土地活用でコンビニに土地を貸す場合、リースバック方式と事業定期借地方式の2種類があります。
人気なのがリースバック方式で事業定期借地方式と比べ初期費用がかかりますが、多くの家賃収入が期待できます。
今回は2つの違いやコンビニと契約する際の流れや注意点などを解説するので、検討している人はぜひ参考にしてもらえればと思います。
コンビニに土地を貸す時の種類
コンビニに土地を貸す場合は「リースバック方式」と「事業用定期借地契約」という2つの方法が一般的です。
リースバック方式
地主自身がコンビニ店舗を建設して、土地と建物（店舗）をコンビニ側に貸し出すことを「リースバック方式」といい、別名「建て貸し」とも言われています。
リースバック方式の場合、地主側が店舗建設の費用を負担することになりますが、土地を貸すだけよりも高額な賃料を受け取ることができます。
店舗内のレジ、陳列棚、冷蔵庫などの設備はコンビニ側で負担でするのが一般的ですが、業者によってはそれらの設備まで土地所有者が用意しなければならない契約になっていることもあるので、しっかり確認しておきましょう。
事業用定期借地方式
店舗の建設費などを全てコンビニ側が負担するのが「事業用定期借地」という賃貸借契約です。
地主はコンビニ側に土地だけを貸し出すのでリースバック方式に比べて月々の賃料は下がりますが、店舗建設費などの借り入れリスクがなくなります。
事業用定期借地契約の場合は、賃貸契約の期間が10年以上50年未満と定められており、契約期間終了後は、コンビニ側の負担で店舗を解体し更地にして返還する決まりになっています。
2つの一番の違いは、コンビニ店舗の建設費用を地主とコンビニ運営会社どちらが負担するのかということです。
地主が店舗を建てれば月々の家賃収入が多くなる反面、初期投資費用が高額になります。
土地だけ貸せばリスクは低くなりますが賃料もそれ相応に下がってしまいます。地主側としては、どちらの契約方式を選ぶか迷うことだと思います。
この2つの違いについて、わかりやすく表にまとめてみました。
| リースバック | 事業用定期借地 | |
|---|---|---|
| 土地名義 | 地主 | 地主 |
| 土地の整地 | 地主 | 地主 |
| 建物名義 | 地主 | コンビニ業者 |
| 店舗建設費 | 地主（※1） | コンビニ業者 |
| 店舗内装工事 | 地主（※2） | コンビニ業者 |
| 賃料 | 高い | 安い |
| 契約期間 | 10～20年（※3） | 10～30年（※3） |
（※1）コンビニ業者から建設協力金という名目で無利息で借りるのが一般的
（※2）コンビニ業者によっては、内装工事は業者側負担という契約の場合もある
（※3）満了後は1～2年更新
建設協力金とは
リースバック方式の場合だと店舗は地主負担で建設しなければなりません。
費用は自己資金または金融機関からの借り入れで建てることになるのですが、コンビニ業者が建設費に相当する費用を融資してくれる「建設協力金」という制度があります。
建設協力金の最大のメリットは、無利息で融資が受けられることです。借りた費用は毎月の賃料から相殺され返済していくことになります。
コンビニ経営のメリット・デメリット
自分が所有している土地の活用法を考えたとき、候補となるのが「アパート経営」「駐車場経営」「コインランドリー経営」、そして「コンビニ経営」ではないでしょうか。
アパート経営や駐車場経営はどうしても立地が限定されてしまいますが、コンビニ経営はアパートや駐車場ほど立地を気にする必要がありません。
特に建築物の制限を受ける市街化調整区域内の土地では、高い事業性が期待できるコンビニ経営は積極的に検討したい土地活用法の1つだと思います。
ただし、リースバックだと高額な初期投資費用がかかるなどのリスクもありますので、コンビニへの土地を貸す際に想定されるメリットやデメリットをチェックしておきましょう。
メリット
- 駐車場などに比べ収益性が高い
- 住宅地から多少離れていても出店できる
- 市街化調整区域でも出店できる
- 建設協力金があるので自己資金0円でも出店できる
- 周辺地域の発展に貢献できる
デメリット
- 売上不振による途中撤退のリスクがある
- リースバックだと初期投資の費用が高額になる
- 契約期間が長期にわたる
コンビニ経営は上手くやればメリットが多い分リターンも期待できますが、逆に売上不振によって赤字になってしまう可能性もそれなりにあります。
土地活用の中では難易度は高めと言えるので、もし他の選択肢も考えているならば、一度しっかり比較した方が良いでしょう。
特に今まで自分で経営をやったことがない人の場合は、色々と勉強しなければならないことも多いです。
不安に感じる場合は、いきなりコンビニ経営を検討するのではなく、まずはフランチャイズ経営自体について色々と比較した上で、どうするか検討した方がよいでしょう。
賃料相場の目安と地主が負担する費用
コンビニに土地を貸すと月々どれくらいの賃料を受け取ることができるのか気になるところだと思いますが、セブンイレブンだったら○○円、ローソンだったら○○円というように決まった金額はありません。
土地があるエリアを調査して相場に見合った1坪あたりの単価を提示されるのが一般的で、目安となるのが「近隣駐車場の賃料」や「固定資産税路線価」です。
月極駐車場の1台あたりのスペースは、通路なども含めると1台あたり6坪ほど必要だといわれています。
50坪の土地であれば単純に8台分貸すことができ、1台あたりの駐車料金を5,000円と仮定すると月の賃料は、
5,000円×8台＝40,000円
ということになります。これを1坪あたりの賃料に換算すると、
40,000円÷50坪＝800円
なので、その地域の1坪あたりの相場は800円ということがわかります。
ただし、コンビニを運営するためには土地を整地するなどの費用がかかるためそのまま1坪800円という賃料ではなく、整地代やプラスαの部分も含め、1坪あたり1,200～1,500円くらいの金額を提示される可能性が高いです。
そうすると土地の広さ別に月間で以下の賃料が想定されます。リースバックは建物の建設費を負担する必要があるため事業用定期借地より賃料が高くなります。
| リースバック | 事業用定期借地 | |
|---|---|---|
| 200坪 | 36～55万 | 24～30万 |
| 300坪 | 48～70万 | 36～45万 |
| 500坪 | 73～100万 | 60～75万 |
| 700坪 | 97～130万 | 84～105万 |
※建物の建設費は3,000万円を想定
固定資産税路線価から相場を調べる
もう1つ賃料目安として有効なのが、固定資産税路線価から算出する方法です。コンビニ事業の場合だと、土地の借地料は固定資産税路線価の3～5％相当が目安になるといわれています。
土地の路線価が50,000円だとしたら、その道路に面している土地であれば1坪あたりの地代相場は、
50,000円×3％＝1,500円
となります。
リースバック方式でかかる費用
事業用定期借地方式よりも多くの賃料が期待できるため、リースバック方式で契約する人が多いです。
リースバック方式では整地費用プラス、コンビニ店舗の建設費が必要になります。
コンビニ業者は具体的な金額を発表していないのでいろいろ調査してみたところ、1坪あたりにかかる費用は25～40万円くらいではないかと想定されます。
コンビニ店舗の平均的な広さは約60坪なので、建物だけでも1,500～2,400万円の費用がかかります。
そこから店舗内装の費用として1坪あたり10～20万円を考えておくと60坪の建物で600～1,200万円ほどが必要になり、建物代金と合計すると60坪の店舗で2,100～3,600万円くらいの建設費になります。
土地の整地に店舗の建設費を含めた、坪数ごとの目安金額は以下の通りです。
| 土地の大きさ | かかる費用 |
|---|---|
| 100坪 | 2,500～4,000万円 |
| 200坪 | 2,700～4,300万円 |
| 300坪 | 2,900～4,500万円 |
| 500坪 | 3,300～4,800万円 |
事業用定期借地方式でかかる費用
土地だけを貸す「事業用定期借地」の場合、必要となるのは土地を整地する費用くらいです。
アスファルト舗装の駐車場にすると1㎡あたり5,000円くらいかかるので、この金額をベースに考えておくとよいでしょう。
そうなると1坪＝約3.3㎡なので1坪あたりの整地費用は、
5,000円×3.3㎡＝16,500円
となります。単純に100坪なら165万円、500坪で825万円ほどになります。
この金額に、水道電気などを引き込むインフラ費用もかかるので、プラス200～300万円、道路からの進入口工事で1ヶ所30～50万円、残土が発生するのであればその処理費も見込んでおきましょう。
整地、インフラ、その他工事などを含めた、坪数ごとの目安金額は以下の通りです。
| 土地の大きさ | かかる費用 |
|---|---|
| 100坪 | 400～550万円 |
| 200坪 | 600～700万円 |
| 300坪 | 780～900万円 |
| 500坪 | 1,100～1,250万円 |
始めるまでの流れと注意点
コンビニ業者への土地貸し事業は初期費用がかかりますが、収益性と安定度という面で考えれば悪い土地活用ではありません。
駐車場経営やトランクルーム経営と違うのは、コンビニを運営して採算が見合う立地かという問題です。逆に考えれば、この1点だけ合致していれば、高い確率でコンビニ業者が借りてくれる可能性があります。
ここでは、実際にコンビニ経営に向いている土地の条件、コンビニ業者に土地を貸すまでの流れから、契約時の注意点について話をしていきたいと思います。
コンビニ運営に向く地域かチェック
まず自分の所有している土地が、コンビニ経営に向いているのかをチェックしてみましょう。いくら広い土地でもコンビニ経営には厳しいと判断されれば借りてはくれません。
コンビニ経営に向いている土地は、以下のような特徴の土地です。
- 人通りの多い場所にある土地
- 幹線道路沿いにある広めの土地
- 近隣に競合するコンビニ店が少ない
人通りの多い場所にある土地
駅の近くや市街地中心部など、人通りが多い地域に土地を持っていれば、コンビニ経営に向いていると思います。
このような場所であれば、車で来客する人もあまり多くないので、郊外のコンビニのように大きな駐車場を確保する必要もなく、60～100坪くらいの土地でも十分だと思います。
また、1階をコンビニにして2階以上を賃貸にすれば、さらに高い収益性が見込めるでしょう。
幹線道路沿いにある広めの土地
市街地の土地とは違い車での来客がメインとなるので、駐車スペースが十分に確保できる300坪以上の土地が理想です。
トラックの往来が多い場所ならさらに広い駐車スペースを確保しなければならないので、1,000坪程度が必要になる場合もあります。
なるべくなら中央分離帯がなくどちらの車線からでも進入できる土地が良いでしょう。四方から出入りできる角地や交差点の土地も、高い評価を受ける可能性があります。
近隣に競合するコンビニ店が少ない
近隣に競合する店舗が少ない場合は、当然ですがコンビニ運営に向いています。
もし仮に競合する場合でもコンビニ業者の店舗が少ない地域であれば、契約したいという話があるかもしれません。
郊外の農村地となればコンビニATM、公共料金の支払い、宅配の窓口として利用する人も多いので、地域民の生活性を重視してコンビニ業者を選ぶのもありだと思います。
契約するまでの流れ
コンビニへの土地貸しは有効な土地活用法の1つですが、どうやってコンビニに提案をすればいいのでしょう。
コンビニ側から突然土地貸しの話が来ることもありますが、自分から土地を売り込む方法もあります。ここでは、コンビニへ土地貸しするまでの方法や手順を紹介します。
コンビニへ土地貸しを打診する方法
自分が所有している土地をコンビニ業者に貸したいという場合は、自分からコンビニ業者に土地貸しの相談をしてみましょう。
今回はコンビニ大手のセブンイレブンを例に解説します。セブンイレブンでは、フランチャイズ契約や土地活用のための専用ホームページが準備されています。
【セブンイレブン・ジャパンコンビニ出店】
http://www.sej.co.jp/sej_case/index.html
ホームページ内に「物件登録」というページがあります。ページを開くと、「土地・建物活用に関するお問い合わせ（個人の方用）」という項目があります。
さらに進むと、自分の名前や連絡先、物件に関する詳細を入力できるようになっているので、こちらに必要事項を入力して送信すれば、担当者からメールか電話で連絡がくるようになっています。
コンビニへの土地貸しを問い合わせする方法を紹介しましたが、打診する前にやっておくべきことが1つあります。それは「アパート経営」「コインランドリー経営」「トランクルーム経営」など、たくさんある土地活用法を比較しておくことです。
土地活用を検討している人の中には、なるべく初期投資費用がかからない事業が良いという人もいれば、回収率の高い事業を希望する人もいるので、一概にどれがいいのか断言することができません。
どのような土地活用法が自分の土地に向いているのか迷っているのであれば、「タウンライフの土地活用紹介プラン」を利用することで、自分の土地にぴったりの土地活用法を提案してもらうことができます。
無料で利用できて、さまざまな活用方法と比較することができる便利なサービスです。
契約までの手順
- 物件の登録後に担当者から連絡
- コンビニ業者側の担当者と打ち合わせ
- 物件の現地調査と借上げ審査
- 事業計画の提案
- 賃貸借契約
- 工事着工～完了
- 店舗運営オーナー紹介
- 店舗の開店
事業用定期借地方式でも、リースバック方式でも、契約までの流れは基本的に同じです。各コンビニ業者によって流れや手続きが異なる場合もありますので、詳しくは各コンビニ業者に確認しましょう。
契約時の注意点
自分の土地をコンビニ業者から「月額100万円で貸して欲しい」といわれたら、誰だって飛びついてしまう気持ちはわかります。
しかし、コンビニとの契約は短くても10年以上となり、その期間は自分の意志で売却することもできなくなります。
コンビニのような客商売は売り上げに左右されるので、契約期間中にも関わらず途中撤退することになるリスクもあります。
途中撤退となると初期投資費用が回収できない恐れがありますし、残された建物等の撤去費の問題も発生し、お金の面でも精神面でも大きなダメージを受けてしまいます。
こうしたリスクを少しでも無くすため、契約時にしっかりチェックしておくべき項目をいくつか紹介します。
契約内容で絶対に確認しておきたいこと
契約前に確認しておくべき項目は以下の3つです。
- 途中撤退する際の建設協力金の免責
- 保証金に関する内容
- 賃料が発生するタイミング
特に、途中撤退時の取り決めだけは、絶対に契約書の特約事項に盛り込んでおくようにしていください。
また、撤退期間に応じて預かっている保証金を返還する割合なども細かく決めておくのが良いでしょう。（例：3年未満は30％返還、5年未満で50％返還など）
賃料が発生するタイミングについても、事前にしっかりと確認しておいてください。
コンビニとの賃貸借契約を済ませてから土地の整備や店舗建設に入る場合、お店が開店してから賃料が入るのか、それとも賃貸借契約を済ませた時点で賃料が入ってくるのかでは大きな違いがあります。
とにかく、コンビに業者との契約は口約束だけで決めるのではなく、すべてのことを契約書にしっかり記載してもらうことが大事です。
契約書は業者側が用意してくれますのが、何か要望があれば遠慮なく業者に提案しましょう。例え契約書に書かれていないことでも、この部分だけは絶対に譲れないという項目があれば申し出ておきましょう。
売却という選択肢も考慮しておく
コンビニ業者によっては、土地を買ってくれるという制度もあります。セブンイレブンの公式HPでも「定期借地」「リースバック」「買い取り」という3つの選択肢があることが記載されています。
買い取りだと相当条件がよい土地に限定されてしまいそうですが、もし買い取ってくれるというのであれば選択肢の1つだと思います。
ただし、コンビニ業者が買い取ってくれるということは、裏を返せば条件が良い土地だということです。この場合、すぐにコンビニへの売却を決めるのではなく、提示された金額が妥当なのか、不動産の売却査定額と比較検討してから決めるようにしましょう。
不動産売却の査定については、「家を売却するならどの不動産業者がおすすめなのか？」こちらのページで詳しく解説していますので参考にしてください。
まとめ
土地活用法を検討している場合、立地などの条件が揃っているのであれば、コンビニ業者への土地貸しは有効な方法の1つだと思います。
理由は人気のリースバックの場合、土地の整地代や建物の建設費など初期投資の費用はそれなりにかかりますが、それに見合った賃料を受け取ることができるからです。
土地貸しとしての事業性は決して悪くないと思いますので、あとはどのコンビニ業者と契約するのかという見極めをしっかりするだけです。
よほど土地の立地に自信があるのでしたら、コンビニ業者は一社に絞らず2社～3社くらいで検討するのも好条件で契約する1つの方法だと思います。
それと他の土地活用法も検討しておくことも大事です。
アパート経営やコインランドリー経営など、今は多くの土地活用法があります。それらの他業種とも比較しながら、最終的にどの方法で土地を活用していくのか決めることをおすすめします。
