売却に不利になる情報は話さない方がいいの?

売却に不利になる情報は話さない方がいいの?

  1. 最近、建てつけが悪く扉の締りが悪い
  2. 隣に住んでいる人が変わり者で近隣トラブルが絶えない
  3. 間取りに問題があり、極端に動線が悪い
  4. 去年、シロアリ業者に無料点検してもらったら、早急に対策が必要だといわれた
  5. 最近、家が少し傾いているようなきがする
  6. 夜中になると長距離トラックが多く、騒音がひどい
  7. 古い建物なので、耐震性能や断熱性能が極端に悪い

戸建ては築年数が古くなると、上記のような問題が発生することがあります。
しかし、これから売りに出そうと思っているのに、このような問題点があると誰も買ってくれないのでは?と不安に思う気持ちは凄くわかります。
その結果、なるべく不利になるような情報は隠したいと思うのが人間の心理でしょう。

そこで疑問に思うのが、どこまで本当のことを仲介業者や買主に伝える必要があるのか?という問題でしょう。

私の個人的な意見としては、すべての不具合を素直に話しておくべきだと思います。
その理由のひとつに「瑕疵担保責任」という、売却後の補償問題が大きく関係してくるからです。

瑕疵担保責任というのは、雨漏りやシロアリ被害などを売主が知らずに売却した場合でも、それらの補修・保証の責任は買主ではなく、売主側にあるという保証制度のことです。
さらに詳しい瑕疵担保責任については、別サイト※マンション売却の達人にある「瑕疵担保責任、危険負担について」や当サイトの「既存住宅売買瑕疵保険で瑕疵担保責任の不安を解消できる」を参照ください。

知っていて告知しないのは、瑕疵とは言わない

上記では瑕疵担保について話をしましたが、最初に書いたような不具合を故意に隠している場合は瑕疵と言えませんので、最悪「詐欺」といわれても仕方ありません。

その場合、債務不履行で契約解除になっても文句はいえませんし、民事で損害賠償を請求される可能性もあります。

どこまでが告知の義務となるのか?

しかし、何処のレベルまでが告知の義務に該当するのか?と聞かれると、答えに悩むというのが正直な話です。

最初に書いている事案の場合、「シロアリ被害」や「家の傾き」は明らかに告知しておかなければならない事案ですが、「隣の住人とのトラブル」や「トラックの騒音」というのは、決して告知の義務がある事案とはいえません。

最初に書いている1番~7番の事案で、告知の義務があると私なりに判断できるのは、1番・4番・5番の問題だと思います。
その他の問題に関しては、あくまでも個人のトラブルであったり、個人の感想に過ぎないからです。

ただし最終的にどこまでを買主に伝えるかについては、仲介依頼している不動産業者の営業マンと、一度しっかり打ち合わせをして決めることをお薦めします。
言い方は悪いですけど、そうすることで売主と業者でリスクを分担できるからです。

不具合の伝え方

きっと内覧時などに、不具合についても話をする売主や業者が多いと思いますが、私がお薦めする方法は、不具合部分を用紙にまとめておき、それを内覧者に渡すという方法です。

これは後になり、「言った」「聞いてない」という水掛け論を防止する効果があります。
もちろん、不具合の箇所などについては、契約書にもしっかり明記されることになるのですが、契約時になって買主が「そんな話聞いていなかった」と言い出すケースも少なくありません。

内覧時に奥様(主人)に話していても、それが主人(奥様)に伝わらないまま契約を迎えることも稀ですがあり得る話です。

~まとめポイント~

  • 建物の不具合については正直に話をしておく
  • 騒音や間取りの悪さなどは、個人の感想に過ぎないので、伝える義務はない
  • 不具合に関しては、口頭でなく用紙にまとめて渡すようにする
  • 認知している不具合を隠したまま売却すると損害賠償請求される可能性もある
  • 不具合やトラブルを何処まで伝えるかは、営業マンと事前に打ち合わせして決めておく

家を売るなら必ず知っておきたいチェックポイント

  • 信頼できる業者はどうやって探せばいいの?
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