築年数が古い家は更地にして売却した方がいいの?

築年数が30年以上経過している一戸建て住宅など、なかなか買い手がみつからないというのが現状です。そのため、建物を解体し、更地にした状態で売り出すことを提案する不動産業者も少なくありません。

たしかに更地にすることで、古家が残っている状態よりも売りやすくなる場合がありますので、あながち間違いではないと思います。

しかし昨今、築年数が古く格安になっている中古住宅を購入し、フルリフォームやリノベーションを目的としている購入者や買取り専門業者もいるようなので、必ずしも更地にすることが良いというわけでもありません。

また安易に建物を解体してしまうと、固定資産税が増加したり、新たに新築住宅を建てようと思っても、建築が不可というケースもあるので要注意です。

中古住宅と土地の両方で売りに出してみる

築年数が古くても買い手が見つかる可能性があるのならば、「リフォーム向け中古物件」と「土地物件」の両方で売りに出してみるのはどうでしょう?

よく中古戸建ての物件情報をみていると、端っこの方に小さな文字で「更地渡しも可能」などと書かれている物件があります。

しかしこれでは、土地だけを探している人の目に止まる可能性は低いです。そもそも中古住宅のページなので、土地だけを探している人はスルーしてしまうはずです。

そこで、土地だけを探している人にも目に付きやすいように、土地の物件情報欄にも掲載してもらうように交渉してください。もちろん、建物が残ったままの状態でも問題ありません。

この場合、建物の解体費用を売主と買主のどちらが負担するのか?という問題が発生しますが、この時点で決めておく必要はありませんので、備考欄などに「解体費用要相談」や「解体費用相談可」と書いておき、最終的には売主と買主の折半などで話を詰めていけば大丈夫です。

解体費用の目安価格

家を取り壊すのに数百万円くらい掛かると思っている人は少なくありません。そのため、無理して中古住宅のまま売却する人が多いのですが、実は解体費用は思っているよりも高くありません。

解体を依頼する業者によって多少の違いはありますが、解体費用の目安は以下のようになっています。

木造住宅の場合

木造住宅の一般的な解体費用は、一坪あたり30,000円〜40,000円くらいです。30坪の建物であれば、約900,000円〜1,200,000円ほどになります。

RC造など、木造以外の場合

木造以外の建物といえば鉄骨造やRC造などがありますが、古民家の場合はほとんどが木造です。仮に木造以外の建物を解体するとしても、一坪あたりの解体費用は40,000円〜50,000円程度と、木造住宅と比べてそこまで高額になることはありません。

解体費用の注意点

解体費用は一坪○○万円で表されることが多いのですが、ここで注意しておくべきポイントがあります。それは解体費用とは別に、諸々の別途費用がかかることです。

ですので解体費用の見積もりを取る際は、その金額が純粋に解体するための費用なのか?それとも別途費用まで全て含まれている金額なのかを絶対に確認してください。

一般的に解体費用に含まれるもの

  • 家屋の解体費
  • 足場・仮設工事費
  • 廃棄費用

建物の解体とは別に、費用が発生する項目には以下のようなものがあります。

  • 塀の撤去費用
  • 車庫の解体費用
  • 合併浄化槽の撤去費用
  • 大木の撤去費用

解体費用は一軒ごとに違う

同じ40坪の木造住宅だとしても、解体費用が同じになることはほとんどありません。それは一軒ごとに環境が異なるからです。

わかりやすく言えば、重機が搬入できるスペースがあれば作業は楽になりますし、道が狭くトラックが搬入できなければ手作業が多くなり、それだけ人手も時間もかかります。

また隣家との距離が近すぎると足場設置や養生も大変になるので、それだけでも追加費用が発生する可能性が高いです。

このように家が建っている立地や環境によって、同じ40坪の木造住宅の解体でも、解体費用が全然違ってくることも珍しくありません。大事なのは坪単価○○万円の解体費用ではなく、それ以外にどれくらいの追加費用が発生するか可能性があるかです。

更地で売り出す場合は税金に気をつける

更地で売り出すデメリットとして税金の問題があります。通常建物が残っている状態であれば、土地の固定資産税は評価額の6分の1が軽減されることになっています。

つまり建物を解体してしまうと、この軽減措置が受けられなくなるので、固定資産税が6倍に増加する恐れがあります。

更地にして売り出し、すぐに買い手がみつかれば良いですが、なかなか買い手が決まらなければ、高額な固定資産税を払うことになる恐れがあるので、その点は事前にしっかり確認しておくようにしましょう。

古い家を売る場合のポイント

築年数が経過している古い家を売るポイントは、建物を解体して更地にするだけではありません。昨今は古民家ブームなので、建物を残した状態のままでも十分に売却できる可能性はあります。

一度解体してしまうと、もう元に戻すことはできませんので、まずは古家が残っている状態で売りに出し、どうしても買い手がみつからないときに、最終手段として建物を解体し、更地として売り出すことを考えてください。

古家を売るためのアドバイスを1つするなら、金額を明確化することだと思います。

古家のままで住む人は、ほとんどいません。たいていの人はリフォームやリノベーションをして住むことを想定しているはずです。

そこでリフォームやリノベーションしたときの料金を明確化しておくことで、購入促進になるのではないかと思ってます。

例えば和式トイレを洋式トイレに変更するには○○万円、和室の部屋を洋室に変更するには○○万円という風に、リフォームされそうなポイントを想定して、その場合の料金相場を調べておくのです。

リフォームするのに、どれくらいの費用が掛かるのかわからなければ買い手側も不安なはずです。その不安を少しでも解消してもらうお手伝いをすることが古家を早期売却するためのポイントになるのではないでしょうか。

解体すると新しい家を建てられない土地もあるので注意

安易に建物を解体してしまうと、その土地に新しい家を建てれない地域もあるので注意してください。

例えばその地域が「市街化調整区域」だったら、新たに家を建てることができるのは、その家にこれまで住んでいた家族に限定されることがあります。

また古家の場合だと、法令上の問題で再建築ができないケースも珍しくありません。とくに多いのが接道(道路)の問題で再建築ができないケースです。

ですので建物を解体する場合は、必ず再建築が可能な土地なのかを詳しく調べてから実行するようにしましょう。

〜まとめポイント〜

築30年以上の場合は、建物の解体も視野に入れて売り出す
中古住宅と土地の両方で売り出せば、両方の客層を取り込める
解体費用の目安は「木造3万/坪」「木造以外5万/坪」
更地にすると土地の固定資産税が6倍くらいに上がる

家を売るなら必ず知っておきたいチェックポイント

  • 信頼できる業者はどうやって探せばいいの?
  • 家を売りたくても売れない不動産業界の現状を理解しておこう。
  • 不動産業者に家の「買取」をしてもらうのは損?
  • 実家や土地を相続した場合はどうしたらいいの?
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