、業者側が認めれば早期に契約を終了することはできます。

売主側が契約終了を求めるということは、業者側としても売れる見込みはほぼないということなので、意外とOKしてくれる業者は多いと感じます。

ただし、場合によっては「これまでに使った宣伝広告費の一部を負担しろ」と求められるケースもあるので、このような場合は大人しく契約期間終了まで待つしかありません。

ちなみに、売主側が契約更新の紙を出さない限り、勝手に契約が更新されることはないので安心してください。

【結論】高く売るなら専任媒介がおすすめ

今回解説したように、マンション売却においては、「専任媒介」契約がもっともバランスが良い契約だと思います。

一般媒介契約の場合は、売主側・不動産業者側ともに、「下手な鉄砲も数打ちゃ当たる」という考え方になってしまうので、マンションを高く売りたい人には適していません。

マンションを高く売るためには、「売却に強い不動産業者」を見つけて、その業者と専任媒介を結び、お互いに信頼関係を作って売却活動を進めていくことが大事です。

もし今現在、

  • よく考えないで一般媒介契約を選んでしまった
  • 現在契約中の業者がイマイチ信頼できない
  • 6ヶ月以上経過するがまだ売れない

上記のどれかに当てはまる状況なら、こちらの「マンションを高く売るなら仲介業者選びが超重要!」のページを参考に、業者選びの段階からやり直すことをおすすめします。

今回は「媒介契約の選び方」について解説しましたが、そもそも一番大事なのは「どの業者と契約するのか?」の方なので、本当に力を入れるべきなのは業者選びだからです。

売却に強く、信頼できる業者さえ見つかれば、マンション売却はほぼ成功したようなものです。

逆に、業者選びの段階で失敗してしまうと、数百万円単位で損をしてしまう可能性もあるので、不動産業者はしっかり時間をかけて選びましょう。

マンションを高く売るなら仲介業者選びが超重要!おすすめはどこ?

分譲マンションを賃貸で貸すのと売るのはどちらがお得?

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