土地を更地にする費用は？売却目的の一軒家解体は損する？

更新日：2023年07月04日、[PR]

相続したけど活用しない家や、もう誰も住まなくなった家を解体して更地にするには、50万～100万円程度の解体費用がかかります。

業者によっても料金が変わってくるので、損をしないようにしっかり解体業者を調べてか依頼しましょう。

もし解体後の土地を利用するイメージがないなら、解体せずにそのまま売った方が大体の場合でお得です。

このページでは、一戸建ての解体費用相場と、解体時の注意点について詳しく解説します。

一軒家を更地にするための費用相場

家を取り壊して更地にする費用として、数百万円以上かかると思っている人も多いようですが、実際はそこまで高くはありません。

解体を依頼する業者、建物の状況によって多少の違いはありますが、「1坪あたりの解体費用単価」の目安は以下のようになります。

木造住宅	18,000円～30,000円
プレハブ造	10,000円～20,000円
鉄骨造	12,000円～28,000円
鉄筋コンクリート造	25,000円～38,000円

解体費用は、家の周囲の道路状況などによっても大きく変わってしまうため、正確な金額を知りたい場合は見積もりを取ることをおすすめします。

その際、業者によって金額が大きく違うこともあるので、見積もりを取る際は必ず複数の業者を比較してから決めましょう。

例えば、社団法人「あんしん解体業者認定協会」が運営している「解体無料見積ガイド」というサイトがあるので、そこを利用するのが安心だと思います。

建物の種類別の相場

木造住宅や鉄骨造など、家の種類によって解体費用は変わってくるので、それぞれの目安と注意点を解説します。

表では20坪から50坪までの坪単価を目安として記載しましたが、坪数が大きくなればもっと安くなります。

木造住宅

坪数	坪単価	解体費用
20坪	30,000円	600,000円
30坪	28,000円	840,000円
40坪	25,000円	1,000,000円
50坪	23,000円	1,150,000円

木造住宅の1坪あたりの解体費用は、18,000円～30,000円が相場です。

40坪程度の木造住宅であれば、解体費用は約80万円～110万円くらいを考えておくと良いでしょう。

木造の解体費用の金額幅が広いのは、昔に建てられている木造住宅には、重機などが入れない場所が多いため、手作業での解体となることが多いからです。

プレハブ造

坪数	坪単価	解体費用
20坪	22,000円	440,000円
30坪	20,000円	600,000円
40坪	18,000円	720,000円
50坪	15,000円	750,000円

プレハブ住宅の1坪あたりの解体費用は、12,000円～22,000円が相場です。

40坪程度のプレハブ住宅であれば、解体費用は約50万円～80万円くらいを考えておくと良いでしょう。

プレハブ系の解体費が安価なのは、工場で生産されたユニットを組み立てている住宅なので、解体にそこまで手間がかからないからです。

鉄骨造

坪数	坪単価	解体費用
20坪	28,000円	560,000円
30坪	25,000円	750,000円
40坪	23,000円	920,000円
50坪	22,000円	1,100,000円

鉄骨住宅の1坪あたりの解体費用は、16,000円～28,000円が相場です。

40坪程度の鉄骨住宅であれば、解体費用は約70万円～100万円くらいを考えておくと良いでしょう。

軽量鉄骨や重量鉄骨など、いろいろな種類がありますが、戸建て住宅だと多いのは軽量鉄骨造になります。

鉄筋コンクリート造

坪数	坪単価	解体費用
20坪	38,000円	760,000円
30坪	35,000円	1,050,000円
40坪	32,000円	1,280,000円
50坪	28,000円	1,400,000円

鉄筋コンクリート住宅の1坪あたりの解体費用は、25,000円～38,000円が相場です。

40坪程度の鉄筋コンクリート住宅であれば、解体費用は約100万円～130万円くらいを考えておくと良いでしょう。

鉄筋で型枠をつくり、コンクリートが主体の家だけに解体作業も手間がかかります。そのため高額になるケースが多く、解体費用にもかなりの幅があります。

解体費用の主な内訳

上記で記載した金額は、純粋に建物を解体するためだけの費用です。

実際の工事では、ブロック塀の撤去費やガードマンの人件費、建物を覆う養生費などが追加でかかります。

解体工事で必要な項目をまとめると、下記の表のようになります。

このうち、最初の3つの項目に関しては、建物の解体費用（坪単価）に含まれていると考えてOKです。それ以外の費用は別途かかってしまうので、注意しましょう。

項目	内容	備考
建物の解体	建物を解体する	※坪単価に含まれる
廃棄物の運搬	解体した廃棄物の運搬	※坪単価に含まれる
廃棄物の処分	解体廃棄物の処分	※坪単価に含まれる
仮設工事	解体のための足場や養生	平米1,000円程度
屋内撤去	ガラス、台所やお風呂場などの撤去	坪7,000円程度
屋根解体	瓦などの撤去、処分	平米1,000円程度
ブロック塀撤去	ブロック塀の撤去、処分	平米2,500円程度
樹木撤	去花壇、庭木の撤去、処分	要見積り
駐車場の撤去	駐車スペースの撤去、処分	要見積り
残土掘削・処分	敷地全体を更地にする費用	要見積り
申請費用	各種申請費用	一式30,000円程度

※上記はあくまでも参考であり、解体業者によって費用や内容は異なります。

解体費用に影響する要素

道の広さなど解体工事のしやすさ

家の解体費用を左右する要因の１つに、敷地までの道路問題があります。

対抗車線がある広めの道路が敷地まで続いていれば問題ないのですが、4ｍ未満の狭い道路の場合、大きなトラックや重機を入れることができないため、費用がかさみます。

また道路が狭いと、交通整理のためガードマンを配置しなければならず、これもやはり別途費用となります。

工期の長さにもよりますが、1人ガードマンを雇うのに、目安として1日10,000～15,000円程度必要です。

建物自体の大きさ

解体業者は建物の大きさによって解体費用（坪単価）を変えているのが一般的です。

解体工事をするにあたって、業者は重機の運搬や各種申請などを行いますが、これは建物が小さくても大きくても同じ手間がかかります。

そのため、小さい建物ほど坪単価が割高に設定されることになります。

また二階建てよりも平屋の方が割高に設定されているケースが多いですが、これは二階建てより平屋の方が基礎や屋根の面積が大きくなるためです。

例えばこのような料金設定になっていることが多いです。

建物の大きさ	解体坪単価
20坪未満	20,000円
20坪～50坪	16,000円～18,000円
50坪以上	15,000円

ホームページなどで公開されている解体単価は、基本的に最安値の場合が多いので、業者を決める際は事前にしっかり確認することが大事です。

アスベストの有無

古い建物にはアスベストが使用されている可能性があります。

このアスベストには発がん性のある有害な物質が含まれているため、健康被害を考慮し、今は使用が禁止されています。

本格的にアスベストが禁止されたのは、1996年（全面禁止は2006年）です。

そのため1996年以降の建物であれば、アスベストが含まれている可能性はほぼゼロになりますが、それよりも以前の建物の場合、アスベストが含まれている可能性があります。

アスベストが使われていたのは、主に集合住宅や商業ビル、学校など、比較的大きな建物なので、個人住宅の場合は使われている可能性はそこまで高くありません。

ですが万一使われていた場合、特別な除去作業が必要になるため、解体費用が非常に高額になる可能性があるので注意しましょう。

 

このように、解体費用に影響する要素は色々あります。

解体費用は「一坪○○万円」で表されることが多いですが、実際にはこの金額とは別に、様々な追加費用がかかってくるので注意しましょう。

特に「激安」を謳っている業者の中には、ホームページに書いてある金額と、実際の見積金額が大きくズレているケースもあるので、業者を選ぶ際は「追加費用まで含めて総額いくらか？」を必ず確認してください。

業者選びに不安がある場合は、先ほど紹介した「解体無料見積ガイド」の中から選ぶのが無難だと思います。

解体無料見積ガイドの詳細はこちら

売却目的で更地にするのは損？

誰も住まなくなった一軒家を所有している場合、先に家を壊してから売却を…と考える人もいますが、これはほとんどの場合で損をします。

傷みがひどく、かなり劣化してしまった物件であっても、どうせ売るなら「そのまま売った方が金銭的には得」と覚えておきましょう。

もし先に更地をしてしまうと、税金面などでデメリットが生じます。

更地で売り出す場合は税金に注意が必要

家を解体し、更地にして売り出す場合のデメリットとして、税金の問題があります。

建物が残っている状態であれば、土地の固定資産税は評価額の6分の1に軽減されますが、建物を解体してしまうと軽減措置が受けられなくなるので、固定資産税が増えてしまう可能性があります。

更地にして売り出してから、すぐに買い手が見つかれば問題ないのですが、なかなか買い手が見つからない場合は損をします。

例えば、これまで年間5万円程度だった固定資産税が、最大で30万円になってしまう可能性があるので、事前にしっかり確認しておきましょう。

解体すると新しい家を建てられない土地もある

もう一つ注意したい点が、その土地が再建築可能な土地かどうかという点です。

例えばその地域が「市街化調整区域」だった場合、新たに家を建てることができるのは、その家にこれまで住んでいた家族に限定されることがあります。

また古い家の場合だと、法令上の問題で再建築ができないケースもあります。

特に多いのが接道（道路）の問題で再建築ができないケースです。

もし上記のような制限がある土地の場合、早まって建物を解体してしまうと、その土地に新しい家を建てられなくなってしまいます。

たまに不動産業者に、「更地にしたほうが早く売れますよ」と言われて、よく確認せずに解体してしまう人がいますが、これは危険です。

不動産業者は、土地の売買についてはプロかもしれませんが、建築に関しては素人とほぼ変わりませんので、再建築についての知識は持っていない場合が多いです。

業者側の言葉を鵜呑みにせずに、自分でしっかりと確認しましょう。

結論は「そのまま売った方がお得」

更地にしてから売ろうと考えている人の場合、「築古の家だから誰も買い手がつかないだろう」と諦めている人も多いですが、実はそのままでも買い手がつくケースはあります。

• 築古の家を購入してリノベーションし、自分好みの家にしたい個人
• 築古の家をリノベーションして転売することを目的とした専門業者

などが買い手として考えられるので、売却を考えている場合は早まって解体せずに、まずは現状のままで売れないか検討してみましょう。

もしそのままで売却できれば、解体にかかる費用や手間が節約できますし、固定資産税が高くなる心配もありません。

特に、後者の「転売目的の専門業者」の場合、個人では買い手がつかないような築古物件でも買い取ってくれる可能性があるので、無理だと思わずにまずは問い合わせてみましょう。

買取専門の業者に関しては、「いえカツLIFE」を利用すると、無料で探すことができます。

サイト名	特徴
いえカツLIFE	一般的な売却の他に、専門業者による「業者買取」や「リースバック」にも対応した一括査定サービスです。金銭問題を抱えた物件や、再建築不可物件でも査定してくれます。

先ほど説明したように、一度建物を壊してしまうと再建築不可の地域もあるので、売却を考えている場合は解体する前に一度問い合わせてみましょう。

解体工事の流れと必要な期間

続いては解体工事の流れと、解体するまでにかかる大まかな期間を解説します。

解体工事自体は1～2週間あれば終わると思いますが、前後の業者選びや契約などにも時間がかかるので、最低でも1ヶ月程度はみておきたいところです。

解体までの大まかな手順

家の解体は構造によって多少違ってきますが、今回は木造住宅を例に解体の手順について解説します。

解体までのおおまかな流れは、以下の5つに分けることができます。

1から3までが解体前、4で解体工事、最後の5番が解体後となります。

ある意味、解体前の下準備（特に業者選び）の方が大事なので、慌てないように時間に余裕を持って行動しましょう。

解体工事の流れ

解体工事の流れは以下のようになります。

最近は解体で出た廃棄物の処分方法が厳しくルール分けされているので、一気に取り壊さずに、部分的に取り壊していくのが一般的です。

解体前の準備に関する注意点

解体工事では、近隣の住人とトラブルになることがよくあります。

交通の妨げや騒音が主な原因ですが、大きなトラブルにならないように事前にしっかり挨拶しておくことが大事です。

近隣への挨拶は業者まかせずにせず、なるべく業者と一緒にまわって、工事で迷惑をかけることへの説明をしておきましょう。

解体にかかる日数

解体業者と契約してから工事が完了するまでの日数は、目安として2週間程度です。

一般住宅の解体であっても、行政機関への届出（リサイクル法）が必要であり、これは工事を始める1週間前までに提出するように決まっています。
（※届けが必要なのは延床面積が80㎡以上の建物）

業者選びにも1週間から2週間程度は必要なので、完全に「更地」にして次の目的として利用するためには、最低でも引き渡し日の1ヶ月前には行動をはじめたいところです。

解体の際に必要な手続き

戸建て住宅を解体する際には、所定の手続きが必要であり、これは家の持ち主が届け出る決まりになっています。

多くの場合は解体業者が代理で提出してくれますが、その際には委任状が必要なので用意しましょう。

届出は大きく以下の3つに分類することができます。

もし各種届出を業者に任せずに、自分で提出することができるなら、多少の値引き交渉はできるかもしれません。

書類自他は業者が準備してくれるので、時間に余裕がある人はチャレンジしてみましょう。

1．解体工事の届出

建設リサイクル法により、延床面積80㎡（約24坪）以上の建物を解体する場合は、工事着工の1週間前までに所轄の機関に届けを出さなければいけません。

2.道路使用許可申請とライフライン停止の手続き

道路上に車を駐車したり、工事の影響で交通に支障がでる場合は、所轄の警察署へ「道路使用許可」を提出します。

また工事前に、電気・水道・ガスなどのライフラインの停止・解約手続きが必須です。

トイレが下水ではなく、汲み取りや浄化槽の場合も、適切な対処をしてから解体作業に入るので、しっかり準備しておきましょう。

3.解体後の登記申請

建物を解体した場合、1ヶ月以内に法務局で「建物減失登記」の届出をしなければなりません。

この届出をせず放置しておくと、罰則の対象となるので注意してください。

この「建物減失登記」をするにあたって、解体業者が追加費用を求めてきた場合は、いくらかかるのか詳しい金額を確認してみましょう。

「建物減失登記」を土地家屋調査士などの専門家に依頼する場合は、4～5万円程度が費用相場です。

しかし自分で法務局へ行って手続きするのであれば、費用は1,000円程度で済ませることができます。

ちょっとしたことで解体にかかる費用が節約できるので、すべてを業者任せにせずに、自分でできるところは自分でやるのも手です。

人気が高い解体業者リスト

全国展開している解体業者は、鹿島建設や大林組などの大手ゼネコンになります。

といっても、ゼネコン会社が個人の一戸建て住宅を解体するはずもなく、マンションや大型施設の解体作業が主です。

ですので、個人の一戸建て住宅を解体するとなれば、地元の解体業者に依頼することになります。

今回は関東を中心に解体工事を請け負っている業者を2社ほどピックアップしておきます。

初谷建設

業者名	初谷建設株式会社
本社住所	栃木県佐野市大橋町1003-2
電話番号	0283-22-6692
創業	昭和40年
対応エリア	東京、神奈川、埼玉、千葉、茨城、群馬、栃木、山梨、長野、新潟
ホームページ	https://hatsugai-kun.com/

初谷建設は栃木県に本社を置く、創業50年以上の老舗解体業者です。

東京、埼玉、群馬にも支店やグループ会社をもち、関東を中心に解体事業を展開しています。

1年間に1,000件以上の解体工事を請け負っており、技術・実績ともに問題ありません。

初谷建設では、グループ会社に産業廃棄物の中間処理場がことから、解体から産業廃棄物の処理まで自社で一貫して請け負うことができるため、解体費用には自信をもっています。

大型重機も100台以上保有しており、家の解体だけでなく、庭や外溝、木材の伐採まで全て自社で完結することができるのが強みです。

レクト

業者名	株式会社レクト
本社住所	東京都大田区矢口1丁目10番8号北嶋ビル1F
電話番号	03-5741-5400
創業	2016年6月
対応エリア	東京、神奈川、埼玉、千葉
ホームページ	https://lect.co.jp/

創業2016年と日が浅い会社ですが、年間の解体工事実績300件以上という数字でもわかるように、着実に実績を伸ばしている解体業者です。

とくに東京23区での解体工事には自信を持っており、各区の助成金制度にも精通しているので、老朽化した住宅、建て替えによる解体であれば、一度相談してみる価値は十分にあります。

あくまでも目安ですが、解体費用についても細かくホームページに掲載されているので、その一部を紹介しておきます。

• 木造住宅：30,000円/坪～
• 軽量鉄骨住宅：32,000円/坪～
• 鉄骨造(S造)住宅：40,000円/坪～
• 鉄筋コンクリート(RC造)住宅：50,000円/坪～

上記は建物の解体費用の目安なので、別途付帯工事の費用が発生する場合があります。

解体費用を安く抑えるコツ

解体にかかる費用をできるだけ安く抑えるコツを紹介します。

大きく影響するのは「業者選び」と「補助金」の2つなので、これから解体を予定している人は参考にして下さい。

解体業者が暇な時期を狙う

建設会社と同じように、解体業者にも繁忙期や閑散期があります。

解体業者の閑散期は、春先であれば5月～6月、秋冬の時期であれば9月～11月なので、この時期を狙うのがおすすめです。

これは公共工事が落ち着く4月以降と、冬の繁忙期でもある12月前を想定した時期になります。

もし閑散期が狙えない場合であっても、業者のスケジュールが空いているタイミングを狙えば、多少は値引き交渉ができます。

そのためには、自分のスケジュールに余裕を持たせることが必要なので、解体が決まったらなるべく早めに業者探しをはじめましょう。

複数の業者を比較して安いところを探す

すでに解説済みのコツですが、「複数の業者を比較する」というのはとても大事なことです。

1社だけの見積りでは、その工事費用が高いのか安いのか判断することができません。

最低でも3社程度は比較して、適切な見積もりを出してくれる業者を見つけましょう。

※明らかに安すぎる見積もりも怪しいので注意が必要です。

地域によっては解体業者自体の数が少ないこともあるので、インターネットを使って広く探した方が良いでしょう。

一般の口コミサイトなどもありますが、おすすめは社団法人「あんしん解体業者認定協会」が運営している「解体無料見積ガイド」です。

解体無料見積ガイドの詳細はこちら

補助金や助成金を利用する

自治体によっては、古くなった家の解体に対して助成金や補助金を出しているところもあります。

すべて自治体でやっているわけではありませんが、ここ数年は建物の老朽化や空き家問題が深刻化しており、対応する自治体の数は増えてきています。

例として一部の自治体の助成制度を紹介します。

自治体名	補助内容
北海道札幌市	「危険空家等除却補助制度」撤去費用の3分の1を補助（上限50万円）
秋田県秋田市	「老朽危険空き家等解体撤去補助金」撤去費用の2分の1（上限50万円）
埼玉県さいたま市	「建替え工事助成制度」昭和56.5.31以前に建築された建物を建て替える場合（上限60万円）
東京都墨田区	「老朽危険家屋の除却費等助成制度」撤去費用の2分の1（上限50万円）
愛知県豊橋市	「木造住宅解体工事費補助制度」費用の3分の2（上限20万円）
大阪府堺市	「老朽木造住宅除却補助」費用の3分の2（地区限定・上限200万円）
広島県呉市	「危険建物除却促進事業」費用の30％（上限30万円）
香川県丸亀市	「老朽危険空き家除却支援事業補助金」上限160万円
福岡県久留米市	「老朽危険家屋等除却促進事業」費用の2分の１（上限75万円）

上記はあくまでも市区町村などの自治体が独自に実施しているため、国が解体費を補助している訳ではありません。

期間限定の制度も多いので、実際にやっているかどうかは自治体へ直接問い合わせてみてください。

自分が住んでいる地域で助成金があるかどうかは、「自治体名＋解体＋助成金（補助金）」などのキーワードで検索すると、探すことができます。

または市役所などに直接問い合わせれば教えてくれるはずです。各自治体の「建築指導課」や「土地整備局 住宅課」などに相談してみましょう。

家の解体に関するよくある質問

使っていた家具などはそのままでいいの？

タンスや食器棚などの家財道具が残ったままでも、解体工事を依頼することはできます。

しかし家財道具が残っていると、それらを処分する費用が上乗せされてしまうので、なるべく自分で処分しておきましょう。

自治体の粗大ゴミ回収サービスを利用すれば、かなり安く処分することができます。

もし使えそうな家具なら、近くのリサイクルショップに連絡して、解体工事の前に買取にきてもらうのがベストです。

2階建ての場合は解体費用も2倍になるの？

基本的に、2階建て住宅よりも平屋住宅のほうが、1坪あたりの解体費用は割高になります。

そのため、同じ広さの土地で比較した場合に、「2階建てだと解体費用も2倍かかる」ということはありません。

例えば「平屋25坪」の家と、「2階建て50坪（25坪x2階分）」の家で比較した場合、解体費用の相場はこのような感じになります。

坪数	坪単価	解体費用
平屋25坪	20,000円	500,000円
2階建て50坪	15,000円	750,000円

戸建て住宅の場合、解体で手間がかかるのは基礎や屋根の解体作業です。

これは土地の広さが同じであれば、平屋でも2階建てでも大きくは変わらないので、1坪当たりで見た場合は2階建ての方が割安になるというわけです。

2階建てだからといって、解体費用まで2倍になるわけではないので安心してください。

解体費用のために使えるローンはある？

今ある建物を解体した後に、新しい家を建てるのであれば、「家の建て替え」として住宅ローンを利用できる可能性があります。

しかし建て替えをせず、ただ解体するだけの場合は、住宅ローンの利用はできません。

そのため、これまではフリーローンや無担保型のリフォームローンを使うのが一般的でした。

しかし近年、各地域で空き家問題が深刻化し、多様なニーズがあることから、地方銀行などでは「空き家解体ローン」という専門のローンを取り扱うケースが増えています。

住宅ローンほど金利は低くありませんが、それでも従来のフリーローンに比べると低金利で借りることができ、原則担保も保証人も必要ありません。

例えばこのようなローンがあります。

銀行名	ローン名
青森銀行	空き家利活用ローン
岩手銀行	いわぎん空き家活用・解体ローン
筑波銀行	空き家解体・活用ローン
千葉銀行	ちばぎん空き家対策支援ローン
名古屋銀行	空き家解体/活用ローン
JAバンク大阪	空き家解体ローン
中国銀行	ちゅうぎん空き家解体ローン
四国銀行	空き家解体応援ローン
福岡銀行	空き家解体ローン

※上記は表作成時の情報です。最新情報は必ず各金融機関に確認して下さい。

まずは先ほど紹介した自治体の助成金などを調べてみて、それでも足りなければ最寄りの地銀に相談してみましょう。

まとめ

今回解説したように、家の解体費用は建物の大きさや周辺の状況などによって大きく変わってきます。

また、どの解体業者に依頼するかでもかなり金額に差が出るので、焦らずにしっかり比較してから決めましょう。

土地の売却を考えている場合には、「家を解体せずにそのまま売った方がお得」になるケースもあるので、いきなり解体せずに、現状のままでいくらの売値がつくかを確認してから判断してください。

更地にした方が確かに買い手は早く見つかりやすいですが、解体工事の費用負担を考えると、多少時間がかかったとしても、現状のままで売った方が得になる可能性があるからです。

どちらが得かは実際に査定を取ってみないとわからないので、

このような流れで、一番お得な方法を探すのがおすすめです。

ちゃんと下調べをしてから行動しないと、100万円単位で損をしてしまうかもしれないので、ぜひ注意して下さい。