最初に「一般媒介契約」を薦める理由

人生において、マイホームの売買を何度も繰り返す人は、そんなに多くありません。きっとマイホームを売却するのは、今回が初めてだという人も多いでしょう。

そのような人の多くが迷うことが、不動産業者とどの媒介契約を結ぶかだと思います。「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」と3種類から、どれか1つを選ばなければなりません。

どれが適するからは状況にもよって変わりますが、はじめて一戸建て住宅の売却を検討しているという人は、一般媒介契約がおすすめかもしれません。

※媒介契約の種類とそれぞれのメリット・デメリットについては、姉妹サイトの「マンション売却の達人」で詳しく解説しているので、先に下記のページをご覧ください。

参考:一般媒介と専任媒介の違いは?不動産の仲介契約の有利・不利

一戸建ての売却で「一般媒介契約」を薦める理由

元不動産業者の営業マンだった経験から言わせてもらうと、中古マンションの売買ほど簡単なものはありません。隣地境界の問題もありませんし、過去の取引事例を参考にすれば、売り出し価格で悩むことはそう多くはありません。

しかし、これが一戸建ての売買となると話は別です。一戸建ての売買には、それなりの専門知識が必要になりますし、販売戦略によって成約率や成約価格も大きく違ってくるからです。

そのため、賃貸メインで売買に不慣れな不動産業者は一戸建て住宅よりも、中古マンションの売買物件にチカラを入れる傾向が強く見受けられます。

売却の依頼をしてみないと、その業者の販売戦略がなかなか見えてこないというのも事実です。

  • その業者がどのような広告活動をしてくれるのか?
  • 定期報告では、現在の状況や取り組みをどこまで詳しく教えてくれるのか?
  • どこまで自分の意見や考えを汲み取ってくれる営業マンであるか?

これらの内容は、、実際に媒介契約を結び、実際に販売活動が開始してみないと見えてこない部分です。そのため、「自分の思っているような販売活動をしてくれない」や「担当の営業マンとの相性が合わない」と後悔する売主も少なくありません。

しかし、これが一般媒介契約であれば、1社がダメでも他の業者に依頼すれば済むことですし、自分の考えと一番近い不動産業者を見つけれる可能性も高くなります。

もし理想に近い不動産業者がみつかれば、一般媒介契約の期限が切れるのを待ち、その業者と専任媒介や専属専任媒介の契約を締結すれば、業者選びで失敗することもありません。

一般媒介契約時に業者を見極めるポイント

一般媒介契約を締結している不動産業者の見極めポイントを簡単に解説しておきます。

宣伝広告媒体のチェック

売却依頼している各不動産業者が、どのような宣伝活動をしてくれているのかをチャックすることは凄く重要です。

物件情報を自社のHPだけでなく、他の業者にもお願いしてHPに載せてもらっているか?
HP以外にどのような広告媒体を利用しているのか?

新聞折込チラシや不動産情報誌に自分の物件が掲載されている場合、「どれくらいの大きさで載せてあるのか?」や「目立つ位置に掲載してくれているのか?」などもチェック項目となります。

定期報告の内容

通常であれば一般媒介契約に定期報告の義務はありません。しかし、売主が希望すれば定期連絡をしてくれるというのが、不動産業者のスタンスです。

もちろん、一般媒介契約を結ぶときに、「1週間に1度」、もしくは「2週間に1度」の定期連絡をお願いしておきましょう。

報告の内容は各不動産業者によって違いますし、担当営業マン次第で違うことも珍しくありません。どのような内容を報告してくれるのか?
素人にでもわかり易く説明してくれるのか?などが大事なポイントです。

留守番電話に「今週はあまり進展がありませんでした」と一言で済ませる業者もありますし、定期報告書と書かれたFAXを1枚送ってくるだけの業者もあります。

明確な販売戦略の確認

販売戦略は、基本的に業者や営業マン単位で違ってきます。会社として物件ごとにシッカリとした販売戦略をもっている業者もあれば、どのよな物件でも同じ販売戦略しか実行できない業者もあります。

たとえば、30代くらいの若年層に人気の地区であれば、その年代に見合った販売戦略が必要となります。物件や地域によって、どのようなターゲットを狙っているかなど、明確なビジョンをもって販売活動をしてくれる業者が理想的です。

担当営業マンとの相性

担当営業マンとの相性というのは、絶対に欠かすことができない大事なポイントです。同じ営業マンでも売主によっては、「知識は豊富だが、話が長くて嫌だ」という人もいれば、「すごく熱心に説明してくれて頼りになる」と思う人もいるはずです。

このように同じ営業マンでも売主との相性というのがありますので、評判が良い営業マンが必ずしも、あなたにとって最良の営業マンとは限りません。

少々愛想が悪くてもベテラン営業マンにお願いしたいという人もいれば、新人営業マンでも一生懸命がんばってくれる人にお願いしたいと思っている人もいるはずです。

まとめ

  • 不動産業者選びのためにも、最初は一般媒介契約がお薦め
  • 一般媒介契約で理想の業者がみつかれば、専任媒介などへ切り替える
  • 一般媒介は、各業者の販売戦略などをチェックする時期だと考える
  • 担当営業マンとの相性は、売主の考え方によっても変わる

家を売るなら必ず知っておきたいチェックポイント

  • 信頼できる業者はどうやって探せばいいの?
  • 家を売りたくても売れない不動産業界の現状を理解しておこう。
  • 不動産業者に家の「買取」をしてもらうのは損?
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