小さい土地や大きい土地など種類ごとのおすすめ土地活用方法

小さい土地や大きい土地など種類ごとのおすすめ土地活用方法

土地活用を考えているが、「どういった事業が適しているのかわからない」という人も多いと思います。

そのような場合は、地域性や収益性、初期投資の額などで、事業を取捨選択していく方法もあるのですが、土地の大きさによって対象となる事業や業種を選択するという方法もあります。

今回は、土地の大きさと土地活用の関係性と、土地の種類ごとのおすすめ土地活用について解説します。その土地にはどんな活用法が最適なのか把握するためにも、ぜひ参考にして下さい。

【目次】土地の種類別・おすすめ土地活用
  1. 各事業に適している土地の広さの目安
  2. 小さい土地の場合(狭小地)
  3. 大きい土地の場合(広大地)
  4. ロードサイドにある土地の場合
  5. 田舎や地方の遊休地の場合
  6. 「用途地域」の制限について
  7. まとめ

各事業に適している土地の広さの目安

ではまず、それぞれの土地活用に必要な土地の広さを見ていきましょう。

事業名 土地の広さの目安 備考
アパート、マンション 100坪~300坪 街中の駐車場なしであれば、60坪~でも可
駐車場 50坪~200坪 採算次第なので、地価の高い地域なら50坪でも可
コインランドリー 100坪~200坪 市街地付近など、駐車場なしなら50坪~でも可
トランクルーム 50坪~300坪 50坪の土地でも、10基以上のトランクを設置可
コンビニ 150坪~300坪 よほどの立地でなければ駐車場込みで最低100坪は必要
太陽光発電事業 50坪~500坪 広い土地ほど、収益も比例して多くなる

土地の広さと収益性を、わかりやすいようにマッピングしてみました。

各土地活用の収益性と土地の広さのマッピング

土地の広さがあり収益性を求めるなら「コンビニ土地活用」。土地が小さいが収益性を求めるのであれば「駐車場経営」ということになります。

ですがこれはあくまで目安であり、立地などの条件によって収益性が大きく左右するケースもあります。ここからはもう少し詳しく、「土地の種類別で適した土地活用は何か」について見ていきましょう。

小さい土地の場合

ここでいう小さい土地とは、50坪~100坪程度で考えています。戸建て住宅を建てるには十分な広さの土地なのですが、事業をはじめるには少し狭い部類に入ります。

しかし実家を相続したなど、これくらいの土地の活用法に悩んでいる人も少なくないと思いますので、今回はちょうど住宅用地くらいの土地活用について考えていきます。

50坪~100坪の土地活用候補
  • 月極駐車場・コインパーキング
  • コインランドリー
  • 賃貸マンション(市街地)
  • トランクルーム

月極駐車場・コインパーキング

市街地近辺であれば、例え50坪という広さの土地でも十分に採算が取れるケースもあります。都心部以外の地域であっても、市街地の中心部なら月20,000円や30,000円という賃料で貸すこともできます。

四角形や長方形など、土地の形状が良ければ50坪の土地でも、約8台~10台ほどのスペースを確保することができます。それでいて、月20,000円/1台の賃料を頂けるのですから、利回りは相当期待できます。

駐車場経営に必要な土地の広さ

ただし、本当に立地が良ければ、月極よりもコインパーキングの方が利益は期待できるので、市街地中心部であれば月極とコインパーキングの両方で、事業性を検討することをおすすめします。

コインランドリー

下の図をみてもらってもわかるように、コインランドリーも50坪程度の広さの土地があれば、十分に開業することができます。

駐車場を設置する必要もないくらい好立地な土地であれば、わずか30坪の土地でも、十分に採算が取れるコインランドリーを経営することができます。

コインランドリー経営に必要な土地の広さ

最近コインランドリー店が急激に増加しているのは、それだけコインランドリーを利用する人が増えてるという証拠でもあります。

ひと昔前に比べて、洗濯機や乾燥機の性能が飛躍的に向上しており、まるでプロのクリーニングに出したような仕上げになります。

夫婦共働きの家庭も多く、女性の社会進出が進んでいることもあり、家事や炊事をなるべく効率良く行いたいという家庭が増えているのも、コインランドリー人気の理由だと思います。

今回紹介している土地活用事業のなかでは、このコインランドリー経営が、一番土地が狭くても成功しやすい事業だと思います。

しかしその反面、かなり出店する地域は厳しく、しっかりと選定しなければなりません。小規模の土地で出来る土地活用なのですが、初期投資の費用は決して安くありませんので、「出店してみたけどお客さんが集まらなかった」ではすみません。

賃貸マンション(市街地)

「100坪以下の土地でマンションを建てることができるの?」と思われるかもしれませんが、もちろん建てることはできます。

このあとで説明する用途地域にもよるのですが、下の写真の賃貸マンションは、90坪の土地に建てられている7階建て(総部屋数21世帯)の賃貸マンションです。

近くに3階建て以上のマンションや商業ビルがある地域なら、このように中層階建てのマンションを建てることもできますし、市街地中心部なので駐車場をムリに確保する必要もありません。

ファミリー向けの賃貸マンションなら、1フロア2世帯程度で、単身者向けなら3世帯~4世帯を確保することができます。

駐車場を設置しなければ入居者が見込めない地域であれば、1階部分をガレージにしてしまうという選択肢もあります。

100坪ほどの土地なら、普通の賃貸アパートは難しいですが、このように中層階の賃貸マンションであれば、十分に採算が見合う土地活用事業になると思います。

トランクルーム

トランクルームといえば、ちょっと広めの土地で経営されているイメージですが、50坪~100坪くらいの土地で経営されているケースもあります。

とくに住宅地などは、50坪前後しかない居住用の土地でトランクルームを経営されているケースも見かけます。

トランクルームを設置した土地のビフォーアフター
(出典:エリアリンク株式会社

土地の形状にもよりますが、50坪の土地があれば、12~16程度のルームを設置することができます。賃料は近隣の駐車場料金と同等くらいなので、駐車場がまわりに多くあったり、戸建て住宅ばかりで駐車場の需要が見込みづらい地域などにおすすめです。

比較対象となる事業は、土地の広さからして駐車場やコインランドリーだと思うので、初期投資や収益性(利回り)などを比較検討して決めていくことをおすすめします。

大きい土地の場合

ここでいう大きい土地とは、200坪以上の土地を考えています。よく田んぼなどの数え方として「一反(いったん)」と言いますが、一反とは300坪(約992㎡)という意味です。

ですので、200坪以上の大きめの土地の場合、元は田んぼや畑だった土地も少なくありません。ここでは大きめの土地に向いている、土地活用事業について紹介していきます。

200坪以上の土地活用候補
  • 月極駐車場・コインパーキング
  • コインランドリー
  • 賃貸アパート、マンション
  • トランクルーム
  • コンビニ
  • 介護施設
  • 太陽光発電事業

月極駐車場・コインパーキング

大きい土地であっても駐車場経営はできます。周辺環境が良ければ、30台や50台規模の駐車場でも満車になりますし、さらに立地が良くなれば300坪や500坪規模のコインパーキングでも運営していくことができるでしょう。

ただし、月極駐車場と違い、土地の整地費用や初期設備の投資費用として、ある程度はまとまった資金が必要になります。

立地によっては、賃貸アパートやマンションを経営するよりも、かなり高い利回りが期待できることもあるので、有効な土地活用事業の1つになると思います。

コインランドリー

広めの土地のコインランドリーであれば、それなりの規模の駐車場も確保することができるので、狭小地のコインランドリー経営ほど地域にこだわる必要はありません。
駐車場を確保することができれば、車で10分圏内であれば、十分に商圏の範囲として考えることができるのもコインランドリー経営の強みです。

ガソリンスタンドと同じで、「少し遠くても、少しでも安いコインランドリーを利用したい」、「最新の設備機器が設置されているコインランドリーを利用したい」という人もいます。

最近はコインランドリーにクリーニング店を併設するケースも増えているので、クリーニング店を自分で経営するもよし、クリーニング業者に貸してテナント料を取ることだってできます。

賃貸アパート、マンション

大きめの土地であれば、駐車場までしっかり確保できる賃貸アパートやマンションを経営することもできます。

ファミリー向けの6世帯ほどであれば、100坪くらいの土地でも十分に建てることができるのですが、広めの土地があればそれだけ多くの融資を受けやすくなるので、アパートやマンションの賃貸経営には向いています。

ただ単に戸数を多くするだけでなく、その地域に見合った間取りのアパートを建てることが大事です。

地域性も考えずに、ただ単に事業計画書の収支が高くなるからといって、1Rマンションなど単身者向けの賃貸物件ばかりをプッシュしてくる、アパート建築業者が多いので注意してください。

トランクルーム

住宅地や市街地であれば、小さな土地でもトランクルーム経営は十分成り立つのですが、郊外になれば車で荷物を運ぶ利用者層が多くなるので、車の駐車スペースまでしっかりと確保できる広めの土地がトランクルーム経営に向いています。

敷地に余裕があるなら、トランクルームの前に車を止められるような、ガレージタイプのトランクルームだと、同業他社との差別化にもなり集客効果が期待できます。

当初のあいだはスペースをゆったり確保して、集客のポイントにしておき、利用者が多くなったら徐々にトランクルームを増やしていくようにしていけば、当初の投資費用を抑えることも可能になり、リスクを軽減することにも繋がります。

コンビニ

コンビニも街の中心地でない限り、駐車スペースを確保しなければならないので200坪前後の敷地が必要です。

コンビニの場合は、他の土地活用事業とは異なり、土地だけを貸すこともできれば、コンビニの店舗を地主が建てて貸すリースバック方式という貸し方を選択することができます。

また、土地の整備費用や建物の建設費は、銀行などから融資を受けなくても、コンビニ業者側が建設協力金という名目で貸付してくれる制度があるので、融資の心配をする必要がありませんし、金利を取られることもありません。

土地がある地域の周辺環境が良ければ、コンビニが借りてくれる可能性が高いのですが、コンビニ側から声が掛かるのを待つより、自分からコンビニ側に打診することもできます。

介護施設

最近急激に伸びているのが、介護福祉事業です。街のあちらこちらに介護施設やデイサービスが開業しています。また高齢者向けの賃貸アパートの重要も高まっており、新たな賃貸事業として注目を集めています。

しかし、介護施設や高齢者向けの賃貸アパートを経営するのは、素人には少し敷居が高いので、コンビニと同じように高齢者向けの事業をしている企業へ土地だけを貸すか、建物を建ててサブリースという形態で貸すのが理想です。

高齢者向けのサービスは今後も間違いなく発展していく分野なので、将来性も十分に見込める土地活用事業の1つだと思います。

太陽光発電事業

コインランドリーやコンビニのように、場所を選ばないのが太陽光発電事業の強みです。

コンビニやコインランドリーを開業するには、場所的に集客が見込めないような地域でも、太陽光発電事業なら安定した収益を生みだすことができます。

極端な言い方をするのであれば、太陽光さえあたる場所ならどこでも成り立つ事業だといえます。土地の広さに応じて、太陽光パネルの設置枚数を増やせば、収益も比例して伸びていくのが特徴です。

また10年、20年という長期にわたり、電力の買取契約を結ぶことができるので、事業計画を立てやすいのも魅力です。他の事業ほど利回りは高くないですが、安定した収入を希望する人には適している土地活用法だと思います。

建物を建設するわけではありませんので、アパートやマンションを建てることができない、市街化調整区域の土地などにもおすすめです。

太陽光発電事業
(出典:Looop

ロードサイドの場合

ロードサイドというのは、国道沿いなど、大きな道路に面している土地のことをいいます。

ロードサイドに土地がある場合、主な事業は賃貸アパート、マンション経営、もくしは商業施設への建貸し(リースバック)なども検討することができるので、収益性という面でみれば、かなり期待ができる土地活用法です。

ロードサイドの土地活用候補
  • コインパーキング
  • 建貸し(リースバック)
  • 地貸し

コインパーキング

ロードサイドでも、よほど立地が良ければコインパーキングでも十分に収益はでると思いますが、それは街の中心地や主要駅の周辺など、ごく限られた地域の話です。目安としては駅や市街地中心部まで徒歩圏内にある場合です。

徒歩圏内を外れてしまうと、ロードサイドでのコインパーキングは需要も減ってしまうので、事業としてのウマ味が減ってしまいます。

建貸し(リースバック)

ロードサイドにある土地活用法として一番おすすめなのは、建貸し事業だと思います。

建貸しとは、自分の土地に建物を建て、土地と建物をセットで事業者に貸すという方式のことで、リースバック方式とも呼ばれています。

このリースバック方式の代表的なものが、セブンイレブンやローソンなどのコンビニ事業です。コンビニ店の多くが、地主が自分の土地にコンビニ店舗を建て、土地と建物をセットで貸しているリースバック方式となっています。

コンビニ以外でも、国道沿いにある飲食店や商業施設の多くが、この建貸し(リースバック方式)だと思ってください。

建貸しの主な企業は、以下のようなものがあります。

200坪以内 コンビニ、飲食店(吉野家、すき家など)、携帯ショップなど
200坪~500坪 ファミレス、ダイソー、焼肉チェーン店、ドラッグストアなど
500坪~ パチンコ店、家電量販店、商業複合施設、紳士服店など

あまり知られていないかもしれませんが、全国展開しているヤマダ電機でも、土地貸しや建貸しをしてくれる出店候補地を募集しています。

管理人が不動産会社に勤めていたとき、ヤマダ電機が出店できる候補地を依頼を受けて、土地を探したことがあります。

借り上げ条件は、さすがヤマダ電機と思うほど良かったです。このように、日本有数のトップ企業が土地や建物を借りてくれる可能性もあるのが、ロードサイドのリースバック方式です。

地貸し

基本は建貸しと同じような形態の業種がターゲットになるのですが、建物を建てずに土地だけ貸すという方法もあります。いくら大きな企業が借りてくれるといっても、建物を地主が建てるのであれば、相当な費用を投じなければなりません。

そこまでリスクは背負いきれないと思う人も多く、そういった場合は企業側に土地だけを貸して、その土地に企業側が建物を建てるという方式で、「事業用定期借地契約」などがあります。

ちなみにヤマダ電機も、土地だけ借り受ける「事業用定期借地契約」というスタイルもあり、この場合だと最低1,000坪以上の土地が候補となるそうです。

田舎や地方の遊休地の場合

以前、田んぼや畑だったが、今はなにも農作していないような土地であったり、何も事業をしてない更地状態の土地のことを「遊休地」や、「休耕地」といいます。

農地だったというケースが多く、売ったり貸したり自由にできない市街化調整区域にも、このような遊休地が目立ちます。

遊休地の土地活用候補
  • 農地バンク
  • コンビニ
  • 地貸し(病院や介護施設など)
  • 資材置き場

農地バンク

誰も耕作しなくなった農地を他の農家に貸すことができる制度です。

都道府県別に設置された農地中間管理機構が主導していますが、農林水産省が舵取りをしている制度なので、個人間や企業へ貸すよりも信頼度が高いので安心です。

詳しくは農林水産省のHPを確認してください。
【参考:農林水産省|各都道府県の農地中間管理機構一覧

コンビニ

コンビニは市街化調整区域でも出店することができるので、調整区域内にある土地の活用法としては人気があります。

コンビニを出店して、採算が取れそうな地域であれば、コンビニ業者側が借り上げてくれる可能性があるので、自分からコンビニ業者に打診してみるのもありだと思います。

コンビニ店のHPをみれば、土地所有者が問い合わせできる窓口が記載されているはずです。

地貸し(病院や介護施設など)

こちらもロードサイドで説明した内容とほぼ同じですが、市街化調整区域では開業できない店舗もあるので、業種の選択が必要となります。

ただ市街化調整区域内であっても、その地域住民の生活性の向上や利便性が高い業種であれば、出店が認められているケースが多いです。例えばコンビニもそうですし、病院や高齢者施設などもそれに該当します。

建貸しでも可能ですし、土地だけの借地契約でも借りてくれる業者はあります。

ただし、他に使い道が限定されている地域の場合が多く、賃料で足元を見られることがあるので、専門家などに相談しながら決定することをおすすめします。

資材置き場

土地のある場所がかなりの田舎や山奥だった場合、さすがに賃貸アパートやコンビニも無理ですし、駐車場やトランクルームも厳しいと思います。

そのような場合に残された選択肢としては、資材置き場や太陽光発電事業などしかありません。

資材置き場や廃車置場として、企業に土地を貸すこともできますが、よほど慎重に契約内容を吟味しておかなければ、後々トラブルになる可能性が高いと思います。

管理人の個人的意見としては、よほど信頼できる企業でないかぎり、個人間同士で資材置き場や廃車置場として土地を貸すのは反対です。

空き地を資材置き場や廃車置場に
(出典:株式会社 大辰

用途地域によって制限される場合がある

ここまでは、土地の大小で対象となる土地活用の事例を紹介してきましたが、いくら土地が広くても、どれだけ立地が良くても、法律(建築基準法)で土地活用が制限されてしまう地域もあります。

今回は、その建築基準法で定められている用途地域について簡単に説明しておきます。

用途地域の種類 内容
第一種住居地域 住居以外建てられないように思われがちだが、低層住居専用よりも規制はゆるく、3000㎡までならホテルやスーパーなどを建てることもできます。
第二種住居地域 比較的制限はゆるく、10000㎡以内であればスーパー、ホテル、カラオケボックス、パチンコ店なども出店することができる。
第一種低層住居専用地域 低層住宅の良好な住環境を守るための地域。2階建て程度のアパートは建てることができるが、コンビニは不可。
第二種低層住居専用地域 一種低層と基本同じだが、150㎡までの小規模店舗なら建設可なので、コンビニも建てることができる。
第一種中高層住居専用地域 建物の高さ制限が緩和されるため、3階建て以上のマンションなども建てることができ、500㎡以内の店舗、病院や大学なども可。
第二種中高層住居専用地域 一種中高層で建てることができるものとほぼ同じだが、店舗の規模が1,500㎡まで可能となる。
準住居地域 国道沿いなどに多くみられる用途地域で、10,000㎡までの店舗も可となるので自動車ディーラーなどが多く建てられている。その他、パチンコ、カラオケボックス、ホテル、倉庫なども可
商業地域 述べ床面積の制限がなく、容積率も高いため高層分譲マンションや高層ビルなども建てることができる。パチンコや風俗店も可能なので、市街地中心部などに多い用途地域で住宅を建てるにはあまり向いてない。
近隣商業地域 商業施設同様、ほとんどの商業施設が建設可だが、商業地域ほどの高層ビルなどは不可。
工業地域 どんな工場でも建てることができ、一般住宅やアパートも可。しかし病院や学校などの建設は不可。
準工業地域 環境に害が無い工場の建設が可能な地域。戸建て住宅やアパート、小規模店舗なども可。
工業専用地域 アパート、マンションの建設不可。住宅、アパート、店舗、学校、病院、介護施設などもすべて不可。
市街化調整区域 アパート、マンションの建設不可。コンビニ、病院などは可

このように、地域によって用途地域が決まっており、その内容もさまざまです。

どんなに立地が良い土地でも、用途地域で中高層建ての建物を建設できない地域もありますし、マンションやアパートの建設そのものが許可されてない地域もあります。

しかし、用途地域の解釈の中には、「○○しておけば特例として許可する」というように、ちょっとした抜け道があるのも事実です。

このような特殊な対策に関しては、素人には未知の部分です。専門家に相談することで、開業できないと思っていた事業を開業することもできたりしますので、用途地域だけで判断せず、まずは希望の職種の専門家に相談してみるようにしましょう。

まとめ

土地の大きい小さいによって、様々な土地活用方法がありますが、どれがいいとは一概には言い切れません。

立地や需要などを考慮することも重要ですし、なにより自分がどんな目的で土地活用をしたいのかによって活用方法が変わってきます。

活用方法に迷っている方は、プロに相談するのが一番楽で効率がいいのですが、業者側が一番利益となる活用方法を勧めてくる場合もあるので、業者を選ぶ際は注意が必要です。

当サイトでは、それぞれの土地活用方法について詳しく解説していますので、失敗や後悔をしない選択をするために、それらの記事で予備知識をしっかりと付けてから、業者に相談することをおすすめします。

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