専任媒介契約をするのに不安がある場合

専任媒介契約や専属専任媒介契約をすることに不安を感じる人もいると思います。一般媒介契約と違い、専任媒介契約では重複して他の不動産業者に売却依頼をすることが原則禁止されていますので、契約を結んだ不動産業者に任せるしかありません。

しかし、媒介契約を締結した不動産業者が思っていたよりも対応が悪かったという場合や媒介契約を締結する前と後では言っていることが明らかに違っている場合もあります。

このように信頼できない不動産業者と専任媒介契約を結んでしまったことを後悔する売主は決して少なくありません。そこで万が一、媒介契約で失敗しても被害を最小限に抑える方法をアドバイスしておきたいと思いますので参考にしてください。

なお、「一般媒介契約」や「専任媒介契約」の違いがよくわからないという人は、下記のページで詳しく解説しています。

媒介契約の詳しい説明はこちら

媒介契約の最長期間は3ヶ月

媒介契約を結んだだけでは、売主が不動産業者に対して金銭の支払いが発生することは基本的にありません。ですので、たとえ悪質な不動産業者と媒介契約を結んでしまっても、何も恐れることはありません。その媒介契約の期間が終了するのを待てば良いのです。

媒介契約の期間は法律で「3ヶ月未満」と定められています。この3ヶ月が経過した時点で、その媒介契約を継続するか終了するかを売主が選択できるようになっているのです。

つまり、悪質な不動産業者と媒介契約を結んでしまった場合は、3ヶ月で自動的にその媒介契約は無効となります。

最初の媒介契約期間を短期に設定する

はじめて付き合う不動産業者に売却の依頼をする場合は、媒介契約の期間をなるべく短期で設定することをオススメします。上記で媒介契約の期間は3ヶ月だと説明しましたが、通常不動産業者と媒介契約を締結する場合には、最長の3ヶ月に設定されているものです。

しかし、これはあくまでも最長3ヶ月なので、その期間を3ヶ月以内にすることに対しては制限はありません。そのため媒介契約の期間を2ヶ月にすることもできますし、1ヶ月でも1週間でも可能なのです。

はじめて付き合う不動産業者であれば、媒介契約後どのような動きをしてくれるか解らない部分が多いので、「不動産選びを失敗した」とならないためにも、最初の期間は1ヶ月ほどに設定してもらうのが得策だと思います。

1週間では正直不動産業者も動きようがありませんので、不動産業者の動きを見極めるためには1ヶ月くらいが丁度良い期間だと思います。

媒介契約の更新は売主主導が絶対条件である

媒介契約は最長3ヶ月未満という規則がありますが、契約更新することで継続してお願いすることが可能になります。契約の期限が切れる前に不動産業者の方から「そろそろ媒介契約の期間が終了しますが、継続更新しますか?」という問い合わせがあります。

このときにそのまま同じ不動産業者に継続して依頼する場合は、不動産業者が準備している契約更新の書類を提出すれば問題ありません。

もし売却依頼を他の不動産業者に変更したいと思っている場合には、契約更新の書類を提出しなければ自動的に媒介契約は終了となります。

媒介契約の更新は売主側の意見が最大限反映されるようになっていますので、不動産業者が勝手に契約更新の手続きを取ることはできないようになっています。

また不動産業者から電話があり「そろそろ媒介契約の期限が終了しますが、そのまま契約継続でよろしいですか?」といわれ、「はい、そのまま契約継続でお願いします」と答えたとしても無効です。

媒介契約の更新をする場合は、必ず売主(依頼者)が書面で契約更新の意思表示をするように決まっているため、口頭での意思表示は認められません。

媒介契約の上手な切り出し方

不動産業者側は「専任媒介契約=3ヶ月」だと勝手に思い込んでいます。というよりも、売主側は素人だと決め込んでいるので媒介契約の期間を3ヶ月以内で自由に決められるという説明すらしない場合がほとんどなのです。

そのため売主側から媒介契約の期間を1ヶ月にして欲しいと提案することで露骨に嫌な顔をする業者は少なくありません。

しかしこれは法律で決められていることなので、不動産業者の言い分ばかりを聞く必要はありませんし、こちらから媒介契約の期間を1ヶ月と提案することで不動産業者の対応を伺い知ることもでき一石二鳥です。

媒介契約の期間を1ヶ月ということで不動産業者の気分を害するのではないか?と考える人もいるようですが、何も難しく考える必要はありません

「わたしも不動産売却を依頼するのは初めてですし、いろいろと不安や解らないこともあるので、最初は媒介契約の期間を1ヶ月にしてもらって良いでしょうか?もちろんその後更新させてもらうことになれば、それ以降は通常通り3ヶ月単位でお願いするつもりです」

このようにストレートにお願いするのが一番良い方法だと思います。このとき「たった1ヶ月じゃ何もできませんよ」や「当社の媒介契約は3ヶ月と社内規定で決まっておりまして」などと言ってくる業者はその時点で媒介契約をするに値しない業者だということです。

「そうですよね。初めてだと何かと不安ですよね。わかりました、その1ヶ月で○○様の信頼を頂いて、次からは3ヶ月でお願いしてもらえるように全力で頑張ります」くらい言ってくれる業者があれば頼もしい限りです。

まとめ

  • 何も指示しなければ、媒介契約の期間は通常3ヶ月に設定されている
  • 媒介契約の期間は売主と業者側の合意があれば3ヶ月以内で自由に決めることができる
  • 媒介契約を更新するには、売主が書面で「契約更新」の意思を伝える必要がある
  • 1ヶ月の媒介契約を提案することで、その業者の反応をみる
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