共有名義の家を売却するには

共有名義となっている家や土地の売却は簡単ではありません。
共有名義になっている不動産物件には以下のようなケースが一般的です。

相続した家や土地
夫婦共働きで住宅ローンを合算で借りた場合
二世帯住宅など、親子ローンを使った場合

これらのパターンで問題となる点などを、簡単にわかりやすく説明していきます。

相続した家や土地

共有名義の家や土地で多いのが、親から相続したパターンです。
両親が他界してしまっている場合、残された家や土地などは遺書で指示されていない限り、法律で決められた「法定相続分」を兄弟全員で分配することになります。

遺産が仮に実家の不動産だけだとするなら、この実家を兄弟で分けることになります。
つまり兄弟が3人の場合は、実家不動産の権利を兄弟が3分の1ずつ所有することになります。

兄弟3人で仲良く暮らすのであれば、それでも良いでしょう。
しかし、長男も次男も既に独立して自分の持ち家があり、末っ子だけが実家に住み続ける場合はどうでしょう?長男や次男がそれに納得すれば良いでしょうが、普通なら実家を売却して自分のマイホームの借金返済に充てたいと思うのが一般的ではないでしょうか?

売却してしまえば、売れた代金を兄弟3人で均等に3等分すれば、簡単に解決できます。
これが一番理想的な遺産相続の形なのですが、そう簡単に行かないのが遺産相続でもあります。

もちろん長男と次男の2人が売却。
末っ子だけが現状維持という考えであっても、多数決で強制的に売却することなんてできません。
共有名義の家や土地を売却するには、必ず共有者全員の承諾が必要になります。

夫婦共働きで住宅ローンを合算で借りた場合

最近増えているのが、夫婦共働きの家庭です。
夫の収入が少なく、単独で住宅ローンを借りれない場合など、夫婦の収入を合算する場合があり、その場合は不動産名義も夫婦の共有とした方が、住宅ローン控除などを有利に受けることができます。

しかしこの問題点は、万が一離婚することになった場合です。
夫は離婚後も自分が住宅ローンを払い続けるので、この家に住むと主張しています。
いっぽう妻の方は、売却して住宅ローンも全額返済して綺麗に離婚したいと希望しています。

このように夫婦の意見が分かれた場合、話し合いが平行線のまま進まないことになってしまいます。
ちょっと意地悪な言い方ですが、どちらかが意図的に食い違う意見を希望することも珍しくありません。
そうすることによって、話がまとまらず離婚がズルズルと延期になっていくからです。

このようなトラブルを防止する対策として、今は住宅ローンを組む際に、夫婦間で誓約書を交わすケースが増えているのだそうです。
「離婚時は全ての不動産を売却し、財産の分与に充当する」という誓約書です。

新築住宅を購入する一番幸せな時期に、このような誓約書を作成するのも心苦しいでしょうが、それも万が一のためなので必要といえば必要なのかもしれません。

二世帯住宅など、親子ローンを使った場合

そんなに多いケースではありませんが、二世帯住宅を建てる場合には必ず考えておかなければならない問題でもありますので、一応参考までに書いておきます。

二世帯住宅で親子ローンを利用することは珍しくありません。
このパターンで問題となるのも、やはり若夫婦の離婚です。

通常であれば、夫名義の不動産でも夫婦の共有財産とみなされ、財産分与の対象になります。
そのため、離婚時には家を売却して財産分与することも多いのですが、これが二世帯住宅となると簡単に売却できないことくらいは百も承知のはずです。
しかし、二世帯住宅であろうと、結婚後に購入したのであれば立派な夫婦の財産になります。

この場合、離婚して家を出て行く妻は、どのようにして財産分与を受ければ良いのでしょうか?
答えは簡単です。
夫の持分が仮に2分の1であれば、その半分が妻の財産というのが一般的なので、全体の4分の1に該当する金額を現金で受け取るのが一番良い方法です。
つまり、妻の持分を夫に買い取ってもらうという発想になります。
夫にそれだけの現金がなければ、親御さん世帯に買い取ってもらうことも可能です。

もちろん実質的な名義人は義父が2分の1、夫が2分の1となっているパターンがほとんどでしょうが、必ずしも自分の名義になっている必要はありません。
それでも立派にあなたの財産と認められますので、安心してください。

〜まとめポイント〜

相続の場合は、相続人全員の意思を統一させることが重要
離婚の場合は、離婚時に不動産をどうするかを事前に話し合っておく
二世帯住宅の場合は、自分の持分だけを夫や義親に買い取ってもらう

家を売るなら必ず知っておきたいチェックポイント

  • 信頼できる業者はどうやって探せばいいの?
  • 家を売りたくても売れない不動産業界の現状を理解しておこう。
  • 不動産業者に家の「買取」をしてもらうのは損?
  • 実家や土地を相続した場合はどうしたらいいの?
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