コンビニ用に土地を貸して儲かるのか?借地料の相場について

コンビニ用に土地を貸して儲かるのか?借地料の相場について

生活の中でなくなてならない存在になっているコンビニ。多くの人がコンビニの店舗がある土地の所有者が、そのコンビニを経営していると思っているのではないでしょうか。

実際に土地の所有者が経営している店舗もありますが、一般的には、土地の所有者と店舗を経営しているオーナーは別です。

つまり、コンビニがある場所は、その土地の地主が土地だけを貸していて、実質コンビニを経営しているオーナーはその土地の持ち主ではないということです。

地主は、コンビニ側に土地を貸して賃料として地代をもらい、コンビニ側はフランチャイズ契約を希望する人に、経営できる場所と設備を提供しているというシステムになっています。

そこで今回は、自分が所有している土地をコンビニに貸すとどれくらい儲かるのか、実際の賃貸契約はどうなっているのかについて解説します。

コンビニの土地活用について

自分が所有している土地の活用法を考えたとき、真っ先に思いつくのが「アパート経営」、「駐車場経営」、「コンビニ経営」などではないでしょうか。

アパート経営や駐車場経営というのは、どうしても立地が限定されてしまいますが、コンビニ経営となれば、アパートや駐車場よりも立地の問題は緩くなります。

まわりが田んぼや畑ばかりの場所であっても、車の往来が多い道路に面していれば、十分に採算が取れる可能性があるからです。

戸建て住宅や賃貸アパートの建設が法律で制限されてしまう、市街化調整区域内にある土地というのは、使用目的が制限されていたり、売りたくても買い手が見つからないケースがほとんどです。

ですが、そのような地域でもコンビニなら開業することができるので、昔から「市街化調整区域にある土地にはコンビニ経営がもっとも有益な土地活用法だ」、とされてきました。

このように、遊休地を所有している地主にとって、コンビニ経営は有効な土地活用の選択肢になっていることは間違いありません。

しかし、コンビニに土地を貸すといっても、複数の貸し方があります。まずは、その代表的な貸し方を2つ紹介します。

  • リースバック方式
  • 事業用定期借地方式

リースバック方式

地主がその土地にコンビニの店舗を建設して、土地と建物(店舗)をコンビニ側に貸し出すことを「リースバック方式」といい、別名「建て貸し」とも言われています。

このリースバック方式の場合、店舗建設の費用も地主側が負担することになります。しかしその反面、土地を貸すだけよりも高額な賃料を受け取ることができます。

リースバック方式

事業用定期借地方式

地主はコンビニ側に土地だけを貸し出す方式で、店舗の建設費などは全てコンビニ側が負担することになるのが、「事業用定期借地」という賃貸借契約です。

リースバック方式に比べて月々の賃料は下がってしまいますが、店舗などの建設費を負担するリスクがありません。事業用定期借地契約の場合は、最低期間が10年以上であることと定められています。

事業用定期借地方式

この2つの方式の一番の違いは、コンビニ店舗の建設費用を、地主とコンビニ運営会社どちらが負担するのか、ということです。

コンビニの店舗を地主が建てれば、土地と建物をコンビニ会社に貸すことになるので、月々の家賃収入も多くなります。

ですが、店舗内の内装工事が必要であったり、水道電気などのライフラインの引き込み工事もしなければならないので、それなりの建設費がかかってしまいます。

この2つの違いについて、わかりやすく表にまとめてみました。

事業用定期借地方式 リースバック方式
土地名義 地主 地主
土地の整地 地主 地主
建物名義 コンビニ業者 地主
店舗建設費 コンビニ業者 地主(※1)
店舗内装工事 コンビニ業者 地主(※2)
契約期間 10年~30年
(満了後は1年~2年更新)
10年~20年
(満了後は1年~2年更新)

(※1)自己資金、金融機関からの借入、コンビニ業者からの建設協力金などの選択肢がある
(※2)コンビニ業者によっては、内装工事だけコンビニ業者にする契約方式もある

建設協力金とは

リースバック方式の場合だと、コンビニ店舗は地主負担で建設しなければなりません。

その際の建設費用は、自己資金であったり、金融機関からの借入れで建てることになるのですが、コンビニ業者が建設費に相当する費用を融資してくれる「建設協力金」という制度があるのも、コンビニ事業の特徴です。

この建設協力金の最大のメリットは、利息が発生しないことです。借り受けた費用は、毎月の賃料から相殺されるかたちで返済していくことになります。

後ほど詳しく説明しますが、万が一、契約満了前にコンビニ業者が撤退してしまう場合には、残った融資分の返済が免除されるという特約が付くこともあります。

売却してしまうという選択肢もある

コンビニ業者によっては、土地を買ってくれるという制度もあります。セブンイレブンの公式HPでも「定期借地」、「リースバック」、「買い取り」という3つの選択肢があることが記載されています。

貸すのに比べて買い取りだと、相当条件がよい土地に限定されてしまいそうですが、もし買い取ってくれるというのであれば、それも選択肢の1つだと思います。

借地料の相場とかかる費用

リースバック方式と事業用定期借地方式の貸し方については、上記の説明でだいたい理解して頂けたと思います。

では実際に、2つの方式で比べた場合、どれくらい月々の賃料が変わってくるのか、地主の金銭負担は実際どれくらいになるのかなど、より具体的に解説していきます。

事業用定期借地方式

事業用定期借地方式だと、コンビニ業者から支払われるのは土地の借地料だけなので、その土地の立地や広さ(坪数)によって賃料は大きく違ってきます。

東京などの大都市圏と地方の県では、そもそも地代の相場も全然違うのは明らかですが、同じ県内だったとしても、市街地中心部の繁華街近くと郊外でも地代は全然異なります。

地代の目安としては、その土地の周りにある月極駐車場などを参考にするのが近いのかと思います。駐車場の1台あたりのスペースは2.5m×5.0mなので、約3.5坪が必要とされ、通路などのスペースまで含めると1台あたり6坪程度の計算だと言われています。

そう考えると、50坪の土地で8台ほどなので、1台あたりの駐車料金が5,000円だとすれば、月の賃料は5,000円×8台=40,000円ということになります。

これを1坪あたりの賃料に換算すると、「40,000円÷50坪=800円」なので、その地域の1坪あたりの相場は800円ということがわかります。

ただし、コンビニを運営するためには土地を整地する必要がありますし、駐車場よりも良いところがある事業だと思ってもらわなけなければならないので、そのまま1坪800円という計算ではなく、整地代やプラスαの部分を考えると、1坪あたり1,200円~1,500円くらいになるのが相場のようです。

土地の整地にかかる費用相場

土地の整地にかかる費用ですが、どのコンビニ事業者でも地主負担というのが一般的です。費用相場としては、アスファルト舗装した駐車場にするのと大差ないので、1㎡あたり5,000円くらいで考えておくと良いでしょう。

そう計算した場合「1坪=約3.3㎡」なので、1坪あたりの整地費用は「5,000円×3.3㎡=16,500円」となります。単純に100坪なら165万円、300坪で約500万円、500坪で800万円ほどになります。

この金額に、水道電気などのライフラインの引き込み費用もかかるので、プラス200万円~300万円、道路からの進入口工事で1ヶ所30万円~50万円、残土が発生するのであればその処理費も見込んでおきましょう。

よって、500坪の土地だと、コンビニ業者に貸し出す用に整地するための費用だけでも、少なくとも1,200万円~1,500万円ほどかかることになります。

もちろん、この整地費用をコンビニ業者から「建設協力金」として借り入れることも可能です。その場合だと、月々の賃料から協力金分を相殺された額が支払われることになります。

固定資産税路線価の5%が目安

他の賃料目安として有効なのが、固定資産税路線価から算出するという方法です。コンビニ事業の場合だと、土地の借地料は、この固定資産税路線価の3%~5%相当が目安になるといわれています。

路線価が50,000円だとしたら、その道路に面している土地であれば、1坪あたりの地代相場は50,000円×3%=1,500円となります。

以下のサイトで日本全国の路線価を調べることができます。

>>全国地価マップ:http://www.chikamap.jp/

リースバック方式

事業用定期借地方式よりも多くの賃料が発生するため、リースバック方式で契約される方の方が多いそうです。こちらも500坪の土地として考えてみたいと思います。

このリースバック方式の特徴は、コンビニの店舗まで地主負担で建設して、土地と建物の両方をコンビニ業者に貸し出すことです。

そのため、高い賃料が期待できる反面、高額な自己負担となるハイリスク・ハイリターンの土地活用法でもあります。

ハイリスクといっても、土地を整地するためにも数千万円単位の自己負担となることが多いので、「どうせ借金するなら1,000万円も2,000万円も同じだ」と考える人が多いようです。

では、実際にどれくらいの費用負担になるのか考えてみます。

土地の整地費用は、事業用定期借地でも説明した通り、1坪あたり平均16,500円くらいになるので、500坪だとライフラインの引き込み工事など込みで「500坪=1,200万円~1,500万円」ほどになります。

問題は店舗の建設費ですが、コンビニ業者が具体的な金額を発表していないので、あくまでも憶測になりますが、1坪あたり25万円~40万円くらいになると予測できます。

コンビニ店舗の平均坪数は約60坪なので、建物だけでも1,500万円~2,400万円ほどかかる見通しになります。

そこから店舗内装の費用として、1坪あたり10万円~20万円を考えておくと、60坪の建物で600万円~1,200万円ほどが必要になり、建物代金と合計すると60坪の店舗で2,100万円~3600万円くらいの建設費になります。

リースバック方式の賃料について

次に月々の賃料ですが、土地に関しては周辺地域によって異なりますので、事業用定期借地で解説した通り、1坪1,200円~1,500円くらいで考えることにします。

そこに建物代分の賃料を付加すればいいのですが、これも地域によって異なるというのが正しい考え方です。

一般的な考え方としては、建物の建設代金を契約満了までに精算しなければ割りに合いませんので、建設費に3,000万円かかったと仮定したら、契約満期の20年で3,000万円を回収することになります。

そうなると、月々125,000円(12.5万×12ヶ月×20年=3,000万円)となりますが、それだけでは高い費用を負担して建物を用意した意味がありませんので、プラスαの賃料が発生することになります。

これも地域性が大きく関係してくるので、一概にどれくらいということはできませんが、土地と同じように周辺の相場に比例することになります。

今回の例でしたら、周辺の駐車場相場が1台5,000円なので、これが店舗となれば、2倍の1坪10,000円は超えるでしょう。

となると、1坪あたりの単価も当然倍になるので、1坪あたり2,400円~3,000円のテナント賃料が相場と考えられます。

それにコンビニ店舗の坪数(60坪)を掛けると、2,400円×60坪=144,000円なので、建設費の125,000円とプラスして、月額約250,000円~300,000円がテナントの賃料ということになります。

  • 土地代1,200円×500坪=600,000円
  • 建物代250,000円
  • 合計=1ヶ月の賃料は約850,000円~1,000,000円

周辺の月極駐車場の相場が1台あたり5,000円と、かなり地方の郊外であっても、これだけの収益が見込める事業なので、遊休地があるのでしたらコンビニ事業は十分検討の余地はあると思います。

ただし、逆の見方をするなら、これだけの賃料を払ってでも経営が成り立つ見込みがなければ、コンビニ業者も土地を借りてはくれないということです。

始めるまでの流れと注意点

コンビニ業者への土地貸し事業は、初期費用もかかりますが、収益性と安定度という面で考えれば、悪い土地活用ではありません。

駐車場経営やトランクルーム経営と違うのは、コンビニを運営して採算が見合う立地かという問題です。逆に考えれば、この1点だけ合致していれば、高い確率でコンビニ業者が借りてくれる可能性があります。

ここでは、実際にコンビニ経営に向いている土地なのか、コンビニ業者に土地を貸すまでの流れ、メリット・デメリットなどについて解説します。

コンビニ運営に向く地域かチェック

まず自分の所有している土地が、コンビニ経営に向いているのかを検討しなければなりません。いくら広い土地でもコンビニ経営には厳しいと判断されれば借りてはくれません。

コンビニ経営に向いている土地は、以下のような特徴の土地です。

  • 人通りの多い場所にある土地
  • 幹線道路沿いにある広めの土地
  • 近隣に競合するコンビニ店が少ない

人通りの多い場所にある土地

駅の近くや市街地中心部など、人通りが多い地域に土地を持っていれば、コンビニ経営には向いていると思います。

このような場所であれば、車で来客する人もあまり多くないので、郊外のコンビニのように大きな駐車場を確保する必要もなく、60坪~100坪くらいの土地でも十分だと思います。

また、1階をコンビニにして、2階以降を賃貸にすれば、さらに高い収益性が見込めるでしょう。

幹線道路沿いにある広めの土地

市街地の土地とは違い、車での来客がメインとなるので、駐車スペースが十分に確保できる300坪~の土地が理想です。トラックの往来が多い場所なら、さらに広い駐車スペースを確保しなければならないので、1,000坪でも借りてくれるコンビニ業者もあるはずです。

なるべくなら、中央分離帯がなく、どちらの車線からでも進入できる土地が良いでしょう。四方から出入りできる角地や交差点の土地も、高い評価を受ける可能性があります。

近隣に競合するコンビニ店が少ない

近隣に競合しそうなコンビニ店があっても、土地が広い、交差点の角地など、他店より勝っている部分があれば、十分に経営が成り立つ可能性はあります。また、経営するにしても、競合店とは違ったコンビニ業者を選ぶなどの差別化が大事になります。

郊外の農村地となれば、コンビニATM、公共料金の支払い、宅配の窓口として利用する人も多いので、地域民の生活性を重視して、コンビニ業者を選ぶのもありだと思います。

始めるまでの流れ、手続き

コンビニへの土地貸しが、有効な土地活用法の1つだとしても、どうやってコンビニに土地を貸す提案をすればいいのでしょう。

コンビニ業者側から突然土地貸しの話が来ることもありますが、自分から土地を売り込む方法もあります。ここでは、コンビニへ土地貸しするまでの方法や手順を紹介します。

コンビニへ土地を貸す方法

自分が所有している土地をコンビニ業者に貸したいという場合は、自分からコンビニ業者に土地貸しの相談をしてみましょう。

今回はコンビニ大手のセブンイレブンを例に解説します。セブンイレブンでは、フランチャイズ契約や土地活用のための専用ホームページが準備されています。

『セブンイレブン・ジャパン コンビニ出店 http://www.sej.co.jp/sej_case/index.html

こちらのホームページ内に「物件登録」というページがあります。この物件登録のページを開くと、「土地・建物活用に関するお問い合わせ(個人の方用)」という項目があります。

さらに進むと、自分の名前や連絡先、物件に関する詳細を入力できるようになっているので、こちらに必要事項を入力して送信すれば、担当者からメールか電話で連絡がくるようになっています。

契約までの手順

  1. 物件の登録後に担当者から連絡があります
  2. コンビニ業者側の担当者と打ち合わせ
  3. 物件の現地調査と借上げ審査
  4. 事業計画の提案
  5. 賃貸借契約
  6. 工事着工~完了
  7. 店舗運営オーナー紹介
  8. 店舗の開店

事業用定期借地方式でも、リースバック方式でも、契約までの流れは基本的に同じです。各コンビニ業者によって流れや手続きが異なる場合もありますので、詳しくは各コンビニ業者に確認しましょう。

土地貸しの主なメリット・デメリット

コンビニへの土地貸しは、高い収益性がある事業なので、かなり人気の土地活用法だと言えます。

ただし、高額な初期投資費用がかかるなど、それなりのリスクもあります。ここでは、コンビニへの土地貸しに関して想定できる、メリットやデメリットを紹介します。

メリット

  • 駐車場などに比べ収益性が高い
  • アパートや駐車場の需要が見込めない地域でも出店が可能
  • 市街化調整区域でも出店が可能
  • 建設協力金があるので、自己資金0円でも可能
  • 利便性向上により、周辺地域の発展に貢献できる

デメリット

  • 出店できる地域が限定される
  • 売り上げ次第では契約途中での事業撤退というリスクがある
  • 初期投資の費用が高額
  • 契約期間が長期なので土地を動かせなくなる

契約時の注意点

これまで放置していた土地を、コンビニ業者から「月額100万円で貸して欲しい」といわれたら、誰だってラッキーと思い飛びついてしまうかもしれません。

しかし、駐車場経営やコインランドリー経営などと違い、一度賃貸契約してしまうと、自分の判断だけでは売ることや貸すことが自由にできなくなります。

また、コンビニのような客商売は売り上げに左右されるので、契約期間中にも関わらず途中撤退というリスクもあります。

途中撤退となってしまって場合、膨大な初期投資費用も回収できないままになり、残された建物等の撤去費の問題も発生し、お金の面でも精神面でも大きなダメージを受けてしまします。

コンビニ業者を選ぶときには、そこまで考えて慎重に決めなければいけません。そこでここからは、コンビニ業者と契約するときの注意点などをアドバイスします。

契約内容で絶対に確認しておきたいこと

契約内容の中で重要なのは下記3つの項目です。

  • 途中撤退の場合は建設協力金は免責となる
  • 保証金を預かる
  • 保証金は契約年数によって返還金を決めておく

特に、途中撤退時の取り決めだけは、絶対に契約書の特約事項に盛り込んでおくようにしていください。また、撤退期間に応じて、預かっている保証金を返還する割合なども、細かく決めておくのが良いでしょう。(例:3年未満は30%返還、5年未満で50%返還など)

とにかく、コンビに業者との契約は、口約束だけで決めるのではなく、すべてのことを契約書にしっかり記載してもらうことが大事です。

契約書は業者側が用意してくれますのが、何か要望があれば遠慮なく業者に提案しましょう。例え契約書に書かれていないことでも、この部分だけは絶対に譲れないという項目があれば申し出ておきましょう。

まとめ

土地活用法を検討している場合、立地などの条件が揃っているのであれば、コンビニ業者への土地貸しは有効な方法の1つだと思います。土地の整地代や建物の建設費など、初期投資の費用はそれなりにかかりますが、それに見合った賃料を受け取ることができます。

土地貸しは、事業性としては決して悪くないと思いますので、あとはどのコンビニ業者と契約するのかという見極めをしっかりするだけです。よほど土地の立地に自信があるのでしたら、コンビニ業者は一社に絞らず、2社~3社くらいで検討することも可能だと思います。

途中撤退などのリスクがあることを理解しておき、万が一そうなったときのリスク回避案も、しっかり契約書に盛り込んでおくようにしましょう。

高い賃料を払ってもらうからといって、コンビニ業者の言いなりになる必要はありません。自分の要望はしっかりと伝えて、それを踏まえたうえで借り上げしてくれるのか検討してもらいましょう。

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