安心R住宅制度とは?業者の囲い込みに注意が必要か?

R住宅制度のロゴマーク

2018年4月から、国交省が本格的に運用開始する「安心R住宅制度」。

このマークは、国交省が定めた基準をクリアしている中古住宅(中古マンション含む)であれば、つけることができます。

このロゴマークが付いている中古マンションは、国が定めている基準を最低限クリアしている優良中古マンションというお墨付がもらえるわけです。

これまでの中古マンションのイメージというのは、「古い、汚い」、「耐震性が不安」、「なにか不具合があるかも」など、悪いイメージがどうしても先行しがちでした。そんな買主側の不安を払拭するために設けられるのが、この安心R住宅制度です。

R住宅制度の内容

(出典:国土交通省HP

もちろん買主側だけでなく、売主側にもメリットがあります。この安心R住宅に適合となる基準をクリアしていれば、安心R住宅というロゴマーク付きで販売できるので、早期売却や他の物件との差別化になるからです。

例えば耐震基準をクリアしてない中古マンションがあり、そこに2部屋の売り物件があったとします。1部屋は耐震基準をクリアしてないままなのですが、もう1部屋は自分で費用を出し耐震リフォームをしています。

こうなれば誰でも耐震リフォームをしている部屋を選びますよね。多少費用が高くても、きっとほとんどの人が耐震リフォーム済み物件を選ぶでしょう。それと同じような効果が、この安心R住宅というロゴマークにはあります。

この安心R住宅として認められるためには、定められた「耐震基準に適合」、「ホームインスペクション(住宅診断)の実施」などの条件をクリアしてなければなりません。

たしかにこの安心R住宅制度は、中古マンションや中古住宅の販売促進としては素晴らしい取り組みだと思います。しかし気になる条件が1つあります。その条件というのが、

「専任媒介契約を締結し、売主の承諾を得る」

この文言です。これは安心R住宅の商標を使用するための条件として、国交省が各不動産業者に通達した規約の一文です。

この安心R住宅のロゴマークを付けるためには、売主と専任媒介契約を交わし、なおかつ売主の承諾を得る必要があります。という内容になります。

気になる点は「専任媒介契約を締結し」という部分です。詳しくは、このあと説明していきます。

販売活動の視野を狭め、囲い込みの助長となるのでは?

編集長が問題視しているのは、専任媒介契約をしなければ安心R住宅の認定を受けられないということです。

つまり安心R住宅の認定を受けることができる家というのは、言い方を変えれば「国がお墨付きをくれている、優良な中古マンション」ということです。

簡単に言ってしまえば、良い条件で売り出しても、「買いたい」、「欲しい」と言ってくれる買主が多い物件だということです。

本来、多くの人に売り物件の情報を認知してもらえるように、なるべく多くの不動産会社にお願いして、幅広い宣伝活動をして欲しいと売主は思うはずです。そうすれば早期売却や高値での売却につながるからです。

通常、同時期に複数の不動産会社に売却のお願いをするのであれば、「一般媒介契約」を選択しておかなければなりません。

しかし今回この安心R住宅で推奨しているのは、一般媒介契約ではなく、「専任媒介契約」となっています。(一般媒介契約と専任媒介契約の違いはこちら)

専任媒介契約の条件には、「同時期に物件の売却を依頼できるのは1社のみ」という決まりがあります。

中古マンションや中古住宅の販売促進が狙いのはずなのに、これでは矛盾しているような気がしてならないのです。

そして懸念材料はこれだけではありません。実はこの専任媒介契約について、さらに大きな不安要素があります。

それが「物件の囲い込み(両手仲介)」です。

物件の囲い込みとは

健全な中古住宅の売買市場というのは、

  • 家を売りたい人の代理(仲介)となる「元付け不動産業者」
  • 家を買いたい人を紹介(仲介)してくれる「客付け不動産業者」

この2社で取引されるのが一番理想的だと言われています。

しかし安心R住宅というのは、中古住宅市場では優良物件なので、「適正価格で販売さえしていれば「買いたい」、「欲しい」と思ってくれる買主を見つけるのは、比較的簡単です。

そうなると売主側の仲介をしている元付け不動産業者にこのような考えが芽生えます。

「別に客付け不動産業者に紹介してもらわなくても、自社で買主を探すことができる」

この考えこそが問題視している「物件の囲い込み」の発端となる発想です。

元付け業者に客付け業者から問い合わせがあったとしても、元付け業者は「すいません、さきに購入を検討しているお客さんがいるので、今はご紹介を控えさせてもらっています」と嘘の証言をして断ってしまうのです。

なぜそんなことをするのかというと、理由は本当に単純です。仲介手数料を売主と買主の双方から一人占めしたいからです。これは「両手仲介」を呼ばれ、売主が不利益を被る可能性があります。

じつはこの両手仲介については、不動産市場の流通を阻害する恐れがあるとして、欧米各国では両手仲介を禁止している地域や国も珍しくありません。

囲い込みのデメリット

物件の囲い込みは倫理的な問題だけでなく、売主の利益を減らしてしまう可能性が大です。なぜかというと、理由は2つあります。

1つ目は、せっかく客付けしてくれた上客を逃している可能性です。もしかすると紹介してくれた買主は、値引き交渉などはしてこず、販売価格のまま購入してくれた可能性があります。

そして2つ目は、両手仲介をしたいがために、元付け業者からこんな提案があるかもしれません。「やはりもう少し販売価格を下げないと、内見どころか、問い合わせの電話すら掛かってきません」

そう言われて仕方なく販売価格を値下げしてしまう可能性だってありますよね。仲介業者は物件が売れないと仲介手数料は入ってきませんから、なるべく価格を下げて早く売却しようと考えます。

仲介業者にしてみれば、2,000万円で売れようが、1,800万円で売れようが、どっちでもいいのです。200万円くらいだったら、仲介手数料にしてわずか6万円ほどです。それだったら半分を客付け業者に持っていかれるより、自社で両手仲介した方がずっと儲けは多くなります。

今回の「安心R住宅」制度が開始されることで、これまで問題視されてきた物件の囲い込みが、さらに増加する可能性があるということです。

今回解説した物件の囲い込み被害に遭わないためには、信頼できる不動産業者を探すことが一番大事です。新しい制度だからと安易に飛びつくのではなく、しっかりと業者を見極めてから契約しましょう。

なお、両手仲介についてのさらに詳しい解説や、信頼できる仲介業者の選び方については、過去に下記の記事で詳しく解説していますので、興味がある方は参考にしてください。

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