マンションを高く売るなら「仲介業者」選びが超重要です!

マンション売却における仲介業者選びについて

マンションを売却する際には、「売出し価格をいくらに設定するか?」「売れない場合の値下げは何ヶ月後に行うか?」など、たくさんの注意点があります。

その中でも高く売るために最も大きく影響してくるのが、「どの仲介業者と契約するか?」という点です。

仲介業者選びを間違ってしまうと、売却価格が数百万円単位で変わってしまうので、ここは絶対に外せないポイントです。

これから業者を探す人はもちろん、すでに仲介業者と契約済みの人も、ぜひ一度このページの解説を確認してみてください。

万が一ダメな業者と契約してしまっている場合は、すぐにでも契約を見直して、別の業者を探す必要があります。

【目次】仲介業者の選び方
  1. 良い仲介業者の見つけ方
    1. 1. 必ず複数の業者を比較してから決める
    2. 2. 知人の紹介ではなく第三者サービスを使って探す
    3. 3. 売却する物件にマッチした業者を選ぶ
    4. 4. 訳あり物件・事故物件を売りたい場合
    5. 5. 関東都心部に住んでいる場合
  2. 対応が悪い仲介業者と契約してしまった場合
    1. できるだけ早く契約を打ち切る
    2. 契約期間が残っている場合の交渉方法
    3. 見極めのタイミングはいつか?
  3. 条件ごとのおすすめ業者選びまとめ
    1. 都心部に住んでいる人
    2. 地方に住んでいる人
    3. 急ぎ・訳あり物件を売りたい人

良い仲介業者の選び方

仲介業者の選び方を説明する前に、「良い仲介業者」の定義とは、すべての人にとって同じではない、ということを理解しておく必要があります。

なぜなら「都内の一等地に建っているマンション」と、「地方で駅から遠い立地にあるマンション」では、購入する顧客層がまったく違うため、それぞれに強い仲介業者もまた変わってくるからです。

そのため、物件ごとに「良い仲介業者」の定義が変わってくるということを、覚えておいて下さい。

では、「良い仲介業者」を見つけるために重要な5つのポイントを解説していきます。

1.必ず複数の業者を比較してから決める

まず絶対に守らなければならない大前提から説明しますが、仲介業者を選ぶ際は、一社ではなく必ず複数の業者を比較してから決めましょう。

なぜかというと、特定の一社に査定から売却までを依頼した場合、売却価格はその業者の意向に大きく左右されることになってしまい、損をする可能性が高いからです。

ご存じの通り、仲介業者の手数料というのは、売却が決まったときにはじめて成果報酬として支払われます。

いくらたくさん宣伝をしても、実際にマンションが売れないと1円にもならないので、とにかく売ることだけを最優先に考えます。

そのため、売主に損であるのは承知な上で、お買い得感のある売却価格を設定して、なるべく早く売るように提案してくる業者ががかなり多いです。

これに乗ってしまうと、本来であればもう50万円、もう100万円高く売れたはずの物件が、相場よりも安い価格で買い取られてしまう事になります。

2.知人の紹介ではなく第三者サービスを使って探す

次に大事なのが、「知人の紹介ではなく第三者サービスを使って探す」という点です。

なぜかというと、仲介業者を比較して決める際には、自分たちが有利な立場で交渉できた方が得をするからです。

知人の紹介ということで一社だけしか査定をしなかった場合、業者側に有利な立場で話を進められてしまいますが、一括査定サイトなどの第三者サービスを使って比較すれば、

  • 各社の(簡易)査定価格が一目で比較できる
  • 査定を依頼した段階で、業者同士が競争を意識する

という2つの大きなメリットがあります。

一括査定サイトで調べられるのは簡易的な査定額となりますが、もしこの段階で変な価格を出してくる業者がいたら、怪しい業者として避けることができます。

さらに重要なのは後者の方です。一社だけに依頼する場合と違って、仲介業者側が「競争」を意識するので、明らかに安い査定額というのが出にくくなります。

これだけでも「ハズレ業者」に当たる確率がかなり減るので、マンションを売却する際には必ず利用しましょう。

一括査定サイトは無料で使えるサービスなので、もし知人の紹介で業者と契約する場合でも、念のために一括査定サイトを使って査定額がおかしくないか比較した方がよいでしょう。

後ほど詳しく紹介しますが、もし使うなら下記の一括査定サイトがおすすめです。

サイト名 特徴
マンション.navi 大手と中小の両方をカバー。買取査定も取れるのでマンションを売るなら一番手
すまいValue 業界大手6社のみ参加、ここでしか査定できない業者も。都心部にある物件向け
HOME4U NTTデータが運営、最大手の一括査定サイトの一つ。たくさん比較したい人向け
ソニー不動産 東京、神奈川、千葉、埼玉の1都3県しか使えないが、一番有利な不動産業者

一括査定サイトを使うと仲介手数料でも得できる?

もう一つ、一括査定サイトを使うメリットとして、仲介手数料が安くなる可能性があります。

一般的に、マンション売買時の仲介手数料といえば、「売却価格の3%+6万円」というのが暗黙のルールになっていますが、これはあくまでも仲介手数料の「上限額」として決まっているだけです。

上限を超えなければ自由に設定できるので、最近では仲介手数料を割引してくれる業者が少しずつですが増えています。

例えば、仲介手数料を半額にするという業者もいれば、中には「売主側からは仲介手数料は頂きません」という業者もあるほどです。

これも仲介業者同士の競争があればこそなので、手数料の安い業者を探したければ、一括査定サイト経由で探すと見つけやすくなります。

絶対にやすくなるというわけではありませんが、隠れたメリットとして覚えておきましょう。

3.売却する物件にマッチした業者を探す

次に重要なのが、「売却する物件にマッチした業者を探す」という点です。

マンション売却の仲介業者と一口に言っても、実は業者ごとに大きく特徴が違います。

もしこれから売ろうとしている物件が、都内の一等地に建つ超優良物件であれば、どの業者を選んでも大きな差はありません。なぜなら放っておいても相場価格でちゃんと売れるからです。

一方で、「都内にあるが間取りに問題がある」とか、「間取りは十分だが地方にある」といった物件の場合は、やはりそれぞれに強い業者を見つけないと損をする可能性があります。

一般的な傾向としては、都心部にある物件に関しては大手仲介業者が強いですが、地方になるとこれが逆転し、地元業者の方が強くなることがあります。

いわゆる「地域密着型の業者」というやつですね。

地方にある物件の場合は、その地域に住む人の好みを熟知している地元業者の方が、大手業者よりも早く購入希望者を見つけてくれるケースがあります。

大手だからといって、必ずしも中小業者より良いとは限らないので、この点はぜひ覚えておきましょう。

もっともわかりやすい例でいうと、東京・神奈川・千葉・埼玉にある物件であれば、先ほど軽く紹介した「ソニー不動産」が一番有利です。

地域が限られているのが弱点ですが、対象地域に住んでいるなら明らかにお得な業者です。(詳しくはこの後の項目で説明します)

このように、地域ごとに有利な業者は違ってきますので、しっかりと比較してから決めることが大切です。

4.訳あり物件・事故物件を売りたい場合

続いては、「訳あり物件」や「事故物件」など、売却にあたって大きな問題を抱えているケースについて解説します。

ここでいう「訳あり物件」「事故物件」とは、

  • 非常に不便な立地にある
  • 間取りに大きな問題を抱えている
  • 築年数が著しく古い
  • 過去に不幸な事故や事件があった

など、売却にあたって大きく不利な要素があり、なかなか買い手が見つからないマンションのことを指します。

正直なところ、上記のようなマンションの場合、大手の業者だと敬遠されて契約をしてくれないケースも出てきます。

しかし、ここで覚えておきたいことは、地域密着型の業者の中には、訳あり物件や事故物件を得意としているところもある、ということです。

なぜなら、その地域の相場価格や顧客層を隅々まで把握しているので、訳ありの内容によって、どれくらい値下げをすれば買い手がつくか理解しているからです。

買い手の中には、訳あり物件や事故物件などを安く買い取って、それをフルリフォームした後にまた高く売るというビジネスをしている人もいます。

このような、いわゆる「玄人(専門家)」を相手にすれば、訳あり物件や事故物件でも売れる可能性があります。

そして、この玄人たちと強い信頼関係を結んでいるのは、大手業者ではなく、自分の担当地域で長年仲介を行ってきた地元の不動産業者たちの方です。

以上の理由から、訳あり物件や事故物件を売却する際は、まずは地域密着型の業者からあたってみることをおすすめします。

それでも売れない場合は

もしどうしても訳あり物件や事故物件が売れなくて困っている人は、多少金額が下がってしまいますが、不動産業者に直接売却することを検討してみましょう。

不動産業者の中には、普通ではなかなか売れない物件を、自社で買い上げている業者がいます。(これを「業者買取」と呼びます)

売却価格は、一般の個人に売った場合と比較して、3割程度安くなるのが相場です。

通常の売却より安くなってしまいますが、業者買取であれば事故物件なども売却しやすいので、最終手段として覚えておいて損はないと思います。

業者買取の査定を取りたい場合は、下記の「マンション.navi」で取ることができます。

売却査定も合わせて取れるので、どのくらい差があるか比較してから決めるとよいでしょう。

マンション.naviの公式サイトを見てみる

5.関東都心部に住んでいる場合

最後のポイントは、関東都心部に住んでいる人限定のアドバイスです。

具体的には、東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県の1都3県にあるマンションが対象となりますが、「ソニー不動産」という売却エージェントがかなり有利になっています。

名前の通り、ソニーグループが運営する不動産業者ですが、「同一物件では片側だけしか仲介しない」という、業界では異例の特徴を持っています。

普通の不動産業者は、「マンションを買いたい人」も仲介しますし、逆に「マンションを売りたい人」も仲介します。

つまり仲介業者としては、「買い手」と「売り手」の両方をつかまえて、一度の取引で2倍の報酬を得るのがベストということになります。

この2倍取りのことを、不動産業界では悪い慣習として「両手仲介」と呼びますが、今でもかなり多くの業者がこの両手仲介を狙って、買い手や売り手に不利な提案を押しつけてきます。

両手仲介の例

両手仲介

両手仲介を避けるためには、一括査定サービスを使って複数の業者から相場価格を確認した上で、なるべく信頼できそうな業者を見極めるしかないのですが、ソニー不動産ならその心配がありません。

もともと「片側だけしか仲介しない(片手仲介しかしない)」と宣言しているので、万一両手仲介をしてしまったら嘘をついていることになるからです。

ソニー不動産側としても、「売り手」側からしか手数料がもらえないわけですから、利益を増やすためには、少しでも高くマンションを売らなくてはなりません。

片手仲介の例

片手仲介

こうすることで、仲介業者であるソニー不動産と、売り手である私たちとの利害が一致するので、より高値で売れる可能性が増します。

実は海外では、このような片側だけのサービスが主流で、日本のように両手仲介がまかり通ってしまう方が異常と言われています。(海外では両手仲介は違法です)

そこで新しく登場したのがソニー不動産で、今後日本の不動産売却市場を変えていくかもしないと、色々な新聞や雑誌などで期待されています。

残念な点は、まだ日本では新しいサービスなので、都心部の1都3県でしか利用できないという点ですが、もしこの範囲内にあるマンションを売却するなら、第一候補として考えていいと思います。

ソニー不動産の公式サイトを見てみる

もし対応が悪い仲介業者と契約してしまった場合は

この記事を読んでいる段階で、すでにどこかの仲介業者と契約済みの方もいると思います。

その仲介業者がちゃんと広告活動を行っているなら何の問題もありませんが、もし対応が悪いと感じているなら、なるべく早めに業者を変更しないと損をします。

ここでは、対応が悪い業者と契約することのリスクと、早期に契約を打ち切るための対策について説明します。

できるだけ早く契約を打ち切る

契約している仲介業者に不満がある場合は、一刻も早く契約を打ちきることが大事です。

業者側に遠慮してズルズルと時間が経ってしまうと、マンションの資産価値が落ちてしまい、数十万から百万円単位で損害が出てしまう可能性があります。

仲介業者との契約は原則3ヶ月単位なので、最初の3ヶ月が過ぎる前に不満を感じている場合は、思い切って変更を検討した方がよいでしょう。

契約終了の旨を伝えると、業者側は言い訳をしながら「もう3ヶ月だけ様子を見ましょう」と言ってくるケースが多いですが、ここでうなずいてはいけません。

今まで精力的に活動してこなかった業者が、急に心を入れ替えて売却活動をはじめる可能性は低いからです。

もし追加で3ヶ月契約してしまうと、最初からあわせて半年もの時間を無駄にすることになります。

売主にとっては非常に痛いロスなので、仲介業者に明かな不満がある場合には、遠慮したり我慢したりせず、できるだけ早く契約を打ち切ることが大事だと覚えて下さい。

契約期間が残っている場合の交渉方法

仲介業者との契約には、主に3つの種類がありますが (一般媒介・専任媒介・専属専任媒介)、どの契約の場合も、期間は原則3ヶ月間になっています。

もし更新したばかりで、まだ契約期間が残っている状態だったとしても、業者との交渉次第で早めに契約を打ち切れる可能性があります。

まずは担当の営業マンに連絡して、早期に契約を解除したいという旨を伝えましょう。

この場合、自分側の都合による契約解除となるため、場合によってはこれまで業者が使った広告費の一部を請求されるケースもあります。

しかし、意外と何の請求もなく契約を解除できることも多いので、我慢するよりは早めに言ってみた方がお得です。

また、たとえ広告費の一部を請求されたとしても、あまりに金額が高すぎるなら、その内訳について詳細な報告を求めてみましょう。

そもそも早期解約を求める状況ということは、業者側の活動が十分ではなかった可能性が高いわけですから、不満に感じた点を冷静に伝えて交渉してみれば、請求額も下げられる可能性があります。

特に、専任媒介契約をしているのに報告を忘れているような場合は、業者側の契約違反ということになるので、その点を指摘して契約解除の交渉をすればよいでしょう。

対応の悪い業者のせいで時間を無駄にしてしまうと、売却完了までの計画が狂ってしまい、値下げせざるを得なくなるかもしれません。

そうなったら百万円単位で損失が出てしまうので、すでに仲介業者と契約済みであっても、状況に応じて必ず見直しをしましょう。

※契約の種類ごとの特徴や注意点については「一般媒介と専任媒介の違いは?」の記事で解説しています。

見極めのタイミングはいつか?

仲介業者を変更するかどうかの見極めに関しては、売却状況が大きく関わってくるので一概には言えませんが、以下を目安にしてみてください。

マンションの売却状況 目安
対応に不満を感じている 即時
良好物件で相場範囲内 6ヶ月
良好物件だが相場より高い 9ヶ月
訳あり物件の場合 6ヶ月~1年

まず仲介業者側の対応に不満を感じている場合ですが、これは時期に関係なく、なるべく早めに変更を検討した方がよいです。時間が経てば経つほど損をする可能性が高いので、すぐに行動しましょう。

次に、物件自体に大きな問題がなく、売出し価格も相場の範囲内の場合ですが、この条件なら6ヶ月あれば売却できるはずです。

もし売れていないなら、仲介業者の力不足の可能性が高いので、契約更新はせず6ヶ月経った段階で別の業者に変更しましょう。

一方で、物件自体に問題はないものの、相場よりも高値をつけている場合には、通常より時間がかかる事があります。この場合でも、「内見予約が全然入らない」「まったく売れそうな気配がない」などといった場合は、早めに業者を変えた方がよいでしょう。

ただし、相場よりも大幅に価格が高い場合は、業者の努力だけではどうにもならないので、値下げなどを検討する必要があります。

最後に訳あり物件の場合ですが、これはなかなか判断が難しいです。売れるのに時間がかかるのは仕方がありませんが、かといって1年以上時間をかけても、必ず売れるという保証はないからです。

もし半年から1年程度経過しても、まったく売れる見込みがなさそうならば、通常の売却はあきらめて、「業者買取」を検討するのもありでしょう。

業者買取を検討する場合は、「マンション.navi」を使えば査定が取れるので、6ヶ月経過した段階で一度取ってみてもよいと思います。

条件ごとのおすすめ業者選びまとめ

というわけで、仲介業者を選ぶ際に重要なポイントについて解説しました。

このページの内容をしっかり理解しておけば、マンション売却で大きく損をすることはなくなるはずなので、ぜひおぼえておいて下さい。

では最後に、条件ごとにおすすめ業者の選び方をまとめるので、ぜひ参考にして下さい。

都心部に住んでいる人

都心部に住んでいる人は、はっきり言って有利です。売れるかどうかではなく、「いかに高く売却するか?」が重要になってきます。

この点で明らかに有利なのは、先ほど紹介した「ソニー不動産」のサービスなので、1都3県(東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県)に住んでいる人はソニー不動産を利用しましょう。

ソニー不動産

公式サイトはこちら

上記にの地域に該当しない人でも、都心部であれば基本的に大手業者が強いので、「すまいValue」を使って大手の査定を比較するのがおすすめです。

※すまいValueは大手業者6社だけに厳選された一括査定サイトです。

すまいValue

公式サイトはこちら

地方に住んでいる人

地方に住んでいる人の場合は、とにかくたくさんの業者に査定を依頼して、少しでも売れる可能性を高くすることが大事です。

地方の業者選びでは、大手と中小のどちらが強いかは一概には言えないので、両方をカバーした一括査定サイトを利用した方がよいでしょう。

一番おすすめなのは、古くから分譲マンションの売却査定にこだわってサービスを続けてきた「マンション.navi」です。老舗だけあって、地方の有力な業者ともつながりが深いです。

マンション.navi

公式サイトはこちら

次におすすめなのは、NTTデータが運営する「HOME4U」です。NTTグループだけあって、規模でいえば国内でも最大級なので、なるべくたくさんの業者にあたりたい時には役立つサイトです。

とにかく少しでも多くの業者に声をかけた方が、売れる確率が高くなるので、この2サイトだけは最低でも登録しておきましょう。

HOME4U

公式サイトはこちら

急ぎ・訳あり物件を売りたい人

事情があって急ぎで売却したい場合や、普通に売ろうとしても売れない訳あり物件を所有している場合には、「業者買取」を利用するのがベストです。

相場価格の7割程度の金額になってしまいますが、それでも早期に現金化できるので、事情がある人にとっては十分検討する価値があると思います。

業者買取の査定を取れるサービスはあまりありませんが、マンション.naviなら対応しています。

売却にするか業者買取を利用するかで迷っている場合は、ひとまずマンション.naviで査定を取ってから検討してみるとよいでしょう。

公式サイトはこちら

以上が仲介業者を選ぶ時の重要なポイントです。

特に重要なのは、最初に挙げた「必ず複数の業者を比較してから選ぶ」ということです。

当たり前のことかもしれませんが、これは本当に大事なことで、やるのとやらないのとでは、最終的に数百万円という大きな差につながります。

万が一、あなたが選んだ仲介業者が、

「相場が全然わかっておらず、値下げ幅を大きく取りすぎた」
「地元への露出度が少なく、都心でしか営業が行えない業者だった」
「両手仲介を狙う悪質な業者だった」

なんてことになったら困ってしまいますよね。

そんなことがないように、必ず第三者サービスを使って、複数の業者に査定依頼をしてから選びましょう。

多少面倒に感じるかもしれませんが、やるのとやらないのとでは大きな差がでます。

今回紹介したサービスはすべて無料で利用できるので、時間に余裕があるならなるべくたくさん、急ぎの人でも最低1社か2社は利用して、仲介業者の相場価格を確認することをおすすめします。

一括査定サイト最新ランキング

マンション.navi

マンション.naviは、その名の通りマンションの仲介に特化しているサイトで、業界内では老舗のサービスとしてかなり有名です。

運営歴が長いので、住友不動産販売、野村の仲介+、ピタットハウス、三井のリハウス、みずほ不動産販売など、大手の不動産業者と提携しているのはもちろんのこと、地元密着型の小さいな不動産業者にも強いのが特徴です。

戸建て、マンション、土地などをまとめて扱う大手サイトと比較すると、マンション.naviの方がより専門的なサービスになっているので、マンションを売るなら絶対外せないサイトですね。

またマンション.naviの場合、「売却」だけではなく、業者による「買取」の査定金額や、一時的に「賃貸」として貸したい場合の相談などもできます。

大手に比べると知名度は落ちますが、訳あり物件の売却や、マンションを貸すのか売るのかで悩んだ場合には、ぜひ利用したいサイトです。

公式サイトはこちら

ソニー不動産

ソニー不動産は、ソニーグループが運営する不動産サービスの一つです。一括査定とは違って、ソニー不動産自体が直接売却などの相談に乗ってくれます。

最大の特徴は、「同一物件では片側だけしか仲介しない」という点です。売主にとって不利な両手仲介が発生しないので、今非常に大きな注目を集めています。(両手仲介が発生すると、百万円単位で売り主が損をする可能性があります)

今のところ1都3県(東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県)でしか利用できないのがネックですが、この地域に住んでいる売主にはかなり大きなメリットがあります。

運営元もソニーグループということで安心感があるので、都心に住んでいるなら第一候補として使いたいサービスです。

公式サイトはこちら

HOME4U

「HOME4U」は、NTTデータが運営する国内最大級の不動産情報サイトです。不動産の一括査定サイトとしては最大手の一つで、今までの利用者数は約550万人以上と、豊富な実績を持っています。

東急リバブル、野村の仲介+、三菱UFJ不動産販売、三井住友トラスト不動産、阪急不動産、みずほ不動産販売、Century21など、大手の不動産業者はほとんどカバーしているので、これからマンションを売却したいと考えている人は最低限抑えておきたいサイトです。

もちろん、大手以外の地域密着型の不動産業者も多数参加していて、全国900社の業者の中から、最大6社にまとめて査定依頼ができます。

運営元もNTTデータという大企業で、過去の実績・経験も豊富なので、信頼性が高く安心して使えるサイトです。

公式サイトはこちら

すまいValue

「すまいValue」は、大手6社のみに厳選して査定を依頼できる、一括査定サービスの中でも特殊なサイトです。たくさんの業者と対応するのが面倒という人におすすめです。

提携しているのはすべて大手の不動産業者で、東急リバブルや三井のリハウス、三菱地所ハウスネット、野村の仲介プラス、小田急不動産、住友不動産販売の6社です。

安心感のある大手企業がよいという人や、もともと大手が強い都心部に物件がある人に適したサービスです。

公式サイトはこちら

リビンマッチ(旧スマイスター)

リビンマッチ(旧スマイスター)は、不動産の一括査定サイトの中でも運営歴が長く、利用者は2016年12月の時点で約350万人を超えており、査定サイトとしても知名度の高いサイトです。

運営会社は、不動産関連のWEBメディアを運営している株式会社シースタイル。長く培ってきた不動産の知識とネットワークを活かし、不動産の一括査定だけではなく、土地活用のサービスなども提供しています。

マンションの他にも一戸建て、店舗、工場など、幅広く対応してくれますので、他の査定サイトでいい返事をもらえなかった場合は、利用してみるといいかもしれません。

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