家を売りたくても売れない不動産事情を理解しておこう

「自分で買ったマイホームだから、いつでも好きなときに売却できる」
「住宅ローン残高よりも少しくらい安く売っても、残った住宅ローンを毎月コツコツ返済すればいい」

このように考えている人は驚くほど多いです。
しかし、実際にマイホームを売ろうと思ったとき、この考えが実に甘かったという現実を知ることになります。

マイホームを売ることが出来ない人が増えている

「自分が買ったマイホームだから好きなときに売ればいい」
これは、購入時に現金で一括支払いしている物件や、住宅ローン残債を現金一括返済できる方であれば、その考えで問題ありません。

※マイホーム売却代金で補えなかった残りの住宅ローンは、毎月返済するのではなく、一括で返済しなければなりません。

つまり、住宅ローン残債務があるマイホームを売却するためには、残っている住宅ローンをすべて返済することが条件となります。

例えば現時点で、住宅ローンが2000万円残っているマイホームがあるとします。

売却のため業者に査定をしてもらった結果、査定額は1650万円でした。
仮に1650万円で買いたいという人が現れた場合、住宅ローンを完済するには350万円が足りません。

この不足分350万円を、現金で一括返済しない限り、あなたが買ったマイホームであっても、自由に売却することはできません。

このように住宅ローンの残高が、マイホームの実売価格を上回っている状態のことを、「オーバーローン」といいます。

オーバーローンの解決方法

あなたがマイホームの売却を検討しているにも関わらず、オーバーローンで売却することができない状態だとしましょう。
この場合の解決策をいくつか紹介しておきます。

  • 家族や親族に不足分の現金を立替え(借りる)てもらう
  • 消費者金融やフリーローンで不足分の現金を借りる
  • 任意売却の手続きを取る

おおまかにこの3つが方法として考えられます。

一番良い方法は、家族や親族に不足分の現金を用立ててもらうことでしょう。
これだと利息も掛かりません。

ただし、不動産業者などは「任意売却」を強く薦めてくる場合があります。
もちろん任意売却も選択肢のなかの一つなのですが、『売却の達人』では、あくまでも「最終的な手段」として考えています。

任意売却でマイホームを売る場合

『売却の達人』が、任意売却を最終手段と位置付けている理由は、売主の今後を考えてのことです。

任意売却というのは、住宅ローンの返済を滞納(最低3ヶ月以上)していなければ利用することができない売却方法です。

実はこれは、「住宅ローン返済を滞納する=ブラックリストに載る」ことを意味しています。

返済滞納でブラックリスト(事故情報)に掲載されてしまうと、最低5年間はその事故情報が信用情報機関に残ることになります。
つまり、最低5年間はローンを組むこともできなければ、クレジットカードを持つことも出来ません。

このようなデメリットがある売却方法だからこそ、『売却の達人』では任意売却を最終的な手段として紹介し、その内容を理解したうえで慎重に検討するよう提案しています。

買いたくても買えない人も増えている

少し話が飛びとびになってしまいましたが、せっかくなので今度は「マイホームを買いたくても買えない人が増加している」という話をしたいと思います。

近年社会問題となっていることに以下のような物があります。

  • 人件費削減によるリストラの問題
  • 派遣社員や契約社員の増加と正社員の削減
  • 経営難による中小企業の倒産
  • 若年層による国民年金の不払い問題
  • 近隣諸国との関係悪化

これらの問題が悪化することで、マイホーム購入が難しくなることが考えられます。
倒産やリストラが増え、正社員での雇用が減少すれば、それだけ個人の所得が減ることになり単純に住宅ローンを組める人が少なくなります。

若者の多くが年金を払いたくないという人が増えています。そうなると銀行も将来的に年金での住宅ローン返済は望めないとし、完済上限を引き下げる可能性がありますし、近隣諸国との関係が悪化すれば、単純に材料費や人材費など建築コストが上昇することが懸念できます。

ここに挙げた例はほんの一部に過ぎません。
似たような問題は山積みされており、今後どんどん住宅ローン融資が難しくなることが予測できます。
今でこそ都心部では景気も回復傾向にありますが、景気が回復すると今度は金利の上昇が考えられます。地方部を含めた日本全土でバブル期のように景気が上昇すればいいでしょうが、そうでなければ賃金が低い地方部では更に住宅ローン返済が困難にもなりかねません。

買手が少なくなるというのは、それだけ売る側にも大きなダメージとなります。
今後益々売り物件が飽和状態になっていくことは明らかです。
それに加えて経済的な問題で買手が減少すれば、さらに売り物件ばかりが増え続け、不動産の価値は大暴落してしまう危険性さえあります。

〜まとめポイント〜

  • 住宅ローンが残っているマイホームは、現金が無ければ売ることもできない
  • 住宅ローンの残債務が実売価格を上回る状態のことを「オーバーローン」と言う
  • 任意売却をするとブラックリストに登録されてしまう
  • 今後は益々マイホームを「買いたくても買えない人」が増える

家を売るなら必ず知っておきたいチェックポイント

  • 信頼できる業者はどうやって探せばいいの?
  • 家を売りたくても売れない不動産業界の現状を理解しておこう。
  • 不動産業者に家の「買取」をしてもらうのは損?
  • 実家や土地を相続した場合はどうしたらいいの?
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