築古マンションを売るためのコツ

築古マンションを売るためのコツ

築40年や築50年といった築古マンションを売却する場合には、仲介業者選びや値段設定にコツが必要です。

「築古でもこの条件なら買ってもよい」と思える売値を設定し、上手にアピールしましょう。

最近では築古マンションを安く購入して、自分好みにリフォームやリノベーションを楽しむというニーズも増えてきているので、売主にとってはチャンスです。

事前に売主側がリフォームやリノベーションをする必要はないので、「リフォームしていない分お安くしますよ」などと上手にアピールして、買主を見つけましょう。

【目次】築古マンションを売る方法
  1. 仲介業者選びにコツがある
  2. 500万、1,000万を意識した値下げを
  3. 内覧交渉時のポイント
  4. 確実に売りたければ「業者買取」

仲介業者選びにコツがある

冒頭でも書いたように、最近は築古物件を購入して、自分でリフォームやリノベーションを楽しむ人達が増えています。これは一戸建ての家だけではなく、築古マンションでも同じです。

またリフォーム需要の他に、企業が社宅として築古マンションを買い上げるケースもあるので、築古マンションであっても欲しいという人は必ずいます。

問題は、上記のような買主をピンポイントで見つけてこれるか、という点です。

例えば企業の社宅を例にあげると、地元の人ではなく遠方の企業が探していることが多いため、「日本全国をカバーできる宣伝力」が必要になります。

一方で、個人でリフォームを楽しみたい人を見つける場合には、「周辺地域で特定のニーズを持った人の顧客リスト」が必要です。

前者に関しては、やはり大手業者の方が資金力もあり有利ですが、後者の場合は地元密着型の業者の方が強いケースもあります。

ですから、仲介業者を選ぶ時は、多少手間がかかりますが、できる限りたくさんの業者に声をかけて、「築古マンションですがどのように買主を探してくれますか?」と尋ねることが重要です。

ダメな業者に依頼してしまうと、築古マンションだからと後回しにされてしまい内覧の問い合わせが、まったく入らないこともあります。

そうならないためにも、「大手業者に強い一括査定サイト」と「地元業者に強い一括査定サイト」の両方を使って、できる限りたくさんの不動産業者にアピールしましょう。

おすすめなのは下記の3つです。

特にマンション.naviに関しては、このあと解説する「業者買取」にも対応しているので、築古マンションを売る際には一番頼りになると思います。

とにかく「仲介業者選び」で失敗しないことが第一なので、時間をかけてでも真剣に探しましょう。

500万、1,000万を意識した値下げを

すでに仲介業者と契約済みで、売却活動をスタートしているのに売れない人は、思い切って大幅な値下げを考える必要があります。

値下げ額の判断基準に関してですが、「内覧の数」を目安に考えるのがおすすめです。

1週間に平均2、3件の内覧があるマンションであれば、そこまで大きく値を下げなくても、近いうちに売れる可能性はあります。

一方で、月に2、3件くらいしか内覧希望がない場合は、500万や1,000万といった大幅な値下げが必要です。

例えば、現在の売り出し価格が「3,000万円」であれば、

  • 内覧が週に2件 …2,780万円
  • 内覧が月に2件 …2,480万円

このような感じで値下げすると、内覧希望の問い合わせが増えると思います。

ポイントは、「2,800万円」や「2,500万円」ではなく、「2,780万円」「2,480万円」のように、端数を下ろして値頃感を出すことです。

また、買い手側は「2,000万以下」 「2,500万以下」といった感じで、500万区切りで物件を探すことが多いです。

ですから大幅に値下げをする時は、「2,580万円」ではなく、思い切って「2,480万円」まで値下げした方が、早期に売れる確率が高くなります。

値下げしても売れない時は業者を変えよう

ちなみに、現時点で「周辺の相場価格」より明らかに安い金額まで下げているのに、それでもマンションが売れない(内覧希望が入らない)という場合は、仲介業者に問題がある可能性が高いです。

「内覧はたくさん来るけど売れない」というケースなら、物件自体の問題である可能性が高いですが、内覧すら入らないのは明らかに仲介業者の宣伝力が足りていないということです。

このような場合は、仲介業者に解約の申請をして、すぐに別の業者を見つけた方がよいでしょう。

※本来であれば仲介業者との契約は3ヶ月単位なので、すぐに解約できるとは限らないのですが、「明らかに相場より安いのに内覧希望すら入らない」という状況なら、仲介業者側も落ち度を認めて解約してくれる可能性が高いです。

逆に物件自体に問題があるケースでは、大幅な値下げをしても売れない可能性があるため、この後説明する「業者買取」を利用するのがベストだと思います。

内覧交渉時のポイント

築古マンションを売却するためには、売主自身のアピールや交渉も非常に大事です。

内覧に来てくれた人向けに、リフォーム工事の目安資料を用意し、上手に値下げ交渉へと誘導して、買う気にさせましょう。

リフォーム工事の目安資料を作る

築古マンションを購入した人の多くは、リフォームまたはリノベーションをしますので、事前に「どれくらいの費用がかかるか?」という目安資料を作ってあげると、かなり喜ばれます。

近所のリフォーム会社に相談し、トイレやお風呂などの水回り、フローリングの張り替え、和室を洋室に変更する際の費用などを、大体の目安として出してもらいましょう。

この資料を作るのに、多少の手間とお金がかかるかもしれませんが、やる価値は十分にあります。

仮に買主がリフォームを考えていなくても、「しっかりした売主さんだな」と好印象を与えることができるので、ムダになることはありません。

具体的な値引き交渉へ誘導する

内覧に来た人の感触が良かった場合は、売主側から具体的な値引き交渉を持ちかけて、買い手の購買意欲をさらに高めましょう。

例えばですが、

「壁紙をこのまま交換をしない代わりに、あと20万円値引きします」

「築古なのでリフォームするつもりでしたが、現状渡しでよいなら200万円値引きしますよ」

「なるべく早く売りたいので、もしこの場で決めてもらえるなら、さらにあと50万円値下げします」

など、売主側から積極的に値引き交渉をしかけて、購入へと誘導するのです。

何かしら問題があるマンションを売る場合には、売主側から積極的にアピールしていく必要があるので、内覧の際は業者任せにせず、自分から動くことが大切です。

確実に売りたければ「業者買取」

築古マンションをなるべく早く、確実に売りたい人は、「業者買取」を利用するのがもっとも確実です。

業者買取とは、一般の個人ではなく、不動産業者に直接マンションを買い取ってもらう方法です。

業者買取を利用した場合、「売値が相場価格の7割程度になってしまう」という大きな欠点がありますが、それでも築古物件を売る場合には十分なメリットがあります。

  • 物件の状態が悪くてもすぐに売却できる
  • リフォーム費用などを前出しする必要がない
  • 瑕疵担保責任を負う必要がない

特に重要なのが、最後の「瑕疵担保責任を負う必要がない」という点です。

築古マンションの場合、今普通に住んでいたとしても、目に見えない場所に必ず1つか2つは不具合があるものです。

個人に対して売った場合は、瑕疵担保責任が発生しますので、一定期間は売主が不具合の修繕を行わなければなりません。

ちょっとした不具合ならいいですが、修繕費用に数十万円もかかる大きな不具合が見つかったら大変です。

このようなリスクを負わなくてよいのが、業者買取の大きなメリットです。

リフォームしてから売るくらいなら、業者買取の方が断然お得

築古マンションを自分でリフォームしてから売ろうとする人もいますが、それなら業者買取を利用した方が断然お得です。

そもそも築古マンションをリフォームしても、リフォームにかけたお金以上に買取金額が上がることはまれです。

リフォームに300万円かけるくらいなら、業者買取を使って300万円安くなるのを我慢して売った方が、手間やリスクの面でも圧倒的に有利でしょう。

業者買取に対応した不動産業者を探す際には、先ほども紹介した「マンション.navi」が対応しています。

最初から業者買取を選ぶのが嫌な場合は、「マンション.navi」を使って、通常の売却査定と業者買取の査定を比べてみるのがおすすめです。

築古マンションを売るためには、売主自身の積極的な行動が大事なので、今すぐ査定を取って動き出しましょう。

マンション.navi

マンションナビ

マンション.naviは、その名の通りマンションの仲介に特化しているサイトで、業界内では老舗のサービスとしてかなり有名です。

運営歴が長いので、住友不動産販売、野村の仲介+、ピタットハウス、三井のリハウス、みずほ不動産販売など、大手の不動産業者と提携しているのはもちろんのこと、地元密着型の小さいな不動産業者にも強いのが特徴です。

全国すみずみまで網羅しているので、とにかくたくさんの業者を比較したい時には絶対に外せないサイトです。

またマンション.naviの場合、「売却」だけではなく、業者による「買取」の査定金額や、一時的に「賃貸」として貸したい場合の相談などもできます。

大手に比べると知名度は落ちますが、訳あり物件の売却や、マンションを貸すのか売るのかで悩んだ場合には、ぜひ利用したいサイトです。

詳細はこちらのページへ

おうちダイレクト

おうちダイレクト

おうちダイレクトはYahoo!とソニー不動産が共同で運営している無料査定サイトです。

最近できたサービスで、今はまだ関東や関西の主要都市や、福岡市や札幌市などしか対象エリアになっていないのが弱点ですが、都心部に住んでいる人にとってはかなり役立つサービスです。

他の査定サイトと違い、Yahoo!JAPAN独自のネットワークで広く売却活動をサポートしてくれるので、高く売れる確率が上がります。

また、両手仲介をしないと宣言しているソニー不動産も参加しているので、売り主にとっては非常に有利です。

対象エリアに住んでいる人なら、まずは第一候補としておうちダイレクトで探してみるのがおすすめです。

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すまいValue

すまいValue

「すまいValue」は、大手6社のみに厳選して査定を依頼できる、一括査定サービスの中でも特殊なサイトです。たくさんの業者と対応するのが面倒という人におすすめです。

提携しているのは東急リバブル、三井のリハウス、三菱地所ハウスネット、野村の仲介プラス、小田急不動産、住友不動産販売の業界大手6社で、ここでしか査定比較できない業者もいます。

大手業者は都心部の物件に強く、過去の事例を見ても圧倒的な実績を持っているので、少しでも高く売りたいなら必ず査定依頼をしておいた方が良いです。

大手だけに安心感や信頼感はバツグンなので、初めて査定比較をする人にもおすすめのサイトです。

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