トランクルーム経営の初期費用と投資リスクについて

コンテナ設置やトランクルーム経営に必要な初期費用や利回りは?失敗例も確認

アパートやマンション経営に比べ、初期投資費用を大幅に抑えることができることと、管理の手間やコスト面でも優れているという点で注目を集めているトランクルーム経営。

今回はトランクルーム経営について、はじめるのに必要な費用や、メリット・デメリットなどを解説します。

トランクルーム経営の形態には、空き地にコンテナを設置する「屋外型」と、商業ビルなどのワンフロアを改装して貸し出す「屋内型」の2種類があります。

さらに最近では、都心部での「バイク専用ルーム」、企業向けの「貸倉庫型レンタルルーム」も増えつつあるので、こちらについても合わせて解説していきます。


トランクルームの種類

上図のようにいくつかの種類に分かれるトランクルーム経営ですが、種類ごとに初期費用や利回りは違ってきますし、都心部なのか地方なのかによってニーズも異なってきます。

これからトランクルーム経営をはじめようと考えている人は、この点をしっかり理解した上で、自分に合ったプランを考えていきましょう。

この記事で必要な知識について一通り解説しますので、ぜひ参考にして下さい。

このページの目次

トランクルーム経営の初期費用とランニングコスト

まずはトランクルーム経営をはじめる際に必要な費用について解説します。

事業としてトランクルーム経営に取り組む場合、初期費用(イニシャルコスト)とランニングコストの2つをしっかり抑えておく必要があります。

どのような費用がかかるのか?

まずは具体的に「どのような費用がかかるのか?」という点について解説します。

今回は、

「土地を持っている地主が、フランチャイズ契約でトランクルーム経営はじめる」

という設定で、オープンするまでに必要な初期費用、そしてオープン後も払い続けるランニングコストに分けて解説します。

オープン前の初期費用

  • 初期設置費用(コンテナ、室内改装)
  • 看板の作成費用
  • フランチャイズ加盟料

オープン後のランニングコスト

  • 管理料(フランチャイズ料)
  • 人件費
  • 光熱費
  • 固定資産税(年4回)
  • リスク対策費(防犯カメラ、家財保険など)※1

※1 リスク対策費はフランチャイズ料に含まれているケースも多い。

屋内型トランクルームの場合

屋内型トランクルームとは、古い商業ビルのワンフロアを改装したり、借り手がつかない店舗をトランクルームとして貸し出す形態です。

パーティションなどで区切るため、広めのフロアが理想的です。

屋内型トランクルーム

出典:http://www.u-space.com/plus_u/chayagasaka/

地方よりも首都圏などで多く見かける形態ですが、地方であってもオフィス街や繁華街などでは増加傾向です。

工期も短く、屋外型に比べ初期費用も大幅に抑えることができ、手軽に始めることができます。

商業ビルのワンフロア程度だと、設備類さえ揃っていれば、工事期間は3日~5日あれば十分に完成するでしょう。

屋内型トランクルーム作成

出典:http://www.city-box.jp/owner/

屋内型トランクルームの初期費用

※商業ビルのワンフロア(20坪)に設置する場合

  • 設営費:200万円(1坪10万円)
    →パーティション代+工事費込み
  • 看板代:20万円
  • 監視カメラ設置費:20万円 

初期費用:240万円程度

※上記は参考費用であり、土地や建物の状況、販売メーカーによって異なります。

屋内型トランクルームは大掛かりな改修工事も必要なく、1坪あたり100,000円~120,000円と少額の初期投資で始められるのが特徴です。

そのため賃料が安い地方では、立地のよい賃貸物件を借りて、転貸しによるトランクルーム経営をしている人もいます。

その反面、都心部でも地方でも言えることなのですが、建物を新築で建ててしまうと初期投資費用が掛かりすぎるので、不動産投資としては不向きです。

あくまでも既存のビルや店舗を所有している、もしくは収支に見合う賃料で物件を借りることができる地域で検討できる事業と言えます。

屋内型トランクルームのランニングコスト

※数字は売上げ金額に対する割合です

  • 管理料:15~20%
  • 光熱費:10%
  • 人件費:0%
  • 固定資産税:5~10%
  • リスク対策費:10%

ランニングコスト:売上げの40~50%程度

※管理料=フランチャイズ料のことです

ランニングコストとしてかかる主な項目は上記の通りです。それぞれについて解説します。

管理料(売上の15~20%程度)

トランクルームを自分で管理・運営する人もいると思いますが、集客やセキュリティの問題を考えると、個人単位で運営のすべてをまかなうのはかなりハードです。

そのため、多くの人はトランクルーム事業を多角展開している運営管理会社と、フランチャイズ契約を交わしているのですが、その場合に発生するのが毎月の管理料(フランチャイズ料)です。

管理料は、一律○○円と決まっているわけでなく、月の売上げに対して15%~20%程度を支払う方式を採用しているフランチャイズ会社が多いです。

光熱費(売上の10%程度)

屋外型に比べ、常時エアコンを稼動しておくなど、屋内型トランクルームでは電気代や水道代などの光熱費が高めにかかります。

あくまでも目安ですが、20坪規模のワンフロアでトランクルーム経営するのであれば、月の光熱費は20,000~30,000円ほどと想定できるので、売上げの10%程度を目安と考えておくとよいでしょう。

人件費(必要なし)

最近は防犯面からスタッフを置くトランクルームも増えていますが、それでも全体的にみるとかなり少ない割合だと思いますので、よほどのケースでなければスタッフを置く必要はありません。

ただし、常駐のスタッフを置かない場合でも、清掃や警備をお願いすれば、その分の人件費が必要となります。

トランクルーム経営が軌道に乗るまでは自分で清掃を行うか、または管理料の中に防犯費まで含まれている運営会社を選ぶのがよいでしょう。

固定資産税(売上の5~10%程度)

屋内型トランクルームの場合、商業ビルやテナントをトランクルーム経営に切り替えたからといって、固定資産税が急激に変動することはありません。

これまで支払っていた固定資産税と、ほぼ同額程度の支払いになると思うので、1年間の徴収額を12等分して1ヶ月のコストを計算しておきましょう。目安としては売上の5%から10%程度に落ち着くと思います。

もしこれ以上の数字になってしまう場合は、売り上げ目標を見直した方がよいでしょう。

リスク対策費(売上の10%程度)

リスク対策費とは、警備会社との契約料、火災や地震時などの保険、盗難などによる損害保険、その他突発的なトラブルに対応するための費用のことです。

フランチャイズ契約で月々管理料を支払っているのであれば、盗難被害による損害保険や、警備会社との契約料については、管理料の中に含まれている場合もあります。

ただし、トランクルーム経営を経営していく上で、予想外の突発的なトラブルというのはつきものなので、安定した運営を続けるためにも、毎月10%程度はリスク対策費としてマージンを持っておいた方がよいと思います。

ルームの種別

屋内型トランクルームは、パーティションで間仕切るタイプなので、各ルームの広さは比較的自由につくることができます。

ここでは一般的なルームのタイプをいくつか紹介します。

部屋の広さや、周辺地域におけるニーズなどを考慮した上で、適するルームを選びましょう。

タイプ 幅×奥行×高さ(㎝)
1帖 90×160×210
1.3帖 90×180×210
1.8帖 135×180×210
2帖 180×180×210
2.8帖 267×180×210
4帖 360×180×210

出典:https://rentalbox.jp/price/#room

屋外型トランクルームの場合

続いては、屋内型のトランクルームについて解説していきます。

屋外型トランクルームは、貨物用のコンテナを空き地に設置して利用してもらう形態で、最近では街中でよく見かけるようになったと思います。

駐車場ほど立地は重要ではなく、多少郊外であっても利用者が見込める点と、はじめるのにコンテナを設置するだけという手軽さが人気です。

この屋外型は、都心部よりも地方に多くみられる形態のトランクルームですが、立地がよければ50坪ほどの土地でも十分に収益が見込めます。

そのため相続した実家(古家)を取り壊して、住宅地で貸しコンテナを始めるケースも珍しくありません。

実家トランクルーム

出典:https://www.kase3535.com/lp2/

ただし、用途地域によりコンテナなどの設置を禁止されているエリアもあるので注意が必要です。

また、コンテナが法律上の「建物」に該当するのか、昔から意見が別れるところなのですが、最近の傾向としては「建物」とみなす地域が多く、そうなると建築確認などの申請手続きが発生します。

この点については、トランクルーム運営会社が詳しく教えてくれると思うので、屋外型を検討している人は事前にしっかり確認しておきましょう。

※もし自己経営を考えているのであれば、役場の建築指導課などに相談してみましょう

屋外型トランクルームの初期費用

※50坪の土地に5基(約20部屋)設置する場合

  • コンテナ5基:500万円
    →1基4部屋で100万円、運搬や設置費込
  • 整地費用:50万円(1坪10,000円)
  • 水道、電気引き込み工事:30万円
  • 看板代:20万円 
  • 監視カメラ設置費:30万円

初期費用:630万円程度

上記のように、アパートやマンション経営に比べ、かなりお手頃な初期投資費用で始めることができます。

土地が広い地方で多い、100坪のケースでも初期費用を試算してみましょう。

※100坪の土地に10基(約32部屋)設置する場合

  • コンテナ6基:600万円
    →1基3~4部屋で100万円、運搬や設置費込
  • コンテナ4基:320万円
    →1基2部屋で80万円、運搬や設置費込
  • 整地費用:100万(坪10,000円)
  • 水道、電気引き込み工事:30万円
  • 看板代:20万円 
  • 監視カメラ設置費:30万円

初期費用:1,100万円程度

土地が広ければ、色んなタイプのコンテナを設置することができるので、幅広いニーズの利用者を取り込むことができます。

屋外型トランクルームのランニングコスト

※数字は売上げ金額に対する割合です

  • 管理料:15~20%
  • 光熱費:3%
  • 人件費:0%
  • 固定資産税:20~25%
  • リスク対策費:5%

ランニングコスト:売上げの43~53%程度

※管理料=フランチャイズ料のことです

ランニングコストについては、屋内型・屋外型で大きく違いはありませんが、エアコンの設置が不要な屋外型のほうが電気代は大幅に低く抑えることができます。

しかし、固定資産税については注意が必要です。

自宅などを取り壊してトランクルームにする場合、固定資産税の減税措置が受けられなくなるので、土地の固定資産税が最大6倍に上がってしまう可能性があります。

ただし建物がなくなることで、建物分の固定資産税を払わなくて済むことも考慮しておきましょう。

そのほかの項目については、屋内型トランクルームで解説した内容とほぼ同様です。

ルームの種別

屋外型トランクルームは、大きさの違うコンテナをそれぞれ設置するやり方と、1つの大きなコンテナを間仕切りするタイプがあります。

ここでは一般的なコンテナのタイプをいくつか紹介します。

タイプ 幅×奥行×高さ(㎝)
0.5帖 105×80×110
0.8帖 115×115×110
1帖 145×110×230
1.5帖 115×230×230
2帖 145×230×230
2.6帖 190×230×230
5帖 290×230×230
8帖 230×590×230

出典:https://rentalbox.jp/price/#room

バイクガレージの場合

新しいトランクルームの形態として注目されているのが、オートバイを専門に預かる「バイクガレージ」です。

特に東京、大阪、名古屋、福岡などの都心部では、ここ数年で本当によく見かけるようになりました。

バイクガレージ専用というより、屋外型トランクルームと同じ敷地に、バイク専用のコンテナガレージが設置されているケースが多いように思います。

バイク盗難の半数以上が、自宅敷地内や月極め駐車場で発生していることから、盗難対策としてバイクガレージを利用する人が増えています。

バイクガレージ

出典:https://www.kase3535.com/type/bike.php

バイクガレージの初期費用

※5基(5台)を設置した場合

  • コンテナ5基:150万円
    →1基30万円、運搬や設置費込
  • 整地費用:0円
  • 水道、電気引き込み工事:0円
  • 看板代:20万円 
  • 監視カメラ設置費:0円

初期費用:170万円程度

既存のトランクルーム、または月極駐車場の一角を利用してバイクガレージをはじめる場合、コンテナ代と看板代以外は、初期費用がほとんど掛かりません。

(逆にバイクガレージだけを新たにはじめる場合は屋外型トランクルームと同様の費用がかかります)

しかも、通常のトランクルームよりも高い賃料が期待できるので、バイクガレージとしての需要がある地域であれば、少ない投資で高利回りを期待することができます。

バイクガレージのランニングコスト

※数字は売上げ金額に対する割合です

  • 管理料(フランチャイズ料):15~20%
  • 光熱費:3%
  • 人件費:0%
  • 固定資産税:20~25%
  • リスク対策費:5%

ランニングコスト:売上げの43~53%程度

ランニングコストは屋外型トランクルームと同じですが、トランクルームよりも高い賃料を設定することができるので、利回りは高くなる傾向にあります。

ただし、バイクガレージのニーズは地域によって全く違ってくるので、事前調査をしっかりやっておくことがとても重要です。

ルームの種別

バイクガレージ専用のタイプは、一般のトランクルーム用コンテナより高額です。

そのため、一般のトランクルーム用コンテナを使ってバイクガレージの運営を計画する人もいますが、やはり盗難対策などを考えると、バイク専用のガレージを選ぶことをおすすめします。

一言でバイクガレージといっても、いろいろな大きさのコンテナがあるので、需要をしっかりと見極め、効率のよいコンテナタイプを選ぶようにしましょう。

タイプ 幅×奥行×高さ(㎝)
バイクボックス 130×280×200
2帖バイク 145×230×230
2.6帖バイク 190×230×230
4帖バイク 290×230×230

出典:https://rentalbox.jp/price/#room

貸倉庫の場合

トランクルームに似た形態で「貸倉庫」という業種があります。既存の倉庫を仕切って貸しだす形態や、倉庫内にコンテナを設置して貸しだすパターン等があります。

貸倉庫の多くは、既存の倉庫を業者等に貸し出すサービスなので、土地活用事業としてはあまり参考にならないと思いますが、トランクルーム経営をするにあたり、このような似た業種や形態が存在していることを理解しておくとよいでしょう。

貸し倉庫

出典:https://www.logistic-navi.jp/

貸し倉庫

出典:https://noguchi-soko.co.jp/trunk/

トランクルームと混同されることが多いのですが、この2つの明確な違いは、利用者との契約内容にあります。

  • 貸倉庫=寄託契約
  • トランクルーム=賃貸借契約

寄託契約とは・・
契約に基づき責任を持って荷物を預かる契約内容。
預かった荷物に対しは、一定限度の補償義務が発生します。

貸倉庫 トランクルーム
契約方式 寄託契約 賃貸借契約
利用者 事業者が多い 個人が多い
保証 あり 義務なし
荷物の出し入れ スタッフの立会い 個人で自由にできる

※業者によっては、寄託契約を有するものを「トランクルーム事業」、賃貸借契約のものを「レンタル収納スペース事業」と分けている場合もあります。

貸倉庫の初期費用

既存の倉庫を貸す場合、どこまで倉庫を改修工事するかによって大きく初期費用が変わります。

例えば倉庫1棟を丸々貸してしまうのであれば、大幅な改修工事は必要ありません。

しかし、細かく仕切りをつくり、トランクルームのように貸したいのであれば、かなりの改修費用を覚悟しておく必要があります。

改修費用が高額になるのであれば、屋外型トランクルームのように、倉庫内に貨物コンテナを設置するほうが初期投資を低く抑えることができます。

また、フランチャイズ業者によってはコンテナをレンタルできる場合もあるので、どちらがお得か調べてみましょう。

格安コンテナの販売、レンタル「ジャカコン」

ジャカコン

出典:http://www.jacacon-k10.com/

貸倉庫のランニングコスト

※数字は売上げ金額に対する割合です

  • 管理料(フランチャイズ料):10~20%
  • 光熱費:5%
  • 人件費:30%
  • 固定資産税:10%
  • リスク対策費:5%

ランニングコスト:売上げの60~70%程度

寄託契約となる貸倉庫の場合、保管義務や立会いが求められるので、スタッフの配置が必要になります。

これらの契約業務は、基本的に倉庫運営をしている家主側で対応しなければならず、運営会社に管理料を払ってまでフランチャイズ契約するメリットがあまり感じられません。

寄託契約が必要となる貸倉庫を運営している大多数が、すでに倉庫業を営んでいたり、運送系のように大きな倉庫を所有している業者というケースが多いようです。

個人の土地活用として、店舗跡地などを貸倉庫として運営したいのであれば、寄託契約ではなく賃貸借契約で貸し借りできるトランクルーム経営にすることをおすすめします。

トランクルームの管理形態について

続いては、トランクルームの管理形態について解説します。

投資としてトランクルームを経営する人にはとても重要な部分なので、必ず理解しておきましょう。

トランクルームの管理形態は4つに分かれます。

  • 自己経営型
  • 業務委託型
  • 一括借り上げ型
  • 定期借地型

この4つについて、「利回り」「初期費用」「ランニングコスト」の点から、優位性をまとめるとこうなります。

利回り 初期費用 ランニングコスト
自己経営型
業務委託型
一括借り上げ型
定期借地型 ×

それぞれについて詳しく解説します。

なお、各管理形態で負担者の一例を紹介していますが、業者によって内容が異なることがあるので目安として参考にしてもらえばと思います。

業務委託型(フランチャイズ)

業務委託型(フランチャイズ)は、不動産投資などでも馴染みがある形態です。利用者募集や管理業務などを、トランクルームの運営会社に委託するやり方です。

例えば賃貸アパート経営の場合、入居者募集や入居後の管理を不動産会社(管理会社)に一任している人がほとんどだと思いますが、これと同じシステムです。

賃料はすべて自分に入ってきますが、業務委託契約しているトランクルーム会社に、毎月管理料を支払うことになります。

管理料は毎月決まった金額を払うケースもあれば、売上げに対して○%というように、運営会社によって違いますので、委託契約する前にしっかり確認しておきましょう。

家主と委託業者の費用負担や責任の所在について、代表的な例をあげておきます。

項目 負担者
初期費用 家主
利用者募集の広告 委託業者
利用者との契約業務 委託業者
清掃 委託業者
利用者とのトラブル対応 委託業者
利用者による料金の滞納 委託業者
盗難被害 委託業者
光熱費の負担 家主
トランクルームのメンテ費用 家主
固定資産税 家主
火災、家財、損害保険の費用 契約内容による
防犯対策(カメラ設置や巡回) 契約内容による
不法投棄されたゴミの処理費 契約内容による

一括借上型(リースバック方式)

トランクルーム運営で一番多いのがこの「一括借上型(リースバック方式)」だと言われています。

一括借上げとは、コンテナ設置費などは土地所有者が負担するかわりに、それに見合った料金で毎月トランクルーム運営会社が一括で借上げをしてくれるシステムです。

借り上げ方式にも色々なタイプがあり、土地1坪あたり○○円という契約をする業者もいれば、トランク1つあたり月額○○円という契約の業者もあります。

トランクルームの利用率に関係なく、毎月決まった賃料が入ってくるので安定はしていますが、借上げてくれるのは実質的な見込み売上げの6割~7割程度というのが相場です。

アパート経営などでよく見られる「30年一括借上げ」と同じようなシステムです。

項目 負担者
初期費用 家主
利用者募集の広告 委託業者
利用者との契約業務 委託業者
清掃 委託業者
利用者とのトラブル対応 委託業者
利用者による料金の滞納 委託業者
盗難被害 委託業者
光熱費の負担 契約内容による
トランクルームのメンテ費用 家主
固定資産税 家主
火災、家財、損害保険の費用 契約内容による
防犯対策(カメラ設置や巡回) 契約内容による
不法投棄されたゴミの処理費 委託業者

定期借地型

定期借地型の場合、コンテナ設置などの初期費用もすべてトランクルーム運営会社が負担してくれます。

つまり「土地を貸すだけの契約」と考えてください。

そのため、経営という考え方ではなく、トランクルーム運営会社に土地を貸しているだけとなるので、売り上げ等に関係なく、契約時に決めた土地の借地代が毎月支払われることになります。

近隣の月極駐車場と同程度の借り上げ賃料になることが多いので、不動産事業として高い期待はできませんが、将来的にその土地の活用法が決まっている場合などに適しています。

(例えば将来は子供が家を建てる予定、相続後は売却希望など)

項目 負担者
初期費用 委託業者
利用者募集の広告 委託業者
利用者との契約業務 委託業者
清掃 委託業者
利用者とのトラブル対応 委託業者
利用者による料金の滞納 委託業者
盗難被害 委託業者
光熱費の負担 委託業者
トランクルームのメンテ費用 委託業者
固定資産税 家主
火災、家財、損害保険の費用 委託業者
防犯対策(カメラ設置や巡回) 委託業者
不法投棄されたゴミの処理費 委託業者

自己経営型

自己経営型とは、コンテナや室内空間を仕切るパーティションなど、必要な部材をトランクルーム運営会社から購入し、開業から管理までをすべて自分で運営していくタイプです。

「利用者の募集」「賃貸契約」「クレーム対応」まですべて自分でやらなければならず、専門的な知識が不可欠なので、身近にアドバイスしてくれる人がいなければ相当厳しいと思います。

それなりの知識や資金が必要になりますが、収益面でみれば一番期待できる形態です。

項目 負担者
初期費用 家主
利用者募集の広告 家主
利用者との契約業務 家主
清掃 家主
利用者とのトラブル対応 家主
利用者による料金の滞納 家主
盗難被害 家主
光熱費の負担 家主
トランクルームのメンテ費用 家主
固定資産税 家主
火災、家財、損害保険の費用 家主
防犯対策(カメラ設置や巡回) 家主
不法投棄されたゴミの処理費 家主

収益比較

ここでは「業務委託型」と「自己経営型」で、収支の比較をしてみたいと思います。

比較するモデルケースとして、50坪の土地に屋外型トランクルームを5基(20室)設置した場合と仮定します。

初期投資費用ですが、これは業務委託型でも自己経営型でも大きな違いはありませんので、先ほど紹介した例の数字を参考にします。

※50坪の土地に5基(約20部屋)設置する場合

  • コンテナ5基:500万円
    →1基4部屋で100万円、運搬や設置費込
  • 整地費用:50万円(1坪10,000円)
  • 水道、電気引き込み工事:30万円
  • 看板代:20万円 
  • 監視カメラ設置費:30万円

初期費用:630万円程度

1室のリース料は月額6,000円(1坪)、稼働率は80%とした場合、1ヶ月の収入は6,000円×16室なので、月額96,000円とします。

まず最初に業務委託型のランニングコストです。

数字は売上げ金額に対する割合になります。

  • 管理料(フランチャイズ料):15~20%
  • 光熱費:3%
  • 人件費:0%
  • 固定資産税:20~25%
  • リスク対策費:5%

ランニングコスト:売上げの43~53%程度

続いて自己経営型のランニングコストです。

数字は売上げ金額に対する割合になります。

  • 管理料(フランチャイズ料):0%
  • 光熱費:3%
  • 人件費:0%
  • 固定資産税:20~25%
  • リスク対策費:5%

ランニングコスト:売上げの28~33%程度

上記のように、自己経営型だと運営会社に管理料を払う必要がないので、その分のコストが浮く形になります。

業務委託のコスト比を45%、自己経営型のコスト比を30%とするなら、月の収益96,000円に対して、以下のようになります。

業務委託型の利益:52,800円/月
自己経営型の利益:67,200円/月

初期投資に630万円が掛かっているので、それぞれの利回りは以下の通りです。

業務委託型の実質利回り:10.1%
自己経営型の実質利回り:12.8%

現在の市況では、アパート経営の平均利回りが7%~10%程度で良い方と言われているので、初期投資費用を抑えることができ、10%以上の利回りが期待できるのですから、決して悪い数字ではないと思います。

今回は初期投資費用が高い屋外型トランクルームで比較しましたが、投資費用が少なくて済む屋内型であれば、さらに高い利回りが期待できます。

トランクルーム経営の収益性とリスクについて

ここからは実際にトランクルームを経営することを想定して、どれくらいの利益が出るのか、リスクはどれくらいあるのかについて、検証していきたいと思います。

もし赤字経営になってしまった場合、どこで見切りをつけるべきなのかなど、経営判断についても説明していきたいと思います。

期待できる利回りはどれくらいか?

トランクルーム経営が増加している理由の1つが「高い収益性」です。投資した額に対する収益率のことで、「利回り」とも言います。

【利回りの計算式】

利回り=(年間収益÷初期投資費用)×100

※利回りとは、投資した金額に対する年間の収益率のこと
※100万円の投資に対して、年間10万円の収入があれば利回りは10%となります

土地活用の代表格であるアパート経営、駐車場経営と平均利回りを比較してみましょう。

トランクルーム アパート 駐車場
利回り 15~25% 7~10% 20~30%

利回りの高さだけで比較すると、駐車場経営が一番高いことがわかります。

しかし、駐車場経営は立地に大きく左右されるので、立地が悪ければ賃料は下がってしまいますし、最悪借り手がいないなんてこともあります。

その点、トランクルームは車で荷物を運ぶ人も多く、駐車場経営ほど立地が重要でないのが大きな強みです。

トランクルームの利回り

トランクルームの利回りは、平均15%~25%となっており、不動産投資のなかでは高い利回りを期待することができる事業です。

ただしトランクルームといっても屋外型や屋内型など、営業形態によって大きく収益も違ってきます。

地域によって賃料相場も異なるので、自己判断するのではなく、トランクルーム経営を専門にしている運営会社にシミュレーションしてもらうのが確実です。

一般的に初期投資が低いほど、高い利回りを期待できることから、トランクルーム運営に関しては

屋内型 > バイクガレージ > 屋外型

の順に利回りが高いと思われます。

当記事でも、このあとの「手持ち資金1,000万円のモデルケース」というブロックで具体的なシミュレーションをして、利回りを算出していますので、参照して頂ければと思います。

あくまでも1つの目安としてですが、計画段階において利回り10%を切るようであれば、その土地でのトランクルーム事業は不向きだと思いますので、計画の見直しを検討しましょう。

採算ベースととしては、やはり最低でも利回り15.0%程度は目指したいところです。

利回りの種類

事業をする上でもっとも大事な「利回り」ですが、言葉として使われる場合には次の3つがあります。

それじれ意味が異なるので、誤解しないように覚えておきましょう。

想定利回りとは
常に満室状態であることを想定した収入を初期投資費用で割る

表面利回りとは
一般的に使われる利回りであり投資費用に対する年間収入で計算する

実質利回りとは
年間の収入から固定資産税や設備のメンテンナンス費用などのコストを差し引いた収益を投資費用で割る

仮にコンテナ型ルーム4基(14室)400万円、1室月額7,000円で運営した場合の年間の収益は約117万円になります。

14室×7,000円×12ヶ月=約117万円

では実際にそれぞれの利回りを計算していきます。表面利回りと実質利回りは実質稼働率70%、委託管理料10,000円(月額)、固定資産税50,000円(年間)で計算しています。

【想定利回り】
117万円÷400万円=29.3%

【表面利回り】
117万円×70%=81万9,000円
819,000円÷400万円=20.4%

【実質利回り】
117万円×70%=81万9,000円
819,000円-120,000円-50,000円=649,000円
649,000円÷400万円=16.2%

一番信頼できる実質利回りにすると16.2%になります。

実際に事業を運営する上では、「実質利回り」がどれくらいになるのかを正確に予測することが大事なので、運営会社と相談しながら予測を立てましょう。

土地を所有していない場合は?

ここまでは「すでに土地を所有しているケース」を前提に解説してきましたが、中には土地を所有していなくても、不動産投資としてトランクルーム経営をはじめる人もいます。

自分の土地を所有してない場合、トランクルーム経営では以下の4つのパターンが考えられます。

  • 店舗や倉庫を借りてはじめる
  • 土地を借りてはじめる
  • 運営会社から物件を斡旋してもらう
  • トランクルーム事業に出資する

店舗や倉庫を借りてはじめる

土地なしのトランクルーム経営では、一番ポピュラーなパターンがこちらです。

利用者が望めそうな貸し店舗や倉庫を借り、そこでトランクルーム運営をはじめます。

初期投資もパーティションで仕切るリフォーム工事程度なので、そこまで大きな出費になることがなく、高い稼働率さえ維持することができれば、十分に事業として成り立つと思います。

土地を借りてはじめる

土地だけを借りてトランクルームをはじめる場合、初期費用としてコンテナ設置費などが高くつくため、どれだけ収益を望めるか少し不安です。

かなりの立地で、高い賃料設定ができ、かつ高い稼働率を保ってやっと採算が取れる程度ではないでしょうか。

初期投資費用が非常に重くなるため、今回紹介している中では一番釣り合いが取れない形態ではないかと思います。

運営会社から物件を斡旋してもらう

トランクルーム運営会社のなかには、地主から土地と建物(トランクルーム)を一括借り上げし、それらをトランクルーム経営を希望している投資家へ貸し出してフランチャイズ展開している会社もあります。

これはコンビニ経営などで多くみられる形態です。

運営会社が借り上げた土地だけを貸してもらい、そこに自己負担でトランクルーム用のコンテナを設置して、トランクルーム経営するパターンなどもあるので、自分の希望する形態でトランクルーム経営をはじめることができます。

もちろん、それらをトランクルーム運営会社に一括借り上げしてもらい、安定収入を希望するというパターンもあります。

トランクルーム事業に出資する

運営会社が自社展開しているトランクルーム事業へ投資するパターンです。

直接自分がトランクルームを運営するわけではないので、今回の趣旨とは少し違ってきますが、
投資額に応じて配当金がもらえるので、これも立派な不動産投資事業の1つです。

投資金額は業者によってまちまちですが、一般的には1口100万円ほどからの投資が可能になっているケースが多いようです。

店舗を借りて室内型トランクルームを運営する場合の注意点

一番ポピュラーなパターンでもある、貸し店舗を借りてトランクルーム運営する際の注意点を考えてみたいと思います。

まずは屋内型トランクルームの初期費用とランニングコストのおさらいです。

※商業ビルのワンフロア(20坪)に設置する場合

  • 設営費:200万円(1坪10万円)
    →パーティション代+工事費込み
  • 看板代:20万円
  • 監視カメラ設置費:20万円 

初期費用:240万円程度

初期費用としては、これに店舗を借りる費用がプラスされることになります。

家賃10万円とするなら、おおよその初期費用は家賃の8ヶ月~10ヶ月分くらいになるのが一般的なので100万円くらいを見ておきましょう。

そうなると店舗の改装費も含め、初期費用の目安は350万円ほどになります。

数字は売上げ金額に対する割合になります。

  • 管理料(フランチャイズ料):15~20%
  • 光熱費:10%
  • 人件費:0%
  • 固定資産税:5~10%
  • リスク対策費:10%

ランニングコスト:売上げの40~50%

次にランニングコストですが、賃貸にすることで不要になるのが固定資産税です。その代わり、家賃の10万円が新たに加わります。

店舗面積が20坪の物件であれば、トランクルームの数は通路を除けば1坪タイプで12ルームほどしか確保できません。

後に紹介していますが、室内型トランクルームの平均賃料は1坪=17,000円ほどです。

17,000円の12ルームなので、1ヶ月の賃料は満額で204,000円となります。そこから家賃の10万円を差し引くと、残りは104,000円です。

この104,000円から、光熱費や管理料(フランチャイズ料)を払っていくのですから、なかなか事業としては難しいように感じますよね。

特に室内型トランクルームの場合は、温度や湿度調節のためエアコンの稼動が増える分、光熱費の出費も多くなってしまいがちです。

ですが、光熱費で20,000円、管理費で30,000円を支払ったとしても、実質利回りは18.5%もあるので、利回りだけで考えると十分事業としても成り立つことがわかります。

赤字になった場合どこでロスカットすべきか

いざトランクルーム経営をはじめてみたが、思ったように利用者を確保できず、稼働率も伸びずに頭を悩ませる人もいるでしょう

利益がでない事業を続けていても、赤字(借金)が膨らむばかりなので、どこかで線引きをしなければなりません。

かなりマイナス面が強い話になってしまいますが、こうした悪い場合の想定も事前に考えておくべきだと思います。

トランクルーム経営は、立て看板とホームページが主な集客ツールとなります。そのため周囲の人に認知してもらうまで、多少時間がかかる傾向が強い事業だとも言えます。

某トランクルーム経営会社のHPには、安定した稼働率を望めるようになるまで、最長2年くらい掛かるケースもあると紹介されていたのを見たことがあります。

その運営会社がいう安定した稼働率というのが80%でしたので、これを目安にするのであれば、開業後2年が経過して稼働率が最低60%を超えていないと、かなり厳しいと見ることができます。

逆に稼働率が80%を超えているにも関わらず、収入と支出のバランスが悪く、思ったような収益を出すことができないのであれば、それは当初のシミュレーションに問題があったことになるので、プランの見直しや早期撤退も検討するべきだと思います。

手持ち資金1,000万円のモデルケース

手持ち資金1,000万円でトランクルーム経営をはじめるとして、どのようなビジネスモデルになるのかについて考えてみたいと思います。

築40年の2階建てアパートを所有していて、空室のある状態。解体して屋外型トランクルーム経営を検討しているという想定にします。

  • 自己資金:1,000万円
  • 土地面積:100坪(330㎡)
  • 評価額:1,500万円(坪単価15万円)
  • 現在収益:家賃4万円×2世帯(4部屋のうち2空室)

上記のように築古アパートを相続した場合、入居者を確保するためには、かなり大規模なリフォームをしなければならず、アパート経営そのものを止めてしまうケースは珍しくありません。

そうしたとき、検討される土地活用としてトランクルームがあげられます。

100坪の土地であれば、トランクルーム用のコンテナ数は7基ほど設置可能です。
先に紹介した以下の例を使って試算してみます。

※100坪の土地に10基(約32部屋)設置する場合

  • コンテナ6基:600万円
    →1基3~4部屋で100万円、運搬や設置費込
  • コンテナ4基:320万円
    →1基2部屋で80万円、運搬や設置費込
  • 整地費用:100万(坪10,000円)
  • 水道、電気引き込み工事:30万円
  • 看板代:20万円 
  • 監視カメラ設置費:30万円

初期費用:1,100万円程度

上記は10基の例なので、5基、2基の合計7基にします。

アパートが建っていた土地なので、当然水道や電気の引き込みは必要ありませんし、整地費用も掛かりません。ただし、アパートを解体する費用が必要になります。

手持ち資金1,000万円のモデルケース

  • アパート解体費用(木造):200万円
  • コンテナ5基:500万円
    →1基4部屋で100万円、運搬や設置費込
  • コンテナ2基:160万円
    →1基4部屋で80万円、運搬や設置費込
  • 看板代:20万円 
  • 監視カメラ設置費:30万円
  • 広告チラシ費:40万円

解体設置費用:950万円程度

試算では初期費用として950万円程度が必要となります。

もちろん、手持ちの1,000万円を投入して、借金0の状態でトランクルーム経営を始めることも可能ですが、やはり手元に資金がないのは不安ですよね。

この場合、自己資金の投入額をどれくらいに抑えるべきなのか?という問題がでてくるのですが、わたし個人の意見としては5年~7年で完済できる分については、ローンを利用しても良いのではないかと思います。

収支を試算

後ほど紹介しますが、屋外型トランクルームの1坪の平均賃料は9,250円なので、この賃料をベースに試算したいと思います。

1ヶ月の売り上げを稼働率80%で試算すると以下のようになります。

  • 1坪タイプ:148,000(16部屋×9,250円)
  • 2坪タイプ:55,000(3部屋×18,500円)

合計すると203,500円になります。

次に1ヶ月にかかるランニングコストは以下のようになります。

数字は売上げ金額に対する割合になります。

  • 管理料:15%
  • 光熱費:3%
  • 人件費:0%
  • 固定資産税:20%
  • リスク対策費:5%

ランニングコスト:売上げの43%

実際に計算してみると、実質収益は115,995円になります。

203,500円×43%=87,505円
203,500円-87,505円=115,995円

この試算でいくと、950万円の投資に対して、毎月11万6,000円ほどの収入が見込めることになりますので、実質利回りは14.7%です。

仮に満室稼動とした場合の想定利回りとしては18.6%で、表面利回りだと32.7%が見込める計算になります。

実質利回りで試算するのが一番信憑性のある数字なので、実質利回り14.7%で考えるなら、投資額すべてを7年で回収できる計算となります。

ただし、まったく手元にお金が残らないのは困るので、実質利回りの30%を返済に充てるとするなら、11万6,000円×30%なので、約35,000円となります。

年間だと35,000円×12ヶ月=420,000円。

これを7年で計算すると、42万円×7年=294万円となるので、初期投資のうち300万円は融資を受け、残りを自己資金でまかなう…といった計画が無難ではないかと思います。

最後にここまでの試算をまとめます。

  • 初期投資:950万円(300万円は融資)
  • 1ヶ月の収入:203,500円(8割稼動)
  • 1ヶ月の支出:87,500円
  • 融資返済額:35,000円(7年間)
  • 毎月の利益:81,000円

このようなイメージとなります。

人それぞれ感じ方は違いますが、もし「やってみてもいいかも」と思った人は、一度トランクルームの運営会社に問い合わせしてみてもよいかもしれません。

突発的な費用のリスクは?

トランクルームを経営する際には、突発的な費用リスクも想定しておくとよいでしょう。

トランクルーム経営で想定できる、突発的な費用リスクとしては以下のようなケースがあります。

  • コンテナやロッカーの破損
  • 不法投棄された荷物やゴミの処分費
  • コンテナへの落書き
  • 台風や地震などの災害による被害

コンテナやロッカーの破損

屋外型のトランクルームで多いのが、車をバックで駐車しようとしてコンテナに接触し破損するケースです。この場合は運転者に修理費用の請求ができますが、いたずらや嫌がらせでコンテナやロッカーを壊されてしまうケースもあります。

この場合は損害保険に加入していることでカバーできるのですが、フランチャイズ契約だと管理料に損害保険が含まれているケースと、個人で保険に加入しなければならないケースがあるので、運営会社選びの指標にもなります。

不法投棄された荷物やゴミの処分費

トランクルーム運営で頭を悩ませるのが敷地内への不法投棄です。全然関係ない人が夜中にやってきて、古くなったテレビや洗濯機などを捨てていってしまうのです。

またトランクルーム利用者が故意にいらない荷物を置いていってしまうケースもあります。もし誰が捨てたのかわからない場合は、それらの処分費を負担しなければなりません。

土地のみを貸す定期事業契約であれば、これら不法投棄の処分費も運営会社負担となります。

コンテナへの落書き

不法投棄と同じくらい多いのが、コンテナへの落書き被害です。特に屋外型のトランクルームは、こうしたいたずらの対象とされるケースが多く、不良のタマリ場などに使われることもあるので注意しなければなりません。

落書きを放置したままにすると、次から次へと落書きが増えていくので、早急に消してしまわなければならないのですが、再塗装する費用が掛かります。

落書きの場合も、加入している保険会社によっては、保険金支払いの対象となる場合があるので、加入前にしっかりとチェックしておくようにしましょう。

台風や地震などの災害による被害

突発的な被害といえば、台風や地震などの災害もあります。ただし、こうした自然災害によってトランクルームが破損した場合は、保険が適用されます。

フランチャイズ契約するときに、保険費用をどちらが負担するのかなど、しっかりと確認しておきましょう。

今回4つの突発的な費用リスクを例にあげましたが、トランクルーム運営会社に土地だけを貸す契約の場合、これらの費用はすべて借主側で費用負担してくれます。

他の土地活用と比較した場合

トランクルーム経営の他にも、土地を活用した投資・資産運用はいくつかあります。

ここでは土地活用の代表でもあるアパート・マンション経営、駐車場経営、そしてトランクルームの3つを比較してみました。

利回り 初期費用 手間 将来性 税金対策
トランクルーム
アパート × × ×
駐車場 ×
コインランドリー
コンビニ
太陽光 ×

それぞれの長所・短所について、簡単にですが解説していきます。

アパート、マンション経営

アパート、マンション経営

アパート経営とトランクルーム経営の大きな違いは、「初期投資費用」と「地域性」にあります。

どうしてもアパマン経営のほうが、投資費用は大きくなってしまいますが、良い地域に土地を所有しているのであれば、テナントを含めたマンション経営もできるので、キャッシュフローは大きくなります。

アパマン経営とトランクルーム経営を比較検討するのであれば、初期投資費用にこだわり過ぎず、まずは立地や周辺環境などの地域性を良く検討してみることをおすすめします。

相続対策を目的としているのであれば、節税効果が高いアパマン経営に分があります。

アパマン経営に関しては、以下の記事でさらに詳しく解説していますので参考にして頂ければと思います。

アパート経営の利回りと収益性

メリット・デメリット

【メリット】

  • 相続税対策の効果が高い
  • 固定資産税の軽減措置が受けられる
  • 立地次第で商業ビルや高層マンションなど、高い収益性が期待できる

【デメリット】

  • 初期投資費用が高い
  • 供給過多で将来的な空室リスク
  • 地域性に左右されやすい
  • 将来的なリフォームなど、メンテナンス費用が掛かる

駐車場経営

駐車場経営

駐車場経営とトランクルームを比較するのであれば、土地活用をする理由をしっかり整理することが大事です。

将来的に子供が自宅を建てる、または売却する予定があるという土地なら、可変性に柔軟に対応できる駐車場経営が良いでしょうし、節税や相続対策という目的であれば、トランクルームやアパマン経営が効果的だと思います。

あとはやはり地域性です。駐車場経営は当然需要がある地域でなければ成立しない事業ですが、トランクルーム経営はそこまで地域性を重要視しません。

どうしても駐車場経営とトランクルーム経営で迷っているのであれば、駐車場とトランクルームを併用で運営し、将来的に事業性の高いほうにシフトチェンジするという手もあります。

駐車場経営に関しては、以下の記事でさらに詳しく解説していますので参考にして頂ければと思います。

駐車場経営の利回りと収益性

メリット・デメリット

【メリット】

  • 初期投資を低く抑えることができる
  • 売却や他事業など、柔軟に対応できる
  • 管理などの手間がかからない
  • 立地次第で高い収益が期待できる

【デメリット】

  • 地域性に大きく左右される
  • 競合相手が多い
  • 固定資産税の軽減措置が受けられない

コインランドリー経営

コインランドリー経営

トランクルーム経営に一番近い土地活用事業といえば、このコインランドリー経営のように思います。

基本的な運営形態として、どちらも地主が建物を建設し、運営や管理は委託業者にお願いするというシステムも似ています。

土地活用を考えており、アパマンや駐車場以外で検討するのであれば、高い確率でこの2つの事業が比較検討されるのではないでしょうか。

その中で最終的な決め手となるのは、やはり土地を所有している場所(地域性)だと思います。

トランクルームは箱の数が決まっているので、満室になるとそれ以上の収益を望むことはできませんが、コインランドリーは集客率を高め、回転数をあげることによって収益も増え続けます。

つまり立地が良く、高い集客率が望める地域であれば、収益の天井があるトランクルームより、やり方次第で多く稼げるコインランドリー経営に魅力を感じる部分が大きいでしょう。

コインランドリー経営に関しては、以下の記事でさらに詳しく解説していますので参考にして頂ければと思います。

コインランドリー経営と収益性

メリット・デメリット

【メリット】

  • 建物、設備の減価償却による節税効果
  • 小規模宅地等の特例による相続税対策
  • 宣伝広告費の負担が少ない
  • コンビニや賃貸マンションなどとの複合経営に向いている

【デメリット】

  • 初期投資費用が高い
  • 光熱費の負担が大きい
  • 機械は消耗品なので、将来的に資金負担がある
  • 集金業務や清掃の手間がかかる
  • 簡単な機械トラブルは地主対応

コンビニ経営

コンビニ経営

コンビニ経営と書いていますが、実際には地主がコンビニを建てて経営するわけではありません。

土地の所有者は、コンビニ業者に土地や建物を貸して賃料をもらい、コンビニ側はフランチャイズ契約を希望する人に、経営できる場所と設備を提供しているというシステムになっています。

当記事でも紹介した「リースバック方式」による賃貸借契約だと考えてください。

ですので、トランクルーム経営やコインランドリー経営のように、稼働率や売上げで月々の収益が増減するのではなく、コンビニ側と契約時に決めた賃料を毎月支払ってもらうシステムとなります。

コンビニ経営とトランクルーム経営の一番の違いは、立地の問題にあります。

いくら地主が土地をコンビニ業者に貸したいと考えても、コンビニ業者が運営していけると判断した場所でなければ当然借り上げてくれないからです。

そう考えると今回紹介している業種のなかで、一番立地を選ぶ土地活用法が、このコンビニ運営だといっても過言ではないでしょう。

コンビニ経営に関しては、以下の記事でさらに詳しく解説していますので参考にして頂ければと思います。

コンビニに土地を貸した場合の収益性

メリット・デメリット

【メリット】

  • 借主が大手企業という安心感
  • 手間が一切かからない
  • 長期的に安定して収入が期待できる
  • 節税効果が高い

【デメリット】

  • 撤退リスクが常にある
  • 初期投資費用が高い
  • 場所(立地)を選ぶ
  • 24時間営業の縮小など、先行きに不安を感じる

太陽光発電

太陽光発電

今回紹介する太陽光発電事業というのは、所有している土地に太陽光パネルを設置し、発電した電力をすべて売却することで収入を得るというシステムです。

トランクルーム経営と比較して、太陽光発電事業は場所を問わないのが一番の強みです。極端に言ってしまうと、まったく使い道がない農地や山林でも運営することができてしまいます。

ただし、トランクルームやコインランドリーのように高い収益は見込めません。

そのため、太陽光発電事業の多くは、他に使い道がない土地などで多く採用されている事業だと考えるのがよいでしょう。

今回紹介しているような、トランクルームやアパマン経営など、不動産事業と比較するのは推奨しません。

どうしても他に活用法がない土地を所有しているのであれば、ぜひ積極的に検討してみる価値はあると思います。

太陽光発電事業に関しては、以下の記事でさらに詳しく解説していますので参考にして頂ければと思います。

太陽光発電の収益性

メリット・デメリット

【メリット】

  • 場所(立地)を選らばない
  • 長期的に安定して収入がある
  • 国が推奨する事業という安心感
  • 手間が一切かからない

【デメリット】

  • 新規での電力買い取りを休止するなど、将来性への不安が強い
  • 天候に大きく左右される
  • 消耗品で耐用年数に限りがある
  • 悪徳業者や倒産する会社が多発している

トランクルーム経営の失敗例やトラブル対策

トランクルーム経営をするにあたり、他の人たちがどのような点で失敗しているのか、どんなトラブルが起こりうるのかなど、色んな問題点を知っておくことも大事なことです。

ここではトランクルーム経営の失敗例やトラブル対策について紹介していきます。

よくある失敗例

千葉県/40代男性

建設会社に資材置き場として貸していた土地を持っていたのですが、建設会社から契約解除の連絡がきたのを機に別の事業を模索することに。

近くに大学があるので学生向けのワンルームアパートを検討していたのだが、不動産会社から「学生さん向けの1Rアパートが多い地域なので、荷物を預けるトランクルームの需要がある」といわれました。

当初は順調に売り上げを伸ばすも、近隣に同業他社トランクルームがオープン。車で敷地内まで入り、コンテナ前に車を駐車できるスペースがあるタイプです。

結果、利便性が高い後発のトランクルームが繁盛して、利用者が激減してしまい、収益も落ちてしまった。

対策

利便性が高いほうに利用者が流れてしまうのは何の業種でも同じです。

最初は利用者も確保できていたのでしょうから、料金設定も間違っていなかったと感じます。

ただ後発の同業者が進出してくることは想定しておくべきでしたね。

対策としては、価格を下げて利用者を取り戻したいところですが、闇雲に価格を下げてしまうと元に戻せなくなります。

もし後発の業者が価格を合わせてきたら、それこそ太刀打ちできなくなります。

価格をさげるのは最終手段として、まずはフリーレントや友達紹介キャンペーンなどで様子をみてはどうでしょう。

トランクルーム業者は、ライバル店に負けない設備投資を薦めてくるかもしれませんが、投資が増えれば当然利回りも下がります。

それでも銀行に返済していくだけの余力があるのでしたら検討しても良いと思います。

失敗例2:固定資産税が高くなってしまった①

奈良県/20代女性

私たちがまだ20代と若いこともあり、叔父に言われるまま相続した実家を解体し、トランクルームの経営をすることになりました。

結果、実家の建物を解体してしまったことで、固定資産税の優遇措置を受けることができなくなりました。110坪という広めの土地でしたが、それまでは実家の建物があったことで本来の課税額と比べ、6分の1に減額されていたそうです。

これまでの固定資産税は12万円だったのが、軽減措置が適用されなくなり、70万円ちょっとの課税額となりました。これではとても事業としては成り立ちませんので、仕方なく売却することにしました。

対策

厳しい言い方になってしまいますが、住居だった建物を解体することで、固定資産税の優遇措置が受けられなることは少し不動産について詳しい人なら誰でも知っているようなことです。

体験者さんが言われているように、若いからこその知識不足だったことは否めません。

固定資産税は1回だけでなく、毎年納めなければならないものなので、その費用がトランクルーム事業で捻出できないのであれば、これはもう他の事業に切り替えるか、売却してしまうかの2択しかありません。

今回は売却という選択をされたようですが、他の事業を模索はされたのでしょうか?

アパート経営であれば、住宅同様に大きく固定資産税が軽減されます。

もちろん、アパートを建てる費用はトランクルームと比べ高額になってしまいます。

あらゆる可能性を模索して、それでもどうしようもないのであれば売却という選択肢で良かったのではないでしょうか。

失敗例3:トランクルーム経営できない地域だと知らなかった

熊本県/60代男性

わたしは計画段階で実際にトランクルームの経営はしていませんが、計画している人の参考になればと思い書き込みします。

アパート経営とは違い、トランクルームは比較的どんな場所でも経営できると考えている人が多いようですが、地域によってはコンテナを設置できないこともあるので注意です。

各自治体によって多少違うようですが「第一種低層住居専用地域」、「第二種低層住居専用地域」、「第一種中高層住居専用地域」「市街化調整区域」などはコンテナの設置ができない場合があるそうなので、早い段階でお住まいの自治体に確認することをおすすめします。

対策

最近はトランクルーム用のコンテナを建物とみなす自治体が増えてきたことで、コンテナを設置することが用途地域の制限に該当すると判断されてしまうみたいですね。

これは全国的にみて、まだ明確な規定がされておらず、各自治体の判断に委ねられているというのが実情です。

また、コンテナが建物とみなされることで、もう1点懸念すべき問題があります。

それはコンテナに建物としての固定資産税が掛かってしまうことです。

この問題に関してはまだ自治体も本格的に動いていませんが、国土交通省では「随時かつ任意に移動できないコンテナは建築物とみなす」という見解を示しているので、トランクルーム経営
をはじめるのであれば、コンテナも固定資産税の対象であると考えて試算することをおすすめしておきます。

失敗例4:固定資産税が高くなってしまった②

奈良県/20代女性

私たちがまだ20代と若いこともあり、叔父に言われるまま相続した実家を解体し、トランクルームの経営をすることになりました。

結果、実家の建物を解体してしまったことで、固定資産税の軽減措置を受けることができなくなりました。110坪という広めの土地でしたが、それまでは実家の建物があったことで本来の課税額と比べ、最大6分の1に減額されていたそうです。

これまでの固定資産税は12万円だったのが、軽減措置が適用されなくなり、60万円くらいの課税額となりました。これではとても事業としては成り立ちませんので、仕方なく売却することにしました。

対策

居住用の建物があると、土地の固定資産税は3分の1~6分の1が軽減されます。

トランクルーム経営をするにあたり、建物を解体してしまったのですから当然軽減措置の恩恵を受けられなくなります。

さらに最近では、トランクルームも建造物として扱われるようになり、建物に対する固定資産税を徴収されるケースも少なくありません。

このような固定資産税の増額について、トランクルーム経営をするにあたり秘策のような対策は残念ながらありません。

トランクルーム経営をはじめるまえに、市役所などの専門窓口に相談して、固定資産税がどれくらい増額になるのか試算してから、トランクルーム経営が本当に成り立つのか検証する必要があります。

誤解を恐れずにいうのであれば、トランクルーム経営は地価が高い地域ではあまり採算が合いません。

地価が低く、なるべく広い土地、そして車の乗り入れが可能な土地のほうが向いていると言えます。

不法投棄の防止策

トランクルーム経営において、昔から問題視されているのが、不用品の不法投棄です。

部外者が夜中こっそりきて不法放棄するのはもちろん、じつはトランクルームの利用者が解約後、不用品を敷地内にこっそり放置して帰ってしまう事例も少なくありません。

特に多いのが、不要になったタイヤ・ホイール、バッテリーなどのカー用品、それと処分するのにリサイクル料を取られるテレビや洗濯機などの電化製品です。

このような不正利用を防止するためには、24時間在駐の管理人を置くのが一番効果的なのですが、それだと赤字経営になるのは目にみえています。運営会社に見まわりの強化をしてもらうにしても、夜中の時間帯などは限界があります。

そうなると、やはり防犯カメラなどでセキュリティを充実させるというのが、一番現実的な解決策だと言えるでしょう。

運営管理会社を選ぶとき、防犯カメラ等の設置が基本サービスに組み込まれているか、別途料金になっていないかなどの点も、しっかりチェックしておくようにしましょう。

その他のトラブル

不法投棄の他に、想定できるトラブルや問題点は以下の通りです。

近隣住民の違法駐車

大学などが多数ある地域だと、1Rマンションが多いためトランクルームの利用者が期待できる反面、友達の部屋に遊びにきた人が無断駐車するなんてケースも珍しくありません。

多少手間は掛かりますが、オープンから半年~1年くらいは、夜中の時間帯も頻繁に巡回して違法駐車の対応をしておきましょう。

荷物を狙った盗難

預けてある荷物を狙った盗難被害はトランクルーム経営にとって深刻な問題です。
防犯カメラやピッキングに強いカギを使用している管理運営会社を選ぶなどの対策をしましょう。

もちろん最悪の場合に備えて、損害保険もしっかりと入っておくようにしましょう。

寝床として利用する人がいる

月額数千円で借りることができ、雨風をしのげるのですから、そのような使い方を考える人がいても不思議ではありません。もちろん、契約上は禁止です。

ある程度のことは防犯カメラを設置することで解決できますが、オープンからしばらくの間は深夜帯などの巡回を強化して、不正な利用をしている人がいないかチェックしてまわるのが効果的です。

一度変なイメージや評判がまわってしまうと、利用者に敬遠されてしまうので、素早く対応することを心がけましょう。

トランクルームの主な運営管理会社

ここまでの解説で、トランクルームの運営に大事な要素として、運営会社の選定があることは理解してもらえたと思います。

代表的なトランクルーム運営会社をいくつか紹介するので、トランクルーム経営に興味が出てきた方はぜひ一度問い合わせしてみて下さい。

加瀬倉庫

加瀬倉庫

会社名 株式会社 加瀬倉庫
本社住所 神奈川県横浜市港北区新横浜3丁目19番11号 加瀬ビル88
電話番号 045-478-4185
物件数 1400拠点 ※2019年8月時点
公式HP https://www.kase88.com/

屋外コンテナタイプ、室内ルームタイプなど、あらゆるタイプのトランクルーム運営の実績が豊富で、日本全国対応している業界大手。

定期借地や自己運営にも対応可能なので、幅広いニーズに対応したトランクルーム経営の相談ができます。

なかでもトランクルームの自己運営を検討しているのであれば、加瀬倉庫で新品・中古のコンテナを販売してくれるだけでなく、トランクルームの独立運営ノウハウを提供してくれるので、ぜひ検討しておきたい一社だと思います。

エリアリンク

エリアリンク

会社名 エリアリンク株式会社(ハローストレージ)
本社住所 東京都千代田区外神田4-14-1秋葉原UDXビル北ウィング20階
電話番号 03-3526-8574
物件数 1966拠点 ※2019年8月時点
公式HP https://www.fudousan-100.com/

全国に90,000室以上のトランクルームを持ち、実績・知名度ともにナンバー1の「ハローストレージ」を運営している会社です。その名の通りキティちゃんがキャラクターになっています。

主な事業スタイルは「一括借り上げ型」と「定期借地型」の2種類から希望するほうを選ぶことができます。

屋外型と屋内型どちらにも対応可能で、建物まるごとトランクルームの「トランクルーム24」やバイクガレージにも対応しています。

三協フロンティア

三協フロンティア

会社名 三協フロンテア株式会社(U-SPACE)
本社住所 千葉県柏市新十余二5番地
電話番号 0120-5109-55(トランクルーム相談ダイヤル)
物件数 550拠点 ※2019年8月時点
公式HP http://www.u-space.com/estate/

U-SPASE(ユースペース)でお馴染みの大手トランクルーム運営会社。屋外コンテナ、室内ルームのどちらにも対応しており、豊富な経験から様々なアドバイスをしてくれます。

トランクルームの他に「カプセルホテル」や「立体駐車場」「レンタルスペース」などの運営もしており、運営する内容に合わせた需要や立地調査を徹底的に行います。

ただし公式サイトを見る限り、屋内型よりも屋外型を得意としている感じがします。

ストレージ王

ストレージ王

会社名 株式会社ストレージ王
住所 【関東支店】千葉県市川市市川南1丁目9番23号 京葉住設市川ビル4階
【岡山支店】岡山県岡山市北区野田4-12-17 野田四丁目合同ビル1F
電話番号 0120-27-4185
物件数 123店舗
公式HP https://www.storageoh.jp/use_land/

トランクルームの管理、運営、メンテナンスを行っている「ストレージ王」の親会社は、建築コンテナのモジュールメーカー「デベロップ」です。

コンテナモジュールは柱と梁だけで十分な建物強度があるので、通路や窓を自由に設けることができます。

現地看板・チラシ・WEBサイトへの掲載といった集客業務から、利用者とのやり取りまで、すべてストレージ王に任せることができるので、安心してトランクルーム経営を始められます。

アルファトランク

アルファトランク

会社名 株式会社 アプレックス
住所 東京都渋谷区渋谷3-16-3 第一ミネギシビル4階
電話番号 03-5778-3450
物件数 53拠点(2020年5月現在)
公式HP https://www.alpha-trunk.jp/

アルファトランクを運営している株式会社アプレックスは、空きビルなどにテナントとして入居し、屋内型トランクルームを運営しています。

幹線道路や線路沿い等騒音がひどく環境の悪い物件、日当たりが悪く建物が古い物件、駅から遠い物件など、通常敬遠されそうな物件でも対応してくれます。

東京、神奈川エリアでビルの空き室で困っているオーナーさんは、屋内型トランクルームを運営しているアプレックスに相談してみてください。

押入れ産業

押し入れ産業

会社名 押入れ産業株式会社
住所 東京都港区新橋6-16-10 御成門BNビル9階
電話番号 03-6402-0410
物件数 全国132拠点(2020年5月現在)
公式HP https://www.oshiire.co.jp/

1987年創業の押入れ産業は、安心・安全・便利な保管サービスを提供していて、延べ35万人が利用しています。

レンタル収納スペースPiOは、東京都の「世界発信コンペティション」で奨励賞を受賞しており、リスクの少ない初心者でも安心して取り組めるレンタル収納スペースの新しいフランチャイズシステムです。

運営に関しては本部がしっかりサポートしてくれるので、安心して取り組めます。

番外編:キュラーズ

オリコンの顧客満足度で、トランクルーム部門総合1位に選ばれていることから高い知名度があります。

ぜひトランクルーム経営するなら、キュラーズにお願いしたいと思っている人も多いかもしれませんが、残念ながらキュラーズは自社によるトランクルーム経営を主体としており、運営サポートなどはやっていません。

キュラーズの運営方針が建物一棟まるごとトランクルームになっており、必ずスタッフを常駐させるシステムなので、これを管理委託や一括借り上げシステムで運営するのは難しいのでしょう。

(補足)ユーザーとしてトランクルームを利用する際の料金相場

今回の記事は、トランクルームの経営者向けの記事ですが、「実際に世の中のトランクルームはいくらで貸し出されているのか?」という、利用者の視点も気になると思います。

そこでこのブロックでは、トランクルームの利用者向けとして、利用料の相場をまとめてみました。

不動産ポータルサイト「HOME'S/ホームズ」によれば、トランクルームの全国平均賃金は以下のようになっています。

※バイクガレージと貸倉庫も平均賃料を紹介したかったのですが、資料を探すことができなかったので、このあとの地域別の賃料相場の欄を参考にして頂ければと思います。

  • 屋内型:5,150円/㎡
  • 屋外型:2,803円/㎡
  • →平均:3,642円/㎡

この金額はあくまでも1平米あたりの平均賃料ですので、もっとわかりやすくするため、利用者が多い0.5坪(1畳)と、1坪(2畳)の平均賃料にしてみたいと思います。

0.5坪の平均賃料 1坪の平均賃料
屋内型 8,498円 16,995円
屋外型 4,625円 9,250円
平均 6,009円 12,019円

こうしてみると、屋外型に比べ、屋内型トランクルームのほうが約2倍高い賃料を取れていることがわかります。

初期投資が少なく、高い賃料を取れるのですから、すでに商業ビルや店舗、倉庫をもっているのであれば、トランクルーム経営はかなり利回りの良い不動産事業だと言えるのではないでしょうか。

トランクルームを借りる場合の初期費用

トランクルームを借りる際の初期費用も運営会社によって大きく違いますので、トランクルームを借りる際はもちろん、運営・経営する際にも初期費用までしっかりチェックしておきましょう。

A社 B社
賃料 日割り+翌月1か月分 日割り+翌月1か月分
管理費 なし 2,160円
事務手数料 なし 賃料の1か月分
カギ交換 なし 2,940円
セキュリティ登録料 2,300円 1,080円

自分がトランクルーム経営を考えている土地の近くにA社のトランクルームがあるとします。

そこにB社と契約してトランクルーム経営をはじめても、初期費用の安いA社に勝つのは難しいでしょう。

自分が経営しようとしている近隣にあるトランクルームについては、このように初期費用の違いなどもチェックしておくようにしましょう。

地域別の賃料相場

トランクルーム事業は、地域よっても賃料が大きく違ってきます。

例えば都心部と地方では、同じスペースでも賃料が2倍以上違ってくることも珍しくありません。

下記に主要地域のトランクルーム賃料相場を掲載するので、参考にして下さい。

東京

室内型(目黒区)
業者 広さ 相場
ライゼボックス 1坪 18,300円
キュラーズ 1坪 23,870円
プライベートボックス 1坪 26,200円
屋外型(墨田区)
業者 広さ 相場
ストレージ王 0.75坪 9,350円
ハローストレージ 1坪 9,400円
ハローストレージ 1坪 11,200円
バイクガレージ(杉並区)
業者 広さ 相場
スペースプラス 2.9㎡ 11,429円
スペースプラス 2.9㎡ 13,000円
イナバボックス 4.0㎡ 15,000円
貸し倉庫(練馬区、品川区)
業者 広さ 相場
押入れ産業(品川区) 3.4㎡ 20,000円
まちづくりコーポレーション(練馬区) 3.64㎡ 16,012円

※倉庫業法により寄託契約を伴う貸倉庫です

大阪、兵庫

室内型(中央区)
業者 広さ 相場
ライゼボックス 1坪 12,000円
トランクプラス 1坪 14,000円
収納PIT 1坪 15,120円
屋外型(淀川区)
業者 広さ 相場
ハローストレージ 1坪 7,000円
イナバボックス 1坪 9,500円
オレンジコンテナ 1坪 10,000円
バイクガレージ(西宮市)
業者 広さ 相場
パールトランク 2.5㎡ 11,300円
オレンジコンテナ 3.2㎡ 12,000円
ハローストレージ 3.3㎡ 11,100円
貸し倉庫(伊丹市)
業者 広さ 相場
和晃運輸 3.5㎡ 18,900円

※倉庫業法により寄託契約を伴う貸倉庫です

福岡

室内型(博多区)
業者 広さ 相場
ドッとあ~る 1坪 11,000円
ストレージ王 1坪 15,470円
個人経営 1坪 17,820円
屋外型(中央区)
業者 広さ 相場
イナバボックス 1坪 9,000円
レンタルボックス 1坪 11,000円
ドッとあ~る 1坪 14,300円
バイクガレージ(南区)
業者 広さ 相場
レンタルボックス 2.9㎡ 11,100円
ドッとあ~る 2.9㎡ 16,500円
eバイクガレージ 4.0㎡ 13,200円
貸し倉庫(中央区)
業者 広さ 相場
押入れ産業 3.4㎡ 18,000円

※倉庫業法により寄託契約を伴う貸倉庫です

今回は各地のトランクルーム、バイクガレージ、貸倉庫の賃料相場を調査するにあたり、使い勝手の良い検索サイトをいくつか利用しました。

トランクルームの検索で、使い勝手の良かったポータルサイトをいくつか紹介しておきます。

LIFULLトランクルーム

LIFULLトランクルーム

出典:https://www.homes.co.jp/trunkroom/

不動産ポータルサイトとしてお馴染みのHOME'S/ホームズが運営しているトランクルーム検索サイトです。

物件掲載数NO1の大手サイトで、あらゆるトランクルーム業者が登録しており、非常に使い勝手の良いサイトだと思います。

e-トランク

e-トランク

出典:https://e-trunk.jp/

個人的には使用してみて、非常にサイトが軽くて使いやすいイメージでした。

検索画面もシンプルで、自分が探しているタイプのトランクルームを誰でも簡単に検索できると思います。

グッドトランク

グッドトランク

出典:https://www.good-trunkroom.com/

トランクルーム、バイクガレージ、貸倉庫の物件数がバランスよく掲載されている印象でした。

ただ少しだけ偏った業者の物件が多いので、幅広く探したい方には少し不向きかなと思いますが、地域によっては多くの業者の物件も掲載されています。

ニコニコトランク

ニコニコトランク

出典:https://niconicotrunk.com/

今回日本全国のトランクルームを検索するにあたり、一番活躍してくれたサイトが、こちらのニコニコトランクでした。

サイトがシンプルで使いやすいのもありますが、物件数もかなり多かったです。
サイトからオンライン申し込み可能な物件が多いのも好印象でした。

トランクルーム経営に関するよくある質問

今回紹介しきれなかった項目で、トランクルーム経営にあたり多く寄せられる質問をまとめて紹介します。

トランクルームの寿命はどれくらいなのか?

設置するコンテナの寿命を気にする人は多いのですが、トランクルーム運営に使われるコンテナの多くが船舶コンテナや鉄道コンテナなどの中古品です。

船舶コンテナが多いのですが、これらは一般的に5年~10年ほどで中古コンテナとして市場へ出回ります。

もちろん販売業者によって、丁寧にメンテナンスされているので、そこから最低でも15年ほどは寿命があるといわれています。

しかし、トランクルームという業種そのものが比較的新しい分野ということもあり、正確なコンテナの寿命はわからないというのが現時点での回答になります。

ただ法的な耐用年数という見方をするのであれば、コンテナの大きさにもよりますが平均7年といわれていますので、中古品として販売されるコンテナの多くは耐用年数をすでに過ぎているものと考えるのが良いでしょう。

トランクルームの稼動率はどれくらいなのか?

トランクルームは成長産業だと言われており、かなり急激に増加しています。

今後もますますトランクルームの需要は増加すると予測されていますが、やはりトランクルームが増えることで稼働率が下がってしまうのではないか?という不安を抱えている人も多いはずです。

下の表はトランクルーム会社のハローストレージ(エアリンク株式会社)が公表している、2019年12月時点のトランクルームの全国平均稼働率です。

総室数 96,469室
稼働室数 73,815室
稼働率 76.52%

この数値から、トランクルームの平均稼働率は70%~80%くらいであることがわかります。

この数値を高いとみるか低いとみるかは個々の判断だと思いますが、わたし個人の感想としては高い稼働率だと感じました。

確定申告は難しいのか?

トランクルーム経営で所得を得るのですから、当然確定申告をしなければなりません。

ただ、このトランクルーム事業は近年急激に伸びてきた事業であり、インターネットで「トランクルーム 確定申告」で検索しても、ほとんどヒットしません。

それとトランクルームの事業形態によって、所得区分が違ってくることもあり個人で手軽に確定申告ができるという内容ではないと思います。

簡単に説明すると、業務形態により、倉庫業法と一般的な不動産賃貸の宅地建物取引業法に分けられてしまいます。これによって所得区分も違ってくるという訳です。

こうした専門的な知識が必要なので、最初のうちは税理士などの専門家に相談するか、フランチャイズ契約している運営会社に相談するのが良いでしょう。

屋外コンテナは建築確認申請が必要なのか?

たしかにトランクルーム経営に関して年々規制が厳しくなってきているのは事実で、最近は屋外にコンテナを設置するトランクルーム経営に関して、建築確認申請をしなければならないケースが大半を占めます。

そうした理由もあり、ちょっと前まで多く見かけた2段積みのコンテナを見かけなくなってきました。多段積みになるとコンテナの構造耐力に問題が生じるためです。

屋外コンテナでトランクルーム経営を検討しているのであれば、建築確認申請が必要になる可能性が高いので、申請費用なども計算に入れておくようにしましょう。

建築確認の申請費用は、おおむね20~30万円ほどかかります。

まとめ

トランクルーム経営にかかる初期費用は、屋外コンテナだと1基(3~4室)あたり100万円みておけば良いでしょう。

ビルなどの屋内型であれば1坪100,000円くらいの予算組みが必要です。

アパートやマンションに比べて初期投資費用が少なく、駐車場経営に比べて収益が大きいというのがトランクルーム経営の魅力です。

そして何より、アパートや駐車場のように立地(エリア)が重要視されないのもトランクルーム経営が注目されている理由の1つではないでしょうか。

土地だけをトランクルーム運営会社に貸すこともできますし、一括して借り上げてもらうシステムもあり、自分たちの用途に見合った土地活用ができます。

相続した土地や実家があるけど、売却か収益事業かで意見が割れている。将来的に自宅を建てる計画はあるがまだしばらく先の話という場合など、一時的な土地活用としても検討できる事業だと思います。

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