住宅ローンのオーバーローンは違法?家を買う際の注意点

住宅ローンのオーバーローンは違法?家を買う際の注意点

住宅ローンを組むとき、オーバーローンを勧めてくるハウスメーカーや不動産会社があります。

オーバーローンは、これまで持っていたローンなどを全て住宅ローンに組み込むことができ、なおかつ低金利で借り入れをすることができるので、借りる側としては嬉しいかぎりなのですが、実はオーバーローンにはいくつもの問題点があります。

「そんな問題があるとは知らなかった!」では済ますことができないオーバーローン問題なので、今回はこのオーバーローンについて考えていきたいと思います。

オーバーローンとは

そもそもオーバーローンという意味がわからないという人もいるかと思いますが、オーバーローンとは本来の住宅購入費以上のお金を住宅ローンとして借りる行為のことを言います。

具体的な例をあげると、新築住宅を建てるときに家具や家電を新調する費用まで住宅購入費に充当して借りる行為だったり、まったく住宅購入とは関係がない車のローンを住宅ローンに織り込むなどのケースがあります。

わかりやすく言うなら、住宅ローンを水増しして借りる行為のことをオーバーローンと言います。しかしオーバーローンは法律で禁止されている行為なので、オーバーローンであることがバレてしまう、それなりのペナルティを課せられるリスクがあります。

「バレることはありませんよ」とか「他の人も皆さんやられてますよ」という甘い口車に乗せられて、軽い気持ちでオーバーローンをする人がいますが、絶対におすすめできない行為ですので、慎重に検討してください。

なぜオーバーローンを勧めるのか?

禁止されている行為なのに、なぜオーバーローンを勧めるハウスメーカーや不動産会社があるのでしょうか?理由は簡単です。オーバーローンすることで住宅ローンの返済が楽になり、なおかつ借主にとって大きなメリットになるからです。

例えば車のローンが200万円あったとしましょう。これも銀行から借りているのですが、金利は4%だっとします。しかしその200万円を住宅ローンに組み込んでしまえば、実質金利は1%ほどになります。

金利が3%減るだけでも多きな効果はありますが、これが銀行ではなくディーラーローンを利用してれば金利はもっと高いので、さらに効果は高くなります。

もっと言えば車のローンではなく消費者金融からの借り入れだったらどうでしょう。消費者金融の金利は15%ほどなので、これを金利1%に出来るとしたら大変大きなメリットだと思いませんか?

メリットは金利が低くなることだけではありません。車のローンであれば返済期間は5年ほどですし、長くても7年くらいでしょう。それを住宅ローンに含めるのですから返済期間を30年や35年と長期に延ばすことができ、それだけ月々の返済額を減らすことができます。

これまで車のローンとして月々3万円を返済していたのが、住宅ローンに含めることで実質5,000円ほどで済むようになるのです。そうなれば住宅ローンの返済7万円、車のローンの返済3万円だったのが、住宅ローン返済が75,000円に増えるだけで車のローンの返済がなくなります。よって購入希望者の購買意欲をさらに高めることができる効果があるのです。

どうやってオーバーローンを組むの?

基本的にはハウスメーカーや不動産会社の方から勧められます。ですので外溝工事費に上乗せしたり、販売価格を上乗せしてくれた見積書を業者側が積極的に作ってくれます。

新築住宅を建てた人が一緒に車も新車になっているなんてことは良くありますが、このような場合はオーバーローンを使っている可能性が高いと思います。

家と一緒に車の購入を検討している時に、住宅会社の営業マンから「じゃあ車の購入費用も住宅ローンで一緒に借りてしまいましょう。そうすれば低金利で購入できますし、返済負担も楽になりますよ」と言われれば、それに便乗したくなる気持ちもわかりますよね。

オーバーローンが銀行に発覚するとどうなる?

万が一、住宅ローンの融資をしてくれている金融機関にオーバーローンだったことがバレてしまうと、どうなると思いますか?

最悪の場合、住宅ローンの一括返済を要求されることになります。もし返済に応じることができなければ、家を差し押さえられ競売にかけられたり、本当に最悪だと詐欺罪で訴えられることも覚悟しておかなければなりません。

家を買う費用だと言って借りたにも関わらず、実際にはそれ以外の費用も含まれていたのですから、これはその金融機関を欺いてお金をだまし取ったと見られても仕方ありません。

住宅を買うというウソの書類を作って、実は自分の借金返済に充てていたら立派な詐欺ですよね。それと同じことなんです。

住宅ローンの偽装利用は少なくない

今回はオーバーローン問題を取り上げましたが、住宅ローンの偽装問題は実は少なくありません。例えば住宅ローン審査の段階でウソの情報で申告したり、賃貸用に購入するマンションを住宅ローンで借りる人もいます。

年収や勤続年数の水増しは珍しくありませんし、バレないことも多々あります。さらには賃貸用の中古マンションは居住用ではないので住宅ローンは利用できず、本来なら事業ローンやアパートローンを活用しなければなりません。

きっとこれくらい大丈夫だろう!これくらいだったらバレないだろう!という甘い考えがあるのでしょう。しかし、それがバレて大変な思いをしている人も大勢いることを忘れないでください。

どうしても諸経費まで住宅ローンで借りたい場合

車のローンや消費者金融の借金まで住宅ローンに含めるのは無理ですが、住宅購入に関連する諸経費なら住宅ローンに含めて借りることができる商品があるので、それらの住宅ローン商品を利用するという方法があります。

地域密着型の地方銀行などには少ないのですが、ネット銀行などはこれらの諸経費まで含めて借り入れすることができる住宅ローン商品が多数あります。

例えばイオン銀行や楽天銀行の住宅ローン商品であれば、家の建築費や購入費以外にも「仲介手数料」や「住宅ローンの手数料・保証料」まで含めて借りることができます。

もっと言えば新居への引越し費用まで住宅ローンで貸してくれる金融機関もあります。わざわざオーバーローンをしてまで、危ない橋を渡らずとも、探せば臨機応変に対応してくれる住宅ローン商品は多く存在しているのです。

騙したり内緒でオーバーローンを組むのではなく、正直に話しをしてOKしてくれる住宅ローンを探すのが一番安心できる方法です。これは地域や担当者にもよると思いますが、わたしの兄弟は新築費用だけでなく、家具家電の購入費や引越し費用まで労金の住宅ローンで借りることができていました。

かなり柔軟に対応してくれると言われているのが楽天銀行の住宅ローンのようです。実際に楽天銀行の住宅ローンページを見てみると「水道負担金、引越費用等の住宅取得に関する諸費用」などにも利用可能だと書かれてます。

補足:別の意味のオーバーローン

というわけでオーバーローンのリスクについて解説しましたが、実はまったく別の意味でもオーバーローンという言葉が使われることがあります。それは住宅を売却する場合、売却価格よりも残っている住宅ローンが上回っているケースのことを言います。

住宅ローンの残債務が2,500万円残っているのに、売却価格は2,000万円だと500万円分、住宅ローン債務がオーバーしていることになります。このようなオーバーローン状態では、銀行側は物件の売却に同意してもらえません。

このようなケースのこともオーバーローンという言い方をしますので勘違いしないようにしましょう。

上記のようなケースについては、「住宅ローンが払えないから売りたい」のページで解説していますので参考にして下さい。

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