住宅ローンが払えなくなったときの売却方法

住宅ローンが払えなくなったときの売却方法

住宅ローンが払えなくなったとき、マイホームを手放す選択をしなければなりません。
このように住宅ローンの返済が困難になったときの売却方法には、「競売」と「任意売却」という2種類の方法があります。

どちらの売却方法を選ぶかは、売主が決めることができるのですが、住宅ローンの返済を放置したままにしていると、強制的に「競売」での売却を余儀なくされることもあります。

今回はもし万が一住宅ローンの返済が困難になってしまったときのために、競売と任意売却の違いを簡単に説明しておこうと思います。

任意売却とは

住宅ローン融資を受けている金融機関の許可を受けることで、住宅ローンが残った状態での売却が可能になります。

2500万円の住宅ローンが残っている状態に対し、2000万円で売却することが出来た場合、残りの500万円に関しては分割などで支払いが続くことになりますが、競売で売却するよりも高値で売却できる可能性が高いのが利点です。

また一般の不動産売買と同じように、不動産業者に仲介を依頼することができますので、住宅ローン返済に困って売却していることを、近所の人や会社の同僚などに知られることもありません。

ただし、売却価格は売主が自由に決めることができず、住宅ローンの融資を受けている金融機関主導で決められることになります。

最近では任意売却物件を専門に取り扱う仲介業者も増えており、このような専門の業者に依頼することで、売却後の引越し費用などを手元に残すことができる場合もあります。

競売とは

住宅ローンの返済を滞納すると融資を受けている金融機関から、電話連絡や督促状などのハガキが届くようになります。

これらの連絡を受けてすぐ、金融機関に相談しておけば返済期間を延ばして月々の返済額を軽減したり、任意売却を薦められたりするのですが、督促を無視していると、金融機関は物件を差し押さえて強制的に売却する方法を取ります。

このように裁判所から強制的に差し押さえられ売却されてしまうことを「競売」といいます。

競売になると、一般の不動産売買のように不動産業者などに仲介を依頼することはできません。
裁判所が主導し、入札での売却となります。

その結果、市場で売却する価格と比べ、5割から6割くらいでの売却となってしまいます。
つまり市場であれば2000万円でも売却できる物件が、競売であれば1000万円~1200万円ほどで売却されてしまいます。

競売にかけられたからといって、残りの住宅ローンが免除されるわけではありません。
2500万円の住宅ローンが残っており、競売で1200万円で売れたとしても残りの1300万円は月々分割して返済していくことになります。

任意売却と競売、どちらで売却するのが得なのか?

競売はすべて裁判所主導でことが進みますので、売主が色々と動き回る必要はありません。
しかし、競売のメリットはこれくらいです。

それ以外は、すべて任意売却の方が圧倒的に売主に有利な売却方法というのは、上記の説明を読んでいただければ判るはずです。

面倒くさいと放置してしまっては、何の解決にもなりません。
住宅ローンの支払いが困難になったのであれば、打つ手はひとつです。
一日でも早く金融機関、もしくは任意売却に慣れている業者に相談することです。

一日でも早く相談することで、売主に有利な条件で売却できるのが任意売却です。

~まとめポイント~

  • 任意売却なら、市場相場と同等額で売却することが可能
  • 任意売却なら、引越し費用を残すことも可能
  • 競売となれば、良くても市場価格の6割程度の売却額となる
  • 競売で売却しても、残った住宅ローンが免除される訳ではない
  • 任意売却と競売では、圧倒的に任意売却の方が売主にとって有利な売却方法である
  • 家を売るなら必ず知っておきたいチェックポイント

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