マンションを売る時によくある質問ベスト10

マンションの売却時によくある質問をまとめてみましたので、参考にして頂ければと思います。

質問1:売る時にローンは返済しておいた方がいいのか?

回答:引渡し決済時に同時完済すればOKです。

投資用不動産を探している方などは、現金での即決済を希望するケースが多いので、資金的な余裕があれば住宅ローンを完済しておくことをオススメしますが、一般の住宅用マンションの売買であれば引渡し決済時に同時完済すれば問題ありません。

ただし、この場合は住宅ローンの残債務以上で売却するか、もしくは足りない残債務分を現金で返済するだけの余裕があることが前提となります。

売却価格が残債務を下回り、足りない分を現金で補うことができなければ任意売却となりますので、抵当権者の許可が必要になることを覚えておきましょう。

質問2:売却の前にリフォームしておいた方がよいのか?

回答:売却のためのリフォームであれば必要ありません

ご自身が便利に生活するためのリフォームであればOKですが、売却しやすくするためのリフォームをわざわざする必要はありません。
築年数でいえば20年、25年というマンションはリフォームするには最適な時期だと思いますが、これはあくまでも買い手側が自分の好みでリフォームするのが一般的です。

あなたがリフォームをしても、それはあなたの好みであり、買い手側の人に受け入れられるとは限りません。

実際にリフォームをおこなうより、「リフォームをすればこのようになりますよ」というプランを提示してあげるほうが効果的だと思います。
方法としてはリフォーム業者に相談し、リフォームした場合のイメージが掴めるようにプランを写真やパネルで展示しておくのはどうでしょう?
一緒に概算見積もりなどを取り寄せておくのも効果的だと思います。

70万円の費用であれば、このようなリフォームまで可能ですよ。
200万円の費用であれば、このようなリフォームまで出来ますよ。
という感じで具体的な金額とイメージ写真を提示してもらったほうが買い手側の購入意欲も高くなるのではないでしょうか。

質問3:リフォーム済みの物件であれば売却価格に反映できますか?

回答:リフォーム額をそのまま売却価格に反映させるのは難しいです

売却の1年前に300万円の大規模リフォームを行ったからといって、査定価格にリフォーム分の300万円を上乗せするのは無謀です。
通常リフォームというのは、その家族にとっての利便性を向上させるための改修工事ですので、そのリフォームがすべての家族に受け入れられるわけではありません。

例えば3DKを2LDKにリフォーム工事したとして、元々内覧に訪れるお客さんは2LDKを探している方たちです。そのお客様に「この物件、元々は3DKだったんですよ」という話をしても意味がありません。
つまり、3DKを2LDKにするためのリフォーム費用は内覧者にはまったく関係が無い話なのです。

このようにリフォームした費用をそのまま売却価格に上乗せすることはほぼ不可能ですが、広告チラシや不動産業者のホームページなどで「リフォーム済み物件」として売り出してもらえれば多少なりと売却価格に反映させることは可能だと思います。
その際には、「リフォームした時期」「リフォームした箇所」「リフォームに掛かった費用」などを出来るだけ詳しく記載してもらうようにしましょう。

質問4:売却依頼中に取りやめれば広告料や仲介手数料は払うことになりますか?

回答:仲介手数料は売却時の成功報酬なので支払う必要はありませんが、広告料などについては不動産業者により対応が異なります

「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」で売却を依頼している場合、その売却を途中で取りやめる場合を想定して回答します。
この場合だと売買が成立していませんので、仲介手数料の支払いは当然ありません。あくまでも成功報酬として仲介手数料は払うものです。
しかし、売却活動に掛かった分の経費(謄本や公図の取得費・宣伝広告費など)は請求される場合があります。

不動産業者によりケースバイケースなのですが、一般的には経費は請求しないという業者が多いのですが、なかには実費分の経費を請求されることもあります。
これは非常に大事な問題ですので、媒介契約を結ぶ前に具体的な話をしておいた方が良いと思います。

質問5:簡易査定も訪問査定も本当に無料ですか?

回答:基本的にどの業者も査定は無料としているのが一般的です

悪質な不動産業者になると媒介契約を結ばないと訪問査定は出来ませんという場合がありますが、そのような業者に売却の依頼をするのはやめておきましょう。
後々、広告費などといって余計な費用を請求される恐れがあります。

簡易査定でも訪問査定でも無料で実施してくれるのが一般的です。
その査定額を参考にして売却するかどうかを検討するのですから当然といえば当然なのです。

質問6:実際に人が住んでいる状態でも売却依頼はできますか?

回答:出来ますが、所有者が住んでいるのか賃貸として貸しているのかによって異なります

もちろん所有者の方が住みながら売却活動をすることは可能ですし、売りに出ているマンションの多くが住みながら売却活動をしている物件です。

しかし住んでいるのが所有者ではなく、賃貸の場合は少し事情が変わってきます。
賃貸で貸し出している物件でも売りに出すことは可能なのですが、不動産投資の収益物件として売りに出すのか?それとも通常の売買物件として売りに出すのかで売却活動のやり方が違ってきます。
売却を依頼する不動産業者と相談しながら売り出し方を考えるようにしましょう。

質問7:住み替えの場合、売却と購入どちらを優先した方がいいでしょうか?

回答:どちらのケースでもメリット・デメリットがありますので一概には言えません

住み替えの場合、一番頭を悩ませるのは売却が先か購入が先かという問題です。
これは不動産業者や不動産の専門家でさえ水掛け論になりがちな問題であり、簡単にどちらがお得ですよとは断言できません。
ただし、それぞれのメリットやデメリットを知ることで、自分たちにはどちらが合っているのかという判断材料にはなると思います。

購入を優先=引越しのスケジュールなどの調整が容易になるのはメリットなのですが、その期日にあわせた売却が成立するとは限りません。その場合二重の住宅ローンを支払うことにもなりかねませんので注意が必要です。

売却を優先=資金計画を具体化しやすいというメリットがある反面、条件に見合う物件がなかなか見つからずに仮住まいとして賃貸を借りることになる場合も珍しくありません。
こうなると賃貸契約に掛かる敷金などの初期費用も必要ですし、2回引越しをする費用も勿体無いです。

質問8:相続の登記を済ませていない物件でも売却できますか?

回答:登記を正常に変更することで売却が可能になります

不動産を相続した場合には、相続による名義変更の登記が必要になります。しかし、相続登記をしないまま放置している不動産は珍しくありません。
相続登記を正常におこなっていないと該当物件を売却することはできませんので、売却までに登記を変更しておく必要があります。

また、最近は権利証を紛失したというケースも珍しくありません。とくに相続などの場合には相続した時点で権利証が紛失していることもあります。
このように権利証を紛失している場合でも司法書士に依頼することで権利証の再発行が可能ですが、それなりの費用と期間が掛かることも想定しておきましょう。

質問9:現時点で管理費や修繕積立金の滞納があるけど売却できますか?

回答:管理費や修繕積立金の滞納があっても売却はできますが、決済時に清算することになります

近年多いのが管理費や修繕積立金を滞納しているけど売却できますか?という相談です。
当然これらの費用を清算することで売却は可能です。
資金に余裕があるのであれば、売却活動の前に滞納分を清算しておくことをオススメしますが、資金的な余裕がなければ売却代金から清算することも可能です。
黙っていればバレないだろうという考えはトラブルの原因にもなりますし、契約不履行に該当する恐れもありますので絶対に止めましょう。

質問10:売却代金を貰えるのはいつ頃ですか?

回答:通常は契約時と引渡し決済時の2回に分けて支払われます

一般的に売買代金の支払いは契約時に5%~10%、残りの代金に関しては引渡し決済時に全額を受領することになります。

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