家を売るときによくある質問

家を売るときによくある質問

ここでは、家や土地を売るときの素朴な疑問や不安点などを質問形式で紹介していきたいと思います。

質問1:住宅ローンを払っているけど、売ることはできますか?

回答=不動産業差の営業マンをしていた頃も、この質問が一番多かったです。
住宅ローンが残っている状態でも家の売却は可能です。

ただし、売却額で住宅ローンの残債務を一括返済することが条件となります。
一括返済できない場合は、任意売却という方法を選択することで売却は可能ですが、多少手続きなどが複雑になりますし、融資を受けている金融機関の許可が必要になります。

質問2:できれば早急に売却したいけど、どれくらいで売れますか?

回答=「1ヶ月くらいあれば売れますか?」と尋ねられることも多かったのですが、1ヶ月くらいで売れる物件は、ほんの一握りです。
実際には、相談を受けてから売主さんの手元に現金が入るまで、3ヶ月~6ヶ月くらいの期間が一般的です。

どうしても早急に売却する理由があるのであれば、不動産業者に直接買い取ってもらう方法もありますが、これだと通常の売却に比べ安価(相場の7割前後)でしか売ることが出来ないというデメリットがあります。

ただし業者買取りであれば、現金化までの平均期間は1ヶ月ほどです。

質問3:複数の不動産業者に売却を依頼しても良いのですか?

回答=不動産業者に家や土地の売却を依頼する場合、媒介契約を締結する必要があります。
この媒介契約にも色々な種類があり、そのなかの「一般媒介」という契約であれば、同時に複数の不動産業者に売却の依頼をすることが可能です。

各媒介契約には、それぞれメリットやデメリットがありますので、自分が希望する売却方法に一番近い契約方法を選択することをお薦めします。

質問4:最近リフォームしたばかりですが、査定には反映してくれますか?

回答=リフォーム価値がそのまま査定にすべて反映されることは滅多にありません。
500万円ほどのリフォームをしていても、査定に反映されるのは、せいぜい2割~5割くらいだと思っていた方が良いでしょう。
それでも、リフォームしてから3年以内くらいの話です。
10年前などにリフォームした分につては、ほぼ査定には反映されることはありません。

また最悪のケースでは、リフォームしたことで査定が下がるケースがあることも理解しておいてください。
現在の持ち主が良かれと思って実施したリフォームでも、それが万人受けするとは限りませんので、カラオケ専用部屋や2階に浴室など、独特のリフォームなどは逆にマイナス評価になってしまいます。

質問5:査定額で絶対に売れますか?

回答=不動産業者が算出する査定額は、あくまでも「これくらいであれば売れるであろうという相場価格」です。
そのため、査定額以上で売れることもあれば、査定額を大きく下回ることもあります。

査定額のまま売れるという考えを持つのは止めておきましょう。
1年、2年、3年と気長に買主を待つ気持ちがあれば、査定額に違い価格で売れる可能性も高くなりますが、6ヶ月や3ヶ月というように期限を短く設定すれば、それだけ査定額で売れる可能性は低くなると思ってください。

質問6:不動産業者は売主の味方ですよね?

回答=売却の依頼を受けているお客様から、「不動産業者は売主の味方ですよね?」といわれることが度々ありました。
正直な話をするなら、不動産業者は売主と買主にとって中立的な立場となります。
売主からも手数料を頂きますし、同じ額の手数料を買主からも頂きます。

つまり、どちらの味方という立場でなく、あくまでも平等で公平な売買を成立させることが不動産業者の役割だと理解してください。

ですので、媒介契約を締結しているからといって、何でもかんでも不動産業者や担当営業マンに一任するのはお薦めできません。

質問7:売却後も保証しなければならないって本当ですか?

回答=「瑕疵担保責任」という保証制度がありますので、これは本当です。
しかし、保証しなければならない箇所は構造躯体や雨漏りなど、深刻な瑕疵に関してです。
しかも保証の期間は個人同士の売買であれば、1ヶ月~3ヶ月程度と短く設定されています。

これは、売主が重大な瑕疵(欠陥)があるにも関わらず、それを隠して売却することを防止するための制度として必要です。
決して売主だけが不利益になる制度ではないことを理解してください。

また築年数が20年以上など、古い物件については何らかの瑕疵(欠陥)があるのは、想定できますので、この瑕疵担保責任という制度を免責することも売主と買主の合意があれば可能です。

質問8:遺産相続で揉めていますが、それでも売ることはできますか?

回答=相続人すべての同意がなければ、残念ですが売却は不可能です。
家や土地の売却には、権利者すべての同意が必要となりますので、相続人同士で解決してもらうしかありません。

よく相続で揉めていて、不動産業者に泣きついてくる方がいますが、真剣に取り合ってくれる不動産業者は少ないのというのが現実です。
不動産業者に相談するまえに、司法書士や弁護士などに相談し、相続の問題を解決しておくことが先決です。

冷たい言い方だと感じるかもしれませんが、不動産業者は知ってしまった事実は買主に聞かれると隠すことはできません。
ですので、相続で揉めていることも隠せない場合があります。
そうなれば、売却に不利になる可能性が高いことは想像できます。

ですので、相続の問題を解決してから不動産業者に相談する方が得策だと私は思います。

質問9:裁判所から差し押さえの通知が来ています。それでも売れますか?

回答=競売の入札が開始される前日までなら、なんとか差し押さえを取り下げることも可能ですが、それなりの資金が必要になります。
まず絶対条件として住宅ローンを一括で返済できるだけの目処を立てないと裁判所も債権者も相手にしてくれません。

裁判所から、差し押さえ決定の通知が来たばかりであれば、まだ間に合う可能性も高いです。

とにかく住宅ローンを滞納してしまったら、一日でも早く相談するのが解決への一番の近道です。

質問10:賃貸で貸していますが、売ることは可能でしょうか?

回答=売主の方が賃貸人と話をしていて、退去することに同意を得ていれば売却も可能です。
ただし、賃貸人が引越しなどに応じてくれない状態であれば、一般的な居住としての売却は相当難しいです。

この場合は、事業物件として売り出す方向になると思います。
事業物件となれば、収益性の問題なども出てきますので、買主を探すのは簡単ではありません。

現在の賃貸人に引越し費用を工面してあげるなど、なんとか退去に応じてもらうしかありません。
不動産業者としては、簡単な退去交渉くらいであれば、協力してくれる業者も多いと思いますが、これが裁判などになるようであれば、弁護士などの専門家に相談した方が得策だと思います。

家を売るなら必ず知っておきたいチェックポイント

  • 信頼できる業者はどうやって探せばいいの?
  • 家を売りたくても売れない不動産業界の現状を理解しておこう。
  • 不動産業者に家の「買取」をしてもらうのは損?
  • 実家や土地を相続した場合はどうしたらいいの?
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