賃貸でマンションを貸すのと売るのはどちらが得か?

相続や転勤などで、「今すぐ住まないマンション」を所有した際に、多くの人が「マンションを売るべきか?それとも所有したまま貸すべきか?」で悩みます。

マンションは維持費がかかるので、売らないなら他人に貸して、少しでも家賃収入を得たいところです。

しかし、「マンションを貸し出す(賃貸経営をする)」ということは、一般の人が考えるよりもずっと大変なことです。

安易にはじめてしまうと必ず後悔するので、メリットとデメリットをしっかり理解した上で判断しましょう。

マンションを貸すか売るか?

マンションを貸した場合のメリット

賃貸経営とマンション売却

まずはマンションを貸し出した場合のメリットについて解説します。

毎月の家賃収入のほかに、住宅ローン金利などが経費として認められるというメリットがあります。

毎月賃料が副収入として入ってくる

一番のメリットは、毎月の家賃収入が期待できるという点です。

入居者が決まるまでには色々と手間がかかりますが、一度決まってしまえば当分の間は安定して家賃が入ってくるので、副収入としては非常に魅力的です。

マンションを売却した場合、まとまったお金が入ってくるというメリットはありますが、それも一度きりです。

それよりも、「毎月コツコツ家賃収入が入った方が気持ち的に嬉しい」、と考える人は多いようです。

分譲マンションだと高額な家賃で貸せる

分譲マンションは賃貸専門の部屋よりも作りがしっかりしているため、同タイプの間取りでも高い家賃が設定できます。

特に最近では騒音問題を嫌う人が多いので、壁が厚い分譲マンションは人気が高いです。

また、今まで自分が住んでいたマンションを貸し出す場合、最初から家賃収入目的で分譲マンションを買う人よりも有利です。

最初から家賃収入目的で買う場合、「投資物件」という扱いになるため、一般的な住宅ローンよりも金利が高い「投資ローン」や「事業ローン」を使わなければならないからです。

そのため、金利が安い住宅ローンを活用しつつ、高い家賃を設定することができるので、月々の収益が黒字になる可能性が高くなります。

分譲マンションの賃料は相場の2割増

一般の賃貸用マンションと比べ、分譲マンションの家賃相場は2割増しくらい高くなります。

マンションを貸し出して賃貸経営を始めるなら、毎月の収支を黒字にすることは絶対条件なので、家賃をいくらに設定できるかは必ず把握しておきましょう。

家賃相場がわからず不安な人は、マンション.naviのようなサイトを使えば、賃貸にした場合の相場が調べられます。

(※マンション.naviは「売却」と「賃貸」の両方の相場が調べられる便利サイトです)

下記のような付加価値がつく物件なら、さらに高額な家賃を設定することもできます。

  • 例)4LDKの分譲マンション
  • 例)ペット可の分譲マンション
  • 例)居住者専用の娯楽施設やスポーツジムがある

このような付加価値がつく場合、一般的な賃貸マンションの3割から5割増しくらいの家賃でも借り手がつきます。

一般的な賃貸マンションの多くは3LDKまでで、4LDKという物件は数が少ないためです。

家賃の違いをざっくりと表にまとめると、

マンションタイプ 家賃相場
一般の賃貸マンション 月10万円
分譲賃貸マンション 月12万円
希少分譲賃貸マンション 月13~15万円

このようなイメージで考えるとわかりやすいです。

分譲マンションの場合は、同じ間取りでも高めの家賃設定ができるので、収益のシミュレーションをする際は覚えておきましょう。

住宅ローン金利などが経費として認められる

一部屋だけとはいえ、賃貸経営は立派なビジネスですから、そこにかかった費用は経費として計上できます。

今までは普通に支払うだけだった住宅ローン金利や、毎年の固定資産税などが、経費として認められるようになります。

それだけでなく、マンションの管理費や修繕積立金、改修工事費なども、すべて経費として計上することができます。

その反面、家賃収入で得た利益には税金がかかりますので、その点も忘れないようにしましょう。

マンションを貸した場合のデメリット

では次に、マンションを貸し出す場合のデメリットについて解説します。

確かに毎月安定した家賃収入が手に入るのは魅力的ですが、それを実現するためにはかなり多くのデメリットがあります。

本気で賃貸経営に取り組むならともかく、軽い気持ちで始めてしまうと必ず後悔するので、今から解説するデメリットをしっかりと理解しておきましょう。

いつでも賃貸をやめられると考えるのは大間違い

まず真っ先に覚えておかなければならないことは、「一度賃貸経営を始めたら、そう簡単にはやめられない」ということです。

マンションを貸すか売るかで迷った時、多くの人がイメージするのが、

「とりあえず賃貸として貸しておいて、いずれ自分がまた住みたいと思った時に、貸し出しをやめてマンションを取り戻す」

というプランです。

一番効率的な考えに思えますが、実はそう簡単にはいきません。

なぜなら、現在の日本の法律では、貸す側よりも借りている側の方が手厚く守られてるからです。

部屋の持ち主がである自分が戻ってきたのだから、いまの借り手には「次の契約更新の際に出て行って欲しい」、と考えるのが当然だと思うかもしれませんが、法律的には通用しないのです。

もし借りている側が、「この部屋が気に入っているので出て行く気はありません」と言った場合、いくら部屋の持ち主であっても、強制的に今の借り手を追い出すことはできません。

これは非常に重要なポイントなので、絶対に覚えておいて下さい。

賃貸経営は、「いつでもやめられると考えるのは大間違い」ということです。

※もちろん借り手側が家賃を滞納している場合など、正当な理由があれば契約を解除することはできます。ただし、それでも正式な手続きを踏むと、退去までに半年~1年ほど時間がかかります。

空室による赤字のリスク

メリットの説明では「安定した家賃収入」と書きましたが、もちろん上手くいかない場合は赤字になることもあります。

賃貸経営で一番のリスクは、なんといっても「空室期間」です。

この間は収入がまったく入らず、管理費などの出費だけがかさんでいきます。

相続などで手にした物件ではなく、自分で購入したマンションの場合はかなり大変です。

住宅ローンの支払いが終わっていない場合、新しく住む家の分と合わせて、2つの住宅ローンを同時に支払うことになってしまうからです。

これは非常に大きなリスクなので、最悪のケースを想定して、事前によく検討する必要があります。

初期投資費用や管理手数料がかかる

賃貸として部屋を貸す際には、当然内装などを綺麗にしないといけないので、初期投資する費用がかかります。

一般的には、壁紙の張替えやハウスクリーニングなどで、30万円~50万円程度の出費が必要です。

しかもこれは一度だけでなく、毎回入居者が入れ替わるたびに負担しなければならない費用です。

この他にも、マンションの管理を専門業者に委託する際の管理手数料などが必要です。

(※管理会社については記事の後半で解説しています)

入居者とのトラブルが起きる可能性

空室リスクの次に大家が嫌うのが、入居者との対人トラブルです。

人によっては、空室よりも入居者トラブルの方を嫌がるくらい、大家にとっては面倒で手間のかかる問題です。

例えば、

  • トイレの水が詰まった、エアコンが壊れた
  • 隣の部屋の住人が夜中に騒いでうるさい
  • 上の階の子供が走りまわる足音がうるさい
  • 今月はお金がないから家賃の支払いを待ってくれ
  • 敷金は全額返金してくれ
  • 更新料は払いたくない

など、本当に様々なトラブルが発生します。

(※上で挙げたのはわかりやすい例だけで、もっと信じられないような無茶なクレームを言う人はたくさんいます)

このようなクレームの電話が、夜中はもちろん、盆正月も関係なしにかかってくるので、素人が自力で対応するのは、はっきり言ってかなり厳しいです。

そのため、多くの人は間に管理会社を入れてクレーム対応などを委託しますが、それには毎月の費用がかかります。

せっかく賃貸経営を始めたのに、管理費などがかさんで全然利益がでない…なんてことにならないように、しっかり計算する必要があります。

売却するときに収益物件として見られる

賃貸として貸し出しているマンションを売る場合、その物件は中古マンションではなく、不動産収益が発生している「収益物件」という扱いになります。

購入する側も、自分たちが住むためのマンションとしてではなく、不動産投資用の物件という見方をします。

この場合、売却時の査定額は「収益物件としての利回り」で計算されてしまうので、一般的なマンションの査定額よりも厳しくなる可能性があります。

もし「とりあえず部屋を貸しておいて、将来使わなかったら売ろう」と考えている場合は、売却額が低くなってしまうので、不利になります。

少し専門的な話ですが、このようなリスクもあるので覚えておきましょう。


 

ここまで解説したように、マンションを貸し出す場合には様々なデメリットがあります。

事前にしっかり計画を立ててやるならかまいませんが、安易な気持ちではじめてしまうと、収益どころか赤字になってしまう可能性もあるので注意しましょう。

金銭的なリスク以外にも、入居者とのトラブルによる精神的な負担についても覚悟しておく必要があります。

トラブルを起こさない入居者であれば何の問題もありませんが、万が一クレーム体質の入居者が入ってしまった場合は大変です。

先ほど説明したように、途中で貸し出すのをやめようと思っても、そう簡単にはやめられないからです。

その点を考慮した上で、貸すのか売るのか、家族全員で相談してから決めましょう。

まずはマンション.naviを使って、売却した場合と賃貸にした場合のシミュレーションをしてみて、どちらのメリットが大きいか検討してみて下さい。

もし、迷う程度にしか差がないのであれば、無難に「売却」を選択した方が良いのではないかと思います。

マンションを賃貸として貸し出すまでの流れ

続いては、マンションを賃貸にすることを決めた人向けに、実際にどんな流れで貸し出すのかを解説します。

個人がすべて自力でやるのは難しいため、まずはサポートしてくれる不動産会社を選ぶ必要があります。

大まかな流れはこのようになります。

マンションを貸し出すまでの流れ

家賃相場を調べて収支のシミュレーションをする

大家として賃貸経営を始めるにあたって、

「どれくらいの家賃で部屋を貸すことができるのか?」

まずはこれを調べなければ収支のシミュレーションができません。

マンション.naviのような比較サイトで調べるか、周辺地域で似たような条件(間取り、広さ、築年数など)の部屋を探して、家賃を調べてみましょう。

家賃収入の目安ががわかったら、次は出ていくお金(経費)を計算します。

主な経費として考えられるのは、

  • 管理会社に支払う手数料
  • 固定資産税
  • 火災保険
  • 住宅ローンの返済額

などです。

さらに突発的な出費として、「部屋の設備が壊れた場合の修繕代」も考えておかなければなりません。

これらの経費を想定したうえで、「収益(家賃)-支出(経費)」がプラスになることが絶対条件です。

意外に思うかもしれませんが、マンション経営をはじめたことで、年間の収支がマイナスになってしまう人はけっこう多いです。

それではまったく意味がないので、赤字にならないようにしっかりシミュレーションしましょう。

マイナス収支になる一番の原因は?

マイナス収支になる一番の原因は、やはり「空室期間」です。

そもそも賃貸経営をしていて、空室期間がゼロということはありえないので、

「どのくらい空室期間が続いたら、年間収支でマイナスになってしまうか?」

を事前にシミュレーションしておく必要があります。

もし「ほとんど空室期間なしで計算しないと黒字にならない!」という状況であれば、賃貸はあきらめて売却を考えましょう。

管理会社と契約し入居者を募集する

賃貸経営をするにあたって、非常に大事なのが「管理会社選び」です。

空室期間をできるだけ少なくするためには、入居者を集めるのが得意な管理会社を見つけなければなりません。

ここで失敗してしまうと、数ヶ月たってもなかなか入居者が決まらなかったり、家賃を滞納するような困った入居者をむかえてしまったりと、大きなトラブルに発展する可能性があります。

複数の管理会社を比較して、しっかり信頼できるところを選びましょう。

どこまで管理を任せるか決めておくこと

管理会社を決める際には、「どの作業まで任せるか?」を決めておかなければなりません。

単純に入居者の募集をしてもらうだけなのか、それとも入居後の管理までしてもらうのか?

契約内容によって、管理会社に支払う金額が変わってくるからです。

単純に入居者の募集を代行してもらうだけなら、入居者が決まった時に仲介手数料を支払うだけですが、入居後の管理まで依頼する場合は、毎月家賃の5%~10%程度の管理費が発生します。

アパートやマンションを1棟まるごと契約する場合は5%程度と安めの設定が多いですが、分譲マンションの部屋1つだけだと、8%~10%と高めになってしまうことが多いです。

毎月かかる費用なので、いくらなのか契約前にしっかり確認しましょう。

契約時に必要なもの

管理会社と契約を結ぶ際ですが、なるべく「口約束」だけではなく、書面として契約書を作成しましょう。

最近はちゃんと契約書を用意してくれる会社が増えましたが、昔から口約束だけで契約しているという会社もまだまだ多いので、少し注意が必要です。

契約する際には、下記の書類などを事前に用意しておきましょう。

  • 間取り図
  • 登記事項証明書(登記簿謄本)
  • マンションの管理規約
  • 物件までの地図
  • マンション購入時のパンフレットなど
  • 不動産会社に預けておくスペアーキー
  • 本人確認書類と印鑑

入居者を審査し賃貸契約を結ぶ

管理会社が決まったら、いよいよ入居者を募集します。

その際には、以下の内容を正式に決めておかなければなりません。

  • 契約内容(普通借家契約か定期借家契約か)
  • 家賃(管理費や駐車場代なども)
  • 敷金・礼金
  • 保証人(保証会社)の有無
  • 火災家財保険の加入について
  • カギ交換の有無
  • ペット飼育の可否
  • 喫煙の有無
  • 原状回復義務について

もちろん管理会社がサポートしてくれるはずなので、わからないことや不安に感じることがあったら、遠慮せずに色々と相談してみましょう。

入居審査について

最近では、大家自身が入居審査をするケースはかなり少なくなっています。

基本的に、家賃保証会社を契約条件につけると思うので、保証会社の方でかなり細かいところまで審査してくれるからです。

ほとんどのケースでは、「管理会社と保証会社が問題ないと判断したのであればOK」となります。

といっても、最終的な決定権は家主にありますので、どうしても自分で判断したければ、自分で審査することもできます。

これは借り主と賃貸契約書を交わす時も同様で、ほとんどの場合大家は同席しません。

専門的な業務は、すべて管理会社が代行してくれるので、大家側は送られてきた契約書の内容を確認し、署名捺印した上で管理会社へ送り返すだけでOKです。

入居後に大家がやるべきこと

入居者が決まった後に大家がやるべきことは、毎月の管理を管理会社に委託しているかどうかで大きく変わります。

もし管理会社にすべて委託しているなら、入居後のクレーム対応や定期的な物件の清掃、退去時の原状回復問題まで、原則としてすべて管理会社がやってくれます。

一方で管理契約をしていない場合は、これらすべてを自力で行わなければなりません。

すでにリタイア後で、時間に余裕がある人なら出来るかもしれませんが、本業がある人や、子育て中の人にはなかなか難しい事だと思います。

そのため、ほとんどの人は管理会社に任せる形になります。

一番大事な仕事は収支の計算

となると、大家に残された一番大事な仕事は、収支の計算です。

毎月の管理費用を含む経費を支払ったうえで、ちゃんと利益が出ているかチェックして下さい。

特に住宅ローン返済中の分譲マンションであれば、もともとそんなに多くの利益は出ないはずなので、ちょっとしたことでもすぐ赤字になる恐れがあります。

仮に家賃15万円の物件で、年間の収支がプラス30万円の計算だったとしても、年間で2ヶ月ほど空室期間があれば、あっという間に利益はなくなります。

その点を理解した上で、余裕のある計画を立てることが大切です。

よくある質問

続いては賃貸経営に関して、よくある質問を紹介します。

貸し出しについて悩んでいる人は参考にして下さい。

住宅ローンの残っているマンションを貸すことはできる?

住宅ローンが残っているマンションであっても、貸し出すことはできます。

ただし、まだローン支払い中の場合、別のマンションを住宅ローンを使って購入することが難しくなります。

もともと借りていたローンの支払いと、新しく借りるローンの支払いで、二重ローン状態になってしまうからです。

仮に部屋の借り手が見つかった後であっても、銀行からするとリスクが高いと判断されてしまい、「現在の住宅ローンを完済してから再度ご相談ください」と言われてしまうこともあります。

もし買い替えで新しいマンションの購入を検討している場合は、事前に不動産会社や銀行とよく相談しておきましょう。

将来自分で住む気なら「定期借家」契約にすれば大丈夫?

将来は確実に自分で住むつもりだけど、海外転勤などでどうしても数年だけ他人に貸したい…というケースもあると思います。

このような場合は、通常の賃貸として貸すのではなく、期間を限定して貸し出す方法として「定期借家」契約というものがあります。

この定期借家契約とは、3年や5年、あるいは10年など、最初から契約の期間を定めておく賃貸契約のことです。

契約期間が満了すると、自動的に契約は解除されるので、借り手側の都合で延長して住み続けることはできません。

一定期間だけ他人に貸し出す方法としては、非常に便利なやり方です。

しかしその反面、借りて側からすると不利な契約方法となるので、定期借家の物件を嫌う人もいます。

この点はどうしようもないので、通常の物件と比べて少し家賃を安めに設定するなど、入居者を募集する際の工夫が必要になります。

賃貸マンションを持った場合の税金は?

マンションを貸し出して収益を得た場合には、もちろん税金を払う必要があります。

税金として増えることが予想されるのは、「所得税」と「住民税」の2つです。このうち、「所得税」の方は大きく増える可能性があります。

詳しくは、「自宅マンションを賃貸で貸す場合の税金は?確定申告は必要?」のページで解説しているので、ぜひ参考にしてください。

ただし、税金がかかるのはあくまでも「利益が出た額」に対してなので、そこまで大きな心配をする必要はないでしょう。

住宅ローンや毎月の管理手数料などを経費として差し引くと、一部屋だけではそんなに多くの利益は出ないためです。

中古マンションを買って貸し出すのは儲かるの?

このページで解説しているのは、あくまでも「一般個人が何かの理由で使わないマンションを持ってしまった場合」のケースであって、最初から投資目的でマンションを購入する人のケースではありません。

数年ほど前から、「投資目的の一部屋マンション投資」が増えていますが、正直に言って利益を出すのはなかなか難しいと思います。

投資目的の場合、マンションを買うにしても住宅ローンより金利が不利な事業ローンを使わなければならないので、利益率が低くなります。

もちろん、その他の経費を上手く抑えれば利益は出るかもしれませんが、一部屋だけで稼げる金額は多くはありません。

かかる手間や赤字リスクを考えた場合、よほど不動産が好きな人以外には、向かないのではないかと思います。

まとめ

今回解説したように、マンションを貸し出す場合には色々な注意点があります。

デメリットの欄で書いたように、一度始めてしまうとそう簡単にはやめられないので、事前にしっかりとシミュレーションしてから決めましょう。

毎月の収支を黒字にすることは絶対条件として、それ以外にかかる手間暇(精神的な負担)なども含めた上で、「マンションを売却するのとどちらがお得か?」を考えなければなりません。

マンションを売却するのにも色々な手間はかかりますが、こちらは一回きりで終わります。

一方で賃貸を始めた場合は、この先何年間にもわたって毎月の管理コストがかかります。

それを理解した上で、どちらを選ぶのか慎重に検討してみましょう。

もっとも重要なのは、「貸し出した場合の家賃相場」と、「売却した場合の査定相場」を調べる事なので、まずは両方を同時に調べられるマンション.naviを使って相場を調べてみましょう。

売却時の査定を調べるなら、他にも「おうちダイレクト」や「すまいValue」などの大手サイトもあるので、合わせて比較するとより確かな査定相場が分かると思います。

関東や関西の都心部、それから札幌市に住んでいる人は「おうちダイレクト」がおすすめです。対象エリアが少ないのが難点ですが、高く売れる業者が見つかる可能性が高いです。

貸すにせよ売るにせよ、サポートしてくれる不動産業者をどこにするかは非常に重要なので、多少時間がかかっても、しっかり比較してから決めることをおすすめします。

特に賃貸経営をすることにした場合、管理会社との付き合いは数年以上、時には数十年にもおよぶことがあります。

大切な資産であるマンションを、少しでも有効に活用できるように、焦らずにしっかり下調べを行いましょう。

マンション.navi

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大手に比べると知名度は落ちますが、訳あり物件の売却や、マンションを貸すのか売るのかで悩んだ場合には、ぜひ利用したいサイトです。

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おうちダイレクト

おうちダイレクト

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