高く売るためには何ヶ月前に査定に出せばよいのか?

マンションを高値で売却したいと思っているのであれば、少しでも早い段階で売りに出す方が効果的です。売却までの期限が迫った状態で売りにだしても、購入者側に足元をみられて値引き交渉をされてしまう確率が高くなるからです。

では、実際にはどのくらいの期間を考えて売りに出せば良いのでしょうか?

理想としては5ヶ月前には査定依頼をしておく

まずは不動産が売却されるまでの大まかなスケジュールを考えてみましょう。

1、マンション売却を業者に依頼する(媒介契約を結ぶ)

マンションを高く売るためには、仲介してくれる業者の選定が大切です。業者を見極める期間もある程度必要だと考えましょう。

特に、一度専任媒介契約(専属専任も含む)を結んでしまうと、その業者がダメな場合3ヶ月間身動きできないことになってしまいます。
(契約を破棄して、違う業者と契約したり、自己発見取引をすると違約金が発生する場合があります)

万一変な業者と契約してしまうと、それだけで3ヶ月も時間を無駄にしてしまう可能性があるので、ここは新調に決めましょう。

2、依頼を受けた業者は売り出すための販促準備する

媒介契約が完了すると、不動産業者が販促用のチラシなどを用意します。その他にインターネットへの掲載などもスタートしますので、しっかり業者が動いているかどうかチェックしましょう。

3、売却活動を開始する

専任媒介契約を結んでいる場合、不動産業者は定期的に売主に活動内容を報告する義務があります。
もちろん、一般媒介の場合でも売主側から問い合わせることはできるので、売却活動が順調に進んでいるかどうか随時チェックしましょう。

4、購入希望者から問い合わせがあり、内覧などを受ける

内覧に関しては、買い手側の希望で日程を組んでしまうと無駄な待ち時間が発生してしまう可能性があります。
例えば、「来月頭に内覧に行きたい」などと言われると、その時まで待たないといけなくなるので、なるべく待ち時間が発生しないように、うまく交渉してもらいましょう。。

5、購入希望者から購入申込を受ける

内覧に来た買主候補は、その後家族などを含めて慎重に購入を検討します。場合によっては、もう1度部屋を見せてくださいと言われることもあるので、その都度対応する必要があります。

もちろん、ここまでやっても最終的にキャンセルになる事はよくあるので、焦らずに対応し続ける必要があります。

6、価格や引渡し時期などの交渉を行い、合意に至れば契約となる

1〜5の順番をたどってやっと売買契約が結ばれます。この契約も、売主(あなた)、買主、不動産業者、銀行、司法書士などの日程を合わせなければならないので、日程調整が必要です。

時には合意の前に、買主側から値引き交渉などを迫られることもあるので、仲介してくれる不動産業者と相談しながら、値引きをするのかしないのか、いくらまでなら値引き交渉に応じるのかなどを検討しましょう。

ちなみに、最後の最後になって、買主が銀行から融資に落ちるというトラブルが起こることもあります。こうなってしまうと売買契約は白紙に戻るので、また違う買い手探して、1〜5の手順を踏むことになります。


上記のスケジュールは本当におおまかな流れになりますが、一般的に考えて、マンションの売買契約が終わるまで早くても2ヶ月〜3ヶ月くらいは時間が必要になります。

実際には細かなトラブルが色々重なって、もっと時間がかかってしまう場合もあるので、できれば4ヶ月〜5ヶ月前には売却の査定依頼をしておいた方がいいでしょう。

売主の理想と買主の理想

ここまでの説明はあくまでも売主側の視点で書きましたが、買主側の視点に立つと、話はまた違ってきます。

売主にとっては、5ヶ月程度あればある程度余裕をもった売却プランを組むことができますが、買主側にしてみれば、もっとじっくり時間をかけてマンションを選びたいという人もたくさんいます。

マンションの購入といえば、普通の人には一生に1回か、多くて2回くらいの大きな決断となります。そのため、マンションの内見から購入に至るまで、多くの人は半年から1年程度は時間をかけて、じっくりと検討する場合が多いです。

もし売主側だけが時間がないと焦っている場合、このようにじっくり検討をしたいという人から敬遠されてしまうかもしれないので、やはりなるべく早めに査定をとって、売却活動をスタートする方がよいと思います。

引越しプランが決まっているのなら1年前でも査定依頼しておく

できれば4ヶ月〜5ヶ月程度の余裕が欲しいと書きましたが、もし子供が小学校にあがるタイミングで住み替えたいなど、ライフプランが明確に決まっているのであれば、もっと早く活動をはじめてもかまいません。

例えば引越しの予定が1年後であっても、この段階で売却査定をとっても何の問題もないということです。むうしろ、期間に余裕がある方が不動産業者も売却プランを練る時間が取れるので、喜んでくれるでしょう。

不動産業者からしても、できるだけ高く売却できれば、その分手数料が高くなりますので、がんばって高く買ってくれる買主を探してくれるはずです。

このように、将来のライフプランが決まっているのであれば、少しでも早い段階で動くことで、より高く売れる可能性が増します。

仮になかなか購入希望者が現れずに値下げをする場合でも、時間に余裕があれば小刻みに価格を下げていって、様子を見ることができます。

時間に余裕がない場合は、ある程度思い切った値下げを迫られる可能性が高くなるので、早め早めの行動を意識しましょう。

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