古い家を更地にする費用は?一戸建ては解体せず売却する?

古い家を更地にする費用は?一戸建ては解体せず売却がお得?

住まなくなった築古の家を売却するために、一旦更地にしようと検討している人も多いと思います。

古い家の場合、更地にしてから売った方がよいのか、それともそのまま売った方がよいのか迷うところですよね。

どちらがお得かを比較するためには、まず家を更地にするための解体費用を算出し、さらに「土地だけで売る場合」と「家ごと売る場合」の両者を比べる必要があります。

このページでは、一戸建て住宅の解体費用相場と、古い家や土地を売却する際のポイントを解説します。

【目次】更地にする費用と古家を売るコツ
  1. 一軒家を更地にするための費用相場
    1. 建物の種類別の相場
    2. 解体費用の注意点
    3. 同じ木造40坪でも解体費用が異なる理由
  2. 更地にして土地だけを売る場合
    1. 更地で売り出す場合は税金に気をつける
    2. 解体すると新しい家を建てられない土地もあるので注意
    3. 土地だけの方が売りやすいのは確か
  3. 更地にせず家ごと売る場合
    1. 築古の家を賢く売るための戦略
  4. まずは「中古物件」と「土地」の両方で売りに出してみよう

一軒家を更地にするための費用相場

家を取り壊して更地にする費用として、数百万円のお金がかかると思っている人も多いようですが、実は解体費用はそこまで高くはありません。

解体を依頼する業者、建物の状況によって多少の違いはありますが、「1坪あたりの解体費用単価」の目安は以下のようになります。

木造住宅 18,000円~30,000円
プレハブ造 10,000円~20,000円
鉄骨造 12,000円~28,000円
鉄筋コンクリート造 25,000円~38,000円

解体費用は、家の周囲の道路状況などによっても大きく変わってしまうため、正確な金額を知りたい場合は見積もりを取ることをおすすめします。

また、業者によって金額が大きく異なるケースもあるため、見積もりを取る際は一括見積もりサイトを使って、複数の業者で比べた方が無難です。

中には色々な理由をつけて、高い見積もりを出してくる業者もいるので気をつけましょう。

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建物の種類別の相場

木造住宅や鉄骨造など、家の種類によって解体費用は変わってくるので、それぞれの目安と注意点を解説します。

木造住宅

木造住宅の1坪あたりの解体費用は、18,000円~30,000円が相場です。30坪程度の木造住宅であれば、解体費用は約50万円~90万円くらいを考えておくと良いでしょう。

木造の解体費用の金額幅が広いのは、昔に建てられている木造住宅には、重機などが入れない場所が多いため、手作業での解体となることも多いからです。

プレハブ造

プレハブ住宅の1坪あたりの解体費用は、10,000円~20,000円が相場です。40坪程度のプレハブ住宅であれば、解体費用は約40万円~80万円くらいを考えておくと良いでしょう。

比較的安価なのは、工場で生産されたユニットを組み立てているだけの住宅などです。

鉄骨造

鉄骨住宅の1坪あたりの解体費用は、12,000円~28,000円が相場です。40坪程度の鉄骨住宅であれば、解体費用は約48万円~112万円くらいを考えておくと良いでしょう。

軽量鉄骨や重量鉄骨など、いろいろな種類がありますが、戸建て住宅だと多いのは軽量鉄骨造になります。

鉄筋コンクリート造

鉄筋コンクリート住宅の1坪あたりの解体費用は、25,000円~38,000円が相場です。40坪程度の鉄筋コンクリート住宅であれば、解体費用は約100万円~152万円くらいを考えておくと良いでしょう。

鉄筋で型枠をつくり、コンクリートが主体の家だけに解体作業も手間が掛かります。そのため高額になるケースが多く、解体費用にもかなりの幅があります。

解体費用の注意点

解体費用は一坪○○万円で表されることが多いのですが、ここで注意しておくべき点があります。それは、解体費用とは別に、諸々の別途費用がかかることです。

ですので、解体費用の見積もりを取る際は、その見積り金額が純粋に建物を解体するだけの費用なのか、それとも別途費用まで全て含まれている金額なのかを絶対に確認してください。

一般的に解体費用に含まれるもの

  • 家屋の解体費
  • 足場・仮設工事費
  • 廃棄費用

建物の解体とは別に、費用が発生する項目には以下のようなものがあります。

  • 塀の撤去費用
  • 車庫の解体費用
  • 合併浄化槽の撤去費用
  • 大木の撤去費用

同じ木造40坪でも解体費用が異なる理由

同じ40坪の木造住宅だとしても、解体費用が同じになることはほとんどありません。これは一軒ごとに環境が異なるからです。

例えば、重機が搬入できる十分なスペースがあれば作業は楽になりますが、道が狭くトラックすら搬入できなければ手作業が多くなり、人手も時間もかかります。

また隣家との距離が近すぎると足場設置や養生も大変になるので、それだけでも追加費用が発生する可能性が高いです。

このように家が建っている立地や環境によって、同じ40坪の木造住宅の解体でも、解体費用が大きく違ってくることがあります。

大事なのは坪単価当たりの解体費用ではなく、それ以外にどれくらいの追加費用が発生するかを確認することです。

建物の大きさによっても解体単価は変わる

建物の大きさによって解体単価を変えている業者もいます。

これは家を建てるときも同じですが、25坪の家を建てるのと、50坪の家を建てるのでは、同じハウスメーカーでも坪単価は違っていることが多いです。

具体的な例としては、以下のような料金設定になっている場合があります。

建物の大きさ 解体坪単価
20坪未満 20,000円
20坪~50坪 16,000円~18,000円
50坪以上 15,000円

ホームページなどで公開されている解体単価というのは、基本的に最安値の場合が多いので、この点もしっかりと確認しておくことが大事です。

このように、解体費用の正確な金額は見積もりを取ってみるまでわからないですが、もしあまりにも安い金額を提示してくる業者がいたら怪しく思った方がよいでしょう。

不安な場合は、先ほど紹介した一括見積もりサイトなどを使って、複数の業者を調べた方が安心です。

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更地にして土地だけを売る場合

では、解体費用が理解できたところで、次は実際に売る場合について考えていきましょう。

更地にしてから土地だけを売る場合と、家ごと売る場合のメリット・デメリットに関してですが、一概にどらがお得かとは断言ができません。

築古の家であっても、最近では古民家をリフォームして住むのが流行っているので需要がありますし、土地だけにすれば用途は広いのでもちろん探している人は多いです。

強いて言えば、より幅広く購入者を探せるのは土地だけで売る場合ですが、更地にして土地だけを売り出す場合には、税金や再建築の問題について注意しておかなければなりません。

更地で売り出す場合は税金に気をつける

更地で売り出す場合のデメリットとして、税金の問題があります。

建物が残っている状態であれば、土地の固定資産税は評価額の6分の1に軽減されますが、建物を解体してしまうと軽減措置が受けられなくなるので、固定資産税が増えてしまう可能性があります。

更地にして売り出してから、すぐに買い手が見つかれば問題ないのですが、なかなか買い手が見つからない場合は問題です。

例えば、これまで年間5万円程度だった固定資産税が、最大で30万円になってしまう可能性があるので、事前にしっかり確認しておきましょう。

解体すると新しい家を建てられない土地もあるので注意

もう一つ注意したい点が、その土地が再建築可能な土地かどうかという点です。

例えば、その地域が「市街化調整区域」だったら、新たに家を建てることができるのは、その家にこれまで住んでいた家族に限定されることがあります。

また古家の場合だと、法令上の問題で再建築ができないケースもあります。特に多いのが接道(道路)の問題で再建築ができないケースです。

もし上記のような制限がある土地の場合、安易に建物を解体してしまうと、その土地に新しい家を建てられなくなってしまいます。

たまに不動産業者に、「更地にしたほうが早く売れますよ」と言われて、よく確認せずに建物を解体してしまう人がいますが、これは危険です。

不動産業者側は、土地の売買についてはプロかもしれませんが、建築に関しては素人とほぼ変わりませんので、再建築についての知識は持っていない場合が多いです。

業者側の言葉を鵜呑みにせずに、自分でしっかりと確認しましょう。

土地だけの方が売りやすいのは確か

更地にして土地を売る場合について、2つの注意点を解説しましたが、逆にこの2つをクリアできるなら、土地のみで売った方が早く売却できるでしょう。

リフォーム目的で、意図的に築古の家を買うという人も増えてはいますが、やはり一般的には敬遠されます。

ですので、土地自体に大きな問題がなく、更地費用についても先出しで支払えるのであれば、土地のみで売却した方が早く買い手は見つかると思います。

更地にせず家ごと売る場合

では、続いては家を解体せずに、そのまま売る場合について考えてみましょう。

土地だけを売る場合に比べて、やはり間口は狭くなってしまいますが、それでも十分に売れる可能性はあります。

解体して更地にするには費用がかかってしまうので、まずは家が残っている状態で売りに出してみて、どうしても買い手が見つからなかった時だけ更地にする、という流れでもよいでしょう。

築古の家を賢く売るための戦略

築古の家を売るためのアドバイスとして、「リフォームにかかる費用を明確化する」という点が挙げられます。

古い家にそのまま住む人は少ないので、多くの人はリフォームやリノベーションをして住むことを想定しています。

そこで、リフォームやリノベーションにかかる料金を、あからじめ売主側で明確化しておくということです。

例えば、「和式トイレを洋式トイレに変更するには○○万円」、「和室の部屋を洋室に変更するには○○万円」といった感じで、リフォームされそうなポイントを想定して、必要な料金相場を調べておきます。

買い手側の心理としては、「家を購入した後にどれくらいのリフォーム費用が必要なんだろう?予算は足りるだろうか?」という心配が必ずあるはずなので、その不安を少しでも和らげてあげるための配慮ということです。

このような一手間を加えてあげることで、買主側の印象は確実に良くなるはずです。

リフォーム費用の調べ方に関しては、売却を依頼している不動産業者に頼めばサポートしてくれるはずので、ぜひ一度やってみてください。

うまく買主を見つけることができれば、解体費用などがかからない分、お得な売却にできる可能性があります。

まずは「中古物件」と「土地」の両方で売りに出してみる

というわけで、更地にしてから売る場合と、家ごと売る場合のポイントを解説してきましたが、実際にどちらがお得なのかはケースバイケースということになります。

不動産業者と相談した結果、もし「建物が残っている状態でも売れる可能性がある」と言われたのであれば、まずは「リフォーム向け中古物件」と、「土地物件」の両方で売りに出してみるのがおすすめです。

この時のポイントですが、中古住宅の情報欄だけではなく、土地のみの情報欄にも掲載してもらうよう、不動産業者に交渉してください。

なぜかというと、中古物件の情報欄に、「更地渡しも可能」などと注記しても、土地のみを探している人の目には触れないからです。(土地のみを探している人は、土地の情報欄しかみないので)

ですから業者に依頼して、土地のみの情報欄にも、建物付きのままで掲載してもらいましょう。

この場合、「建物の解体費用を売主と買主のどちらが負担するのか」という問題が発生しますが、この時点で決めておく必要はありません。

備考欄に、「解体費用相談可」とでも書いておき、最終的には売主と買主の折半などで話を詰めていけば大丈夫です。

これなら中古住宅の購入者層と、土地のみの購入者層の両方にアピールできるので、築古の家であっても売れる可能性は高くなるはずです。

※まれにですが、建物がある状態では土地のみの情報欄には掲載できないという業者がいます。そのような業者に当たってしまったら迷わず断り、別の業者を探して下さい。

おすすめの一括査定サイト一覧

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すまいValueは、不動産会社の大手6社に厳選して査定や相談ができるサービスです。

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