マンションを売却で高い仲介手数料を払って不動産業者にお願いしなければならない理由はあるのでしょうか？
だったら業者を介さないで個人間で売買すれば仲介手数料を取られなくて済むと考える人もいると思います。
個人間で売買することは法律上は特に問題ありませんが、実際問題として難しいのが現状です。この記事では、個人間売買が難しい理由と実際におこなう場合の注意点をまとめているので、ぜひ参考にしてください。
- 【目次】個人間売買でマンションは売れるのか？
個人間の不動産売買について
まずは、不動産を個人間で売買する方法についてみていきましょう。
いくら節約できるのか？
自分で買主を探して売却してしまえば、わざわざ不動産会社に高い仲介手数料を払う必要なんてありませんよね。
しかし日本において不動産売買の9割は、不動産業者や宅建取引業者の仲介によって成立しています。不動産会社の仲介手数料は、ほぼ売買価格の3％＋6万円に消費税を入れた金額となります。
つまり4,000万円でマンションを売却した場合、仲介業者に136万800円を支払わなければなりません。自分で買主を見つけることができれば、この金額を節約することができるのです。
許可や資格は不要
不動産業者や宅建取引業者は国や都道府県から営業の許可を受けて運営していますが、個人間の不動産売買であれば認可を受ける必要がありませんし、宅地建物取引士の資格も必要ありません。
仮にAさんが所有しているマンションを同じ会社の同僚Bさんに売却する場合、仲介業者を介さずAさんとBさんが直接売買契約を結ぶことで、マンションを売買することができます。
Aさん、Bさんともに宅地建物取引士の資格を持っていなくても契約を結ぶことができるのです。
契約書も不要
さらに言うと個人間の不動産売買において、通常は義務付けられている不動産売買契約書や重要事項説明書などの書類も不要です。
例えAさんとBさんが口約束で交わしたマンション売買であっても、法律的にみて違法な行為ではありません。
不動産の個人間売買が難しい理由
不動産売買は個人間でもおこなうことができますが、しかし実際に個人間同士で不動産売買する人は少なく、不動産取引全体の5％以下になっています。
なぜ高い仲介手数料を払ってまで、不動産業者に売買の仲介を依頼するのでしょうか。以下の理由を知れば納得できるのではないでしょうか。
- 宣伝活動の問題
- 契約書類作成の問題
- 住宅ローン借入れの問題
- トラブル時の対応問題
この4つの問題が不動産の個人間売買に影響してきます。それでは１つずつ詳しく解説していきましょう。
宣伝活動の問題
基本的にマンションを売却しようと思ったら、まずは買ってくれる相手を探すところから始まります。買い手を探すために、不動産業者はインターネットや折込チラシなどで宣伝活動をしてくれます。
宣伝活動はそれなりの費用が掛かります。新聞折り込みチラシを入れてもらうにしても、当然タダではありません。この宣伝費用は不動産業者が支払っているので、仲介で売却するケースでは売主へ費用が請求されることは基本的にありません。
しかし個人間売買のケースでは、高額な宣伝費用が掛かることが想定されます。新聞折り込みチラシを1回入れるにしても、数十万円という費用がかかるのです。
ですので、すでにマンションを購入したいという人がいるのでしたら、個人間での売買も検討の余地はありますが、まったく買主の目処がないまま個人間売買するのはかなり厳しいです。
契約書類作成の問題
先に説明したように、個人間での不動産売買であれば必ずしも売買契約書は必要ではありません。例え口約束であっても、不動産売買は成立するからです。
しかし数千万円もする高額な売り買いを契約書も作らず、口約束だけでする人は実際にいるのでしょうか。個人間売買するケースであっても、契約書を作成して、売買をおこなう場合がほとんどです。
そこで問題となるのが、売買契約書や重要事項説明書を誰がどうやって準備するかです。不動産業者では当然のように書類が準備されていますが、これらの書類を個人で作成し、準備するのはとても大変です。
住宅ローン借入れの問題
宣伝活動と契約書類の問題は、大変ですが個人でやれないこともありません。しかし住宅ローンの問題については、個人の努力でどうにかできるものではないため、実際の個人間売買では、これが大きな問題となってきます。
住宅ローンを金融機関から借入れするとき、売買契約書と重要事項説明書の提出を求められるのが一般的です。この際、個人間同士で作成した契約書や重要事項説明書では、金融機関が融資をしてくれない可能性が高いのです。
金融機関によっては個人で作成したものであっても融資をしてくれる場合もありますが、なかなか審査に通らないのが現状です。
トラブル時の対応問題
不動産売買では物件引き渡し後であっても、多様なトラブルが発生するリスクがつきます。このトラブルが発生した場合に、仲介業者が間に入って解決してくれることもあります。
しかし個人間での不動産売買であれば、トラブルの対応は売主と買主という当事者同士で行わなければなりません。当事者同士では自分の言い分ばかりを主張するので、問題を解決するのが難しくなります。
自力で広告活動して売却する際のポイント
上記4つの問題点が、不動産の個人売買の妨げになっています。それでもやはり高額な仲介手数料を払うくらいだったら、個人でマンションの売却を検討したいという方もいるでしょう。
ここからは、上記の問題を踏まえながら、個人でマンション売却を行うためのポイントを解説していきたいと思います。
チラシのポスティング
個人でマンションの買主を探す方法として有効なのは、売り情報の物件チラシを作り近隣の賃貸アパートなどにポスティングすることでしょう。
そこで問題となるのが、物件情報が記載されているチラシ広告の作成です。一般的な不動産業者の場合、自社で作成することはなく、印刷業者や広告業者に作成してもらいます。
同レベルのチラシ広告を個人で作るのは難しいと思いますが、最近はパソコンを使い、家庭用印刷機でもチラシを作ることはできます。ですので、自分でチラシを作ることができれば作成費用はほぼかかりません。
これをプロの業者に依頼するとなれば、原版となるチラシを作ってもらうだけでも3万円～5万円の費用がかかりますし、さらに印刷を頼むとなれば、白黒やカラーで全然違ってきますが、1枚あたり10円～50円ほどの負担となります。
そうなると1,000部のチラシを作るのに、5万円くらいの費用を考えておくのが良いでしょう。
新聞の折込広告
新聞の折込チラシを利用するという手もあります。新聞の折込チラシは費用さえ払えば個人でも注文することが可能です。
当然1軒1軒ポスティングするよりも効率的ですし、費用も安く抑えることができます。ただし数万世帯単位での発注となるので、1軒あたりのコスト単価は安くても、総合的な費用は覚悟しなければなりません。
地域や広告サイズの大きさなどによっても違いはありますが、1万世帯あたり5万円くらいを考えておくとよいでしょう。印刷代を含めてた1世帯あたりのコストは、約3.0円になります。
3万世帯に折込チラシを配布するためには、約15万円を目処に考えておけば良いのではないでしょうか。
契約書類を個人で準備する方法
売買契約書や重要事項説明書の作成には不動産知識が必要なので、素人が自分で作成するのはかなり厳しいです。
そのため、インターネットなどで無料配布されていたり、有料販売されている書類を使うことをおすすめします。
ただ無料で入手することができても、専門用語だらけの契約書や重要事項説明書を記載するだけでも一苦労だと思います。厳しい場合は行政書士や司法書士などに依頼することを検討してみてはいかがでしょうか。
費用は掛かりますが、それでも不動産業者に仲介手数料を支払うよりも、大幅に出費を抑えることができますし、物件の移転登記なども合わせてお願いすることができます。
まとめ
個人間での不動産売買は、高額な仲介手数料を節約することができますが、いろいろな問題点があることは理解頂けたと思います。
個人売買での4つの障害「宣伝活動」「契約書類」「住宅ローン」「トラブル対応」の問題を解決するのが厳しいです。
どうしても仲介手数料を節約するため個人間での不動産売買を検討したいのであれば、行政書士や司法書士などの専門家を間に立てるようにしてください。
兄弟や親戚など、すごく近い関係同士の個人売買であればメリットもあるでしょうが、個人売買が不動産取引全体の5％以下になっている現状から判断すると、仲介手数料を払っても業者にお願いするのが無難です。
仲介業者にお願いする人は、選び方のポイントをまとめた以下のページをぜひチェックしてください。
