競売と任意売却、どちらで売るのが得策なのか?

競売と任意売却、どちらで売るのが得策なのか?

住宅ローンの支払いが苦しくなったときの選択肢として「任意売却」と「競売」という売却方法があります。

この「任意売却」と「競売」なら、どちらで売るほうが売主にはメリットが大きいのでしょうか?
任意売却と競売の違いを知っていれば答えは簡単なのですが、それぞれの違いを知らない人も多いと思いますので、今回は任意売却と競売の違いについて簡単に説明していきたいと思います。

ちなみに不動産営業マンをしているときに感じたのですが、「任意売却」と「競売」を同じ意味だと思っている人が多くいらっしゃいましたが、この2つはまったく違います。

任意売却とは?

任意売却とは、競売になる前段階の状態をいいます。
任意売却であれば、不動産業者を介して通常の売却をすることが可能です。
ただし、住宅ローンを借りている金融機関が売却に関して口を挟んできますので、住宅ローンの残債務を返済するために、なるべく残債務に違い額での売却しか金融機関が認めてくれません。

つまり簡単にいってしまうなら、住宅ローンの月々の返済が困難になっている状態で、売却を決断すると、この「任意売却」という方法になります。
任意売却の任意とは、金融機関の任意を得て売却しているという意味です。

仮に買いたいという人が現れても、金融機関が納得する金額でなければ、売却することは不可能だということになります。

競売とは?

競売とは、住宅ローンの支払いが長期に渡って滞納している状態にあり、融資をしている金融機関が裁判所に対して住宅の差し押さえを実行した状態のことをいいます。
ここまでくると、その住宅は裁判所の管轄下に置かれてしまいますので、名義人であろうと勝手に売却することは不可能になります。

どうしても自分で売却したいという場合には、競売が実施される前までに、融資をしている金融機関が納得できるだけの金額で買ってくれる人を見つけるしかありません。

競売で売却される場合は、通常の不動産業者ではなく、裁判所での入札となり、一番高い値を入札した人が落札者となります。

競売と任意売却の一番大きな違いは、物件の売却価格でしょう。
競売で売却されるときの相場は、市場価格の5割~6割程度です。
任意売却であれば、市場価格とほぼ同等の金額で売却することが可能です。

つまり、市場価格が2500万円の物件であれば

人気売却=2300万円~2700万円くらいでの売却が可能
競売=1200万円~1700万円くらいでの売却が一般的

仮に上記の物件が、売却した時点で住宅ローン残債務が2700万円だったとするなら、任意売却であれば売却後の残債務は0円~200万円程度となりますが、競売だと物件を売却しても1000万円~1500万円ほどの債務が残る計算になります。

当然、残った債務については売却後に返済していく義務がありますので、どれだけ任意売却の方が有利になるかが理解頂けると思います。

~まとめポイント~

  • 任意売却は自分の意思で売却でき、市場価格と同等で売ることができる
  • 競売はすべて裁判所先導で売却されていき、市場価格の6割程度でしか売れない
  • 売却後に残った住宅ローン債務は、その後も返済を続けていく義務がある

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