アパート・マンション経営の利回りは?失敗例とリスクも確認

アパート経営は節税効果が高く、長期的な安定収入が見込める土地活用法として昔から人気です。ただ現実問題として、アパートやマンションの空室数が増大しているのも事実です。

少子化、建物の老朽化、地方の過疎化など、理由はさまざまですが、昔のように立地が良ければ家賃が多少高くても人が入るとか、築年数が浅い物件は人気が高いという時代ではありません。

「どんなリスクがあるのか」、「どんな面で節税効果になるのか」など、これからアパート経営をはじめようという考えがある人は、色々な面から分析・検討しなければいけません。

多額の借金(建築費)だけを背負ってしまい、期待していた家賃収入がまったく入ってこないという危機に陥る可能性も十分に考えられます。

そこで今回は、土地活用法としてもっともポピュラーな、アパート・マンション経営について詳しく解説します。

アパートやマンション経営とは

アパート経営とは、自分が所有している土地にアパートを建て、入居者希望者に部屋を貸すことで、家賃収入を得ることができる不動産事業のことをいいます。

一般的に、木造や軽量鉄骨造の2階建て物件のことをアパート、コーポ、ハイツなどと呼び、3階建て以上の鉄筋コンクリート造の物件のことをマンションといいます。

アパート経営とマンション経営の分岐点は、土地を所有している地域が関わってきます。

マンションの方が地上7階建てや10階建てなど、多くの部屋が確保できるので、家賃収入もそれだけ増えます。そう考えると、マンション経営の方が事業性が高いし、どうせ借金するのならアパートよりもマンションの方が良い、と考える土地オーナーさんも少なくありません。

しかし、根本的な問題として、マンションを建てることができる地域というのは、都市計画法という法律によって定められた地域でなければ建てることができません。つまり、土地を持っているからといって、どこにでもマンションを建てられるわけではありません。

例えば、戸建て住宅が密集している地域の多くは、都市計画法の用途地域でいう「第一種低層住居専用地域」となっています。

この用途地域では、建てることができる建物の高さに制限があるため、7m以上や10m以上の高さがある建物は、建てることができない決まりになっています。

逆に、ビルやマンションが多い市街地中心部などは、この用途地域が「商業地域」などに該当します。

このように、マンションを建てたくても、法律によって建てることが許されていない地域が多いため、そのような場所では2階建てのアパート経営という選択肢になってしまうことは、まず理解しておきましょう。

アパート経営の家主には2種類のタイプがいる

アパート経営をしている大家(家主)さんというのは、まったく目的が違う2種類のタイプに分けることができます。

  • アパート経営を事業として考えている大家さん
  • 節税対策としてアパート経営している大家さん

アパート経営を1つの事業として考えている人、そしてもう1つがアパート経営を節税対策として考えている人です。どちらの方が成功する確率が高いかというと、節税効果としてアパート経営している人です。

理由としては、節税対策の人は利益が出ることよりも、節税効果があることを望んでいるので、借入金でアパートを建てた時点で、目的を達成できているからです。

空き部屋が増えてしまい、ローン返済額よりも家賃収入が減ってしまっては本末転倒ですが、極端な言い方をすれば、ローン返済できるだけの家賃収入さえ確保できていれば失敗ではありません。

しかし、事業としてアパート経営をしている人は、そういう訳にはいきません。しっかりローン返済したうえで、自分が食べていくだけの利益を出さなければなりません。

アパマン経営は「節税効果型」と「利益重視型」にわけられる

どうして最初にこのような話をしたのかというと、単にアパート経営といっても、このように目的が2つに分けられること。つまりアパート経営の業者も、「節税効果型」と「利益重視型」の2つにわけられるということを、まずは理解しておいて欲しかったからです。

もし事業目的でアパート経営をするのであれば、節税目的のアパート業者に相談しても、十分な効果は期待できません。大げさな言い方になりますが、同じ病院であったとしても、歯の治療をしたいのに眼科に行っているようなものです。

ただ、眼科でしたら「歯医者に行ってください。」と教えてくれますが、アパート業者はそんなお人好しばかりではありません。きっと上手く口車にのせ、自社のアパート経営をすすめてくるはずです。

なぜ管理人がここまで断言したことが言えるのかと疑問に思うかもしれませんが、それは私自身が、以前、節税目的と事業重視型という両方のアパート建築業者で、実際に働いていた経験があるからです。

なので、もし私自身が、事業性を見据えてアパート経営を始めるのであれば、節税目的のアパート業者に建築を依頼することは絶対にしません。

これは、どちらの業者が良い悪いと言っている訳ではありません。それぞれの目的に見合った業者選びこそ、アパート経営成功の第一歩だということです。

節税目的のアパート業者

節税目的に向いているアパート業者は、「大東建託」、「レオパレス」、「東建コーポレーション」などのアパート建築運営会社です。

これらの業者の特徴は、長期間の一括借上げ制度にあります。建てたアパートを30年などの長期に渡り、その業者が建物まるごと一棟をすべて借上げてくれるという制度です。システムは似ているのですが、借上げではなく「家賃保証」という言い方をしている業者もあります。

ですので、空室の有無に関係なく、毎月決まった賃料が、アパート建築経営会社から家主に支払われることになります。ただ、建物の建築費が異常に高いことがデメリットとして挙げられます。

【節税目的】6部屋、家賃80,000円のアパート経営をした例
建築費 8,000万円
ローン 8,000万円(30年、金利1.8%)
ローン返済額 約290,000円/月
借上げ賃料 60,000×6部屋=360,000円
ローン返済後の手残り 約70,000円/月

事業性目的のアパート業者

事業性目的でアパート経営をするのであれば、知名度が高いアパート建築経営業者ではなく、街の工務店などに依頼することをおすすめします。

大手のアパート建築経営会社と比べると、半値くらいの建築費でおさまることもあります。そのかわり、空室があればそれだけ収入が減ってしまうことになり、つねに空室の恐怖を感じながらアパート経営しなければならないというデメリットがあります。

しかし、下記の参考例をみてもらってもわかるように、非常に高い収益性を持っています。

【事業性重視】6部屋、家賃80,000円のアパート経営の例
建築費 4,000万円
ローン 4,000万円(30年、金利1.8%)
ローン返済額 約144,000円/月
家賃収入 80,000×6部屋=480,000円
ローン返済後の手残り 約336,000円/月

このように、アパート経営といっても、実際には形態がまったく異なる2つのタイプがあります。

ただ、ここでは詳しく説明できませんでしたが、節税効果目的であれば一括借り上げだけでなく、将来的な修繕費などの負担を軽減する、互助会や積立金制度があることも大きなメリットになっています。

アパート経営のメリット

アパート経営では、家賃収入や節税効果などのメリットが広く知られていますが、他にもメリットがあります。ここではアパート経営のメリットについて、さらに詳しく解説します。

  • 節税効果が高い
  • 相続の分配がしやすい
  • 管理を全て委託することができる
  • 将来的にも価値が残る
  • 安定した収益が望める

節税効果が高い

アパート経営をすると、節税効果が高いという話を聞いたことがあると思いますが、実際にどのような節税になるのかは、具体的に知っている人は少ないです。

税金の話となると難しく感じてしまうと思いますので、ここでは単純明快に重要なポイントだけ解説します。アパート経営の節税効果は大きく3つです。

  • 固定資産税が安くなる
  • 相続税の対策になる
  • 所得税の還付額が増える

固定資産税が安くなる

土地を所有していると、固定資産税や都市計画税が毎年必ず発生します。アパート経営でもこれらの税金は発生するのですが、最大6分の1となる税の優遇処置を受けることができるようになります。

単純な計算だと、これまで空き地だった土地に対して毎年30万円の固定資産税を払っていたのが、アパートを建て、賃貸として貸すことで、固定資産税を最大5万円まで減らすことができるということです。同じように、都市計画税も最大3分の1まで減額することができます。

相続税の対策になる

郊外の畑や田んぼだった場所が突然アパートになるのは、この相続税の節税対策の場合が多いです。資産価値というのは、現金が一番高いことは知っていると思います。

現金で一億円をもっていれば、相続税の評価額もそのまま一億円としてカウントされます。しかし、その一億円で土地や物を買うと、資産価値(評価額)が低く見積もられることになります。

不動産の場合では、一般的に6割程度に資産価値は減少するといわれていますので、一億の土地を買った場合、その時点で現金の一億円は、相続時の資産価値としては6,000万円でしかカウントされないということになります。

しかし、この1億で買った土地を3年後に売ろうと思ったら、同じくらいの値段で売ることができるし、景気が上がっていれば1億2,000万円くらいで売れる可能性もあります。

このように現金で持っていた一億円を、土地という物に替えただけなのに、実際には6,000万円の資産しか持ってないという計算で相続税を計算されることになります。これが節税のカラクリです。

これがアパートであっても同じです。一億円で建てたアパートは6,000万円くらいでしか評価されません。さらにそこに人が住むことになれば、資産価値はもっと下げられ、最終的には一億の半値以下の評価価値として計算されます。こういった理由から、アパート経営は節税効果が高い言われています。

6,000万になると言いましたが、これはあくまでも一般的な例であり、建物の構造や地域によって、どれくらいの節税効果になるかが異なります。

節税効果と評価額の割合

所得税の還付額が増える

アパマン経営の主な節税効果は上記2つなのですが、もう少し細かい話をするなら、家主として所得税の節税もできます。例えば、普通の会社員であれば確定申告などせずとも、会社が代わりに年末調整としてやってくれます。

しかし、家主業として副収入を得ることになれば、当然その分を自分で確定申告しなければなりません。面倒と思うかもしれませんが、確定申告をすることによってあらゆる出費を経費として計上することができるようになります。

例えば、ガソリン代、パソコン購入費、自宅の光熱費の一部なども必要経費として計上できます。つまり、経費が増えればそれだけ還付金として戻ってくる所得税が増えることになります。

ただし、一般の戸建て住宅のように、住宅ローン減税などの恩恵は受けることができません。

相続の分配がしやすい

相続した土地でアパート経営をしようと考える人もいます。しかし、相続の問題点は、相続人全員の同意が必要になることです。

「そのまま残しておきたい」、「売却して現金化したい」、「収益事業を何かしたい」など、相続人の意見はさまざまです。そこで検討したいのがアパート経営です。

アパート事業は、一般的に投資額を12年〜15年で回収することを目標にしています。つまり、将来的に子供たちの家を建てたいというのであれば、それまでアパート経営しておけばいいですし、売却して現金化したいという人にも、毎月の家賃収入があるので悪い話しではないと思います。

土地の広さや立地にもよりますが、相続人が3人であれば、月々家賃収入として一人あたり10万円くらいの収益を確保することは、決して難しいことではありません。

管理を全て委託することができる

アパート経営の場合、管理業務が面倒だと考える人も多いようですが、これも上記で説明したように、一括借り上げ制度を利用すれば、建物の管理はもちろん、入居者の募集・契約業務からクレーム処理まで、すべてアパート経営会社がやってくれますので、家主は何もする必要がありません。

それでいて、毎月決まった賃料が振り込まれるのですから、これほど手がかからない事業もそうないと思います。

将来的にも価値が残る

アパート経営が本当に輝くのは、融資分をすべて完済してからです。ローンの返済が終われば家賃収入の全てが収益となるからです。

しかも、収益性がある物件というのは、土地や建物の査定額+収益性として試算されるので、将来的に売却することになっても、土地だけよりも高額で売却することができます。

安定した収益が望める

トランクルーム経営やコンビニ経営に比べ、居住業はいつの時代も高いニーズがあるので、比較的安定した収益が望めることは間違いありません。コンビニやコインラインドリーのように、競合店が1つできただけで経営が傾く恐れもなく、安定して入居者を確保することができます。

また、一度入居してもらったら、そう簡単に退去することもありませんので、長期間家賃収入の目処が立ちます。

アパマン経営のリスクや失敗例

アパート経営にはかなり魅力的なメリットがたくさんありますが、デメリットとなる部分もあります。ここではアパート経営で考えられるデメリットやリスクについて、実際の体験談をまじえながら解説します。

  • 家賃滞納リスク
  • 空室リスク
  • 一括借上げ会社の倒産
  • 金利上昇リスク
  • 修繕などの家主責任リスク

家賃滞納リスク

アパートやマンションの賃貸経営のトラブルと考えた時、真っ先に思い浮かぶのが、家賃滞納問題だと思います。家賃を支払ってくれなければ、ローンの返済に充てることもできないので、どうしても避けたい問題です。

といっても、日本賃貸住宅管理協会が発表しているデータによると、2ヶ月以上の家賃滞納者は全国平均で1.6%だそうです。具体的な数字にすると、66世帯に1世帯が、家賃を2ヶ月以上滞納している割合になります。

この数字を多いと思うか少ないと思うかは人それぞれですが、今は家賃保証会社への加入義務を入居の条件につけるなどの対策もあるので、そこまで心配する必要もないと思います。

空室リスク

経営している賃貸物件の周りに新築のアパートが増えたり、築年数が古くなってきてしまうと、それに伴い空室リスクも増加します。

大規模なマンションとは違い、アパートの場合は一棟につき4世帯から6世帯というのが多いので、1部屋でも空室があると収入にも大きく響いてきます。

この対策としては、リフォームや家賃の値下げなどが一般的ですが、お金をかけて対策を講じる前に、まず入居者募集を依頼している不動産仲介業者の見直しを検討してみましょう。それで改善できるケースはけっこう多いです。

一括借上げ会社の倒産

一括借上げ制度であれば、空室や家賃滞納というリスクについては、まったく気にすることはないのですが、借上げ契約をしている会社の存続について気にする必要があります。

いくら家賃保証や一括借上げといっても、それは会社あってこその話です。その会社の経営が傾いて倒産してしまった場合は、家賃保証も借上げ契約も白紙になってしまいます。

対策としては、「月々少しでも手取り金額を増やしたい」など、事業性でアパート業者を選ぶのではなく、節税対策として割りきって、経営が安定している規模の大きな会社と契約することをおすすめします。

万が一にも会社が倒産してしまっても、自分たちでアパート経営がやっていける地域なのか、リサーチしておくのも良いでしょう。どんなに家賃を下げても、そもそもアパート経営が成り立たないような立地の場所では、いくら一括借上げといってもアパート経営をするにはリスクが高すぎます。

金利上昇リスク

節税対策と事業性のどちらであっても、必ずアパート業者から事業計画書や収支計画書を作ってもらうことになります。

しかしそれらの計画書は、現時点の金利ベースで試算されているケースがほとんどです。10年後や20年後に金利が上昇したとしても、アパート経営が成り立っていくのかを試算してもらうようにしましょう。

特にアパート経営では、目先の試算よりも、10年後や20年後の試算計画というのが重要になります。

どれくらいまでの金利であれば耐えられるのか、その逆で、金利が何%以上になると経営が苦しくなるのかを、自分でもしっかりと把握しておくようにしましょう。

修繕などの家主責任リスク

一括借上げ制度であれば、エアコンやガス給湯器が故障しても、修繕積立金から修理代をカバーできるようになっているのですが、個人経営のアパートになると、それらの修繕費用はすべて家主負担となります。

新築当初の数年は、設備機器会社のメーカー保証がついているので問題ではありませんが、築5年や10年を超えると、ほぼ全ての修理や設備交換費は家主の負担で支払うことになるので、それなりの預貯金がないと直せなくなってしまいます。

さらに、自分で管理業務までしている場合は、休日や夜中関係なく、24時間365日クレームの電話が掛かってくることになるでしょう。

アパマン経営を始める際の流れ

ここでは、アパート経営を始める流れや、事前に調査しておきたい項目などをあげています。

最終段階として、実際にどれくらいの収益性があるのか、土地活用として他の事業と比較した場合の収益比較などについても解説します。

向いている土地かチェックする

アパート経営の大前提は、「入居者を確保できる地域なのか」、「家賃収入と投資額が見合っているのか」になります。

一括借上げの場合、収益性よりも節税対策としてアパートを経営するという、考え方が根本的に違うため、ここでは一括借上げではなく、個人のアパート経営として話をします。

  • 入居者を確保できる地域であるか?
  • 家賃収入と建築費の割合はどうか?

あまり難しく考えずに、上記2つをクリアできている土地であればアパート経営に向いている土地だと言えます。

入居者を確保できる地域であるか?

いくら栄えている地域でも、アパートやマンションの賃貸物件が飽和状態である可能性もあります。

実際に管理人が住んでいる街は、市内の中で一番人気のエリアなのですが、すでにアパートやマンションの賃貸物件が過剰建設されており、5年ほど前から空室が目立つようになっています。

その結果どうなるのかというと、家賃の値下げ競争が始まり、古い建物はリフォームしなければ入居者が確保できない状況になります。

まずは自分の足を使って、周辺にある賃貸物件の稼働率を調べてみてください。カーテンがついてない部屋が空き部屋なので、誰でも比較的簡単に調べることができるはずです。その地域の不動産会社に部屋を探すふりをして、話を聞きにいくのも良いでしょう。

家賃収入と建築費の割合はどうか?

近くに大学があり、単身者向けのアパートが不足している地域だと仮定した場合、学生向けの単身用アパートを視野に経営を考えると思います。しかし単身者向けのアパートは家賃相場も低いので、郊外になれば1部屋3万円前後という場合もあります。

そのような地域に、高額な費用を投じてまで新築でアパートを建てて、本当にローンを返済しても収益を確保できるだけの保証があるのでしょうか?

このように、いくら需要がある地域だったとしても、それに見合うだけの採算が取れなければ、事業としてのアパート経営は成り立ちません。

近隣の家賃相場を調べてみて、実際にもらった見積りと比較検討しながら、事業性が本当にある地域なのかを、しっかりと検討してみてください。

家賃を調べる方法は、大手検索サイトの「SUUMO」や「HOME’S」を利用すれば、誰でも簡単に調べることができるはずですし、同時にどれくらいの空室があるのかも知ることができます。

信頼できる業者をみつける

アパート経営としての事業性があると思ったのであれば、次は業者選びに入ります。

業者といっても、アパートを実際に建ててくれる「建築業者」、そしてもう1つがアパート経営全般をサポートしてもらう「管理業者」の2つにわかれます。

今回は一括借上げなどではなく、個人としてアパート経営をしていくという計画ですので、建築業者選びはすごく重要になります。

いかに低コストで、丈夫なアパートを建ててもらうことができるかが最大のポイントです。ですので、1社だけに相談するのでなく、なるべく多くの建築業者に相談したり、相見積もり取ることが最重要課題となります。

戸建て住宅であれば、近くのモデルハウスに行くことで、ハウスメーカーの建てた家を簡単に見ることができますが、アパート建築となれば話は別です。

いったいどこの業者に相談すればいいのだろうかと、悩む人も多いかと思います。そこで提案したいのがネットの一括見積りサイトです。

あらゆる土地活用を無料で提案してくれる「タウンライフの土地活用 アパート・マンション」というサイトがあります。このような一括見積りサイトは他にも多くありますが、アパート経営を専門的に扱っている一括サイトはそう多くありません。

タウンライフの一括見積りサイトであれば、「建築費用概算見積り」、「建築プラン提案」、「事業計画書」という3項目を無料で提案してもらうことができます。

登録してある業者も「積水ハウス」や「ダイワハウス」などの大手メーカーはもちろん、地域に根付いている地元工務店まで幅広くカバーできているのが、最大のおすすめポイントでもあります。

一度の依頼だけで、複数社からの事業計画提案を受けることができるので、大幅に時間の節約にもなりますし、同じ条件で見積りをしてもらうことできるので、比較検討するにはもっとも適した方法だと思います。

タウンライフの土地活用 アパート・マンション特集

収益性を試算する

アパート経営として成り立つのか検討するには、まず事業計画書を作ってもらうのが一番効率が良いです。

建築業者が決まっていないと、正確な計画書は作成できませんが、これまでの経験からおおよその計画書は出してもらえるはずです。

大きく「初期投資費用」、「建築後のランニングコスト」、「年間の利回り」という3つの項目の事業計画さえわかれば、それを元に検討することができます。

初期投資費用

アパート建築は、安くすませようと思えばいくらでも安く仕上げることができます。

なるべく建築費を抑えたいのであれば、単身者向けよりもファミリー向けの方が、1坪あたりの建築費が大幅に安くなります。理由は、単身者向けの方が世帯数が多くなり、それだけお風呂やキッチンなどの設備品を多く設置しなければならないからです。

しかし、いくらファミリー向けアパートの方が坪単価が安いといっても、ファミリー向け賃貸の需要が見込めない地域ではどうしようもありません。その地域の需要に見合ったアパートを、なるべく安価で建てることが大事です。

また、戸建て住宅同様にただ安いだけでなく、将来的な保証やメンテナンスまで考慮しておかなければなりません。自分が住む家ではないので、「とにかく安価に建てることができればいい」という考えのオーナーもいますが、その考えはよくありません。

実際に自分が家賃を払ってでも住みたいと思う物件でなければ、借りてくれる人もいないということを想定して、アパート建築を考えることをおすすめします。

税金などのランニングコスト

事業試算としてランニングコストの計算は必要不可欠です。アパート経営の代表的なランニングコストには以下のようなものがあります。

  • 固定資産税と都市計画税、不動産所得税
  • 管理委託費
  • 修繕費用
  • ローン返済
  • その他

固定資産税などの税金であったり、管理委託費に関するランニングコストは、年間通しての試算が楽なので、しっかりと事業計画を立てておけば大きな問題になることはないでしょう。

ここでの問題は、修繕費などの突発的なものについてです。「エアコンが故障した」、「トイレが詰まって流れない」、「お湯が出ない」というケースでは、修理した場合の費用は、家主であるあなたが負担しなければなりません。

さらに、年間のランニングコストは、経過年数が経つごとに増加します。建物の築年数が経過すれば、それだけ故障や修理が必要な箇所は増えてきますし、入居者を確保するためのリフォーム工事なども、視野に入れておかなければなりません。

「その他」という項目は、浄化槽であったり、ケーブルテレビが必要な地域の利用料、駐車場の外灯などの備品代などです。

実際に同じ規模のアパート経営をしている物件を参考に、年間どれくらいのランニングコストがかかるのかも一緒に調べて、事業計画書に加えてもらうよう業者側にお願いしましょう。

利回りを計算する

最後に取り上げたいのが「利回り」です。節税目的でなく、事業性を見込んでアパート経営するのですから、当然それなりの利回りを確保できなければ本末転倒です。

利回りとは、投資した金額に対する年間の収益率のことをいいます。

例えば、1,000万円の投資に対して、年間100万円の収益があった場合の利回りは10.0%となります。

利回りの計算式
利回り=(年間収益÷初期投資費用)×100

アパート経営における平均的な利回り相場は、地域にもよりますが、都心部で10%〜12%、郊外で7%〜10%くらいだと言われています。この計算でいけば、初期投資にかかった建築費は10年〜15年くらいで全て回収できる計算になります。

一括借上げの利回り相場が5%弱だといわれているので、事業性として考えるのであれば、利回り7%以下だと再検討して、他の建築業者や管理業者で再試算してもらうようにしましょう。

それでも同じくらいの利回りしか望めないのであれば、根本的な土地活用法から見直す必要があると思います。

まとめ

アパート経営は、節税効果として人気が高い土地活用法ですが、初期投資費用を上手く抑えることで、不動産事業としても十分に成り立つ土地活用法でもあります。

そのためにはまず、建築を依頼するパートナー選びを間違わないことが第一条件となります。事業性を見越しているのに、節税効果を売りにしているアパート建築経営会社に相談しても意味がありません。

数千万円〜数億円という初期投資をしなければならないこともあり、事業目的でアパート経営をするのはリスクも大きいのですが、長期的な安定経営が望める土地活用法であることは間違いありませんので、計画段階での試算をしっかりやることが成功への必須条件でもあります。

ですので、信頼できる大手だとしても、1社だけに相談して決めてしまうのではなく、必ず複数のアパート業者に相談して、多角面からあらゆる事業性や可能性を提案してもらうようにしてください。

管理人としては、1社よりも2社、2社よりも3社、3社よりも5社というように、1社でも多くの業者に相談することで、失敗するリスクも比例して低下すると考えています。
自分で業者を比較するのはとても大変ですので、一括比較ができるサイトなどを利用して、効率よく業者探しをしましょう。

「タウンライフ土地活用 アパート・マンション特集」の公式サイトへ

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