マンション売却の重要ポイント。仲介業者選びについて

マンションを売却する際には、「売出し価格をいくらに設定するか?」「どの仲介業者と契約するか?」「値下げはどのタイミングで行うか?」など、数多くのポイントがあります。

このサイトでも色々な注意点やアドバイスを掲載していますが、その中でも特に重要になってくるのが、「どの仲介業者と契約するか?」という点です。

不動産の売却自体は、やろうと思えば個人間でもできないことはありませんが、現実的ではありません。やはり仲介してくれる業者の存在は重要です。

もっとはっきり言ってしまえば、「良い仲介業者を見つけられるかどうか?」で、マンションの売却価格は大きく変わってしまうと言えます。

良い仲介業者はどうやって見つければいいのか?

では、肝心の「良い業者の見つけ方」に関してですが、これは複数の業者に査定依頼を出して、実際に比較してみるというのが唯一の方法です。

口コミやインターネットで評判の良い業者を探すという手もありますが、マンション売却の場合には、この方法はあまり有効ではありません。

なぜなら、売りに出るのは毎回異なる物件なので、同一条件での比較というのができないからです。

つまり、「あなたの物件を売るのに最適な仲介業者」を探したければ、あなた自身が業者を比較して選ぶしかない、ということですね。

今から、業者を選ぶ際に特に重要なポイントを2つ紹介するので、最低限これだけは抑えた上で、仲介業者を選んで下さい。

このポイントを抑えておくだけでも、損をする確率はグッと減るはずです。

1.仲介業者を探す際は第三者サービスを使う

マンション売却を仲介してくれる不動産業者を探す際には、必ず一括査定サイトなどの「第三者サービス」を利用しましょう。

一昔前までは、知人の不動産業者にお願いしたり、知名度の高い大手業者に依頼する人がほとんどでしたが、今はインターネットを使って、複数の業者にまとめて査定を頼むのがベストな選択になっています。

なぜかというと、特定の一社に査定から売却までを依頼した場合、売却価格はその業者の意向に大きく左右されることになってしまい、損をする可能性が高いからです。

ご存じの通り、仲介業者の手数料というのは、売却が決まったときにはじめて成果報酬として支払われます。

そのため、売り手側にとって多少不利であっても、お買い得感のある価格を設定して、なるべく早く売れるようにと提案してくるケースがかなり多いのです。

これに乗ってしまうと、本来であればもう50万円、もう100万円高く売れたはずの物件が、相場よりも安い価格で買い取られてしまう事になります。

第三者サービスを通すことで「競争」を意識させる

そこで重要になってくるのが、多数の仲介業者をひとまとめにしている「一括査定サイト」です。例えば大手のサイトで言うと、NTTデータが運営する「HOME4U」や、マンションの一括査定サービスの老舗「マンション.navi」などがあります。

このような一括査定サイト経由で業者を探すと、

・各社の(簡易)査定価格が一目で比較できる
・査定を依頼した段階で、業者同士が競争を意識する

という2つの大きなメリットがあります。

査定価格に関しては、インターネットで調べられるのはあくまでも簡易査定額ですが、この段階であまりにも変な価格を出してくるような業者は、怪しい業者として避けることができます。

そして特に重要なのが後者で、「一社だけ」に依頼する場合と違って、仲介業者側が「競争」を意識するので、明らかに安い査定額というのが出にくくなります。

これだけでも「ハズレの業者」に当たる確率がかなり減るので、マンションを売却する際には必ず利用しましょう。

売り手側は無料で使えるサービスなので、特にデメリットはありませんし、数分あれば終わる作業なので、使わないともったいないサービスです。

一括査定サイトを使えば仲介手数料で得をする

また一括査定サイトを利用することで、仲介手数料で得をできる可能性もあります。

これまで仲介手数料といえば、「売却価格の3%+6万円」という暗黙のルールがありましたが、これはあくまでも仲介手数料の上限額として決まっているだけです。

上限を超えなければ自由に設定できるので、最近では仲介手数料を割引してくれる業者が徐々に増えてきています。

例えば、仲介手数料を半額にするという業者もいれば、中には「売主側からは仲介手数料は頂きません」という業者もあるほどです。

自分の住む地域に仲介手数料の割引をしている業者がいなくても、上手に一括査定サイトを利用すれば見つかる可能性があります。(面倒でなければ複数の一括査定サイトを使うことで見つかる可能性が高くなります)

2.売却する物件にマッチした業者を探す

次に重要なのが、「売却する物件にマッチした業者を探す」という点です。マンション売却の仲介業者と一口に言っても、実は業者ごとに大きく特徴が違うからです。

例えば都心の人気物件に強い大手仲介業者がいる一方で、大手がカバーしていない地元の物件に強い仲介業者もいます。いわゆる「地域密着型の業者」というやつですね。

業者を選ぶ際には、つい知名度の高い大手業者の方が良いのではないかと思ってしまいがちですが、必ずしもそうとは限りません。

なぜなら都心の人気物件を数多く扱う大手業者の場合、売却単価が低い地方の物件に対しては、率直に言ってあまり力を入れないケースがあるからです。

このような場合、地元のネットワークに強い地域密着型の仲介業者の方が、より早く、より高い買い手を見つけてきてくれる可能性があります。

訳あり物件に強い業者もいる

もしこれから売ろうとしている物件が、都内の一等地に建つ超優良物件であれば、実はどの業者を選んでも大きな問題はありません。なぜなら放っておいても相場価格でちゃんと売れるからです。

強いていえば、売り主に不利な「両手仲介」をしないという特徴がある「ソニー不動産」を選べばよいでしょう。

しかし一方で、「駅から少し離れている」「築年数が古い」など、売却に当たって不利になる要素がある場合には、「腕の良い業者」を選ぶことが非常に重要になります。

この時覚えておきたいことは、地元密着型の業者の中には、訳あり物件を扱うことを得意としている業者がいる、ということです。

なぜならその地域の相場価格を隅々まで把握しているので、訳ありの内容によって、どれくらいの値下げをすれば買い手がつくか理解しているからです。

これはその地域で、長年仲介を行ってきた地元の不動産業者だからできることです。

この点をふまえると、大手の仲介業者だけを候補に考えるのはとても危険なので、必ず大手・地元密着型の両方を比較してみる必要があります。

特に地元密着型の仲介業者を探す場合には、先ほど紹介した「マンション.navi」が非常に強いので、必ず抑えておきましょう。

売却する物件にマッチした業者を探そう

もし対応が悪い仲介業者と契約してしまった場合は

ちなみに、この記事を読んでいる段階で、すでにどこかの仲介業者と媒介契約済みの方もいると思います。

その仲介業者がちゃんと広告活動を行ってくれているなら何の問題もありませんが、もし対応が悪いと感じているなら、なるべく早めに契約を打ち切って、別の業者を探した方がいいでしょう。

仲介業者との契約には、主に3つの種類がありますが (一般媒介・専任媒介・専属専任媒介)、どの契約の場合でも、期間は原則3ヶ月間になっています。

※各契約ごとの特徴や注意点については「一般媒介と専任媒介の違いは?」の記事で解説しています。

もし不満を感じているなら契約を更新しなければよいですし、3ヶ月も待てないということであれば、こちらから早期の契約解除を申し出ることもできます。

その際、場合によってはかかった広告費の一部を請求されるケースもありますが(こちら事情の契約解除のため)、特に何もなく契約を解除できることも多いです。

対応の悪い業者のせいで時間を無駄にしてしまうと、売却完了までの計画が狂ってしまい、値下げせざるを得なくなるかもしれません。

そうなったら百万円単位での損失が出てしまうので、すでに仲介業者と契約済みという方でも、状況に応じて必ず見直しをしましょう。

業者への対応に自信がない、または時間が取れない場合

ここまで説明してきたように、売却の際には仲介業者選びが非常に重要になります。ただ、中には仲介業者とのやりとりが苦手だったり、日中忙しくて対応する時間が取れないという人もいると思います。

そのような人は、最近人気が出てきている「コンシェルジュサービス」を活用すると、良い業者に出会える確率が上がると思います。

コンシェルジュサービスというのは、保険業界などで以前から人気がある「保険選びの窓口サービス」のようなものです。各業者へ一括査定をする際に、自分が直接やりとりをするのではなく、間にコンシェルジュが入ってくれます。

一括査定の場合、各業者とやりとりをするのは自分自身なので、複数の業者と話をしなければなりません。直接業者の話が聞けるというメリットはありますが、その分たくさんの時間を取られてしまいます。

一方でコンシェルジュサービスを使った場合は、自分でやりとりをする窓口はコンシェルジュのみで、業者探しはコンシェルジュ側に任せることができます。直接業者の話を聞くことはできなくなりますが、対応の手間は大きく減らせます。

また、当然コンシェルジュは不動産に関する知識も持っているので、明らかにおかしな査定をしてくるような悪質業者はカットしてくれます。

どちらにも一長一短がありますが、「忙しくて複数の業者と話をする時間がない」 「過去に変な業者に当たってしまって不安がある」などといった人は、コンシェルジュサービスを利用するのがおすすめです。

コンシェルジュサービスは、一括査定サービスに比べるとまだ数は少ないですが、不動産業界だと法律関係の相談にも強い「街角相談所-不動産-」がいいと思います。

「街角相談所-不動産-」の公式サイトはこちら

補足:もし1都3県の都心部に住んでいるなら

最後に都心部に住んでいる人限定のアドバイスをもう一つ。

これは都心部の1都3県(東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県)限定のサービスとなりますが、先ほども少し紹介した「ソニー不動産」という売却エージェントがかなり有利になっています。

このソニー不動産は一括査定ではなく、ソニー不動産自体が売却をサポートしてくれるサービスで、最大の特徴は、「同一物件では片側だけしか仲介しないサービス」という点です。

普通の不動産業者は、「マンションを買いたい人」も仲介しますし、逆に「マンションを売りたい人」も仲介します。

そのため、時には「両手仲介」を狙って、売り手側に不利な提案を押しつけてくる業者もいます。

この両手仲介を避けるためには、一括査定サービスなどを使って複数の業者から相場価格を確認した上で、なるべく信頼できそうな業者を見極めるしかないのですが、ソニー不動産の場合はその心配がありません。

先ほど書いたように、ソニー不動産は同一物件では片側しか仲介しないので、マンションを売りたい人から依頼があった場合は、売却だけに専念するという決まりがあるからです。

ソニー不動産側としても、「売り手」側からしか手数料がもらえないわけですから、利益を増やすためには少しでも高く売る必要がありますよね。

こうすることで、仲介業者であるソニー不動産と、売り手である私たちとの利害が一致するので、より高値で売れる可能性が増すということです。

実は海外では、このような片側だけのサービスが主流で、日本のように両手仲介がまかり通ってしまう方が異常と思われています。(海外では両手仲介は違法となります。)

そこで新しく登場したのがソニー不動産で、今後日本の不動産売却市場を変えていくかもしないと、色々な新聞や雑誌などでも期待されています。

残念な点は、まだ日本では新しいサービスなので、都心部の1都3県でしか利用できないという点ですが、もしこの範囲内にあるマンションを売却するのであれば、第一候補として考えていいと思います。

「ソニー不動産」の公式サイトはこちら

※「両手仲介」というのは、不動産業者が自分たちの手数料をより多く取るために、マンションの売り手や買い手に不利な内容で取引を持ちかける悪質な行為のことです。

アメリカなど海外では禁止されている国が多いのですが、残念ながら日本では今のところ禁止されていません。

詳しくは「両手仲介を狙う不動産業者に気をつけよう!」のページで解説していますので参考にしてください。


仲介業者の選び方まとめ

今回紹介した2つのポイントに共通することは、「必ず複数の業者を比較してから選ぶことが大事」ということです。

当たり前のことかもしれませんが、これは本当に大事なことで、やるのとやらないのとでは、最終的に数百万円という大きな差につながることもあります。

万が一、あなたが選んだ仲介業者が、

「相場が全然わかっておらず、値下げ幅を大きく取りすぎた」
「地元への露出度が少なく、都心でしか営業が行えない業者だった」
「両手仲介を狙う悪質な業者だった」

なんてことになったら困ってしまいますよね。

そんなことがないように、必ず第三者サービスを使って、複数の業者に査定依頼をしてから選びましょう。多少面倒に感じるかもしれませんが、やるのとやらないのとでは大きな差がでます。

おすすめのサービスをいくつか文中で紹介しましたが、サービスの特徴ごとに整理すると、

都心部に住んでいる人 ソニー不動産、マンション.navi
地方に住んでいる人 マンション.navi、HOME4U
訳あり物件を売りたい マンション.navi、街角相談所

といった感じで各サービスを使い分けると、高く売れる確率がグッと上がると思います。

「マンション.navi」は一括査定サービスの中でも老舗のサービスなので、都心部・地方関係なく必ず抑えておいた方がいいでしょう。

また、訳あり物件を売りたい場合は、とにかくたくさんのサービスを利用して、少しでも多くの業者に見てもらい、売れる確率を上げるしかありません。

今回紹介したサービスは、すべて無料で利用できるので、時間に余裕があるならなるべくたくさん、急ぎの人でも最低1社か2社は利用して、仲介業者の相場価格や応対などを確認することをおすすめします。

仲介業者比較サービスまとめ

マンション.navi

マンション.naviは、その名の通りマンションの仲介に特化しているサイトで、業界内では老舗のサービスとしてかなり有名です。

運営歴が長いので、住友不動産販売、野村の仲介+、ピタットハウス、三井のリハウス、みずほ不動産販売など、大手の不動産業者と提携しているのはもちろんのこと、地元密着型の小さいな不動産業者にも強いのが特徴です。

戸建て、マンション、土地などをまとめて扱う大手サイトと比較すると、マンション.naviの方がより専門的なサービスになっているので、マンションを売るなら絶対外せないサイトですね。

またマンション.naviの場合、「売却」だけではなく、業者による「買取」の査定金額や、一時的に「賃貸」として貸したい場合の相談などもできます。

大手に比べると知名度は落ちますが、訳あり物件の売却や、マンションを貸すのか売るのかで悩んだ場合には、ぜひ利用したいサイトです。

公式サイトはこちら

ソニー不動産

ソニー不動産は、ソニーグループが運営する不動産サービスの一つです。一括査定とは違って、ソニー不動産自体が直接売却などの相談に乗ってくれます。

最大の特徴は、「同一物件では片側だけしか仲介しない」という点です。売主にとって不利な両手仲介が発生しないので、今非常に大きな注目を集めています。(両手仲介が発生すると、百万円単位で売り主が損をする可能性があります)

今のところ1都3県(東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県)でしか利用できないのがネックですが、この地域に住んでいる売主にはかなり大きなメリットがあります。

運営元もソニーグループということで安心感があるので、都心に住んでいるなら第一候補として使いたいサービスです。

公式サイトはこちら

HOME4U

「HOME4U」は、NTTデータが運営する国内最大級の不動産情報サイトです。不動産の一括査定サイトとしては最大手の一つで、今までの利用者数は約550万人以上と、豊富な実績を持っています。

東急リバブル、野村の仲介+、三菱UFJ不動産販売、三井住友トラスト不動産、阪急不動産、みずほ不動産販売、Century21など、大手の不動産業者はほとんどカバーしているので、これからマンションを売却したいと考えている人は最低限抑えておきたいサイトです。

もちろん、大手以外の地域密着型の不動産業者も多数参加していて、全国900社の業者の中から、最大6社にまとめて査定依頼ができます。

運営元もNTTデータという大企業で、過去の実績・経験も豊富なので、信頼性が高く安心して使えるサイトです。

公式サイトはこちら

すまいValue

「すまいValue」は、大手6社のみに厳選して査定を依頼できる、一括査定サービスの中でも特殊なサイトです。たくさんの業者と対応するのが面倒という人におすすめです。

提携しているのはすべて大手の不動産業者で、東急リバブルや三井のリハウス、三菱地所ハウスネット、野村の仲介プラス、小田急不動産、住友不動産販売の6社です。

安心感のある大手企業がよいという人や、もともと大手が強い都心部に物件がある人に適したサービスです。

公式サイトはこちら

スマイスター

スマイスターは、不動産の一括査定サイトの中でも運営歴が長く、利用者は2016年12月の時点で約350万人を超えており、査定サイトとしても知名度の高いサイトです。

運営会社は、不動産関連のWEBメディアを運営している株式会社シースタイル。長く培ってきた不動産の知識とネットワークを活かし、不動産の一括査定だけではなく、土地活用のサービスなども提供しています。

マンションの他にも一戸建て、店舗、工場など、幅広く対応してくれますので、他の査定サイトでいい返事をもらえなかった場合は、利用してみるといいかもしれません。

公式サイトはこちら



マンション売却の仲介業者を比較するサービスとしては、上記の5つが特に有名です。時間がない人でも最低1つ、できれば2つか3つ使って、なるべく多くの業者を比較することをおすすめします。

特に最近評判になっているソニー不動産は、売り主にとって明確なメリットがある不動産業者です。利用できる地域が限られていることが残念ですが、対象地域に住んでいるなら必ず相談してみましょう。

複数の業者を比較するのは確かに面倒ですが、良い仲介業者を見つけられるかどうかで、マンションの売却価格はかなり変わってきますので、ここは手を抜かずにしっかりとやっておきたいポイントですね。

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