家の査定価格はどうやって決められるのか

一般的に戸建てとマンションでは、売却査定の方法が異なります。
マンションの場合には、過去の取引事例などを元に売却査定をするケースが多いのですが、戸建ての場合だと、過去の取引事例を用いるのはマンションと同じですが、そこに時点修正や事情補正を加味して査定額を算出するのが一般的です。

そのためマンションの査定であれば、どこの不動産業者に依頼をしてもだいたい似通った査定額になるのですが、戸建ての場合は時点修正や事情補正が加わることで、査定をする業者によって査定額に大きな差が出ることがあります。

時点修正や事情補正とは?

時点修正とは、参考にする過去の取引事例から経過している年数を考慮して、現在の価値を試算することをいいます。
この時点修正は、マンション査定でも適用するのが一般的なのですが、事情補正をマンション査定に適用する業者はそう多くありません。

事情補正とは、参考にする過去の取引事例となった物件と、今回査定依頼をお願いする物件とを比較して、査定に大きく関係してくるような事情(間取り、日照、地域性など)を考慮して査定額を算出することをいいます。

例えば、「間取りの違い」「土地の形状」「接道の状況」「地盤の強弱」などがあります。
このなかでも一番わかりやすいのが、土地の形状だと思います。
同じ50坪の土地でも、台形みたいな形の土地と長方形のような形の土地では、明らかに長方形の土地が資産価値が高いからです。

このように戸建ての場合は、マンションと違って物件ひとつひとつに特徴があります。
その特徴を何処まで査定額に反映させるかは、査定を依頼している業者によって違ってきます。

戸建こそ複数社に査定依頼をする必要がある

上記のような理由もあり、戸建ての査定は実際に査定をする担当者に現地に来てもらい、隅々まで詳しく調査をしてもらわないと詳しい査定額は算出されません。
もちろん、マンション同様にネット上での簡易査定も可能ですが、訪問査定と簡易査定では大きく査定額が変わることがあることも理解しておく必要があります。

そのため戸建ての売却査定を依頼するときには、1社の業者だけに査定を依頼するのではなく、出来る限り複数(最低でも3社以上)の業者に査定依頼をすることをお薦めします。

もし1社だけに査定依頼をしただけで、売却をしてしまっては、本来売れるであろう価格よりも大幅に低い金額で売却してしまう可能性もあるのです。

ネットの一括査定のように複数の業者に査定依頼しても、ほとんど結果は同じだし、査定対応するのが面倒だからと否定的な意見をいう人もいますが、戸建ての場合はその手間隙を惜しんでいては、決して満足がいく売却はできません。

過去の取引事例以外の査定算出方法

マンションの査定でれば、ほとんどの業者が過去の取引事例を参考に査定額を算出する「取引事例比較法」を使用しているのですが、一戸建ての場合は取引事例比較法とは別に「積算法」という算出方法を使っている業者もあります。

この「積算法」とは、土地と建物を別々に査定算出する方法のことです。
土地の価格は、国土交通省が公表している「公示地価」を参考に算出し、建物の価格は、建物を建てるときにかかる建築費用を現在の価値に置きなおす「原価法」などを参考に算出します。

積算法を用いた査定の方が、より正確な査定額になるといわれていますが、素人には理解するのは難しい方法ですし、なによりも他の業者との比較が難しくなります。
積算法で査定額を出してもらうことは悪くありませんので、それを否定するつもりはありません。

ただ業者選びも兼ねているのでしたら、やはり同じ査定方法で見積もりを出してもらう方がシンプルで良いでしょう。
積算法での査定額は、あくまでも参考程度にしておき、査定依頼をお願いする業者には同じ査定方法で見積もりを出してもらうことをお薦めします。

〜まとめポイント〜

  • 戸建ての査定では、間取りや土地形状などの事情が大きく反映される
  • 戸建ての査定は、訪問査定をしてもらわなければ正しい査定額は算出できない
  • 戸建ての査定は、複数の業者に依頼することで不当な査定リスクを回避できる
  • 戸建ての査定には、取引事例比較法と積算法を用いるのが一般的
  • 査定依頼をする際は、同じ査定方法にしておく方が業者選びがしやすい

家を売るなら必ず知っておきたいチェックポイント

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